Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE C_________ ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

DECIZIA CIVILĂ NR. xxxxx/2013

Ședința publică de la 25 Octombrie 2013

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: M_____ B____

JUDECĂTOR: M_____-I_____ I___

JUDECĂTOR: M____ H_____

GREFIER: D_____ B_______

S-a luat spre examinare recursul declarat de reclamantul A____ D_____ A______ împotriva sentinței civile nr. 1.093 din 11.04.2013, pronunțată în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXX al Tribunalului Specializat Cluj privind și pe intimații _______________________, A___ P______ CHRISTIAN, H_____ G______ P______ și _____________________, având ca obiect acțiune în anulare a hotarârii A__.

La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților din litigiu.

Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care Curtea constată că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în Încheierea de ședință din data de 18.10.2013, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.

C U R T E A :

Prin sentința civilă nr. 1.093 din 11.04.2013, pronunțată în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXX al Tribunalului Specializat Cluj, s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D_____ A____ A______ față de pârâții A___ P______ CHISTIAN și H_____ G______ P______, ca fiind formulată împotriva unor persoane lipsite de legitimare procesuală pasivă.

S-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D_____ A____ A______ în contradictoriu cu pârâții _______________________ și ______________________ și, în consecință, s-a constatat nulitatea absolută a hotărârii A__ a _______________________, adoptată la data de 7 octombrie 2010.

S-a respins ca neîntemeiată restul cererii de chemare în judecată.

A fost obligată pârâta _______________________ la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantului în cuantum de 1.689,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare și onorariu avocațial, proporțional cu admiterea cererii de chemare în judecată, iar reclamantul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în favoarea pârâtei _______________________ în cuantum de 31.766,25 lei, reprezentând onorariu expert și onorariu avocațial.

S-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată până la concurența sumei mai mici și a fost obligat reclamantul să-i plătească pârâtei _______________________ restul în cuantum de 30.076,95 lei.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că din certificatul constatator al pârâtei _______________________ rezultă că asociați ai societăți sunt pârâtul A___ P______ CHRISTIAN cu o cotă de participare la beneficii și pierderi de 38%, pârâtul H_____ G______ P______ cu o cotă de participare de 25% și reclamantul D_____ A____ A______ cu o cotă de participare de 37%, iar administratori au fost desemnați asociații D_____ A____ și A___ P______ CHIRSTIAN, fără ca puterile acestora să fie limitate (f.12, vol.I).

Cât privește excepția lipsei calității procesuale a pârâților A___ P______ CHRISTIAN și H_____ G______ P______, aceasta a fost admisă, conform încheierii din ședința publică din data de 5 mai 2011 (f.184-187, vol.I).

Referitor la primul capăt de cerere, instanța de fond a reținut că hotărârea atacată a fost adoptată la data de 7 octombrie 2010 de către asociații A___ P______ CHRISTIAN și H_____ G______ P______ (f.92, vol.I).

În conformitate cu disp. art. 132 alin. 2 coroborat cu dispozițiile alineatului 3 din Legea nr. 31/1990, hotărârile adunării generale contrare legii pot fi atacate în justiție de către oricare dintre acționarii care nu au luat parte la adunarea generală sau care au votat contra și au cerut să se insereze aceasta în procesul-verbal al ședinței, iar în ipoteza în care se invocă motive de nulitate absolută, cererea poate fi formulată de orice persoană interesată, în acest din urmă caz instanța opinează asupra faptului că, practic, interesul se confundă cu calitatea procesuală.

Ca urmare, legiuitorul a înțeles să confere legitimare procesuală activă acționarilor care nu au luat parte la adunarea generală sau care au votat contra și au cerut să se insereze aceasta în procesul-verbal al ședinței.

Așadar, se observă că în cauză calitatea de acționar a pârâtei _______________________, lipsa de la adunare și nu în ultimul rând invocarea unor motive de nulitate absolută a hotărârii atacate, justifică calitatea și interesul reclamantului în promovarea cererii de chemare în judecată.

Asupra primului motiv de nulitate invocat, tribunalul a reținut că acesta vizează convocarea reglementată de art. 117 din Legea nr. 31/1990, pretinzându-se că nu ar fi fost îndeplinită față de reclamant.

În esență, exercitarea dreptului de vot, ca atribut al calității de acționar/asociat, este o facultate a fiecărui acționar/asociat și nu o obligație legală, însă, exercitarea acestuia presupune în prealabil informarea acționarului/asociatului asupra datei și a locului adunării generale și a ordinii de zi asupra căreia își poate exercita drepturile.

Din această perspectivă, ordinea publică societară referitoare la adunările generale ale acționarilor, ca limită a legalității hotărârilor, dar și a libertăților contractuale în materie, se constituie în jurul unor norme care privesc procedura organizării adunării generale, obiectul dezbaterilor, precum și exercitarea dreptului de vot.

