R O M Â N I A

TRIBUNALUL BIHOR

SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

Decizia civilă nr. 345/R/2015

Ședința publică de la 14.09.2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE: C_____ F______ I______

Judecător: B_____ T______ C_____

JUDECĂTOR: D______ L_______ S_______

Grefier: P_________ M______

Pe rol fiind pentru azi soluționarea recursului formulat de recurenta S____ I______ decedată și continuată de B_______ E__, în contradictoriu cu intimatul C________ L____ AL MUNICIPIULUI ORADEA- ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, împotriva sentinței civile 756/22.01.2014 pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect reziliere contract.

La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni.Procedura legal îndeplinită.

Se constată că la termenul de judecată din data de 07.09.2015 părțile prezente au pus concluzii pe recurs și când în vederea deliberării și a depunerii de concluzii scrise a fost amânată pronunțarea pentru acest termen de judecată.

T R I B U N A L U L

DELIBERÂND:

Asupra recursului civil de față reține următoarele:

Prin sentința civilă nr. 756 din 22.01.2014 pronunțată de Judecătoria Oradea, a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C________ L____ AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, în contradictoriu cu pârâta S____ I______, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. xxxxx/07.06.2011 încheiat între reclamant și pârâtă, având ca obiect imobilul situat în Oradea _____________________ _________________ și evacuarea necondiționată a pârâtei din imobilul situat în Oradea _____________________ _________________. Instanța de fond a respins și cererea reclamantului de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, ca nefondată

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:

Între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuințe din fondul de locuințe de stat nr. xxxxx/07.06.2011 (f.6), având ca obiect spațiul cu destinație de locuință situat în Oradea _____________________ _________________, termenul închirierii fiind de 3 ani, de la 01.06.2011 până la 01.06.2014, cu posibilitatea reînnoirii. Conform art. 4 din contract, locuința care face obiectul închirierii urma a fi folosită de chiriaș și familia sa conform anexei nr. 2 parte integrantă din contract. În anexa respectivă, depusă la dosarul cauzei (f.10), la lit. h – titularul contractului de închiriere și membrii de familie care locuiesc împreună cu acesta, apare doar pârâta S____ I______, în contract nemaiapărând nicio altă persoană care să locuiască împreună cu aceasta.

Conform art. 25 din contractul de închiriere, „contractul încetează de plin drept în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data de întâi a lunii următoare celei înregistrării decesului, dacă persoanele îndreptățite prin lege nu au solicitat locuința în acest termen”.

Art. 969 din Codul civil de la 1864 (aplicabil in speță, în conformitate cu art. 3 si art. 102 din Legea nr. 71/2011) consacră principiul forței obligatorii a contractelor între părți, principiu care impune părților să-și execute întocmai obligațiile asumate printr-un contract.

Conform art. 1429 pct. 1 din același Cod civil, una dintre îndatoririle principale ale locatarului este aceea de a întrebuința lucrul închiriat ca un bun proprietar și conform destinației determinate prin contract.

Art. 16 lit. a din contract prevede obligația chiriașului de a folosi locuința potrivit destinației și de bună-credință.

Potrivit art. 1439 alin. 2 C.civ. în cazul în care una dintre părți nu împlinește îndatoririle sale principale cealaltă parte poate cere desființarea contractului.

Instanța a constatat că pentru a se putea dispune rezilierea contractului încheiat între părți este necesar să fie îndeplinite două condiții : una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, obligații care în materia contractului de locațiune trebuie, în principiu, să fie principale, și neexecutarea să îi fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.

În speță, instanța a constatat că locuința a fost închiriată pârâtei pentru a fi folosită de aceasta împreună cu familia sa, dar din anexa la contract (f.10) rezultă că familia pârâtei se compune dintr-un singur membru, pârâta, aceasta fiind singura persoană îndreptățită să folosească locuința, la acordarea locuinței și stabilirea chiriei ținându-se cont de situația și veniturile acesteia, după cum rezultă din art. 13 al contractului de închiriere coroborat cu anexa privind titularul contractului de închiriere și membrii de familie care locuiesc împreună cu acesta. Pârâta, însă, nu și-a îndeplinit obligația de a folosi locuința conform contractului, aceasta fiind plecată în America de aproximativ 10 ani și venind doar ocazional în locuință, unde locuiesc alte persoane, înrudite cu pârâta.

