DOSAR NR. XXXXXXXXXXXXX Obligația de a face

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA B_______

SECȚIA CIVILĂ

HOTĂRÂRE

Ședința publică din data de 14.11.2014

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE - P________ A____ - M______

Grefier - Terțis G_______

SENTINȚA CIVILĂ NR. xxxxx

Pe rol pronunțarea asupra acțiunii civile formulată de reclamantul R___ T_____ în contradictoriu cu pârâtul A______ G_______, având ca obiect pretenții și a cererii reconvenționale formulată de pârâtul-reclamant A______ G_______ în contradictoriu cu reclamantul-pârât R___ T_____, având ca obiect rezilierea contractului de administrare și comision înregistrat cu dată certă sub nr. 986/29.04.2011 la BNP N______ A________.

Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din data de 31 octombrie 2014, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință și, când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 07.11.2014 și apoi, pentru astăzi, când :

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată în data de 26.04.2013 sub nr. XXXXXXXXXXXXX pe rolul Judecătoriei B_______, reclamantul R___ T_____ a solicitat în contradictoriu cu pârâtul A______ G_______ obligarea acestuia la plata sumei de 129.942 lei reprezentând cheltuieli de administrare efectuate în baza contractului de administrare și comision nr.986/29.04.2011 și notarea dreptului de creanță în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul un contract de administrare și comision având ca obiect imobilele construcții în suprafață de 289,46 m.p. și terenul aferent în suprafață de 1124 m.p., situate în mun.B_______, ____________________.32, cu nr.cadastral xxxxx, și pentru că imobilele se aflau într-o stare avansată de degradare, imediat după preluare, pârâtul – proprietar a stabilit o listă de priorități cu lucrările ce urmau a fi efectuate, iar reclamantul a executat întocmai toate aceste lucrări și a depus toate diligențele necesare, îndeplinindu-și mandatul de administrare conform clauzelor contractuale.

Cu toate acestea, pârâtul nu și-a onorat obligația asumată și nici obligația ca, în cazul desființării contractului, să achite despăgubiri echivalente prejudiciului cauzat prin neîndeplinirea culpabilă a obligației sale, deși costurile necesare executării acestor lucrări au fost suportate în totalitate de către reclamant. Mai mult, după finalizarea lucrărilor și aducerea imobilelor în stare de funcționare și punere în vânzare, proprietarul a întrerupt orice legătură cu reclamantul, fapt ce demonstrează reaua sa credință.

Reclamantul precizează că a efectuat cheltuieli în cuantum de 20.622 lei pentru plata unor paznici, transport moloz, cheltuieli cadastru, cheltuieli vidanjare și cum valoarea imobilului conform raportului de evaluare era de 9.xxxxxxxxxxx lei vechi, comisionul de administrare care i se datorează pentru perioada de 20 luni este de 109.320 lei, respectiv 5% din valoarea imobilului.

Reclamantul mai arată că a încercat soluționarea litigiului pe cale amiabilă, însă pârâtul nu a dat curs invitației sale, motiv pentru care apreciază că se impune admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art.1516, 1531, 2333, 2334, 2335 Cod civil, art.30, 33, 113 alin.3, 5, 9 Cod procedură civilă.

În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus înscrisuri (filele 8-30).

Taxa judiciară de timbru stabilită de instanță a fost de 4.172,84 lei, pentru care instanța a admis cererea de ajutor public judiciar prin încheierea de ședință din data de 28.10.2013 (fila 46) și a dispus eșalonarea diferenței neachitate de 3972,84 lei în 10 rate lunare, din care reclamantul a rămas neachitată suma de 2.383,68 lei.

Pârâtul A______ G_______ a formulat întâmpinare și cerere reconvențională (fila 50), prin care a invocat excepția prematurității acțiunii și în subsidiar, respingerea acesteia ca neîntemeiată, iar pe cale reconvențională, rezilierea contractului de administrare și comision nr.986/29.04.2011 cu data certă înregistrată la B.N.P. N______ A________ și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, pârâtul-reclamant a arătat că, acțiunea formulată de reclamant este prematur introdusă în raport de clauza de plată a comisionului pentru tranzacționare/intermediere stabilită prin contract și care urma a fi achitată din valoarea încasată la data tranzacționării imobilului, inclusiv contravaloarea lucrărilor necesare reabilitării imobilului. Întrucât imobilul nu a fost vândut, se constată că nu a fost îndeplinită condiția suspensivă prevăzută în contract și din acest motiv se impune respingerea acțiunii ca prematur introdusă.