Așadar, respectarea cerințelor de ordin procedural privind convocarea adunării generale a acționarilor, este destinată să asigure informarea prealabilă într-un termen rezonabil a acționarilor despre ținerea adunării. Intră în această categorie publicarea în Monitorul oficial partea a IV-a și într-un ziar de largă de circulație, respectiv transmiterea scrisorii recomandate cu confirmare de primire, respectarea termenului de publicare sau comunicarea convocării și menționarea în convocator a elementelor legale obligatorii.

În practica judiciară s-a decis că este lovită de nulitate absolută hotărârea adoptată, în cazul în care s-a constatat nedatarea convocatorului semnat de acționari, întrucât nu se poate verifica termenul de convocare, în egală măsură fiind lovită de nulitate și hotărârea adoptată pe baza unui convocator care nu a menționat locul ținerii adunării sau nu a fost respectat termenul de publicare a convocatorului, neasigurându-se acționarilor un termen rezonabil de pregătire a participării la adunare (decizia nr. 966/2007 a Î.C.C.J, decizia nr. 1134/2007 a Î.C.C.J, decizia nr. 2250/2009 a Î.C.C.J).

Prin urmare, lipsa convocatorului adunării generale și nu doar a unor mențiuni din acesta, nu poate fi sancționată decât cu nulitatea absolută a hotărârii astfel adoptate.

În acest context, instanța a subliniat faptul că pârâta nici nu a invocat și cu atât mai puțin nu a dovedit că ar fi realizat și transmis în condițiile legii, convocatorul adunării generale a acționarilor, limitându-se în cuprinsul întâmpinării se menționeze că adunarea generală a fost convocată în condițiile de legalitate.

Astfel, lipsa convocatorului determină aplicarea sancțiunii nulității hotărârii A__ din data de 7 octombrie 2010, astfel încât, celelalte motive invocate în cererea de chemare în judecată, rămân practic lipsite de obiect.

Cât privește cererea privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, instanța de fond a reținut că acesta a fost încheiat la data de 22 octombrie 2010 și a fost semnat în numele societății vânzătoare de către pârâtul administrator A___ P______ CHRISTIAN (f.93-64, vol.I).

De asemenea, instanța a reținut că potrivit art. 55 alin.1 din Legea nr. 31/1990 în raporturile cu terții, societatea este angajată prin actele organelor sale, chiar dacă aceste acte depășesc obiectul de activitate al societății, în afară de cazul în care ea dovedește că terții cunoșteau sau, în împrejurările date, trebuiau să cunoască depășirea acestuia ori când actele astfel încheiate depășesc limitele puterilor prevăzute de lege pentru organele respective. Publicarea actului constitutiv nu poate constitui, singură, dovada cunoașterii, iar potrivit art. 70 alin.1 administratorii pot face toate operațiunile cerute pentru aducerea la îndeplinire a obiectului de activitate al societății, afară de restricțiile arătate în actul constitutiv.

Din economia acestor dispoziții rezultă așadar că administratorul cu puteri depline reprezintă societatea în toate operațiunile pe care aceasta le întreprinde în realizarea obiectului său de activitate. Astfel, din acest punct de vedere asumarea contractului de vânzare cumpărare în numele societății de către administratorul pârât A___ P______ CHRISTIAN, este pe deplin justificată.

În plus, instanța a reținut că obiectul principal de activitate al societății constă în dezvoltarea și promovarea imobiliară, astfel încât, vânzarea cumpărarea reprezenta practic operațiunea curentă pe care pârâta o putea efectua pentru realizarea obiectului său de activitate (f.28, vol.I).

Nu în ultimul rând, instanța a reținut și faptul că potrivit art. 6 alin.2 din actul constitutiv al societății, administratorii au puteri depline în ceea ce privește angajarea răspunderii juridice a societății și pot acționa în orice situație în numele acesteia în vederea atingerii scopului social. Administratorii pot lucra separat (f.43, vol.I).

Din toate cele expuse, instanța a reținut că pentru încheierea unei operațiuni specifice obiectului de activitate al societății, oricare dintre administratori, având puteri depline, putea să încheie tranzacția, fără a avea nevoie de o hotărâre A__.

Împrejurarea invocată de reclamant că anterior fuseseră adoptate astfel de hotărâri, nu este de natură să justifice, din punct de vedere legal, necesitatea adoptării unei astfel de hotărâri pentru încheierea tranzacției atacate în prezenta cauză.

