TRIBUNALUL HUNEDOARA

SECȚIA I-a CIVILĂ

DOSAR NR.XXXXXXXXXXXXX

DECIZIA CIVILĂ NR. 801/A/2015

Ședința publică din data de 07 septembrie 2015

PREȘEDINTE: C_______ C_______ V______- judecător

B______ M______ S_____ - judecător

O____ L__________ S_____ – grefier

Pe rol fiind judecarea apelului formulat de pârâta R___ I____ N______ împotriva sentinței civile nr. 2780/2014, pronunțată de Judecătoria Petroșani, în dosarul civil nr. XXXXXXXXXXXXX. (judecător M_______ L________)

La apelul nominal făcut în ședință publică s-a prezentat av. B____ B_____, pentru apelanta-pârâtă, lipsă fiind părțile.

Procedura de citare a fost legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, după care :

Se constată că, prin serviciul registratură, la data de 04.09.2015, intimata-reclamantă a comunicat la dosar răspunsul la adresa instanței, din data de 18.06.2015.

Reprezentanta apelantei-pârâte, av.B____ B_____, depune la dosar copia contractului de închiriere încheiat între părți, care a fost prelungit. Arată că nu mai are cereri de formulat.

Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul, pe apel.

Reprezentanta apelantei-pârâtei, av.B____ B_____, solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței instanței de fond, întrucât prin prelungirea contractului de închiriere acțiunea formulată a rămas fără obiect. Arată că pe parcursul derulării procesului în apel s-a achitat de către pârâtă mai mult decât s-a menționat în sentința instanței de fond, în prezent, apelanta plătind chirie în cuantum de 100 lei.

Solicită și cheltuieli de judecată în sumă de 500 lei, reprezentând onorariu de avocat, sens în care depune chitanța nr. 904/2015 și 50 lei taxă judiciară de timbru.

TRIBUNALUL

Deliberând asupra apelului civil constată:

Prin sentința civilă nr. 2780/2014, pronunțată de Judecătoria Petroșani, s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive, invocate de pârâta R___ I____ N______

S-a admis cererea formulată de reclamanta ____________________, prin lichidator judiciar GENERAL ACTIV EXPERT IPURL împotriva pârâtei R___ I____ N______.

S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.xxxxx/06.06.2011 încheiat între reclamantă și pârâtă.

S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în municipiul Lupeni, ______________________, ________________________.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, că între părți a fost încheiat contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuințe nr.4162/06.06.2011, prin care reclamanta, în calitate de locator, a închiriat pârâtei, în calitate de locatar, apartamentul situat în municipiul Lupeni, ______________________, ___________, ___________, județul Hunedoara.

Ca urmare, având în vedere că pârâta și-a recunoscut calitatea de parte în acest contract și că, prin răspunsul la întâmpinare, reclamanta a arătat că solicită evacuarea pârâtei din acest imobil, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtă ca fiind neîntemeiată.

Prin contractul încheiat, valabil până la data de 13.05.2014, pârâta s-a obligat să plătească o chirie lunară în cuantum de 30 lei, începând cu data încheierii contractului.

De asemenea, prin declarația autentificată de BNP M_________ G______ A_____ sub nr.1286/08.04.2011, pârâta s-a obligat să preia toate datoriile apartamentului în situația în care acesta îi va fi închiriat, iar reclamanta a stabilit în sarcina pârâtei suma de 9.859,30 lei datorată de fostul chiriaș (C______ Nuți I_____).

Suma de 9.859,30 lei datorată de fostul chiriaș (C______ Nuți I_____) ca și chirie nu reprezintă o datorie a acestui apartament, ci o datorie a fostului chiriaș, astfel încât instanța a avut în vedere doar suma datorată de pârâtă ca și chirie și penalități de întârziere, respectiv, suma de 2.538,30 lei indicată de reclamantă în răspunsul la întâmpinare.

Din această ultimă sumă, pârâta a achitat doar 600 lei, iar din acest fapt instanța a reținut că pârâta nu și-a îndeplinit obligația contractuală de a achita chiria, nefiind făcută nicio plată în acest sens din luna iulie 2013.

Cu privire la dispozițiile legale aplicabile, instanța a reținut că, la data de 01.10.2011 a intrat în vigoare Legea nr.287/2009 privind Codul civil.

Prin art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil s-au stipulat următoarele: ,,Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”

Cum contractul de închiriere a fost încheiat la data de 06.06.2011, dispozițiile legale aplicabile sunt cele ale Legii 114/1996 privind locuințele, completate cu dispozițiile Codului civil din 1864.