Pe fond, susține pârâtul că este proprietarul imobilului situat în mun. B_______, compus dintr-o construcție în suprafață de 289,6 m.p. și teren aferent în suprafață de 1.124 m.p situat în _____________________.32, jud. B_______, imobile ce i-au fost restituite în baza sentinței civile nr.602/29.05.2007 a Tribunalului B_______ și a deciziei nr.395 emisă de ANAF – DGFP B_______.

La data de 28.04.2011 i-a fost predat imobilul în baza unui proces verbal de predare-primire în care s-a menționat starea imobilului și întrucât locuiește la București și nu se putea ocupa de administrarea imobilului, a încheiat cu reclamantul un contract de administrare și comision cu dată certă nr.986/29.04.2011 la B.N.P. N______ A________. Obiectul contractului îl constituie administrarea imobilului începând cu data de 28.04.2011 până la vânzarea acestuia, reclamantul obligându-se să se ocupe și de vânzarea imobilului după aducerea în stare bună a acestuia prin executarea lucrărilor de construcție conform devizului de lucrări aprobat de proprietar, anexă la contract.

După câteva luni de la încheierea contractului, pârâtul a constatat că reclamantul nu făcut demersuri pentru vânzarea imobilului și nici nu a asigurat buna întreținere a acestuia și astfel, a revocat în mod expres Procura autentificată sub nr.357/29.04.2011 prin care reclamantul fusese mandatat să-l reprezinte pe pârât în fața notarului pentru încheierea unui eventual contract de vânzare-cumpărare și i-a solicitat reclamantului să-i predea toate documentele imobilului și cheile de acces. Acesta mai precizează că, din anul 2011 reclamantul nu a mai făcut nici un act de administrare asupra imobilului și pentru că nu a depus nici un efort pentru vânzarea imobilului, apreciază că se impune respingerea acțiunii în pretenții ca neîntemeiată, singura cheltuială cu care este de acord pârâtul fiind doar cea în cuantum de 550 lei achitată pentru intabularea imobilului, dar numai dacă depune și un înscris care să ateste plata acestei sume.

Pârâtul mai arată că reclamantul nu a plătit nici un paznic, nu a făcut cheltuieli de vidanjare și nici nu a efectuat vreun act de administrare a imobilului pe durata celor 4 luni, pentru a putea pretinde comisionul de 5%.

Cu privire la cererea reconvențională, apreciază pârâtul că sunt îndeplinite toate cerințele legale pentru rezilierea contractului, întrucât reclamantul a fost notificat cu privire la opțiunea de reziliere a contractului începând cu data de 07.09.2011, conform Notificării nr.1130/07.09.2011, neexecutarea obligațiilor de către reclamant se datorează exclusiv culpei acestuia. Mai mult, reclamantul a acceptat tacit rezilierea contractului prin faptul că a remis pârâtului cheile la acces în imobil și pentru că nu a mai făcut nici un act de administrare până în prezent și susține pârâtul că reclamantul i-a produs prejudicii foarte mari prin atitudinea sa de neexecutare a obligațiilor pe care și le-a asumat, care depășesc valoarea de vânzare a imobilului stabilită prin contract, urmând ca, în cazul în care nu se dispune rezilierea contractului, să solicite obligarea acestuia la repararea prejudiciul provocat.

Pârâtul-reclamant nu a indicat temeiul de drept al acțiunii.

În dovedire, pârâtul-reclamant a depus înscrisuri (filele 58-63, 90-100).

Cererea reconvențională a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 1.754,47 lei (fila 68, 84).

