Dosar nr.XXXXXXXXXXXXX

(624/2013)

R O M A N I A

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR. 1124

Ședința publică de la 30.06.2014

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - C______ M_____ T___

JUDECĂTOR - D____ A_____

JUDECĂTOR - F_____ P___

GREFIER - RĂDIȚA I_____

* * * * * * * * * *

Pe rol se află pronunțarea asupra recursului formulat de recurentul-reclamant, M____ G_______, împotriva deciziei civile nr.901.A. din 30.10.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a civilă în dosarul nr.XXXXXXXXXXXXX, în contradictoriu cu intimatul-pârât, B___ J___.

P______ are ca obiect – reziliere contract.

Dezbaterile în cauză și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 23.06.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când Curtea - având nevoie de timp pentru a delibera și pentru ca părțile să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 30.06.2014, când a pronunțat următoarea decizie:

C U R T E A

Asupra recursului de față, deliberând reține următoarele:

Prin decizia civilă nr. 901 A din 30.10.2012, Tribunalul București - Secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul - reclamant - pârât M____ G_______, în contradictoriu cu intimatul - pârât - reclamant B___ J___, împotriva sentinței civile nr. 1803/04.03.2011 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX.

Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut în esență că

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București la data de 29.04.2010, sub nr. XXXXXXXXXXXXX, reclamantul M____ G_______ a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B___ J___: rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți, pentru neplata utilităților, provocarea unor pagube însemnate imobilului și imposibila conviețuire cu acesta; evacuarea pârâtului din imobilul (pod mansardat în suprafață de 90 mp) situat în București, _____________________, nr.3, sector 5 și obligarea pârâtului la ridicarea bunurilor personale aflate în mansardă, precum și la a permite accesul la debara și la pod. De asemenea, s-a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin serviciul registratură, pârâtul a depus întâmpinare (filele 152 - 156), prin care a solicitat instanței respingerea acțiunii și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Odată cu întâmpinarea, pârâtul a depus la dosar cerere reconvențională (filele 157 - 158), prin care a solicitat instanței ca, în cazul în care se va hotărî încetarea contractului de închiriere, să dispună obligarea reclamantului-pârât la returnarea chiriei plătită în avans, în mod proporțional cu perioada pentru care va fi lipsit de folosința imobilului închiriat, actualizată cu indicele de inflație, începând cu data pronunțării unei hotărâri definitive în cauză, precum și obligarea reclamantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 16.09.2010, reclamantul-pârât a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională (fila 171), prin care a solicitat disjungerea cererii reconvenționale, având în vedere faptul că aceasta ar îngreuna soluționarea cererii principale. De asemenea, reclamantul-pârât a arătat că este de acord cu plata restului de chirie în condițiile în care pârâtul-reclamant ar achita cuantumul datoriilor restante, respectiv utilitățile și daunele produse în urma inundației.

Prin sentința civilă nr. 1803/04.03.2011 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX s-a respins cererea de chemare în judecată formulat de reclamantul-pârât M____ G_______, în contradictoriu cu pârâtul-reclamant B___ J___, ca nefondată; s-a respins cererea reconvențională, ca fiind lipsită de obiect; s-a respins cererea de obligare a pârâtului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei soluții în termen legal, motivat și timbrat a formulat apel reclamantul pârât M____ G_______, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii atacate iar pe cale de consecința admiterea acțiunii principale astfel cum a fost formulata

Intimatul pârât reclamant B___ J___ a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului și obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată pe care le va face cu prezentul litigiu, așa cum prevede art. 274 și urm. C.pr.civ.,

Examinând actele și lucrările dosarului, sentința civilă apelată, prin prisma motivelor de apel și din oficiu, conform art.295 și art. 129 alin ultim C.pr.civ.., tribunalul a constatat apelul ca nefondat pentru următoarele considerente:

Prin cererea introductiva reclamantul M____ G_______ a solicitat, in contradictoriu cu paratul B___ J___: rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți, pentru neplata utilităților, provocarea unor pagube însemnate imobilului si imposibila conviețuire cu acesta; evacuarea pârâtului din imobil (pod mansardat în suprafața de 90 mp) situat în București, _____________________.3, sector 5 și obligarea pârâtului la ridicarea bunurilor personale aflate în mansardă, precum și la a permite accesul la debara și la pod.

În anul 2007, reclamantul-pârât, prin mandatar D__ M____, în calitate de locator și pârâtul-reclamant, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere având ca obiect folosința apartamentului pod mansardat, în suprafață de 90 mp, situat în București, _____________________. 3, pe o perioadă de 10 ani (01.06.xxxxxxxxxxxxxxx11), în schimbul sumei de 10.000 lei.

Potrivit clauzelor contractuale, obligația de plată a utilităților revine chiriașului (apă, energie electrică calorică, gaze, telefon, etc.). Totodată, acesta s-a obligat să păstreze în bune condiții imobilul închiriat, să execute la timp lucrările de întreținere și reparații curente, fără a avea dreptul să schimbe destinația spațiului închiriat și fără a avea dreptul de a-l subînchiria total sau parțial (fila 6 dosar fond).

