ROMÂNIA

TRIBUNALUL PRAHOVA

SECȚIA I CIVILĂ

DOSAR NR. XXXXXXXXXXXXX

DECIZIA CIVILĂ NR.365

Ședința publică din data de 27 februarie 2013

PREȘEDINTE - A____ G_______ H_____

JUDECĂTORI - N_____ C____

- C_____ A____ M_________

GREFIER - M____ Ș_____

Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenta pârâtă __________________ cu sediul în B_____, ____________________, ___________, _____________________, împotriva sentinței civile nr.1018/08.10.2012 pronunțată de Judecătoria S_____, în contradictoriu cu intimatul-reclamant L___ P______ D_____ domiciliat în Bușteni ___________________.52, _________________, județul Prahova.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă intimatul-reclamant personal și asistat de avocat D______ C_________, lipsind recurenta pârâtă.

Procedura de citare este îndeplinită.

Cerere timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 75,00 lei conform chitanței aflată la fila 5 dosar și timbrul judiciar în valoare de 0,3 lei.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:

Apărătorul intimatului-reclamant, având cuvântul, arată că nu are alte cereri de formulat sau probe de solicitat.

Tribunalul, având în vedere că nu sunt alte cereri de formulat sau probe noi de administrat, constată recursul în stare de judecată si acordă cuvântul în dezbaterea acestuia.

Apărătorul intimatului-reclamant, având cuvântul în dezbateri, solicită respingerea recursului ca nefondat, și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecata reprezentând onorariu avocat.

Arată că in mod corect a reținut prima instanță că reclamantul are calitate procesuală pasivă față de împrejurarea că între acesta, in calitate de locator și recurentă in calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere autentificat sub nr.342/22. 03.2010.

De asemenea, arată că se învederează de recurentă ă terenul, obiect al contractului de închiriere, a fost cumpărat de reclamantul intimat in calitate de persoană fizică autorizată, este lipsit de relevanță, întrucât raporturile juridice dintre părți se circumscriu în sfera contractului de închiriere, obligațiile și drepturile părților contractante regăsesc in acest contract.

Consideră că, în situația in care intimatul reclamant ar fi refuzat încasarea chiriei pe teren, recurenta avea la dispoziție alte operațiuni; la fila 65 dosar există răspunsul la interogatoriu, in care recurenta a arătat că nu a achitat chiria restantă din luna iulie 2011; depune la dosar concluzii scrise.

T R I B U N A L U L

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S_____ sub nr. XXXXXXXXXXXXX,reclamantul Lent P______ D_____, a chemat în judecată pe pârâta ________________ B_____, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere legalizat și autentificat de B.N.P O___ L____ din Comarnic sub nr.342/22.03.2010 și completat prin actul adițional nr. 355 din 24.03.2010 legalizat și autentificat de același notar public, obligarea pârâtei la plata sumei de 3000 lei cu titlu de chirie pentru lunile în care pârâta nu a achitat prețul locațiunii precum și plata penalităților de 1,5 % /zi întârziere aferent sumei pe care o datorează, evacuarea necondiționata a pârâtei de pe terenul proprietatea sa, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 22.03.2012 a încheiat cu pârâta un contract de locațiune în baza căruia s-a obligat ca în schimbul sumei de 1.000 lei lunar să închirieze acesteia terenul în suprafață de 42 mp proprietatea sa, situat în orașul Bușteni, ____________________., jud. Prahova.

S-a mai susținut de reclamant că a încheiat contractul de închiriere în calitate de unic proprietar al terenului, pe care l-a dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 1583/14.10.2005 act legalizat și autentificat de B.N.P O___ L____ din Comarnic și că acesta s-a încheiat în scopul edificării de către pârâtă a unui spațiu comercial cu destinația de patiserie.

Cererea a fost întemeiată în drept pe disp. art. 1270, 1552, 1553, 1554 1556 alin. 20 Cod civil.

Pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca fiind netemeinică și nelegală, invocându-se excepțiile lipsei calității procesuale active a reclamantului Lent P______ D_____, prematurității acțiunii, iar în subsidiar a solicitat respingerea cererii ca fiind netemeinică și nelegală.

La data de 20.01.2012, pârâta a invocat excepția lipsei competenței teritoriale a Judecătoriei S_____, care a fost pusă în discuție la termenul de judecată din data de 06.02.2012 și a fost respinsă, ca neîntemeiată, conform art. 5, art. 10 C.pr.civ. potrivit cărora în cererile privitoare la executarea, anularea, rezoluțiunea, rezilierea unui contract competenta aparține instanței de la domiciliul pârâtului, de la locul prevăzut în contract pentru executare.