Reclamantul-pârât a formulat întâmpinare la cererea reconvențională (fila 70), prin care a arătat că solicită admiterea acțiunii și obligarea pârâtului la plata contravalorii lucrărilor executate, a materialelor și a cheltuielilor pentru administrarea imobilului până la data emiterii hotărârii judecătorești, fiind de acord cu rezilierea contractului de administrare și comision, însă cu condiția obligării pârâtului la plata contravalorii lucrărilor de construcții, materiale, transport, efectuate pentru imobil și precizează că imobilul nu a fost vândut datorită prețului foarte mare fixat de proprietar, respectiv de 900.000 euro, iar clienții nu au ofertat mai mult de 250.000 euro.

Solicită astfel reclamantul obligarea pârâtului la plata contravalorii tuturor prestațiilor efectuate, precum și a comisionului de administrare de 5% calculat la valoarea imobilului până la rezilierea contractului, cu cheltuieli de judecată.

Pârâtul-reclamant a formulat răspuns la întâmpinarea privind cererea reconvențională (fila 74), prin care a susținut că acțiunea este prematur introdusă deoarece reclamantul nu este îndreptățit să pretindă contravaloarea lucrărilor executate, a materialelor și a cheltuielilor pentru administrarea imobilului până la data emiterii hotărârii, întrucât acesta nu a efectuat lucrările asupra cărora a fost încheiată înțelegerea, iar așa-zisa administrare a încetat după 4 luni, respectiv la 07.09.2011 când reclamantul a fost notificat expres cu privire la rezilierea contractului și astfel, nu pot fi pretinse cheltuieli de administrare până la data emiterii hotărârii.

Cu privire la lucrările executate, pârâtul-reclamant precizează că acestea au constat în transportul molozului rezultat din răzuirea unui perete ud, din afara clădirii, lucrare care s-a compensat cu contravaloarea parchetului pe care reclamantul l-a scos dintr-o cameră și pe care și l-a însușit. Totodată, reclamantul a tăiat trei copaci sănătoși, pe rod, însușindu-și masa lemnoasă și nu a făcut nici un act de administrare a imobilului.

Pârâtul-reclamant a susținut că nu este de acord să achite reclamantului cheltuieli pentru ce nu a făcut, iar contractul de administrare nu a fost respectat decât cu privire la documentația cadastrală, însă nu a fost depus nici un înscris care să ateste plata vreunei sume de bani.

Pentru justa soluționare a cauzei, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu expertiza specialitatea construcții (filele 108-132, 138-194), proba testimonială cu martorii propuși de pârât, respectiv G____ E____ (fila 201) și B_______ E______ G_______ (fila 202).

Deși instanța a încuviințat și pentru reclamant proba testimonială cu martorii B____ T_____ și H______ C_________, la termenul de judecată din data de 29.09.2014, reclamantul a declarat că înțelege să renunțe la această probă.

La data de 11.11.2014, pârâtul-reclamant a depus concluzii scrise (fila 211), prin care a invocat excepția insuficientei timbrări a acțiunii reclamantului.

Analizând, cu prioritate, excepțiile invocate de pârât, cererea reclamantului-pârât, cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant prin prisma probatoriului administrat, instanța reține următoarele:

Între reclamantul R___ T_____ și pârâtul A______ G_______, la data de 29.04.2011, a fost încheiat un contract de administrare și comision înregistrat cu dată certă sub nr.986 la B.N.P.N______ A________ (fila 14), ce avea ca obiect administrarea imobilelor în suprafață de 289,46 m.p. și terenul aferent în suprafață de 1.124 m.p. situate pe ________________.32 și executarea lucrărilor de construcții conform devizului ce va fi aprobat de proprietar și care reprezintă anexă la contract, imobile ce fuseseră restituite pârâtului A______ G_______ conform deciziei nr.395/25.02.2011 de Direcția Generală a Finanțelor Publice B_______ (fila 11) și predat la data de 28.04.2011, conform procesului verbal de predare-primire încheiat la aceeași dată (fila 9).

Potrivit clauzelor contractuale, reclamantul s-a obligat să aducă imobilele în stare bună până la vânzarea acestora, lucrările executate pentru îmbunătățirea imobilelor fiind în sarcina administratorului, cu obligația pentru proprietar de a plăti și deconta aceste cheltuieli la data perfectării actelor de vânzare-cumpărare și tot administratorului îi revenea obligația de a vinde imobilele administrate, să intabuleze dreptul de proprietate asupra imobilelor, să încheie contracte pentru furnizarea utilităților, să înscrie imobilul la Administrația Finanțelor Publice și a terenului în Registrul agricol.

