Dosar nr. XXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

TRIBUNALUL M________

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIE Nr. 358/2015

Ședința publică de la 21 Mai 2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE V_____ R____

Judecător F____ M____

Grefier M______ B____

Pe rol judecarea apelului civil declarat de apelanții-reclamanți UAT Orșova, C________ L____ Orșova împotriva sentinței civile nr.745/18.12.2014 pronunțată de Judecătoria Orșova în contradictoriu cu intimata-pârâtă O________ R_____ N____, având ca obiect reziliere contract.

La apelul nominal făcut în ședința publică nu au răspuns părțile.

Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că dosarul a fost repus la rol la solicitarea apelantului-reclamant UAT Orșova și faptul că apelanții-reclamanți au solicitat judecarea cauzei în lipsă.

În temeiul art.415 cod procedură civilă, instanța încuviințează cererea de repunere pe rol a cauzei, după care, ia act că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă și potrivit dispozițiilor art.394 cod procedură civilă, constată încheiate dezbaterile, reținând-o pentru soluționare.

INSTANȚA

Deliberând asupra apelului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Orșova la data de 18.07.2014 sub nr. XXXXXXXXXXXX, reclamanții U_______ A____________ Teritorială Orșova și C________ L____ Orșova au chemat în judecată pârâta O________ R_____ N____, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei totale de 3464,18 lei, reprezentând chiria restantă în cuantum de 1560,17 lei cât și penalitățile aferente calculate până la data de 26.26.2014 în cuantum de 1904,01 lei și evacuarea pârâtului din imobilul (apartament) din municipiul Orșova, ____________________, nr.9, __________________________, aflat în proprietatea municipiului Orșova.

În motivare, au arătat că între pârâtul O________ R_____ N____ și autoritatea locală a fost încheiat contractul de închiriere nr. xxxxx/23.09.2010 pentru suprafața cu destinație de locuință compusă din una cameră, în suprafață totală de 10,53 mp, folosită în exclusivitate de chiriaș și de familia acestuia.

A precizat că din anul 2009, chiriașul nu a mai achitat decât în mod parțial sumele datorate către bugetul local constând în contravaloarea chiriei aferente locuinței închiriate, ajungându-se astfel la debitul restant de achitat pentru contravaloarea chiriei în sumă de 1560,17 lei. La chiria restantă de-a lungul timpului, au fost calculate penalități de întârziere conform clauzelor contractuale, în cuantum de 1904,01 lei.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1831 și altele din Codul Civil, cele al Legii nr. 114/1996, cât și a clauzelor contractuale prevăzute în contractul de închiriere.

În dovedire a depus contract de închiriere nr.xxxxx/23.09.2010, notificare, situație debite, situație solduri.

Pârâtul legal citat, nu s-a prezentat în instanță și nici nu a depus la dosar întâmpinare.

În considerarea probelor de la dosar și prin raportare la dispozițiile legale incidente în cauză, prin sentința civilă nr.745/18.12.2014 Judecătoria Orșova, a admis în parte acțiunea, pentru următoarele considerente:

În fapt, între Municipiul Orșova, în calitate de proprietar reprezentată prin primar și O________ R_____ N____, în calitate de chiriaș a intervenit contractul de închiriere nr. xxxxx/23.09.2010, care are ca obiect închirierea locuinței din mun. Orșova, ____________________, nr. 9, _______________________, termenul de închiriere fiind de 2 ani cu începere de la 23.09.2010 și până la data de 23.09.2012.

Potrivit cap. II din contract chiria lunară stabilită de părți este de 38,75 lei care se datorează începând cu 23.09.2010, se achită în numerar pentru luna în curs, la casieria primăriei, până la 10 a lunii următoare. Neplata la termen a chiriei atrage majorări de întârziere de 0,05% asupra sumei datorate, neachitate în termen, calculată pentru fiecare lună sau fracțiune de lună, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la stingerea sumei datorate inclusiv.

Conform cap. IV lit. b) din convenția părților rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv. Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

În legătură cu chiria restantă la 26.06.2014, cum aceasta decurge dintr-un contract încheiat în la 23.09.2010, iar, potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de _____________________ Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, instanța a făcut aplicarea în cauză a principiului activității legii civile („tempus regit actum”), cu consecința analizării acestui capăt de cerere prin prisma dispozițiilor în vigoare la momentul încheierii contractului, respectiv a Codului civil de la 1864.

În continuare, instanța a atras atenția asupra prevederilor 1073 C.civ. 1864, din care reiese că răspunderea contractuală este antrenată în situația în care partea contractantă nu își îndeplinește, în mod nejustificat, obligațiile asumate, în jurisprudență și în literatura de specialitate stabilindu-se necesitatea îndeplinirii următoarelor condiții: existența unui contract valabil încheiat, neexecutarea obligațiilor de către parte, neexecutarea să fie nejustificată și să existe un prejudiciu.

În ceea ce privește prima condiție, instanța a conchis că, în prezenta cauză, existența între părți a unui raport juridic contractual reiese din contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr. xxxxx/23.09.2010 (filele 4-6), precum și din actul adițional acestuia nr. 7963/27.08.2012, (f. 7) care a fost semnate de către pârât.