Astfel pentru a interveni rezilierea unui contract: existența unui contract sinalagmatic valabil încheiat; neexecutarea sau executarea necorespunzătoare de către una dintre părți a obligațiilor ce-i revin în temeiul contractului încheiat; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege; inexistența unei clauze de neresponsabilitate prevăzute de părți în contract.

Totodată, pentru a se dispune rezilierea, se impune ca neexecutarea obligației, chiar parțială, să fi fost considerată esențială la încheierea contractului. Instanța judecătorească are întotdeauna un drept de apreciere asupra măsurii în care neexecutarea parțială justifică desființarea convenției.

De asemenea, în conformitate cu art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se poate face la cererea proprietarului când, printre altele, chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora, dar și dacă are un comportament care face imposibila conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.

Față de petitul acțiunii și probele administrate, tribunalul a constatat că instanța de fond a stabilit corect situația de fapt, aplicând dispozițiile legale incidente în cauză, prin hotărârea pronunțată, instanța răspunzând punctual și argumentat susținerilor părților.

Existența raporturilor contractuale dintre reclamantă și pârât este pe deplin dovedită prin convenția încheiată de părți.

Facturile depuse de reclamant la dosarul cauzei sunt emise pe numele acestuia, pentru întreg imobilul, iar la întrebarea de la punctul 3 interogatoriu luat reclamantului în fața instanței de fond acesta răspunde că și dovezile de plată a acestor utilități sunt tot numai pe numele său, iar cu privire la neplată cunoaște de la fiul său care s-a plâns că pârâtul nu ar mai fi achitat aceste utilități. La rândul său, pârâtul prin răspunsurile la interogatoriu arată că în afară de obligațiile arătate în cuprinsul contractului de închiriere nu și-a mai asumat alte obligații, iar plata utilitățile se făcea așa cum a arătat prin întâmpinare, respectiv plățile se fac direct către furnizor și nu către reclamant, singurele utilități plătite la comun cu reclamantul, fiind gazele, în cotă de 1/2, precum și ridicarea reziduurilor menajere, serviciu plătit în cotă de 1/3, atât de părți, cât și de vecinul de la parter, aspect coroborat și cu depoziția martorilor C_________ Lory-M_____ și M____ G______ M_____, audiați în faza apelului, care au declarat, știind de la apelant, că plata energiei electrice și gazele se împărțeau între cei doi, iar cablul, internetul și apa se împărțea la trei.

Nici în fața instanței de fond nici în apel nu s-a făcut dovada de către apelant a neplății utilităților ce îi reveneau de către intimat și nici a eventualei sume restante.

În privința inundațiilor produse în imobil, martorii au declarat că nu se cunosc cauzele acestora, referitor la una dintre ele se pare că ar fi înghețat țevile, astfel că s-au spart, producându-se inundația.

Martorii au mai declarat că s-a lăsat tavanul, s-a produs și un scurtcircuit. Când s-au produs inundațiile, intimatul nu era în imobil, cheia fiind lăsată la menajeră, care a venit pentru a se putea pătrunde în apartament. După ultima inundație intimatul a lăsat cheia martorului C_________ Lory-M_____. Apelantul a vrut să facă reparații la imobil, dar intimatul a spus că se ocupa el; la prima inundație a reparat țevile martorul M____ G______ M_____, la celelalte două inundații intimatul aducând pe altcineva pentru a face reparațiile, intimatul a reparat apartamentul martorului C_________ Lory-M_____, ca urmare a degradării produse prin inundație.

Din anul 2010, s-au efectuat rebranșări la imobil cu privire la cablu TV, internet și telefon, acestea fiind separate de imobilul închiriat intimatului, accesul în pod unde se aflau acest cabluri, precum și pentru energia electrică făcându-se prin apartamentul închiriat intimatului.

In speță s-a făcut dovada producerii unor inundații, fără se demonstra cauza acestora, cui îi aparține culpa, producerea unui prejudiciu major și a legăturii de cauzalitate, instanța nefiind, de altfel investită și cu un capăt de cerere privind răspunderea cu privire la inundații.

De altfel, la dosar a fost depus un extras ECRIS și o copie a cererii de chemare în judecată formulată de reclamant împotriva pârâtului privind obligarea la plat sumei de 8700 lei reprezentând daune provocate la imobilul situat în București, _____________________ nr.3 sector 5 prin producerea unei inundații în data de 14.02.2012, dosar nesoluționat însă.

In consecință, așa cum a reținut și instanța de fond, în speță nu s-a putut reține o asemenea întindere a prejudiciului, imputabilă în totalitate intimatului, care să determine rezilierea contractului, cu atât mai mult chiar martorii audiați la cererea apelantului au arătat că intimatul a făcut reparații, depunând diligente pentru a înlătura din urmările inundațiilor, lăsând cheia imobilului închiriat pe perioada lipsei ale din imobil pentru a se putea interveni rapid în caz de ivirea unor asemenea probleme.

