Cod operator: 3171

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA IAȘI

SECȚIA CIVILĂ

Ședința publică din data de 31 martie 2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE - C_______ C__________

GREFIER - A______ E_____

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4421/2015

Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta _________________ F____ INTERVISION-PRIN DIRECTOR GENERAL A___________ S_____, în contradictoriu cu pârâtul C______ M______ INDIVIDUAL DOCTOR VÂSCU M____ B_____, având ca obiect ,,reziliere contract încetare contract de închiriere; restituire sumă; acțiune în pretenții˝.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, sunt lipsă părțile litigante.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței faptul că, pentru acest termen de judecată, procedura de citare a fost legal îndeplinită.

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședință publică din data de 16.03.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru azi, 31.03.2015, când în aceeași compunere, a hotărât următoarele.

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei civile de față:

Prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub nr. XXXXXXXXX/19.04.2013, reclamanta _________________ (fostă ___________________________, în contradictoriu cu pârâtul C______ M______ Individual „ Doctor Vâscu M____ B_____”, ca prin hotărâre judecătorească să se constate încetarea contractului de închiriere nr. 01/26.10.2010, motivat de intervenirea forței majore și să se dispună, în același timp, obligarea pârâtului la restituirea sumei plătită în avans cu titlu de chirie, în cuantum de 45.200,00 lei, reprezentând echivalentul a 10.000 euro la cursul BNR din ziua plății, precum și a sumei de 16.500,00 lei achitată cu titlu de garanție, reprezentând echivalentul sumei de 4000 euro . Totodată, a solicitat reclamanta obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Cererea a fost legal timbrată.

În motivare a arătat reclamanta că, la data de 26.10.2010 a încheiat contractul nr. 01 prin care a închiriat de la CMI Dr. Vâscu M____ B_____ imobilul situat în Iași, stradela Ipsilante, nr.7, cu destinație punct de lucru firmă, format din demisol, parter, etaj și terasă, pentru o durată de 5 ani, în intervalul 01.12.xxxxxxxxxxxxx15, cu mențiunea că a achitat în avans prețul pe un an înainte, de fiecare dată, adică suma de 1000 euro pe lună .

Conform susținerilor reclamantei la 20.05.2011, în baza actului adițional la contract, a plătit suma de 16.500,00 lei, reprezentând echivalentul sumei de 4000 euro în vederea garantării aducerii imobilului închiriat la starea inițială și pentru dezafectarea structurilor construite de ea, iar la 03.10.2012 a achitat suma de 54.240,00 lei, reprezentând c/v chirie pentru intervalul 01.12.xxxxxxxxxxxxx13, ce se impune a fi restituită în parte ca urmare a nefolosirii imobilului pe o perioadă de 10 luni din acest interval.

După cum a arătat reclamanta, la 29.01.2013 s-a produs un incendiu de la o locuință vecină care s-a extins, afectând și imobilul închiriat, astfel încât nu a mai putut fi utilizat pentru desfășurarea activității sale, situația de fapt fiind redată în procesul verbal de intervenție nr. 30/29.01.2013 încheiat de reprezentantul I.S.U. din cadrul MAI, cu precizarea că, atât în ziua incendiului cat și ulterior a vorbit cu proprietarul, aducându-i la cunoștință intenția de a părăsi spațiul și, pentru că acesta nu a comunicat în scopul arătat, l-a notificat prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire să se prezinte la data de 25.02.2013 la imobil, dar acesta nu a dat curs.

Întrucât toate demersurile de rezolvare pe cale amiabilă ce au urmat acestei notificări au rămas fără rezultat, a precizat reclamanta că este îndreptățită la promovarea prezentei acțiuni, impunându-se ca instanța să constate intervenirea forței majore, ce determină imposibilitatea desfășurării activității sale în spațiu și implicit încetarea contractului de închiriere, cu obligarea pârâtului la restituirea sumelor pretinse .

În drept au fost invocate disp. art. 1528 NCC .

În susținere au fost anexate înscrisuri de reclamantă (f.8-51).

În termenul acordat pentru complinirea lipsurilor cererii reclamanta a depus precizări înregistrate sub nr. xxxxx/17.05.2013 la care a anexat înscrisuri în copie, certificate „ conform cu originalul” precum și dovada achitării diferenței de taxă de timbru pusă în vedere (f. 55-114).

În cauză a fost administrată proba cu înscrisurile aflate la dosar, completate de reclamantă cu cele depuse la termenul din 13.01.2014 (f.133-141), proba cu interogatoriul pârâtului (f.129-130) precum și proba testimonială, în cadrul căreia s-a procedat la audierea martorului P___ V_____, propus de reclamantă, a cărui depoziție a fost consemnată și atașată la dosar (f.131).

Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma probatoriului administrat și a dispozițiilor legale aplicabile, instanța reține următoarele:

În baza contractului de închiriere nr.01/26.10.2010, încheiat pe o perioadă de 5 ani, reclamanta a dobandit folosința imobilului format din demisol, parter, etaj și terasă, cu destinație punct de lucru firmă, situat în Iași, stradela Ipsilanti, nr.7, jud. Iași pentru intervalul 01.12.xxxxxxxxxxxxx15, cu obligația de a achita contravaloarea chiriei (al cărei cuantum diferea în funcție de momentul efectuării plății) în sumă de 1000 euro/lună în cazul în care optează pentru plata anticipată pe 12 luni (art. IV pct.1) și cu mențiunea că pentru intervalul 01.12.xxxxxxxxxxxxx11 plata sumei de 12.000 euro, reprezentând c/v chirie pentru un an, se face la data predării imobilului (art. IV pct.4).

Ulterior părțile au încheiat actul adițional din 20.05.2011, prin care, pentru a garanta aducerea imobilului închiriat la starea inițială și dezafectarea structurilor construite s-a convenit ca reclamanta să achite locatorului suma de 16.500,00 lei, reprezentând echivalentul sumei de 4000 euro curs BNR la data semnării (f.11), sumă ce a fost achitată la 20.05.2011 după cum atestă chitanța de plată având nr.9 depusă la dosar (f.12), reieșind și că în baza contractului de închiriere reclamanta a achitat suma de 54.240,00 lei, reprezentând c/v chirie pentru perioada 01.12.xxxxxxxxxxxxx13 conform chitanței nr.41/03.10.2012 (f.13) .

Reține instanța din cuprinsul procesului verbal de intervenție nr.30/29.01.2013 încheiat de I.S.U Iași faptul că la acea dată s-a produs un incendiu, ce s-a propagat de la acoperișul familie C___, extinzându-se apoi și la imobilele învecinate, menționându-se de asemenea că, în spațiul imobilului închiriat către _________________ (ce a aparținut inițial numitei F___ A__-M____, conform mențiunilor din contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 372/24.09.2010-f.75-77) au ars: 13 calculatoare, 9 camere video, mobilier, obiecte de îmbrăcăminte. S-a consemnat totodată că s-au degradat: zugrăveala de pe casa scării, încăperile de la etajul I și parter, pardoseala din parchet de la etaj I și pardoseala din lemn de pe scări și holuri, compartimentările din rigips ale celor 9 încăperi (f.14 verso), situația de fapt confirmată și de expertul tehnic în construcții M____ Ș____, prin nota de constatare și planșele foto anexate, datate 16.02.2013 (f.22-51), acesta concluzinând că imobilul este grav afectat și nu poate fi folosit decât după refacerea integrală a unor lucrări de construcție.

Conform depoziției martorului P___ V_____ reclamanta a părăsit imediat spațiul nefiind utilizabil iar cu notificarea din 11.03.2013 efectuată prin intermediul executorului judecătoresc Zacornea C_________ C______, comunicată prin afișare la sediul Cabinetului medical Individual (f.71-72) reclamanta a somat pârâtul să se prezinte la data de 28.03.2013 pentru predarea spațiului, întrucât nu mai poate fi utilizat conform destinației datorită degradării produsă prin incendiu, cu solicitarea de a-i fi restituite cu acea ocazie sumele plătite în avans cu titlu de chirie anticipată pentru perioada în care spațiul nu a fost folosit, precum și cu titlu de garanție, făcându-se referire în cuprinsul notificării și la discuțiile verbale și telefonice pe care reclamanta le-a purtat cu reprezentantul pârâtului la 29.01.2013 respectiv în intervalul 11-13 februarie 2013 și refuzul acestuia de a prelua spațiul.

Nu în ultimul rând, reiese faptul că, în baza contractului de închiriere nr.08/ 29.01.2013 reclamanta a dobândit folosința imobilului în suprafață de 250 mp din Iași, ___________________.6, având destinația punct de lucru, pe o perioadă de 3 ani, iar la 18.02.2013 asociatul unic al societății a hotărât desființarea punctului de lucru din Iași, stradela Ipsilanti, nr.7 și înființarea punctului de lucru din Iași, ___________________.6, cererea de modificare fiind admisă prin Rezoluția nr.4187/20.02.2013 a ORC de pe lângă Tribunalul Iași (f.138) .

În speță prin raportare la disp. art. 6 NCC și având în vedere data încheierii contractului de închiriere (26.10.2010) instanța apreciază că sunt incidente din punct de vedere al dreptului substanțial dispozițiile vechiului cod de procedură civilă, ce guvernează regimul juridic aplicabil inclusiv în ce privește cauzele de încetare a contractului.