Reclamantul a formulat precizare a cererii introductive arătând ca reclamant în prezenta cauza este Lent P______ D_____ PFA.

Excepția prematurității cererii invocată de pârâtă prin întâmpinare a fost respinsă prin încheierea din ședința publică de la 30 aprilie 2012 reținându-se potrivit art. 720 indice 1 Cod procedura civila ca la filele 49 si următoarele există dovezi ale îndeplinirii procedurii.

Excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului – prin aceeași încheiere – a fost, unita cu fondul cauzei.

Reclamantul a formulat si cerere de majorare a câtimii obiectului cererii in ce privește pretențiile sale care au fost majorate la 15.000 lei.

A mai precizat reclamantul în ce privește calitatea procesuala activă că înțelege sa formuleze acțiunea reclamantul Lent P______ D_____.

Prin încheierea din ședința publica de la 12 martie 2012 s-au încuviințat parților probe.

Prin încheierea din ședința publica de la 06.02.2012 s-au încuviințat reclamantei probe cu înscrisuri si interogatoriu.

Prin sentința civilă nr. 1018/08.10.2012 Judecătoria S_____ a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului L___ P______ D_____, excepție invocată de pârâtă.

Prin aceeași sentință a fost admisă în parte acțiunea civilă de reziliere contract formulată, modificată și precizată succesiv de reclamantul L___ P______ D_____, împotriva pârâtei S.C. P___ E_____ - S.R.L., în ce privește rezilierea și pretențiile.

S-a dispus rezilierea contractului de închiriere autentificat sub nr. 342/22.03.2010, completat prin act adițional nr. 355/24.03.2010.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantului 15.000 lei contravaloarea chiriei restante la zi.

De asemenea, a fost respinsă pretenția de evacuare, ca inadmisibilă.

A fost obligată pârâta la 2.361 lei cheltuieli de judecată reclamantului.

Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că între reclamantul L___ P______ D_____ in calitate de locator și pârâta __________________ în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 342/22.03.2010. Obiectul contractului îl reprezintă închirierea unui teren de 42 mp situat in orașul Bușteni, _________________________. Prahova în scopul construirii unui spațiu comercial cu destinația de patiserie.

Chiria fixată prin contract a fost de 1000 lei lunar – condițiile de plata fiind stabilite la pct. III contract.

Potrivit art. 28 din contract rezilierea operează printre alte cauze, și în situația neexecutarii sau executării necorespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor contractuale.

Pârâta a obținut certificatul de urbanism nr. 268/31.08.2011 pentru „terminare lucrări de extindere spațiu comercial P+M” începute in baza autorizației nr. 71/2008 emisă urmare cererii formulata prin ____________________.

Începând cu luna iulie 2011 pârâta nu a mai achitat contravaloarea chiriei aferente spațiului închiriat. Susținerile acesteia în sensul că s-a refuzat încasarea chiriei de către reclamant nu pot sta la baza justificării neplății, pârâta având la indemna mijloace de a face plata de așa natură încât sa obțină înscrisuri cu valoarea probatorie a chitanței liberatorii putând aceasta sa plătească prin mandat poștal sau să apeleze la procedura instituită de art. 586 Cod procedură civilă care reglementează oferta reală urmată de consemnațiune.

Astfel fiind, văzând art. 1411 si art. 969 Cod civil vechi rap. la art. 6 alin. 2 Cod civil nou, instanța de fond a admis în parte cererea precizată și modificată succesiv și se va dispune rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea obligației pârâtei privind plata chiriei, obligație de esența contractului încheiat și pe cale de consecința a dispus si obligarea la plata chiriei restante.

Cu privire la pretenția privind evacuarea pârâtei de pe teren s-a reținut că aceasta este inadmisibilă. Reclamantul, în ipoteza în care urmărea restabilirea drepturilor sale cu privire la teren, urma sa-si formuleze pretențiile ca pretenții revendicative. Aceste pretenții revendicative urmează să lămurească și situația construcției edificate parțial de pârâtă cu acordul reclamantului, toate aceste elemente fiind deduse din disp. art. 480 respectiv 484 și următoarele Cod civil vechi și nu din contractul de locațiune afirmat. În fapt a se dispune evacuarea de pe teren ar echivala cu a se dispune implicit și asupra construcției edificate pe acesta – activitatea pârâtei fiind strict legată de folosința construcției și nu a terenului – aspect care nu s-a solicitat nefiind examinate dispozițiile privitoare la construirea pe terenul altuia.

În ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului se va reține că acesta – L___ P______ D_____ – a încheiat contractul ca și locator astfel că are în cauză calitate procesuala activă.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs recurenta- pârâtă __________________ B_____, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Instanța de fond nu a motivat hotărârea pronunțata.

Arată recurenta pârâtă că instanța de fond nu a motivat sentința recurată, nu s-a pronunțat pe excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului L___ P______ D_____, invocată de subscrisa, respingând aceasta excepție, fără a motiva hotărârea de respingere. Chiar dacă au fost depuse documente doveditoare ale lipsei calității procesuale pasive a reclamantului, instanța de fond nu a ținut seama de ele, respingând excepția invocată. Cererea de chemare în judecata a fost formulată de L___ P______ D_____, cetățean român, cu domiciliul în orașul Bușteni, chiar dacă contractul de locațiune a cărei reziliere s-a cerut prin cererea introductivă a fost încheiat între persoana fizică autorizată L___ P______ D_____ -persoană fizică autorizată (înființată conform prevederilor OUG 44/2008) și S.C. P___ E_____ SRL. Nu poate cere rezilierea unui contract decât una din părțile semnatare ale contractului. Mai mult, actul prin care a fost dobândit imobilul ce face obiectul contractului a cărei reziliere se cere, respectiv contractul de vânzare prin care a fost dobândit imobilul — teren- a fost încheiat de către Consiliul Local al Orașului Bușteni cu persoana fizică autorizată L___ P______ D_____, cu sediul în Bușteni __________________. F, _____________, jud. Prahova, înmatriculata la Registrul Comerțului sub nr. F XXXXXXXXXXX. Prin urmare, cetățeanul L___ P______ D_____ nici nu avea calitate să închirieze bunul imobil, pentru că nu era proprietarul acestuia.

Pe parcursul desfășurării dezbaterilor, în fond, reclamantul a formulat mai multe precizări, înțelegând mai întâi, ca acțiunea să fíe promovata de L___ P______ D_____ -PFA, apoi, a precizat că înțelege ca acțiunea să fie formulată de cetățeanul L___ P______ D_____.

Consideră că, instanța de fond în mod eronat, a respins excepția invocată, mai mult, nici nu a motivat hotărârea de respingere.

A arătat recurenta pârâtă că, instanța de fond prin hotărârea pronunțată a obligat societatea pârâtă la plata unei chirii în suma de 15.000 lei, fără a avea probe concludente pentru neplata acesteia.

Atâta timp cât, contractul de închiriere nu include în cuprinsul său clauze privind modul in care se realizează plata chiriei, iar de cate ori se achita chiria, locatorul nu elibera nicio chitanță descărcătoare, nu se poate face dovada achitării ori neachitării chiriei.

În speța, se poate vedea clar interesul vădit al locatorului de a intra în posesia construcției edificate de societatea pârâtă pe terenul închiriat, construcție a căror costuri depășesc suma de 10.000 euro.

Prin contractul intervenit între părâți, nu s-a prevăzut, în mod expres obligația pârâtului de a edifica pe teren, un spațiu comercial, ci s-a stipulat doar dreptul sau de a construi, lăsând la latitudinea paratei acest lucru. Cu toate acestea, parata a construit acest spațiu comercial, până la un anumit stadiu, au fost turnate toate fundațiile și construite beciuri sub toata construcția, lucrarea nefiind finalizata in acest moment, lucrările fiind stopate datorita condițiilor meteorologice nefavorabile. Pentru executarea lucrărilor, Primăria Bușteni a eliberat autorizația de construire nr. 71/05.05.2008 și respectiv certificatul de urbanism ni". 438/22.10.2008, pe numele S.C. D____ &A_____ SRL, reprezentata de D-na G____ E________, având la baza contractul de închiriere încheiat intre aceasta societate și persoana fizică autorizată L___ P______ D_____. Ulterior, prin actul adițional nr. 355/24.03.2010, a fost reziliat în totalitate acest contract de închiriere, iar documentele privind edificarea construcției au fost cesionate in favoarea S.C. P___ E_____ SRL, cu acordul locatorului, sens în care s-a și solicitat Primăriei Bușteni prelungirea valabilități certificatului de urbanism prin emiterea certificatului de urbanism nr. 268/31.08.2011.

Intimatul lenț P______ D_____ a formulat întâmpinare în temeiul disp. art. 308 alin. 2 C. pr. civ. Prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub nr. XXXXXXXXXXXXX.