Totodată, în sarcina proprietarului s-a prevăzut obligația de a achita administratorului un comision de vânzare de 5% din valoarea imobilului, de a restitui la data vânzării acestuia contravaloarea serviciului prestat de cei doi paznici care vor asigura paza imobilului pentru suma de 1.000 lei/lunar fiecare, a cheltuielilor ocazionate de reparațiile interioare și exterioare aprobate de proprietar, respectiv o valoare cuprinsă între 10-15% din valoarea vânzării.

La acest contract a fost anexat devizul de lucrări întocmit de proprietar (fila 8) care cuprinde reparațiile urgente ce trebuiau efectuate la imobilul construcție.

Din probatoriul administrat, respectiv raportul de expertiză (filele 108-132, 138-194) și declarațiile martorilor propuși de pârât, respectiv G____ E____ (fila 201) și B_______ E______ G_______ (fila 202), reiese fără nici un dubiu că reclamantul nu și-a executat obligațiile asumate prin contract, respectiv nici de vânzare a imobilelor dar nici de efectuare a lucrărilor de reparații pentru aducerea acestora într-o stare mult mai bună decât erau la momentul restituirii către proprietar, stare care a fost constatată și menționată în procesul verbal de predare-primire încheiat la data de 28.04.2011. Astfel, în capitolul „Concluzii” din cadrul raportului de expertiză sunt detaliate pe larg constatările expertului, concluzia acestuia fiind că nu au fost executate lucrările stabilite în contract și că, în prezent, datorită stării de degradare, imobilul nu prezintă interes economic pentru că nu este pregătit pentru a fi scos la vânzare, iar planșele foto atașate expertizei dovedesc toate aceste susțineri. Mai mult, starea avansată de degradare a imobilului a fost confirmată și de martorii audiați de instanță, care au declarat că imobilul se află în stare vizibilă de degradare, singurele lucrări pe care le-ar fi efectuat reclamantul fiind doar transportul molozului din curte și tăierea unor copaci fructiferi, iar martora B_______ E______ G_______ a dezavuat lipsa de interes a reclamantului pentru vânzarea imobilelor manifestată cu ocazia deplasării acesteia la fața locului pentru a le viziona în vederea achiziționării.

Deși expertul a confirmat efectuarea unor lucrări la imobile și le-a evaluat, reclamantul nu a administrat nicio probă care să dovedească că au fost efectuate de el sau de persoane pe care le-a plătit personal, pentru fi îndreptățit la primirea plății contravalorii acestor lucrări de la proprietarul imobilului.

Cu privire la excepția insuficientei timbrări, invocată de pârâtul-reclamant datorită faptului că reclamantul nu a achitat integral toate ratele stabilite de instanță datorită eșalonării taxei judiciare de timbru, instanța apreciază că nu este întemeiată având în vedere că încheierea prin care a fost admisă cererea de ajutor public judiciar în sensul eșalonării taxei judiciare de timbru constituie titlu executoriu și astfel, reclamantul va fi urmărit de organele fiscale pentru recuperarea diferenței neachitate.

Cu privire la excepția prematurității acțiunii, invocată de pârâtul-reclamant, instanța apreciază că este întemeiată întrucât, părțile au convenit la încheierea contractului asupra unui termen suspensiv până la care a fost amânată exercitarea dreptului administratorului de a pretinde plata comisionului de administrare și a contravalorii lucrărilor pe care trebuia să le execute, precum și obligația corelativă a proprietarului de a plăti administratorului sumele pretinse, respectiv până la momentul vânzării imobilului, apreciat de părți ca un eveniment viitor și sigur ca realizare, dar incert. Cum acest termen nu era împlinit la momentul sesizării instanței, se constată că reclamantul nu putea solicita obligarea pârâtului la plata sumelor convenite în contract, întrucât acțiunea sa este prematură și urmează a fi respinsă astfel. Instanța nu poate reține apărarea pârâtului-reclamant conform căreia convenția a fost încheiată sub condiție suspensivă, întrucât din clauzele contractuale rezultă că voința părților nu a fost de a amâna nașterea dreptului administratorului de a pretinde comisionul de administrare și restituirea cheltuielilor suportate de el pentru repararea imobilului și a obligației corelative a proprietarului ci doar exercitarea acestui drept și a obligației corelative, deoarece existența lor rezultă din voința părților manifestată la momentul încheierii contractului și nu depindea de un eveniment viitor și nesigur ca realizare.