Relativ la a doua și a treia condiție, instanța a reținut că obligația pârâtului de a achita o sumă de bani este o obligație de rezultat, iar în materia răspunderii civile contractuale, neexecutarea de către debitor a obligațiilor de a da și de a face, precum și culpa acestuia se prezumă, până la proba contrară. D__ fiind că pârâta nu a contestat susținerile petenților, prin depunerea unei întâmpinări, nu a dovedit că și-ar fi executat obligațiile izvorâte din contract sau că există o cauză exoneratoare de răspundere, instanța a considerat că cele două cerințe sunt întrunite.

În privința celei de-a patra condiții, instanța a observat că, prin neexecutarea de către pârât a obligației de plată a chiriei restante, petenții au suferit un prejudiciu cert.

În ceea ce privește cuantumul chiriei restante, conform contractului de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr. xxxxx/23.09.2010 (fila 4), chiria lunară este de 38,75 lei, iar cuantumul chiriei se poate modifica prin acordul părților, orice modificare a acestuia comunicându-i-se în scris chiriașului cu 60 de zile înainte de termenul scadent de plată.

Prin semnarea actului adițional nr. 7963/27.08.2012 (fila 7) pârâta și-a exprimat în mod implicit acordul cu privire la cuantumului chiriei reținută în cuprinsul acestor convenții, motiv pentru care instanța a luat în considerare chiria astfel cum aceasta apare în situația solduri la rol (f.10-11).

În consecință, instanța a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.560,17 lei, reprezentând chiria restantă la 26.06.2014.

Este de principiu că debitorul trebuie să execute obligația de bună voie și la termenul stabilit, lipsa unei atare atitudini din partea acestuia îndreptățind creditorul obligației să solicite compensarea prejudiciului suferit ca urmare a erodării valorii reale a monedei de plată. Scopul actualizării cu indicele de inflație are în vedere principiul recuperării integrale a prejudiciului reprezentând daune interese, ce cuprind pierderea suferită și beneficiul de care a fost lipsit creditorul.

Suma rezultată din actualizarea în raport de rata inflației este de natură să repare integral prejudiciul rezultat prin neplată la termen și riscul devalorizării leului.

Prin decizia Curții Constituționale nr. 72/05.03.2002 s-a statuat că actualizarea în raport cu rata inflației a sumelor datorate se impune pentru asigurarea recuperării creanței la valoarea ei reală.

În timp ce dobânda reprezintă prețul lipsei de folosință, actualizarea cu indicele de inflație urmărește păstrarea valorii reale a obligației bănești. Actualizarea operează în temeiul legii de îndată ce creditorul a solicitat-o și a probat întârzierea executării obligației bănești.

În raport de aceste considerente instanța a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.560,17 lei, sumă ce va fi actualizată cu indicele de inflație.

În privința penalităților de întârziere, creditorul poate cere atât executarea în natură a obligației principale, cât și penalități, dacă penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligațiilor la timp sau în locul stabilit.

În acest sens, instanța a amintit că părțile au inserat în contract o clauză penală, în temeiul căreia proprietarul este îndrituit să perceapă o penalitate de 0,05% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă, (fila 4).

Totodată, instanța a arătat că daunele-interese moratorii se datorează din ziua cererii de chemare în judecată, cu excepția cazului în care pârâtul a fost pus în întârziere anterior (art. 1088 C.civ. 1864), iar notificarea emisă de către Primăria Mun. Orșova (fila 8) nu atrage punerea în întârziere a pârâtului, de vreme ce nu a fost realizată prin intermediul unui executor judecătoresc (art. 1079 C.civ. 1864).

Luând în considerare împrejurarea că pârâtul nu este de drept în întârziere, iar reclamanții nu au dovedit că acesta ar fi fost pus în întârziere anterior introducerii cererii, solicitând obligarea pârâtului numai la plata penalităților de întârziere calculate până la data de 26.06.2014, nu și ulterior, instanța, față de cuprinsul art. 22 alin. (6) C.proc.civ., conform căruia judecătorul nu poate depăși limitele învestirii, a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind plata penalităților de întârziere.

Cu privire la evacuarea pârâtei din imobil,

Potrivit art. 1810 Cod civil “Dacă după îndeplinirea termenului, locatarul continua să dețină bunul și să-și îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusive în privința garanțiilor. Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.”

Conform art. 129 din legea de punere în aplicare a Codului civil dispozițiile art. 1819 din Codul civil sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după data intrării în vigoare a Codului civil.

Instanța a reținut că prin încheierea actului adițional nr. 7963/27.08.2012 a fost prelungit termenul contractual de la 23.09.2012 până la 23.09.2013, după _____________________ noului Cod civil.

În raport de cuantumul chiriei recunoscut de pârâtă la 27.08.2012, respectiv 2.515 și suma de 1.560,17 lei solicitată cu titlul de chirie restantă prin cererea pendinte, instanța a reținut că aceasta și-a onorat o parte din obligația contractuală de plată a chiriei, iar față de faptul că aceasta folosește imobilul și în prezent a apreciat că a operat tacita relocațiune.