Potrivit dispozițiilor art.24 lit.b pct.1 din Legea 114/1996 privind locuințele „Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții: (...) b) la cererea proprietarului, atunci când: - chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; - chiriasul nu a respectat clauzele contractuale; (...)”

Conform dispozițiilor art.25 din aceeași lege ,,Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile.”

Instanța, pe baza înscrisurilor depuse la dosar și necontestate de către pârâtă sub aspectul perioadei în care nu a achitat chirie, a constatat că aceasta a depășit termenul minim de 90 zile, respectiv 3 luni consecutive, prevăzute în contract ca termene stabilite în favoarea sa și înăuntrul cărora putea achita chiria restantă fără a deveni aplicabile dispozițiile contractuale privind sancțiunea rezilierii contractului.

De asemenea, pârâta nu a invocat întemeiat vreo cauză independentă de voința sa și care a determinat-o să nu-și îndeplinească obligația contractuală privind plata la termenele stipulate a chiriei.

Ca urmare, instanța, în conformitate și cu dispozițiile art.1020 și art.1021 Cod civil, a constatat că sunt îndeplinite condițiile rezilierii judiciare și a evacuării ca urmare a neexecutării obligațiilor ce reveneau pârâtei potrivit contractului, neexecutarea fiindu-i imputabilă.

Față de aceste dispoziții legale incidente în cauză, instanța a constatat că cererea reclamantei este întemeiată.

Având în vedere cele reținute în considerente, precum și dispozițiile art.969 Cod civil, instanța a admis acțiunea, așa cum a fost formulată.

Împotriva sentinței civile, în termen legal și motivat, pârâta a declarat apel solicitând admiterea acestuia, cu consecința anulării hotărârii, ca nelegală și netemeinică și implicit respingerea acțiunii reclamantei.

În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că, deși excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtă a fost susținută de înscrisurile depuse la dosar, în mod greșit excepția a fost respinsă, cu o motivare superficială și fără un suport legal.

Astfel, apelanta a fost acționată în judecată pentru rezilierea contractului de închiriere și evacuare sa din imobilul situat în municipiul Lupeni, _____________________, ________________________, însă nu are calitatea de chiriaș pentru privind acest imobil, contractul de închiriere fiind încheiat pentru un alt imobil, motiv pentru care se impunea admiterea excepției invocate și respingerea acțiunii, ca inadmisibilă.

Cu toate că instanța a pus în vedere reclamantei să se prezinte în instanță la termenul de judecată din 22.09.2014, pentru a se pune în discuție excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la sumele datorate, instanța a omis a se pronunțe asupra acestei excepției în dispozitivul hotărârii, în considerentele hotărârii menționându-se doar că suma de 9.859,30 lei datorată de fostul chiriaș (C______ Nuți I_____) ca și chirie nu reprezintă o datorie a acestui apartament, ci o datorie a fostului chiriaș, astfel încât instanța a avut în vedere doar suma datorată de pârâtă ca și chirie și penalități de întârziere, respectiv, suma de 2.538,30 lei indicată de reclamantă în răspunsul la întâmpinare.

Din înscrisul anexat de reclamantă cererii de chemare în judecată, denumit situația debitului restant rezultă că apelanta ar avea de achitat suma de 2538,30 lei, fiind indusă în eroare de către reclamantă cu privire la debitul datorat.

În ceea ce privește expirarea contractului de închiriere, apelanta a arătat că a fost plecată în străinătate în acea perioadă, revenind în țară doar în luna iunie a acestui an, aspect cunoscut de altfel de reclamantă, care a fost înștiințată în acest sens.

Apelanta a mai arătat că și-a îndeplinit obligațiile ce-i reveneau, însă a fost indusă în eroare cu privire la debitul datorat, respectiv, cuantumul chiriei și cu toate că a fost de acord cu plata sumei de 2538,30 lei, reclamanta nu o acceptă, apreciind astfel că nu are nicio culpă în neexecutarea contractului de închiriere.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 466 C.pr.civilă.

Apelul a fost legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă de 50 lei. (f.2).

Intimata reclamantă a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului, ca inadmisibil, netemeinic și nelegal. (f.10).