Referitor la prețul tranzacției, instanța a reținut că potrivit art. 1303 C.civ, prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți. Astfel, prețul stabilit de comun acord de părțile care își asumă tranzacția trebuie să reprezinte o cauză suficientă a prestației vânzătorului, fără însă a reclama o echivalență perfectă. Pe de altă parte, instanța opinează asupra faptului că un eventual preț neserios nu conduce la aplicarea sancțiunii nulității absolute, tranzacția astfel încheiată fiind cel mult anulabilă.

Cu toate acestea, pentru stabilirea prețului imobilului înstrăinat, instanța a dispus inclusiv efectuarea unei expertize. Sub acest aspect, cu titlu preliminar, instanța a reținut că suprafața înstrăinată de 7.198 mp și nu de 10.198 mp, așa cum a arătat reclamantul.

De asemenea, contrar susținerilor reclamantului, instanța de fond a reținut atât din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare cât și a adresei provenind de la Primăria comunei Florești, că terenurile în litigiu erau situate în extravilan, erau neconstruibile și, în plus, prin HCL nr. 139 din 22.10.2009 a comunei Florești, s-a respins planul urbanistic zonal pentru introducere în intravilan a terenului în litigiu (f.82-83, vol.II).

Astfel, chiar dacă la momentul cumpărării de către pârâtă a terenurilor ulterior revândute, acestea au fost achiziționate ca și terenuri construibile, ulterior achiziționării, planul urbanistic zonal pentru introducere în intravilan și construire a fost respins, ceea ce desigur a fost de natură să scadă semnificativ valoarea terenurilor.

În aceea ce privește expertiza, instanța a dispus în cauză efectuarea unei contraexpertize, astfel încât, aceasta va fi avută în vedere la soluționarea cauzei, dispoziția asupra administrării acestei probe având la bază contradicția dintre cele două adrese comunicate de către Primăria comunei Florești precum și faptul că expertul desemnat inițial pentru efectuarea expertizei, a avut în vedere la evaluarea proprietății imobiliare, faptul că terenul ar fi în intravilan, premisă care s-a dovedit ulterior greșită.

Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de către d-nul expert V_______ V_____, instanța de fond a reținut că prețul de circulație estimat pentru cele două parcele în litigiu se ridica la data încheierii tranzacției la suma de 52.185 euro (f.106-109, vol.II), punct de vedere pe care expertul și l-a menținut și în răspunsul la obiecțiuni (f.217-218, vol.II).

Ca atare, prin proba de specialitate s-a făcut dovada faptului că prețul la care s-a încheiat tranzacția este apropiat de prețul care se practica pe piață pentru terenuri similare, impunându-se astfel și din acest punct de vedere respingerea cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare.

Pentru toate considerentele de fapt și de drept expuse, în temeiul art. 132 din Legea nr.31/1990 republicată și art.969 C.civ., coroborat cu art. 1303 C.civ., instanța de fond a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D_____ A____ A______ în contradictoriu cu pârâții _______________________ și ______________________, va constata nulitatea absolută a hotărârii A__ a _______________________, adoptată la data de 7 octombrie 2010 și a respins ca neîntemeiată, restul cererii de chemare în judecată.

În temeiul disp. art. 274 coroborat cu art. 276 C.pr.civ., a fost obligată pârâta _______________________ la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantului în cuantum de 1.689,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare și onorariu avocațial, proporțional cu admiterea cererii de chemare în judecată, respectiv într-un procent de 25% (f.240-242, vol.II). De asemenea, a fost obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată în favoarea pârâtei _______________________ în cuantum de 31.766,25 lei, reprezentând onorariu expert și onorariu avocațial, într-un procent de 75% (f. 95 și 199, vol.II pentru onorariu expert, 243-246, vol.II- onorariu avocațial) și a dispus compensarea cheltuielilor de judecată până la concurența sumei mai mici și obligă reclamantul să-i plătească pârâtei _______________________ restul în cuantum de 30.076,95 lei.

Împotriva acestei sentințe, reclamantul A____ D_____ A______ a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia, în principal, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare și, în subsidiar, modificarea în parte a sentinței în sensul admiterii în tot a acțiunii introductive formulată împotriva pârâților S.C. F_______ P______ S.R.L. și S.C. G______ REALITY S.R.L., în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1391/22.10.2010 al BNP F_______ C_______ O_______, având ca obiect imobilele identificate cu nr. cadastral 4636/2, în suprafață de 3.000 mp., nr. cadastral 4636/1, în suprafață de 3.000 mp., înscrise în cf. nr.8744 Florești, azi cf. nr.xxxxx Florești, precum și nr. cadastral 2774, în suprafață de 4.198 mp., înscris în cf. nr.7557 Florești, azi cf. nr.xxxxx Florești, ca urmare a constatării nulității absolute a hotărârii A__, respectiv pentru motivul prețului neserios și revenirea la situația anterioară de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei ______________________ și înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei _______________________ asupra tuturor imobilelor care fac obiectul actului autentic, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că hotărârea primei instanțe nu cuprinde nici o dispoziție cu privire la petitul privind revenirea la situația de carte funciară anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1391/2010, și nici considerente cu privire la acest petit. Avînd în vedere lipsa oricărei mențiuni și a oricărei dispoziții cu privire la petitul de rectificare a cărții funciare (minus petita), recurentul a apreciat că se impune casarea și trimiterea spre rejudecare a cauzei, în temeiul prev. art. 312, alin. 3, Cod proc. Civilă. Dispoziția cuprinsă în sentință, prin expresia "respinge, ca neîntemeiată, restul cererii de chemare în judecată" nu este de natură să reprezinte o reală analiză și soluționare a petitului invocat de recurent, cu atât mai mult cu cât din motivarea hotărârii reiese clar că instanța nu s-a oprit să analizeze legalitatea și temeinicia acestui petit.