În acest context potrivit art. 1439 C.civ:” Contractul de locațiune se desființeazã când lucrul a pierit în total sau s-a fãcut netrebnic spre obișnuitã întrebuințare.

În caz când una din pãrți nu împlinește îndatoririle sale principale, cealaltã parte poate cere desființarea contractului.

Totodată, art. 1423 C.civ prevede că:” Dacã în timpul locatiunii, lucrul închiriat ori arendat se strica în totalitate prin caz fortuit, contractul este de drept desfãcut. Dacã însã se distruieste*) în parte, locatarul poate, dupã împrejurãri, sa ceara o scãdere din preț, ori desființarea contractului. In amândouã cazurile nu i se da nici o dezdãunare.”

Nu în ultimul rând art. 1435 C.ocv prevede că locatarul :” Este rãspunzãtor de incendiu, dacã nu probeazã ca incendiul s-a întâmplat prin caz fortuit sau forta majorã, sau prin defect de construcție, sau ca focul a venit de la o casa vecina.”

În ce privește noțiunea de forță majoră aceasta a fost definită ca acea împrejurare de fapt, imprevizibilă și de neînlăturat, ce împiedică în mod obiectiv și fără nicio culpă din partea debitorului executarea obligației contractuale pe care și-a asumat-o și are ca principal efect, odată constatată exonerarea de răspundere contractuală a acestuia în condițiile prevăzute de art. 1082 și 1083 C.civ, aceasta operând în puterea legii și împiedicându-l pe creditor să pretindă executarea ori daune interese.

Raportat la situația de fapt reținută în speță instanța apreciază că reclamanta a făcut dovada intervenirii cazului de forță majoră, cât timp incendiul nu s-a produs din culpa sa, dar și a urmărilor produse precum și a legăturii de cauzalitate între incendiu și faptul că se afla în imposibilitate de a utiliza spațiul potrivit destinației sale în lipsa unor ample lucrări de refacere .

De asemenea s-a probat faptul că reclamanta a părăsit imediat spațiul, devenit neutilizabil și l-a notificat pe proprietar despre intenția de denunțare a contractului dar acesta nu s-a prezentat pentru a rezolva situația pe cale amiabilă astfel că instanța, în baza considerentelor expuse va admite cererea, și va constata încetarea contractului de închiriere ca urmare a intervenirii cazului de forță majoră.

În contextul arătat instanța apreciază că, deși este vorba despre o distrugere parțială a bunului închiriat aceasta a fost însemnată, cât timp reclamanta utiliza spațiul pentru a desfășura activitate comercială în acel loc, fără a fi în măsură să întrerupă activitatea până la o eventuală refacere a acestuia de locator, împrejurare ce îndreptățește reclamanta să solicite rezilierea locațiunii și restituirea sumelor plătite anticipat pârâtului, astfel că, raportat la considerentele expuse va admite cererea și va constata încetarea contractului de închiriere nr.01/26.10.2010.

Totodată, având în vedere că locatarul nu poate fi obligat la plata chiriei după momentul distrugerii parțiale va obliga pârâtul la restituirea sumei de 45.200,00 lei ( echivalent a 10.000 euro) reprezentând c/v chirie plătită în avans pentru perioada februarie-noiembrie 2013 dar și a sumei de 16.500,00 lei ( echivalent a 4000 euro), reprezentând c/v garanție achitată în baza actului adițional din 20.05.2011.

Având în vedere disp. art.453 alin.1 NCPC instanța va obliga pârâtul la plata către reclamantă a sumei totale de 8201,00 lei, reprezentând c/v taxă timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta _________________, având CUI RO14784919 și nr. de înmatriculare ORC JXXXXXXXXXXX, cu sediul în ___________________________ I.P.C______, nr.13, jud.Iași în contradictoriu cu pârâtul C______ M______ Individual Dr. Vâscu M____ B_____, având C__ xxxxxxxx, cu sediul în Iași, _____________________.2, ___________, jud.Iași .

Constată încetarea contractului de închiriere nr. 1/26.10.2010 ca urmare a intervenirii forței majore.

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 45.200,00 lei ( echivalent a 10.000 euro) reprezentând c/v chirie plătită în avans pentru perioada februarie-noiembrie 2013 precum și a sumei de 16.500,00 lei ( echivalent a 4000 euro), reprezentând c/v garanție achitată în baza actului adițional din 20.05.2011.

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei totale de 8201,00 lei, reprezentând c/v taxă timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare la Tribunalul Iași (se depune la Judecătoria Iași).

Pronunțată în ședință publică azi, 31.03.2015.

Președinte, Grefier,

C.C. E.A.

Red. Pr.C.C.

4 ex/26.08.2015,