Dosar nr. XXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

TRIBUNALUL V______

SECTIA I CIVILA

DECIZIA CIVILĂ Nr. 215

Ședința publică de la 02 Aprilie 2015

Completul constituit din:

PREȘEDINTE - R_____ S____

Judecător - V______ - V_______ N_____

Grefier - M_______ J______

Pe rol judecarea apelului declarat de apelantul P_____ D____ cu domiciliul în orașul O_______, _________________, ____________, județul V______, împotriva sentinței civile nr. 4648 din 05 noiembrie 2014, pronunțată de Judecătoria Focșani în dosarul nr. XXXXXXXXXXXX, în contradictoriu cu intimata U_______ A____________ Teritorială O_______ cu sediul în O_______, _______________________, județul V______.

La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns av. B____ C_____ pentru apelant, lipsind intimata.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care;

Av. B____ C_____ depune la dosar în copii certificate pentru conformitate 4 chitanțe reprezentând plata chiriei de la data pronunțării sentinței civile ,la zi. Precizează că nu are cereri de formulat.

Tribunalul, nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul în cadrul dezbaterilor.

Av. B____ C_____ având cuvântul, susține motivele de apel formulate în scris , critică sentința civilă pentru nelegalitate și netemeinicie întrucât între părți a intervenit un contract de închiriere și până la data pronunțării sentinței apelate, nu exista nici o sumă reprezentând chirii neachitată.

Instanța de fond nu putea da eficiență pactului comisoriu expres de grad maxim prevăzut la art. 4 și 8 din contract câtă vreme nu erau îndeplinite condițiile pentru ca acesta să fie operant. Instanța trebuia să fie investită cu o acțiune în reziliere pe dreptul comun pentru a se putea verifica dacă obligațiile privind plata chiriei au fost îndeplinite sau nu. La termenul de astăzi s-a făcut dovada achitării chiriei la zi, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată.

T R I B U N A L U L

Asupra apelului civil de față;

Prin cererea înregistrată cu nr.XXXXXXXXXXXX pe rolul Judecatoriei Focsani, reclamanta U_______ A____________ Teritoriala O_______ a chemat în judecată pe paratul P_____ D____, solicitand ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate rezilierea de drept a contractului de închiriere nr. 7977/01.11.2010 si evacuarea pârâtului din imobilul situat în Odobesti, _______________, ___________, jud. V______.

În motivare a aratat că intre parti s-a incheiat contractul mai sus amintit pentru spațiul de locuit situat în Odobesti, _______________, ___________, jud. V______ si, potrivit art. 3 coroborat cu art. 8 din contract, chiriașul avea obligația de plata a chiriei pana la data de 10 aferenta lunii in curs, insa acesta cu rea credința a incalcat prevederile contractuale, neachitând chiria si acumulând un debit de 2094 lei, deși a fost somat sa-si execute obligațiile contractuale de nenumarate ori.

Potrivit art. 4 din contract, neplata chiriei timp de 3 luni atrage dupa sine rezilierea de drept a contractului si, in atare situatie, se impune si evacuarea paratului din locuinta inchiriata.

Prin Sentinta civila nr.4648/5.11.2014 a Judecatoriei Focsani s-a admis cererea, s-a constatat rezilierea de drept a contractului de inchiriere nr.7977/01.11.2010 incheiat intre reclamanta si parat si evacuarea paratului din locuinta ce face obiectul acestui contract, imobil situat in Odobesti, _______________, ____________________________> In motivare s-a retinut ca potrivit contractului înregistrat la nr.7797/01.11.2010 reclamanta a inchiriat paratului P_____ D____ spațiul locativ situat în Odobesti, _______________, _________________.3, jud. V______, compus din 1 camera în suprafață de 38,9 mp si dependinte in suprafata de 24,4 m.p., până în anul 01.11.2015(f.7-8).

Din fișa de sumar fiscal depusă la dosarul cauzei f.6 a constatat că, la 21.10.2013, exista o restanta la plata chiriei de 2094 lei, pentru locuința situată în O_______, _______________, ___________, jud. V______.

Paratul a depus dovada achitarii debitelor restante, considerata ca fiind o recunoastere implicita a sustinerilor reclamantei.

Cu privire la capătul de cerere al reclamantei de reziliere a contractului de închiriere, a constatat că, potrivit prevederilor art.8 din contract, în cazul neachitării chiriei de către chiriaș contractul se reziliaza, iar când chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținerea suprafeței locative închiriate, proprietarul are dreptul să solicite rezilierea contractului. Ținând cont de faptul că suma restantă a pârâtului include și parte din chirie neachitată, având în vedere și prevederile generale referitoare la reziliere, care intervine când una din părțile contractante nu își îndeplinește, în mod culpabil, obligațiile contractuale care îi revin, a considerat întemeiat acest capăt de cerere al reclamantei.

În baza acelorași dispoziții ale contractului de inchiriere, potrivit cărora în cazul când chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la neplata chiriei, proprietarul este îndreptățit să solicite, pe lângă rezilierea contractului, și evacuarea chiriașului din spațiul deținut, a apreciat ca întemeiat și capătul de cerere al reclamantei privind evacuarea pârâtului din spațiul locativ pe care îl deține în baza contractului de închiriere.

Faptul ca, ulterior introducerii actiunii in instanta de catre reclamanta si comunicarii acestei actiuni catre parat, acesta a achitat debitele restante nu a fost considerat de natură sa acopere neîndeplinirea obligatiei asumata de parat prin contract, si anume aceea de a achita lunar chiria, paratul facandu-se vinovat de neplata chiriei timp de trei luni, obligatie care, potrivit contractului insusit de parti prin semnatura, se sanctioneaza cu rezilierea de drept a contractului.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel in termen legal paratul P_____ D____, criticand-o pentru nelegalitate si netemenicie.