Examinând sentința recurată prin prisma criticilor formulate, în raport cu actele și lucrările dosarului, precum și din oficiu conform disp.art.3041 C.pr.civ., tribunalul constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:

Între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 342 din 22.03.2010, având ca obiect un teren în suprafață de 42 mp, situat în orașul Bușteni, _____________________________ Prahova.

Prin contractul de închiriere a fost fixată o chiriei de 1000 lei lunar și, începând cu luna iulie 2011 nu a mai fost achitată chiria de către recurenta pârâtă.

Instanța de fond în temeiul disp. art. 1411 și art. 969 Cod civil a admis în parte cererea precizată și modificată și a dispus rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea obligației de plată a chiriei, obligație de esența contractului de închiriere.

Critica recurentei pârâte că instanța de fond s-a pronunțat pe excepția lipsei calității procesuale active invocată, respingând-o fără a motiva hotărârea de respingere este nejustificată, având în vedere că, în considerentele sentinței recurate, instanța de fond reține că intimatul reclamant lenț P______ D_____ a încheiat contractul ca și locator, motiv pentru care are calitate procesuală activă în speță.

Contractul de închiriere nr. 342 din 22.03.2010 a fost încheiat între intimatul reclamant , în calitate de locator și recurenta pârâtă în calitate de locatar, situație care justifică pe deplin calitatea procesuală a acestuia în prezenta cauză.

Susținerea recurentei pârâte că cererea de chemare în judecată a fost încheiată între persoana fizică autorizată L___ P______ D_____ înființată conform OUG nr. 44/2008 și __________________, motiv pentru care nu poate cere rezoluțiunea contractului decât una din părțile semnatare ale contractului, nu poate fi avută în vedere, întrucât, în contractul de închiriere nr. 342 din 22 martie 2010, filele 8,9, 10 dosar fond, părți sunt intimatul reclamant în calitate de persoană fizică și societatea recurentă.

Se susține de către recurenta pârâtă că în mod greșit a fost obligată la plata sumei de 15.000 lei fără a exista probe concludente și că, atât timp cât locatorul nu elibera nici o chitanță nu se poate face dovada achitării sau neachitării chiriei. Această susținere nu poate fi avută în vedere întrucât, la punctul III din contract se arată că prețul închirierii este de 1000 lei/lună.

A fost stabilită și modalitatea de plată, în sensul că chiria va fi plătită la data de 30 ale lunii în curs pentru luna curentă. În continuare se menționează că, în cazul în care locatarul nu plătește chiria la termenul stabilit va suporta penalități de întârziere de 1,5 % pe zi, calculate la suma datorată.

Neplata chiriei pe două luni consecutive atrage rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, fără nici o altă formalitate și dă dreptul proprietarului să evacueze chiriașul în termen de trei zile de la data expirării neplății celei de-a doua chirii.

Recurenta pârâtă a afirmat în răspunsul la interogatoriu că nu a plătit chiria pentru că niciodată intimatul reclamant nu a eliberat nici un document care să ateste plata chiriei, pur și simplu a luat banii și atât. A mai arătat că fir au fost refuzați banii cu titlu de chirie, fie nu era de găsit.

Însă această susținere a recurentei pârâte nu poate fi avută în vedere ca temei al neplății chiriei, cât timp aceasta avea la îndemână posibilitatea de a achita prin mandat poștal sau de a recurge la oferta reală urmată de consemnațiune.

Pentru considerentele arătate, tribunalul va respinge recursul, ca nefondat potrivit disp. art. 312 alin. 1 C. pr. civ.

În baza disp. Art. 274 C. pr. civ., va obliga recurenta la 1500 lei cheltuieli de judecată către intimat, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanței atașate la dosar..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE :

Respinge recursul declarat de recurenta pârâtă __________________ cu sediul în B_____, ____________________, ___________, _____________________, împotriva sentinței civile nr.1018/08.10.2012 pronunțată de Judecătoria S_____, în contradictoriu cu intimatul-reclamant L___ P______ D_____ domiciliat în Bușteni ___________________.52, __________, ______________________, ca nefondat.

Obligă recurenta la 1.500 lei cheltuieli de judecata către intimat. Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică azi, 27 februarie 2013.

PREȘEDINTE JUDECĂTORI

A____ G_______ H_____ N_____ C____ C_____ A____ M_________

GREFIER

M____ Ș_____

Operator de date cu caracter personal nr.4058

Red. /Tehnored. CN

2 ex./25.03.2013

d.f.XXXXXXXXXXXXX Judecătoria S_____

j.f.A_____ M_____ M_______