Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

Operator personal de date nr. 2949

TRIBUNALUL G_____

SECTIE I CIVILA

DECIZIE CIVILA Nr. 712/2014

Ședința publică de la 13 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE R_____ G_____ F_____

Judecător M______ A____

Judecător M________ M____

Grefier L_______ C_______

Pentru astăzi fiind amânată soluționarea recursului formulat de pârâții H______ A________ și H______ L_____, în contradictoriu cu intimatul-reclamant C_______ T_____ A____ V_____ G_____, împotriva sentinței civile nr. 8031/11.09.2013 pronunțată de Judecătoria G_____ în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXX.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 29.09.2014 când Tribunalul având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat succesiv pronunțarea la data de 13 10.2014, pronunțând următoarea decizie:

TRIBUNALUL

Asupra recursului civil de față;

Examinând actele si lucrările dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G_____ la data de 14.08.2012, reclamantul C_______ T_____ A____ V_____ G_____, a solicitat evacuarea pârâților H______ A________ și H______ L_____ din imobilul situat în G_____, _____________________ nr. 25, Cămin A, camera 307, obligarea pârâților la plata sumei de 8.763,22 lei reprezentând 2.035 lei chirie restantă, 4.512 lei utilități și 2.216,22 lei penalități de întârziere și în continuare plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării spațiului.. A solicitat și cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că, între părți, au existat mai multe contracte de închiriere succesive având ca obiect imobilul situat în G_____, _____________________ nr. 25, Cămin A, camera 307, ultimul semnat de pârâți fiind Contractul de închiriere nr. 995/24.02.2010.

Urmare a intrării în vigoare a HCL nr. 258/2011, a mai arătat reclamantul, a propus spre semnare pârâtului Contractul de locațiune nr. 701/02.02.2011 și Contractul de închiriere nr. 1555/21.03.2012, pentru o chirie prevăzută în hotărârea de Consiliu Local menționată, contracte pe care pârâtul a refuzat să le semneze, deși a continuat să folosească spațiul închiriat.

A precizat pârâtul că spațiul din care se solicită evacuarea este o cameră din căminul A de elevi al Colegiului T_____ A____ V_____, fiind proprietatea publică a Municipiului G_____.

A mai arătat reclamantul că, în perioada februarie 2011 – iulie 2012, pârâții au locuit în spațiu fără să achite chiria iar, începând cu martie 2011, nu au mai achitat nici utilitățile, deși au fost notificați în nenumărate rânduri, acumulând un debit de 6.547 lei.

A mai precizat reclamantul că penalitățile de întârziere au fost calculate în baza art. 7 din Contractul de locațiune nr. 909/2010 și ulterior, la expirarea contractului, în baza HCL nr. 258/2011, pentru perioada 31.12.2011 – 30.07.2012.

În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 1/2011, a Legii nr. 273/2006, a Legii nr. 215/2001, prevederile HCL nr. 258/2011 și ale art. 1831 și 1830 C.civ..

În susținerea cererii, a depus la dosar înscrisuri în copie certificată pentru conformitate cu originalul (f. 5-24, 48-107).

La data de 14.03.2013, reclamantul și-a majorat cuantumul pretențiilor, solicitând obligarea pârâților la plata sumei de 12.261,33 lei reprezentând 2.310 lei chirie pentru perioada iunie 2011-decembrie 2012, 4.870 lei utilități pentru aceeași perioadă și 5.073,23 lei penalități de întârziere. A anexat tabel de calcul (f. 35-37).

Pârâții H______ A________ și H______ L_____ nu au formulat întâmpinare, dar au fost reprezentați la judecata cauzei prin avocat G____ C_____ care, la termenul de judecată din data de 04.09.2013 a arătat că pârâții au achitat cheltuielile de întreținere și că recunosc cuantumul penalităților de întârziere.

La termenul de judecată din data de 04.09.2013, reclamantul și-a precizat acțiunea în sensul că a arătat că pârâții au achitat cheltuielile de întreținere și a solicitat evacuarea acestora din imobil și obligarea la plata sumei de 5.073,23 lei reprezentând penalități de întârziere calculate pentru perioada iunie 2011-decembrie 2012.