În ceea ce privește modificarea hotărârii, recurentul apreciază că sentința recurată este în parte netemeinică și nelegală, prin prisma soluționării petitului privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâte, precum și a soluționării petitului de anulare a aceluiași contract pe motivul prețului neserios.

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1391/2010 de BNP F_______ C_______ O_______, este lovit de nulitate absolută prin prisma nulității absolute constatate față de decizia asociaților privind vânzarea imobilului obiect al contractului, coroborată cu prevederile legale și statutare ale pârâtei F_______ P______ S.R.L., în temeiul principiului accessorium sequitur principale.

În opinia recurentului, hotărârea primei instanțe încalcă prevederi legale și statutare, care au fost întocmai respectate de către cei trei asociați și de societate până la hotărârea de vânzare a imobilelor ce formează obiect al contractului autentic nr. 1391/2010.

În susținerea poziției sale, recurentul a invocat atât prevederile statutare ( art. 7 din contractul de societate, art. 6 și 7 din statut ) cât și prev. art. 969 și art. 970, Cod civil, potrivit cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar convențiile trebuie executate cu bună credință. Prevederile legale și statutare citate mai sus reglementează deciziile și actele juridice ale pârâtei F_______ P______ S.R.L. În concret, asociații pârâtei au stabilit cu titlu particular, prin actul constitutiv, cine anume reprezintă și exprimă voința juridică a societății, cum anume se formează această voință juridică și care este domeniul de decizie al A__. Astfel, în contradicție cu reținerea instanței în sensul că administratorii reprezintă cu puteri depline societatea, în ceea ce privește angajarea răspunderii juridice a acesteia, prevederile statutare delimitează atribuțiile și puterile administratorilor prin prisma prev. art. 7 din Contractul de societate și ale art. 6, alin. 1 din Statutul societății. Drepturile și limitele puterilor administratorilor au fost înțelese de către asociații semnatari ai deciziei A__ din 07.10.2010 pe deplin, în sensul celor de mai sus. Susținem aceasta pentru că asociații H_____ G______ P______ și A___ P______ Christîan au organizat A__ în data de 07.10.2010, având ca ordine de zi, tocmai stabilirea și hotărârea vânzării singurelor bunuri ale societății, două terenuri situate în loc. Florești, inclusiv a condițiilor de vânzare și a mandatului asociatului A___ P______ Christian pentru semnarea actului autentic. Este limpede, deci, că decizia de înstrăinare a bunurilor imobile ale societății revenea în exclusivitate Adunării Generale a Asociaților. Altminteri, procedura parcursă de pârâta F_______ P______ S.R.L. de a organiza o adunare generală și de a emite o hotărâre A__ prin care se decide în mod exclusiv vânzarea celor două terenuri la suma de 40.000 EUR către pârâta G______ R_____ S.R.L., hotărâre A__ care a stat la baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1391/2010 și a făcut parte integrantă din contractul autentic, ar fi fost inutilă și nu s-ar fi realizat. Mai mult, în oricare variantă de preț, toți asociații au stabilit că se vor lua în mod distinct hotărâri ale A__ pentru vânzarea în concret a terenurilor. De asemenea, și interogatoriului administrat pârâtei F_______ P______ S.R.L. confirmă, din nou, că înțelegerea prevederilor statutare a tuturor celor trei asociați era în sensul că orice decizie cu privire la înstrăinarea terenurilor era de competența adunării generale a asociaților. Astfel, pârâta recunoaște că a organizat adunarea generală a asociaților din 07.10.2010, pentru a decide vânzare terenului - ca atare, era necesară o asemenea hotărâre pentru a putea înstrăina imobilul. De asemenea, pârâta recunoaște că procura autentică nr. 1684/01.07.2010 semnată de asociatul H_____ P______ G______, "acoperă atât reprezentarea asociatului H.P.G. în A__, cât și orice fel de operațiuni din viața societății, care impunea consultarea asociatului. Ținând seama de faptul că vânzarea terenurilor intră în obiectul de activitate al societății, este evident că poziția exprimată de asociatul H.P.G. a fost încheierea contractului de vânzare a terenurilor". Or, procedura pe care asociatul HPG (aflat în detenție, la acel moment) a ales-o pentru a se putea proceda la vânzarea terenurilor, a fost aceea de a chema la locul de executare a pedepsei privative de libertate, un notar public, pentru a i se consemna în formă autentică, acordul în sensul ca mandatarul său să semneze pentru mandant și pentru societate, contracte de vânzare-cumpărare autentice, prin care să vândă și să cumpere, dacă consideră necesar, imobile pe teritoriul României. În plus, mandatul expres dat în sensul că "mandatarul meu, în numele meu și pentru societate, va putea încheia contracte de vânzare-cumpărare autentice, prin care să vândă și să cumpere imobile", exclude orice interpretare a prevederilor statutare și ale regulilor de funcționare ale societății, în sensul că administratorii puteau decide soarta juridică a imobilelor. Dimpotrivă, mandatul autentic este neechivoc, în sensul că asociații erau singurii în drept să decidă în acest sens, de vreme ce asociatul aflat în închisoare a emis un act autentic, care să cuprindă consimțământul său - prin mandatar - la vânzare.