Prin urmare atâta timp cât reclamanta nu a solicitat rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți, având în vedere și dispozițiile art.22 alin. (6) cod procedură civilă, conform căruia judecătorul nu poate depăși limitele învestirii, instanța a respins ca nefondat capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din imobil.

Cât privește cheltuielile de judecată, instanța, în temeiul art. 453 alin. (1) cod procedură civilă și față de principiul disponibilității acțiunii civile enunțat de art. 9 cod procedură civilă, a luat act de faptul că părțile nu le-au solicitat.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Susține că instanța de fond în mod greșit a apreciat că este aplicabilă tacita relocațiune, întrucât autoritatea locală a notificat pârâta să evacueze spațiul și să achite debitele restante. Nu puteau solicita rezoluțiunea unui contract inexistent.

Tot în mod greșit instanța de fond a respins și obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere, deși acestea au fost calculate conform actelor normative în vigoare cât și contractului dintre părți care a constituit acordul cadru aplicabil în speță.

În consecință, solicită admiterea apelului, anularea în parte a hotărârii pronunțată de instanța de fond, iar după rejudecare admiterea în totalitate a acțiunii.

Examinând apelul prin prisma criticilor formulate, în conformitate cu dispozițiile art.479 alin.1 cod procedură civilă, instanța apreciază că este fondat, pentru următoarele considerente:

Se reține că în contractul de închiriere încheiat între părți, s-a stipulat în sarcina pârâtei o chirie lunară în sumă de 38,75 lei,ce trebuia achitată până la data de 10 a lunii următoare, iar în caz de neplată la scadență, reclamanta,avea dreptul de a percepe majorări de întârziere de 0,05% ,calculată la suma datorată , începând cu ziua următoare termenului de plată până la stingerea datoriei.

Conform art. 1088 c. civ. din 1864( aplicabil în speță) creditorul poate solicita penalitățile de întârziere din ziua cererii de chemare în judecată,cu excepția situației în care pârâtul a fost pus în întârziere anterior.

Prima instanță a apreciat în mod corect că notificare depusă la dosar de reclamantă( fila 8) nu îndeplinește cerințele legale ,pentru a atrage punerea în întârziere a pârâtei, în condițiile în care nu a fost comunicată prin executorul judecătoresc ,conform art. 1079 alin. 1 c. civ.

Ca atare, față de solicitarea reclamantei de a fi obligată pârâta la plata penalităților de întârziere calculate până la data de 26.06.2014, deci anterior înregistrării cererii de chemare în judecată (18.07.2014), iar cadrul procesual cu privire la obiect în litigiile civile este stabilit de reclamant, în virtutea principiului disponibilității, în mod corect a fost respins acest petit, astfel că susținerile apelantei sub acest aspect ,nu pot fi reținute.

Instanța apreciază însă ,că sunt întemeiate criticile apelantei ce vizează soluționarea capătului de cerere având ca obiect evacuarea.

Astfel, se constată că spațiul locativ ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. xxxxx/2010 a fost închiriat până la data de 23.09.2012, prelungit prin actul adițional nr. 7963/27.08.2012 până la data de 23.09.2013, stipulându-se un termen de 9 luni , pentru plata eșalonată a chiriei restante , cu mențiunea procedării la evacuarea chiriașei ,în caz de neplată.

Potrivit disp. art. 1809 c. civ. ,contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți.

Tacita relocațiune este stipulată de art. 1810 c. civ. , considerându-se încheiată o nouă locațiune , în condițiile celei vechi , cu condiția ca locatarul să –și îndeplinească obligațiile contractuale.

În speță,prima instanță a interpretat greșit textul de lege respectiv, apreciind că a intervenit tacita relocațiune prin recunoașterea debitului datorat de către pârâtă, deși cerința impusă de lege este achitarea chiriei restante solicitată prin acțiunea formulată de locator.

Procedând astfel, a respins acest petit, deși trebuia să dispună în conf. cu art. 1831 c. civ. evacuarea pârâtei din spațiul deținut fără nici un titlu.

Așa fiind , în conf. cu disp. art. 480 alin. 2 c. pr. civ. , urmează a admite apelul, a schimba parțial sentința ,în sensul că dispune evacuarea pârâtei din imobilul reclamantei și a menține restul dispozițiilor sentinței.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul civil declarat de apelanții-reclamanți UAT Orșova, C________ L____ Orșova împotriva sentinței civile nr.745/18.12.2014 pronunțată de Judecătoria Orșova în contradictoriu cu intimata-pârâtă O________ R_____ N____ domiciliată în municipiul Orșova, ____________________, nr.9, __________________________, având ca obiect reziliere contract.

Schimbă parțial sentința, în sensul că dispune evacuarea pârâtei din imobilul-locuință situat în Orșova, ___________________, nr.9, _____________________.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică de la 21 Mai 2015.

Președinte, V_____ R____		Judecător, F____ M____
	Grefier, M______ B____

Redactat FM/19.06.2015.

tehnoredactat M.B., Ex.4/ pag.

jud.fond C______ O.-E.

Cod operator 2626