In motivare a aratat ca prima instanta nu putea da eficienta pactului comisoriu prevazut de art.4 si art.8 din contract, intrucat acesta este un pact comsoriu de gradul I. Prevederea contractuala este in sensul indicarii sanctiunii care intervine in cazul in care locatarul nu plateste chiria convenita pe o perioada de trei luni consecutiv, fara a se mentiona vreuna dintre formularile care sa excluda interventia instantei de judecata ori vreo alta formalitate prealabila.

In aceasta situatie, acceptarea platii echivaleaza cu renuntarea la beneficiul acestui pact comisoriu.

Pe de alta parte, s-a aflat in situatia de a nu putea achita chiria stabilita din cauza unor probleme familiale, sotia sa fiind incadrata in grad de handicap accentuat si avand in intretinere si un copil minor, in varsta de numai patru ani.

Apelul este fondat, pentru cele ce vor fi aratate mai jos:

Potrivit contractului înregistrat la nr.7797/01.11.2010 reclamanta Primaria orasului Odobesti a inchiriat paratului P_____ D____ spațiul locativ situat în Odobesti, _______________, _________________.3, jud. V______, compus din 1 camera în suprafață de 38,9 mp si dependinte in suprafata de 24,4 m.p., până în anul 01.11.2015(f.7-8 din dosarul primei instante).

Din fișa de sumar fiscal depusă la dosarul cauzei f.6 din acelasi dosar rezulta că, la 21.10.2013, exista o restanta la plata chiriei de 2094 lei, pentru locuința situată în O_______, _______________, ___________, jud. V______.

Paratul a depus dovada achitarii debitelor restante.

Articolul 4 din contract prevede ca neplata chiriei timp de 3 luni atrage dupa sine rezilierea de drept a conventiei, iar articolul 8 enumera printre clauzele de reziliere si neachitarea chiriei timp de trei luni, fara a fi necesara o notificare prealabila.

Articolul 8 din contract nu instituie un pact comisoriu de prim grad, asa cum sustine apelantul, ci un pact comisoriu de gradul IV.

Pactul comisoriu de gradul IV este acea clauza contractuala in care partile prevad ca in cazul neexecutarii obligatiilor, contractul se desfiinteaza de plin drept, fara punerea in intarziere a debitorului. Suntem in prezenta celui mai energic pact comisoriu expres. Ajungerea la termen a obligatiei neexecutate are ca efect rezolutiunea contractului de plin drept. Instanta nu poate decat sa constate rezolutiunea. Totusi, creditorul poate opta intre rezolutiunea de plin drept a contractului si obligarea debitorului la executare.

In cauza, actiunea formulata de reclamanta este neintemeiata, insa din alte considerente decat imprejurarea existentei sau inexistentei unui pact comisoriu.

Asa cum corect a retinut si prima instanta, reclamanta intimata a acceptat plata chiriei restante, dupa introducerea actiunii la instanta, respectiv la data de 15.04.2014, precum si a chiriei si a penalitatilor, pana la data de 28.04.2014, data la care a fost emisa adresa nr.2830/20.04.2014, aflata la fila 19 din dosarul primei instante. De asemenea, apelantul a facut dovada ca a platit chiria inclusiv pentru lunile ianuarie si februarie 2015, asa cum rezulta din inscrisul depus la instanta de apel.

Acceptarea platii echivaleaza cu optiunea reclamantei pentru obligarea paratului la executarea obligatiei, chiar si in conditiile existentei pactului comisoriu. Paratul a facut dovada ca neachitarea chiriei nu a fost cauzata de reaua sa credinta, ci de situatia familiala dificila in care se afla. Acesta are in intretinere un copil minor, asa cum reiese din copia certificatului de nastere aflat la fila 8, dosar apel, iar sotia sa este incadrata in grad de handicap accentuat, conform Certificatului aflat la fila 7 din acelasi dosar.

Cum reclamanta a acceptat plata pentru perioada ulterioara celei care ar fi urmat rezilierii de drept a contractului de inchiriere si in continuare, pana la zi aceasta imprejurare trebuie interpretata in sensul celor mai sus retinute si nu ca o accptare a unor plati facute in temeiul unei obligatii executate in afara cadrului contractual.

F___ de cele de mai sus, in baza art.480 alin 2 cod.proc.civ., va admite apelul, va schimba in tot sentinta si va respinge ca neintemeiata cererea.

Văzând si disp.art.543 cod.proc.civ.

Văzând ca apelul a fost legal timbrat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite apelul, declarat de apelantul P_____ D____ cu domiciliul în orașul O_______, _________________, ____________, județul V______, împotriva sentinței civile nr. 4648 din 05 noiembrie 2014, pronunțată de Judecătoria Focșani în dosarul nr. XXXXXXXXXXXX, în contradictoriu cu intimata U_______ A____________ Teritorială O_______ cu sediul în O_______, _______________________, județul V______.

Schimbă în tot sentința în sensul că respinge acțiunea ca neîntemeiată.

Obligă intimata U_______ A____________ Teritorială O_______ către apelantul P_____ D____ la 400 lei cheltuieli de judecată.

DEFINITIVĂ

Pronunțată în ședința publică de la 02 Aprilie 2015.

Președinte, R_____ S____		Judecător, V______ V_______ N_____
	Grefier, M_______ J______

Red:V.V.N.

07.04.2015

Tehnored:N.S._08.04.2015

Jud. Fond: A.G.M______

Ex : 4