În opinia recurentului, prima instanță nu a analizat nici una dintre probele enumerate și a ignorat valoarea juridică a hotărârii luate chiar pentru tranzacția analizată în prezentul dosar: noi nu am invocat necesitatea luării unei decizii a asociaților privind vânzarea, pentru că această decizie a existat punctual pentru vânzarea contestată. Susținerea recurentului este în sensul că decizia de cumpărare și de vânzare a imobilelor este de competența exclusivă a adunării generale a asociaților F_______ P______ S.R.L., pentru că așa au decis asociații prin chiar actele constitutive când au atribuit A__ decizia asupra activității societății.

Nelegalitatea contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor pornește de la nulitatea absolută a A__ prin care s-a decis vânzarea, adunare care a fost organizată cu intenția clară de a frauda interesele asociatului față de care nu s-a realizat nici o procedură de convocare. Probele administrate dovedesc fără dubiu, că vânzarea imobilelor este supusă aprobării A__ în cadrul societății pârâte, iar pentru a complini această condiție, asociații participanți la A__ din 07.10.2010 au emis decizia de vânzare în condițiile în care A__ nu a fost niciodată convocată legal, asociatul A____ D_____ A______ nefiind convocat.

Prima instanță a respins și pretenția de anulare a contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 1391/2010, pe motivul prețului neserios, reținând că relevantă în speță este doar contraexpertiza, deoarece primul raport de expertiză a fost întocmit pornind de la premisa eronată că terenurile ar fi situate în intravilan, iar prețul redat în contraexpertiza, de 52.185 EUR, este dovada că prețul din contractul contestat (de 40.000 EUR) era apropiat de cel al pieței, la acel moment. Din motivarea sentinței, reiese că nici din perspectiva analizei seriozității prețului, instanța nu a luat în considerare celelalte probe care tindeau la dovada prețului neserios din contractul de vânzare.

Pentru a analiza dacă și în ce măsură prețul de vânzare-cumpărare al contractului autentificat sub nr. 1391/22.10.2010 a fost unul neserios, au fost administrate mai multe probe, inclusiv un raportul de expertiză de evaluare a imobilelor, extrajudiciar, precum și o expertiză judiciară efectuată de expert evaluator V_____ V_______, care stabilește o valoare de 7,25 EUR/m.p. pentru întregul teren., iar ambele expertize judiciare de evaluare a celor două terenuri cuprind oferte de vânzare ale unor terenuri din apropierea celor în litigiu, toate cu valori mult peste prețul de 5,55 EUR/m.p., pentru care s-au vândut imobilele pârâtei de rând 1. Deși recurentul a criticat temeinicia rezultatului contraexpertizei, prin chiar terenurile de comparație analizate de expert, instanța nu a luat în considerare nici una dintre criticile sale și nici prețurile de vânzare ale terenurilor similar, pe care le-a redat contraexpertiza.

În final, recurentul a arătat că pârâtele au invocat faptul că un preț cu 25% mai mic decât cel stabilit în contraexpertiza, nu este de natură să justifice susținerea prețului neserios. În opinia sa, diferența de 25% dintre prețul minim calculat de expert V. V_____ și prețul pentru care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, și care este de 75% în expertiza întocmită de expert L____, raportat la o piață imobiliară în care tranzacțiile sunt foarte puține, este o diferență considerabilă, de natură a contura un preț neserios. Și aceasta cu atât mai mult cu cât pârâtele nu au putut invoca nici un motiv pentru stabilirea unui preț considerabil mai mic decât prețul pieței.