Ambele părți au depus concluzii scrise, prin care reclamantul a arătat că pârâții nu au titlu, că nu a avut loc tacita relocațiune a Contractului de închiriere nr. 995/24.02.2010 și că, chiar dacă ar fi avut loc tacita relocațiune, a avut loc rezilierea de drept a contractului în baza pactului comisoriu prevăzut la art. VII lit. b din contract iar pârâții au arătat că a avut loc tacita relocațiune a contractului menționat, astfel încât este nefondată cererea de evacuare formulată de reclamant.

Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 10 lei și timbru judiciar de 0,3 lei pentru capătul de cerere privind evacuarea, capătul de cerere privind pretenții fiind scutit de taxă de timbru în baza prevederilor art. 17 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru.

Instanța este competentă general, material și teritorial să soluționeze cauza, în baza art. 1 pct. 1 și 3 C.proc.civ.

În cauză, a fost administrată proba cu înscrisurile aflate la dosar

Prin sentința civila nr . 8031/ 11.09.2013 a Judecătoriei G_____ a fost admisă acțiunea formulata de reclamantul C_______ T_____ A____ V_____ în contradictoriu cu parații H______ A________ și H______ L_____, au fost obligați pârâții la plata sumei de 5.073,23 lei reprezentând penalități de întârziere pentru perioada iunie 2011 – decembrie 2012, s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în G_____, _____________________ nr. 25, Cămin A, camera 307, au fost obligați pârâții la plata, către reclamant, a sumei de 10,3 lei cheltuieli de judecată.

S-a reținut în motivarea hotărârii că între Grupul Școlar Industrial Metalurgic G_____, în calitate de administrator (proprietar fiind Municipiul G_____) și pârâtul H______ A________ s-au încheiat mai multe contracte de închiriere, ultimul semnat de pârât fiind Contractul de Locațiune nr. 995/24.02.2010 (f. 18), pentru perioada 01.01.2010 – 31.12.2010, având ca obiect spațiul situat în G_____, _____________________ nr. 25, Cămin A, camera 307, în suprafață de 20,7 m.p.

La ajungerea la termen a acestui contract, urmare a intrării în vigoare a HCL nr. 258/2011 (f. 96-107), reclamantul a propus pârâtului Contractul de locațiune nr. 701/2011 (f. 17-178) și Contractul de închiriere nr. 1555/2012 (f. 12-16), contracte pe care pârâtul a refuzat să le semneze.

Deși a refuzat să semneze noile contracte de închiriere propuse de reclamant, pârâtul a continuat să folosească spațiul închiriat fără a achita chiria și utilitățile.

Cuantumul chiriei, a utilităților și a penalităților a fost calculat în baza prevederilor HCL nr. 258/2011, pârâții recunoscând calculul făcut de reclamant.

Pe parcursul judecății cauzei, pârâții au achitat sumele restante reprezentând cheltuieli de întreținere și utilități, rămânând neachitată suma de 5.073,23 lei reprezentând penalități de întârziere, sumă care a fost recunoscută de pârâți.

Pârâtul H______ A________ a fost notificat să achite debitul (fila 22), însă nu s-a conformat solicitărilor reclamantului.

În drept, potrivit art. 969 C.civ. de la 1864 (act normativ incident în cauză întrucât, sub imperiul acestuia, a avut loc tacita relocațiune, în baza art. 5 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil), convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Conform art. 1452 din același act normativ, dacă locatarul continuă să folosească imobilul închiriat și după expirarea termenului locațiunii, fără nicio împiedicare din partea locatorului, intervine tacita relocațiune, contractul prelungindu-se în aceleași condiții pe o perioadă nedeterminată de timp.

În cauză s-a constatat că ultimul contract semnat de ambele părți a fost Contractul de Locațiune nr. 995/24.02.2010, astfel încât a operat tacita relocațiune a acestuia până la momentul notificării și acționării pârâților în judecată.

Nu au putut fi reținute apărările reclamantului conform cărora nu a operat tacita relocațiune a contractului menționat deoarece a propus pârâților semnarea a două noi contracte în condițiile HCL nr. 258/2011, întrucât un contract de locațiune semnat numai de către una dintre părți nu-și produce efectul.

Pe de altă parte, cu privire la valoarea chiriei și a penalităților de întârziere calculate de reclamant, instanța reține că, potrivit art. 32 din Legea nr. 114/1996 a locuinței (în forma în vigoare la momentul la care a intervenit tacita relocațiune), nivelul maxim al chiriei pentru locuințele aflate în proprietatea statului se stabilește prin lege specială.