Apelantul nu a făcut dovada nici a imposibilei conviețuiri cu intimatul, martorii audiați în apel declarând că intimatul este plecat perioade mari de timp în America, venind în țară cam de două ori pe an pentru perioade scurte, cât timp intimatul este plecat apartamentul fiind liber.

Totodată, nu s-a făcut dovada schimbării structurii sau efectuării altor modificări în imobil de către intimat.

Cu privire la mobilier, așa cum a reținut și instanța de fond, apelantul nu a făcut dovada proprietății și a sustragerii mobilierului de către intimat.

Prin Notificarea despre care face vorbire reclamantul-pârât prin motivele de apel, aflată la fila 7 dosar fond, adresată prin B___ D_____ G___ și L_____ G___, la data de 11.03.2010, reclamantul-pârât îl soma pe pârât să părăsească imobilul în termen de 7 zile pentru a putea să îi permită accesul clientului reclamantului de a intra în posesia acestuia, precizându-se în conținutul notificării că pârâtul ocupă abuziv, fără titlu imobilul.

La punctul 8 din interogatoriul luat în fața instanței de fond, reclamantul-pârât răspunde că fiul său a schimbat yala apartamentului, după inundații pentru a-l determina pe pârâtul-reclamant să se mute și nu știe să îi fi înmânat un alt rând de chei, bănuind că a schimbat yala pentru a nu intra la mansardă fără controlul reclamantului.

Aceste aspecte pot demonstra și o anumită conduită chiar a apelantului în relație cu chiriașul său, intimatul.

Față de aceste considerente, tribunalul a constatat că niciuna dintre critici nu este fondată, neexistând motive ce ar fi putut fi invocate din oficiu de către instanța de apel, iar în raport de dispozițiile art. 297 C.pr.civ., apelul a fost respins, soluția instanței de fond fiind legală și temeinică.

Împotriva acestei decizii civile a formulat recurs M____ G_______.

În esență și-a motivat recursul în sensul că (art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.pr.civ.), motivarea este contradictorie, nedovedindu-se plata utilităților, că nu s-a reținut că s-a probat inundația, că s-a dat o interpretare proprie a înscrisurilor de la dosar și ca atare recursul este întemeiat.

Recursul este nefondat.

Referitor la art. 304 pct. 7 C.pr.civ. acesta se referă la mai multe ipoteze (ale aceluiași motiv de recurs) anume nemotivarea deciziei recurate.

Or, din cuprinsul deciziei atacate cu recurs, argumentele arătate nu se circumscriu acestui text de legal (analiza probelor făcută în motivele de recurs și reaprecierea lor - înscrisuri, declarații de martori - fiind probleme de fapt, de temeinicie și nu de legalitate care să fie circumscrise art. 304 pct. 7 C.pr.civ.).

Ca atare sub aspectul criticilor formulate în baza art. 304 pct. 7 C.pr.civ. se reține că acestea sunt neîntemeiate.

Și criticile invocate în art. 304 pct. 8 C.pr.civ., schimbarea înțelesului sau naturii actului juridic dedus judecății nu se reține că, motivele de recurs conțin critici neîntemeiate.

Recurentul trebuie să arate în calea de atac, în ce constă schimbarea naturii sau înțelesului actului juridic, simpla afirmație în acest sens nefiind suficientă pentru a se admite recursul.

Or, din analiza motivelor de recurs, raportate la considerentele deciziei recurate nu rezultă, ce anume s-a făcut de către instanța a cărei decizii a fost recurată, pentru a schimba natura sau înțelesul actului juridic dedus judecății și ca atare și acest motiv de recurs este nefondat.

În ce privește aplicarea art. 304 pct. 9 C.pr.civ. - hotărârea ar fi lipsită de temei legal - critică neformulată - sau hotărârea ar fi fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, anume aplicarea unei norme generale în dauna existenței (în speță) a unei norme speciale sau aplicare a unei norme ce nu ar fi incidentă în speță, din nou motivele de recurs nu conțin nicio critică concretă în sensul celor mai sus arătate.

Așa fiind, față de cele reținute, motivele de recurs fiind neîntemeiate, potrivit art. 312 alin. 1 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.

Văzând și art. 316 C.pr.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul recursului formulat de recurentul-reclamant, M____ G_______, împotriva deciziei civile nr.901.A. din 30.10.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a civilă în dosarul nr.XXXXXXXXXXXXX, în contradictoriu cu intimatul-pârât, B___ J___, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică de la 30.06.2014

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

C______ M_____ T___ D____ A_____ F_____ P___

GREFIER

Rădița I_____

Red.TCM

Tehnored.GIA

2 ex./14.07.2014

TB - S. a III-a civ. - I_____ N___,R_____ M____ C____

Judecătoria Sect. 5 București - A____ M______ F_____