Intimata S.C. G______ R_____ S.R.L. a depus întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea hotărârii instanței de fond ca fiind legală și temeinică, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În argumentarea poziției sale, intimata a arătat că pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor nu era necesară existența unei hotărâri a A.G.A. S.C. F_______ P______ S.R.L., astfel că o eventuală nevalabilitate a hotărârii A.G.A. din octombrie 2010 nu poate atrage nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1391/22.10.-2010, iar potrivit prevederilor legale, administratorul cu puteri depline reprezintă societatea în toate operațiunile pe care aceasta la întreprinde în realizarea obiectului său de activitate, care în cazul de față îl constituie dezvoltarea și promovarea imobiliară.(f.17).

Analizând recursul formulat din perspectiva motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat din următoarele considerente:

1. Solicitarea de casare a hotărârii recurate pe motiv că prima instanță nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere referitor la rectificarea cărții funciare se impune a fi respinsă din cel puțin două considerente.

În primul rând, critica recurentului conform căreia instanța de fond nu s-a pronunțat asupra a tot ce s-a cerut, respectiv că s-ar fi pronunțat minus petita, nu este întemeiată, întrucât din examinarea dispozitivului sentinței, contrar susținerilor recurentului, rezultă că au fost soluționate toate capetele de cerere. Cererea în discuție este acoperită de mențiunea inserată în dispozitiv prin care instanța dispune „respinge ca neîntemeiată restul cererii de chemare în judecată”.

Respingându-se cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1391/22.10.2010 al BNP F_______ C_______ O_______, solicitarea de rectificare a cărților funciare, care era accesorie celei dintâi, nu putea primi o altă dezlegare. De vreme ce judecătorul fondului a prezentat argumentele ce au condus la adoptarea deciziei asupra cererii principale nu se mai impunea o motivare proprie și pentru cererea accesorie, aceasta rezultând implicit din lectura ansamblului hotărârii recurate.

În al doilea rând, chiar dacă am admite că instanța s-ar fi pronunțat minus petita, recurentul avea la dispoziție un alt remediu procesual pentru a înlătura această neregularitate, respectiv să formuleze o cerere de completare a hotărârii, prevederile art. 281² C.proc.civ. statuând în mod expres că pe calea recursului nu poate fi solicitată completarea hotărârii, ci numai în condițiile art. 281¹ C.proc.civ.

2. Nici cea de-a doua critică privitoare la exprimarea unui consimțământ nevalabil din partea _______________________ cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1391/22.10.2010 de BNP F_______ C_______ O_______, nu poate fi primită.

Teoria lipsei unui consimțământ valabil din partea vânzătorului este susținută de către recurent prin prisma faptului că vânzarea activului _______________________ trebuia aprobată în prealabil de adunarea generală a asociaților. Cum instanța fondului a constatat nelegalitatea hotărârii A__ adoptată în acest sens recurentul pretinde că raportat la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis se impunea constatarea nulității absolute și a actului subsecvent.

Contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată a fost încheiat la data de 22.10.2010 la BNP F_______ C_______ O_______, fiind autentificat sub nr.1391, și a avut ca obiect transmiterea dreptului de proprietate de la vânzătoarea _______________________ la pârâta ______________________ asupra imobilelor identificate cu nr. cadastral 4636/2, în suprafață de 3.000 mp., nr. cadastral 4636/1, în suprafață de 3.000 mp., înscrise în cf. nr.8744 Florești, azi cf. nr.xxxxx Florești, precum și nr. cadastral 2774, în suprafață de 4.198 mp., înscris în cf. nr.7557 Florești, azi cf. nr.xxxxx Florești

Anterior încheierii acestor acte juridice, a fost adoptată hotărârea A__ din 7 octombrie 2010 prin care asociații A___ P______ CHRISTIAN și H_____ G______ P______ au decis vânzarea terenurilor litigioase la un preț de 40.000 euro în favoarea pârâtei ______________________. Instanța fondului a constatat nelegalitatea hotărârii A__ adoptate ca urmare a nerespectării cerințelor de ordin procedural privind convocarea adunării generale a asociaților.

Revine instanței de recurs să stabilească dacă adoptarea unei astfel de hotărâri era necesară pentru vânzarea activului societății și care erau implicațiile constatării nulității absolute a hotărârii A__ în raporturile cu terții.