Pentru contractul nr. 995/2010, chiria și penalitățile de întârziere au fost stabilite în baza HCL nr. 135/2009 (art. 5 din contract).

Prin _____________________ HCL nr. 258/2011, nivelul chiriei și a penalităților este cel stabilit prin noua hotărâre de Consiliu Local, care nu a fost atacată în condițiile legale, astfel încât pârâții trebuiau fie să accepte noua chirie, fie sau să elibereze spațiul. Întrucât pârâții au continuat să folosească spațiul închiriat, acest fapt echivalează cu acceptarea tacită a chiriei stabilite prin HCL nr. 258/2011, pentru anii 2011 – 2012. De altfel pârâții, reprezentați prin avocat, au arătat că sunt de acord cu cuantumul chiriei și a penalităților de întârziere calculate de reclamant.

Pârâții au continuat să folosească spațiul închiriat, beneficiind de toate utilitățile pentru imobilul în cauză, fără însă a achita contravaloarea acestora.

Din înscrisurile depuse la dosar, a rezultat că pârâții nu și-au îndeplinit, în mod culpabil, obligația de plată a chiriei și a utilităților și, așa cum a rezultat din fișa calcul chirie, utilități și penalizări aferente perioadei iunie 2011 – decembrie 2012, aceștia figurează în evidențele contabile ale reclamantului cu o datorie de 12.261,33 lei reprezentând 2.310 lei chirie pentru perioada iunie 2011 - decembrie 2012, 4.870 lei utilități pentru aceeași perioadă și 5.073,23 lei penalități de întârziere (f.35, 48-107).

Pe parcursul judecății cauzei, pârâții au achitat contravaloarea chiriei și a utilităților de care au beneficiat.

Potrivit art. VII lit. b din Contractul nr. 995/2010, contractul se reziliază atunci când locatarul nu a achitat chiria și utilitățile cel puțin trei luni consecutiv, locatorul notificându-l pe locatar.

În cauză, prin notificarea pârâtului și promovarea acțiunii în evacuare a acestuia, a avut loc rezilierea de drept a contractului, în baza pactului comisoriu prevăzut în contract, astfel încât este întemeiată cererea reclamantului de evacuare a pârâților din spațiul aflat în administrarea reclamantului.

Proprietarul este titularul tuturor prerogativelor conferite de dreptul său, inclusiv al aceluia de a folosi bunul fără vreo imixtiune din partea altei persoane.

Unele dintre atributele dreptului de proprietate, printre care și dreptul de folosință, au fost transferate de către Municipiul G_____ către reclamant, în temeiul unui contract de administrare.

Cum dreptul reclamantului de a se bucura de folosința asupra imobilului situat în G_____, _____________________ nr. 25, cămin A, camera 307 nu mai suferă restrângeri prin constituirea unor drepturi reale principale sau drepturi personale ale pârâților asupra bunului, după rezilierea contractului de închiriere, instanța a apreciat că solicitarea reclamantului referitoare la evacuarea pârâților în vederea complinirii atributelor dreptului său și cu atributul folosinței de care a fost privat prin ocuparea imobilului de către pârâți este întemeiată.

În concluzie, pentru considerentele expuse, a admis acțiunea astfel cum a fost modificată și precizată, a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în G_____, _____________________ nr. 25, Cămin A, camera 307 și a obligat pârâții la plata sumei de 5.073,23 lei reprezentând penalități de întârziere pentru perioada iunie 2011 – decembrie 2012.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs parații H______ A________ și H______ L_____. Aceasta arată că a achitat sumele datorate cu titlu de penalitati de întârziere, arătând că nu au fost de rea-credința. Solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței și, în rejudecare, respingerea acțiunii.

Au depus la dosar cu ocazia judecării recursului chitanțe eliberate de către reprezentanții reclamantului, prin care fac dovada achitării penalităților de întârziere.

Intimatul, deși a fost legal citat, nu și-a exprimat punctul de vedere cu privire la motivele de recurs invocate.