În motivarea întâmpinării s-a arătat că apelanta nu a fost indusă în eroare de către S.C. U________ E___ S.A., cu privire la cuantumul chiriei datorate, aceasta omițând să facă referire la actul notarial legalizat sub nr. 1286/8.04.2011, prin care arată că dacă îi va fi închiriat apartamentul este de acord să preia toate datoriile aferente acestuia, aceasta fiind și înștiințată referitor la suma datorată, conform somației nr. 3692/26.02.2014, la momentul comunicării somației cu confirmare de primire, apelanta neprezentându-se pentru a se lămuri neînțelegerile legate de debitul restant.

Până la data la care s-a depus acțiunea la Judecătoria Petroșani, pârâta a achitat doar suma de 400 lei, aceasta acumulând până la data de 13.08.2012 (data primei plăți) un debit de 654,15 lei plus penalitățile de întârziere.

De altfel, pârâta a fost de rea credință față de reclamantă, întrucât la momentul închirierii apartamentului a fost înștiințată că poate fi plătită chiria de către oricine altcineva sau chiar prin ordin de plată la bancă efectuându-se dacă era necesar și prelungirea contractului de închiriere.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 1043-1044 C.pr.civilă.

În apel s-au depus înscrisuri. (f.17, f.30, f.31).

Examinând sentința civilă atacată, în raport de motivele de apel formulate, limitele instituite prin dispozițiile art. 476-art. 478 C.pr.civilă și probatoriul administrat se rețin următoarele:

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă că între S.C. U________ E___ S.A și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuințe nr.4162/06.06.2011, prin care s-a închiriat pârâtei, în calitate de locatar, apartamentul situat în municipiul Lupeni, ______________________, ___________, ___________, județul Hunedoara.

Prin sentința atacată instanța a admis acțiunea reclamantei dispunând evacuarea pârâtei din imobilul închiriat reținându-se că aceasta nu și-a neexecutat obligațiile ce-i reveneau potrivit contractului, respectiv, plata chiriei, depășind termenul de 3 luni consecutive instituit prin dispozițiile art. 24 lit.b pct.1 din Legea nr. 114/1996 privind locuințele, neexecutarea obligațiilor fiindu-i imputabilă.

În apel s-au depus dovezi, conform cărora, contractul de încheiere a acestui imobilul a fost prelungit, prin acordul părților, până la data de 31.XII.2015 (f.30), urmare și a plăților efectuate de către apelanta pârâtă reprezentând chiria datorată f.19, f.28, f.29), considerente pentru care hotărârea instanței de fond, sub aspectul dispoziției de evacuare a pârâtei din imobil, se impune a fi schimbată.

În consecință, în temeiul art. 480 alin.2 C.pr.civilă apelul pârâtei va fi admis și schimbând în parte sentința atacată se va respinge acțiunea formulată de reclamantă împotriva pârâtei.

Vor fi menținute dispozițiile sentinței atacate în ceea ce privește respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâtă, aceasta justificându-și legitimarea procesuală pasivă, astfel cum judicios a reținut și instanța de fond, prin aceea că este parte în contractul de închiriere, al cărui termen de închiriere a fost prelungit, conform înscrisului depus în apel, pârâta achitând și chiria datorată tot pentru acest imobilul.

În ceea ce privește cererea apelantei pârâte de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată la instanța de fond și în apel tribunalul reține că în accepțiunea prevederilor art. 453 C.pr.civilă la baza obligației de restituire a cheltuielilor de judecată stă ideea de culpă procesuală a părții care a determinat efectuarea unor cheltuieli.

În cauză, pârâta și-a îndeplinit obligațiile de plată a chiriei datorate, în baza contractului de închiriere, pe parcursul derulării procesului la instanța de fond și în apel dispunându-se și prelungirea termenului de închiriere a imobilului, urmare a solicitării acesteia, așa încât, fiind cea în culpă procesuală, cererea apelantei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată este lipsită de temei legal.

Prin urmare, nu vor fi acordate cheltuieli de judecată la fond și în instanța de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite ca fondat apelul declarat de către pârâta R___ I____ N______ împotriva sentinței civile nr. 2780/2014, pronunțată de Judecătoria Petroșani, județul Hunedoara, pe care o schimbă în parte, după cum urmează:

Respinge cererea formulată de reclamanta ____________________-prin lichidator judiciar General Activ Expert IPURL împotriva pârâtei R___ I____ N______.

Menține dispozițiile sentinței atacate în ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei.

Fără cheltuieli de judecată la fond și în apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică azi, 7.09.2015.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,

C_______ C_______ V______ B______ M______ S_____

GREFIER,

O____ L__________ S_____

BMS/OLS

4 ex.-8.X.2015

(judecător fond M_______ L________)