Având în vedere că neexecutarea obligațiilor asumate de către reclamant îi este imputabilă și că acesta a fost pus în întârziere prin Notificarea nr.1130/07.09.2011 emisă de B__ P___ S_______, instanța va dispune rezilierea contractului de administrare și comision înregistrat cu dată certă sub nr.986/29.04.2011 la BNP N______ A________, apreciind că nu se poate dispune obligarea pârâtului-reclamant la plata către reclamantul-pârât a contravalorii lucrărilor constatate ca fiind efectuate de expert întrucât reclamantul nu a făcut dovada că a efectuat aceste lucrări.

Întrucât reclamantul a achitat doar parțial ratele stabilite de instanță ca urmare a eșalonării taxei judiciare de timbru și pentru că încheierea de admitere a ajutorului public judiciar constituie titlu executoriu împotriva acestuia cu privire la ratele scadente neachitate, instanța va dispune obligarea reclamantului-pârât la plata către Direcția Regională a Finanțelor Publice Iași prin Administrația Finanțelor Publice B_______ a sumei de 2.383,68 lei cu titlu de diferență taxă judiciară de timbru neachitată și pentru care s-a dispus eșalonarea, ultima rată fiind scadentă la data de 31 august 2014.

Totodată, instanța va dispune obligarea reclamantului-pârât la plata către domnul expert B_____ G_______ a sumei de 250 lei cu titlu de diferență onorariu expert.

Întrucât reclamantul este în culpă procesuală, în temeiul art. 453 Cod procedură civilă instanța urmează să îl oblige și la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces către pârâtul-reclamant, in suma de 2.484,47 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă cererii reconvenționale și onorariu expert achitat de pârâtul-reclamant. Deși pârâtul-reclamant a solicitat obligarea reclamantului-pârât și la plata onorariului de avocat, instanța apreciază că această cerere nu este întemeiată, întrucât nu sunt îndeplinite cerințele art.452 Cod procedură civilă, respectiv ca dovada acestuia să fi fost depusă la dosar până la închiderea dezbaterilor, respectiv până la data de 31.10.2014.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂȘTE:

Respinge excepția insuficientei timbrări, invocată de pârâtul-reclamant, ca neîntemeiată.

Admite excepția prematurității acțiunii formulată de reclamant, invocată de pârâtul-reclamant.

Respinge acțiunea formulată de reclamantul R___ T_____, CNP xxxxxxxxxxxxx, domiciliat în mun. B_______, _____________________. 43, scara C, _______________________, în contradictoriu cu pârâtul A______ G_______,CNP xxxxxxxxxxxxx, domiciliat în București, _________________ nr. 34, sector 2, având ca obiect pretenții, ca fiind prematur formulată.

Admite cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant A______ G_______ în contradictoriu cu reclamantul-pârât R___ T_____, având ca obiect rezilierea contractului de administrare și comision înregistrat cu dată certă sub nr.986/29.04.2011 la BNP N______ A________.

Obligă reclamantul-pârât la plata către Stat – Direcția Regională a Finanțelor Publice Iași prin Administrația Finanțelor Publice B_______ a sumei de 2383,68 lei cu titlu de diferență taxă judiciară de timbru neachitată și pentru care s-a dispus eșalonarea, ultima rată fiind scadentă la data de 31 august 2014.

Obligă reclamantul-pârât la plata către domnul expert B______ G_______ a sumei de 250 lei cu titlu de diferență onorariu expert.

Obligă reclamantul-pârât la plata către pârâtul-reclamant a sumei de 2484,47 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu expert.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria B_______.

Pronunțată în ședință publică, azi, 14.11.2014.

PREȘEDINTE, GREFIER,

P________ A____ – M______ Terțis G_______

Redact./Tehnoredact. Jud. P.A.M.

Ex. 4 - .2014