Verificând legalitatea sentinței civile nr. 8031/ 11.09.2013 pronunțata de Judecătoria G_____, prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța de control judiciar reține că recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:

Locațiunea încetează de drept la expirarea termenului, „fără a fi necesară o înștiințare prealabilă”. Termenul contractului poate fi stipulat de părți sau, după caz, poate fi „prevăzut de lege”. Dacă „după împlinirea termenului, locatarul (chiriașul) continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune (relocațiune tacită), în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor” .

De precizat că, potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile art. 1810 Noul cod civil referitoare la tacita relocațiune sunt aplicabile tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după data intrării în vigoare a Noului cod civil.

Din dispozițiile de mai sus, rezultă că prin tacita relocațiune se încheie un nou contract de locațiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existența unui nou contract presupune implicit și îndeplinirea condițiilor de validitate prevăzute de art. 1179 Noul Cod Civil (capacitate, consimțământ, obiect etc.).

Noul contract de locațiune (reînnoit) are aceleași clauze („condițiile celei vechi”) dar, spre deosebire de locațiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată. Această caracteristică a locațiunii reînnoite (prin tacita relocațiune) are drept consecință posibilitatea oricăreia dintre părți de a denunța unilateral noul contract de locațiune.

Reînnoirea locațiunii (prin tacita relocațiune) va putea fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, trebuie să notifice locatarului voința sa de a nu încheia un nou contract de locațiune (fără a fi necesară vreo justificare).

In cazul de față notificarea nr. 1135/13.03.2012 emisa de reclamant nu reprezintă o denunțare unilaterala a contractului. Din cuprinsul notificării rezulta ca reclamantul le-a adus la cunoștința paraților de se prezenta la sediul acestuia de a semna noul contract de închiriere și necesitatea achitării contravalorii chiriei, utilităților și a penalităților de întârziere. In caz contrar, parații urmau să fie acționați în instanța.

Acțiunea formulata a avut drept capete de cerere evacuarea paraților și obligarea lor la plata chiriei, a utilităților, precum și a penalităților de întârziere.

In condițiile în care adresa nr. 1135/13.03.2012 nu reprezintă o denunțare unilaterala a contractului de locațiune, reclamanta nu putea solicita direct evacuarea paraților. Trebuia să solicite a se constata rezilierea contractului de închiriere, fapt ce nu s-a întâmplat. In condițiile în care nu a operat denunțarea unilaterala a contractului, evacuarea nu putea fi solicitata anterior rezilierii contractului de locațiune, care continua să fie în ființa.

Conform chitanței aflate la fila 24 dosar recurs, pârâții au achitat in totalitate sumele datorate cu titlu de penalități de întârziere pentru perioada indicata de către reclamant.

Pârâtei , achitând chiria datorata, nu au manifestat o conduită pasivă față de contractul de locațiune și a dovedit că au interesul să-si păstreze drepturile locative acordate în baza contractului de închiriere .

Prin urmare, apreciem că neexecutarea obligației asumate prin contract de a achita integral chiria nu se datorează relei – credințe, respectiv culpei pârâților.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 312 cpv în ref la art. 304 pct 9 cpc va admite recursul declarat de către parați, va modifica în tot sentința și, în rejudecare va respinge capătul de cerere privind evacuarea ca fiind nefondat iar cel privind obligarea la plata penalităților de întârziere ca fiind ramasă fără obiect.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de către H______ A________ și H______ L_____, domiciliați în G_____, _____________________ nr. 25, _______________.307 împotriva sentinței civile nr. 8031/11.09.2013 pronunțată de Judecătoria G_____, în contradictoriu cu intimatul-reclamant C_______ T_____ A____ V_____ G_____, cu sediul în G_____, _____________________ nr. 25. Modifică în parte sentința civilă nr. 8031/11.09.2013 pronunțată de Judecătoria G_____ și în rejudecare:

Respinge capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere ca fiind rămas fără obiect.

Respinge capătul de cerere privind evacuarea pârâților din imobilul situat în G_____, _____________________ nr. 25, cămin A, camera 307, ca fiind nefondat.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței recurate și le înlătură pe cele contrare.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică de la 13 Octombrie 2014.

Președinte, R_____ G_____ F_____	Judecător, M______ A____	Judecător, M________ M____
	Grefier, L_______ C_______

Red. M.M.

Tehn.L.C./2 ex.- 20 Ianuarie 2015

Fond: E.P___