În ce privește prima chestiune Curtea se raliază la statuările instanței de fond și reține că prevederile din contractul de societate și cele statutare nu pot primi interpretarea pretinsă de recurent în sensul că decizia de vânzare a activelor societății intra în competența exclusivă a adunării generale a asociaților. Prevederea de la art. 7 din contractul de societate redactată după cum urmează „ activitatea societății și a organelor sale de conducere va fi controlată de către adunarea generală a asociaților în exercitarea puterilor sale structurale legale ca purtătoare a voinței juridice” nu reprezintă altceva decât consacrarea dreptului de control pe care adunarea asociaților îl exercită asupra activității administratorilor și asupra activității societății. Această prevedere nu poate fi interpretată în nici un caz ca aducând limitări mandatului de reprezentare recunoscut administratorilor atât de Legea dr. 31/1990 cât și de clauza nr. 6 din contractul de societate, deoarece limitările puterilor administratorilor trebuie să fie exprese și de strictă interpretare. Chiar recurentul a consimțit prin semnarea contractului de societate, la art. 6 alin. 2, ca administratorii desemnați - A___ Christian și D_____ A____ A______ - să aibă puteri depline în ceea ce privește angajarea răspunderii juridice a societății și să poată acționa în orice situație în numele acesteia în vederea atingerii scopului social, agreând inclusiv posibilitatea ca administratorii să lucreze în mod individual.

Raportat la obiectul principal de activitate - dezvoltare ( promovare) imobiliară - vânzarea-cumpărarea de imobile reprezenta operațiunea curentă pe care societatea pârâtă o putea efectua pentru realizarea obiectului său de activitate, așa încât clauza de la art. 6 alin. 2 din contractul de societate era pe deplin aplicabilă și în cazul încheierii contractului de vânzare-cumpărare contestat.

Contrar susținerilor recurentului nici dispozițiile de la art. 6 și 7 din statutul societății nu aduc restricții mandatului administratorilor ale cărui limite au fost clar determinate prin art. 6 alin. 2 din contractul de societate, cele două prevederi statutare reluând principii generale de funcționare a societății cu răspundere limitată ( caracterul obligatoriu al hotărârilor A__ adoptate cu respectarea legii, prerogativa de control și conducere ce revine adunării asociaților, dreptul acesteia de a decide strategia de dezvoltare, elaborarea politicii economice și comerciale și a planului de afaceri ).

Prin urmare în mod corect judecătorul fondului nu a dat valențe principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis de vreme ce pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în litigiu nu era necesară adoptarea unei hotărâri A__, administratorul exprimând un consimțământ valabil în numele _______________________ la perfectarea tranzacției imobiliare care se circumscria activității curente a societății.

Curtea conchide că anularea hotărârii A.G.A. prin care s-a decis vânzarea imobilelor nu poate avea efect asupra contractului de vânzare-cumpărare încheiat de administratorul societății care a acționat în virtutea atribuțiilor conferite acestui organ prin actele constitutive ale societății.

Nelegalitatea hotărârii adunării generale a asociaților _______________________ în legătură cu încheierea actului ce face obiectul litigiului de față, constituie o chestiune care privește administrarea internă a societății și raporturile dintre administratori cu societatea și asociații și nu are nici o semnificație în raporturile cu terții, raporturi în care administratorul desemnat a acționat în baza prerogativelor conferite de lege pentru această calitate.

În conformitate cu dispozițiile art. 70 din Legea nr. 31/1990, administratorul investit cu puterea de a reprezenta societatea, poate încheia orice acte juridice pe care le reclamă realizarea obiectului de activitate al societății. Fiind încheiate de un organ al persoanei juridice, în limitele puterilor conferite, actele juridice în cauză angajează societatea. De asemenea, în scopul protejării intereselor terților, prin derogare de la principiile mandatului, art. 55 alin. (1) din lege prevede că, în raporturile juridice cu terții, societatea este angajată prin actele organelor sale, chiar dacă acestea ar depăși obiectul său de activitate, cu excepția în care se face dovada că terții cunoșteau sau trebuiau să cunoască depășirea obiectului de activitate al societății, când nu se mai justifică acordarea protecției speciale terților.

În cazul de față nu s-a dovedit însă că puterile administratorilor ar fi fost limitate printr-o clauză statutară și nici că tranzacția imobiliară ar excede obiectului de activitate al _______________________ așa încât nu exista nici un temei pentru a se admite solicitarea de constatare nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Adoptarea unei hotărâri A__ în anul 2007 și 2008 pentru achiziționarea, respectiv pentru vânzarea acelorași active nu constituie un argument suficient pentru susținerea unei limitări a puterilor administratorilor, cutuma la nivelul societății neputând fi opusă terților în privința unei chestiuni ce ține de ordinea publică societară cum este cea privitoare la reprezentarea societății în raporturile cu terții.

În baza considerentelor expuse, Curtea reține că, în mod corect, judecătorul fondului a refuzat să facă aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis în privința Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1391 la data de 22.10.2010 de BNP F_______ C_______ O_______, ca efect al anulării hotărârii A.G.A. din 7 octombrie 2010.

3. Nefondate sunt și criticile referitoare la neseriozitatea prețului stabilit în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1391 la data de 22.10.2010 de BNP F_______ C_______ O_______.

În doctrina și practica judiciară s-a apreciat că prin noțiunea de preț serios, în sensul art. 1303 Cod civil, se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea prețului depinde de existenta unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut.

Prețul trebuie sa fie, de regulă, proporțional cu valoarea lucrului vândut, părțile fiind însă libere sa determine valoarea bunului și deci prețul lui, care poate fi astfel superior ori inferior valorii reale a bunului.

Pentru a se stabili valoarea reală a terenurilor litigioase prima instanță a încuviințat efectuarea unei expertize și a unei contraexpertize.

Contrar susținerilor recurentului, judecătorul fondului a argumentat decizia de înlăturare a concluziilor raportului de expertiză efectuat de L____ R___ care stabilea o valoare de piață de 23,97 euro/mp prin prisma faptului că evaluarea a pornit de la o premisă care s-a dovedit a fi falsă, respectiv la realizarea evaluării s-a ținut seama de împrejurarea că terenurile ar fi situate în intravilanul localității Florești, fapt infirmat de adresa comunicată instanței de către Primăria Florești care atestă situarea terenurilor în extravilanul localității într-o zonă neconstruibilă și pentru care planul urbanistic zonal a fost respins. Având în vedere că această situație de fapt este confirmată de probațiunea administrată Curtea va achiesa la statuările instanței de fond, așa încât nu se poate reține că valoarea de piață de a terenurilor ar fi de 23,97 euro/mp.

Curtea nu se poate raporta nici la celelalte valori indicate de recurent prin memoriul de recurs, respectiv la cea de 52,67 euro/mp și 190 lei/mp deoarece reprezintă prețul la care terenurile au fost achiziționate în anul 2007 care s-a suprapus cu perioada de boom imobiliar în care prețurile de achiziție a terenurilor pe raza localității Florești au explodat, valoarea de tranzacționare depășind cu mult valoarea reală a terenurilor urmare a unei disproporții între cerere și ofertă.

De asemenea nici valoarea de 90 euro/mp menționată în hotărârea A__ din 17 iunie 2008 nu poate fi luată în considerare pentru stabilirea valorii de piață a terenurilor deoarece reprezintă o evaluarea subiectivă făcută de asociații _______________________, iar nu una obiectivă făcută de un expert independent.

Prin urmare singura valoare la care instanța de fond se putea raporta în mod valabil era cea de 7,25 euro stabilită de către expertul V_____ V_______, ceea ce instanța a și făcut.

Așa cum rezultă din probele administrate și cum s-a reținut de instanță, imobilele ce au făcut obiectul contractului încheiat au fost înstrăinate cu 40.000 euro, iar valoarea de piață a acestora stabilită de expertul V_____ V_______ se ridică la 52.185 euro.

Interpretarea dată noțiunii de preț neserios este lăsată la aprecierea instanței, prin urmare instanței trebuie să i se recunoască o marjă de apreciere în evaluarea acestui element. Chiar dacă prețul efectiv achitat de cumpărătoarea pârâtă S.C. G______ R_____ S.R.L. este inferior prețului de piață stabilit de expertul V_____ V_______ pentru bunurile înstrăinate, caracterul serios al prețului subzistă de vreme ce disproporția nu este atât de mare încât să se poată considera că prețul achitat nu constituie o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.

În concluzie, Curtea constată că prima instanță a făcut o analiză judicioasă a prețului înscris în contract și a reținut, pe baza probelor administrate, ca acesta îndeplinește condițiile impuse prin dispozițiile art. 1303 Cod civil, respectiv aceea de a fi serios, contrar susținerii recurentului.

Față de aceste considerente, Curtea va respinge recursul declarat de reclamantul A____ D_____ A______ împotriva sentinței civile nr. 1.093 din 11.04.2013, pronunțată în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXX al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o va menține în întregime.

În temeiul art. 274 C.proc.civ. Curtea va obliga recurentul să plătească intimatei S.C. G______ R_____ S.R.L. suma de 8.269,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Respinge recursul declarat de reclamantul A____ D_____ A______ împotriva sentinței civile nr. 1.093 din 11.04.2013, pronunțată în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXX al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o menține în întregime.

Obligă recurentul să plătească intimatei S.C. G______ R_____ S.R.L. suma de 8.269,75 lei cheltuieli de judecată în recurs.

Decizia este irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din 25 octombrie 2013.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

M_____ BUDIUMONICA I_____ I___ M____ H_____

GREFIER,

D_____ B_______

Red.M.I.I./18.12.2013.

Dact.H.C./2 ex.

Jud.fond: N_______ Koșa.