Faptul că pârâta nu locuiește în apartamentul închiriat rezultă din procesele verbale de constatare efectuate cu ocazia controalelor din 07.12.2011, 13.02.2012, 26.03.2012 și 21.08.2012, îndeplinite de reprezentanții reclamantului, depuse la dosarul cauzei (f.13-15;29), din care rezultă că în apartamentul închiriat locuiesc numita B_______ E__, rudă de gradul I cu pârâta, dar neînscrisă în contract, și concubinul acesteia, A___ R______.

Acest aspect, că pârâta nu locuiește în apartamentul închiriat, este confirmat chiar de martorul propus de pârâtă, S____ J____ G____, audiat la termenul din 27.11.2013 (f.82), care a declarat că pârâta este de aproximativ 10 ani în America și că în această perioadă a văzut-o de vreo 2-3 ori în imobil.

Instanța a constatat că pârâta nu a respectat clauzele contractului nr. xxxxx/07.06.2011, nefolosind locuința închiriată, astfel că, în temeiul art. 1429 pct. 1 C.civ., al art. 1439 alin. 2 C.civ. și al art. 25 din contractul de închiriere nr. xxxxx/07.06.2011, astfel că a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. xxxxx/07.06.2011, având ca obiect folosința imobilului situat în Oradea _____________________ _________________.

Art. 1020-1021 C. Civ. prevăd că neexecutarea obligațiilor contractuale de către una din părți dă dreptul celeilalte părți să ceară rezoluțiunea contractului cu consecința repunerii părților în situația anterioară, astfel că instanța a dispus evacuarea neconditionată a pârâtei din imobilul situat in Oradea _____________________ _________________.

În temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ., partea care cade în pretenții a fi obligată, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată, însă, în speță, reclamanta nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată, motiv pentru care instanța i-a respins ca nefondată cererea.

Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs în termen legal pârâta S____ I______, prin care a solicitat admiterea recursului și modificarea în tot a hotărârii pronunțate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

În motivarea recursului s-a invocat faptul că instanța de fond a interpretat greșit clauzele contractului doar în sensul obligativității acestuia față de recurentă, ignorând disp. art. 4 din contract care prevede că locuința ce face obiectul închirierii va fi folosită doar de către chiriași și familia sa. Chiar dacă contractul a fost semnat doar de către recurentă, aceasta nu înseamnă că familia sa nu are dreptul să beneficieze de clauzele acestui contract, atât timp cât s-a prevăzut prin clauzele contractuale s-a prevăzut că imobilul este închiriat acesteia și familiei sale, aceasta din urmă fiind astfel beneficiara contractului de închiriere. Imobilul este folosit și întreținut în exclusivitate de membrii familiei recurentei, fiind nejustificată cererea reclamantei de reziliere a contractului de închiriere. Prin înscrisurile depuse la dosar recurenta a dovedit că plecarea sa în SUA nu este una definitivă, fiind temporară, în scop medical. Atâta timp cât imobilul este întreținut din pensia sa, chiria este plătită cu regularitate, nefiind îndeplinite condițiile pentru rezilierea contractului de închiriere.

În drept s-a invocat art.304 pct. 8, 9, 304 ind. 1 C.pr.civ.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul C________ L____ AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, a solicitat respingerea recursului.

Intimatul a arătat că raportat la dispozițiile art.1830 Cod civil, potrivit cărora „în cazul în care fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își executa obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului, precum si prevederile art. 25 din Contractul de închiriere nr. xxxxx/07.06.2011. care prevede faptul ca „ contractul încetează de plin drept in termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data de întâi a lunii următoare celei înregistrării decesului, daca persoanele îndreptățite prin lege nu au solicitat locuința in acest termen" în speță justificându-se rezilierea contractului menționat.

Totodată, ca o consecință firească a rezilierii contractului de închiriere si, în acest fel a pierderii de către pârâtă a dreptului de a folosi locuința, în contextul prevederilor art.24 din Contractul de închiriere nr.xxxxx/07.06.2011 coroborat cu art.1831 alin 1 Cod Cvil potrivit cărora evacuarea chiriașului se face in baza unei hotărâri judecătorești, s-a impus admiterea ca întemeiat a capătului de cerere privind evacuarea necondiționată a pârâtei Seres I______ din apartamentul ocupat în imobilul situat în Oradea, _____________________. ______________________> Raportat la aspectele susținute în cererea de recurs s-a arătat de către intimat că în urma verificărilor efectuate de către consilierii din cadrul Compartimentului Locuințe al Administrației Imobiliare Oradea s-a constatat faptul că titulara contractului de închiriere, Seres I______ nu locuiește în imobilul închiriat de la subscrisa, situat in Oradea, _____________________. Așa cum reiese din procesele-verbale de constatare întocmite cu ocazia verificării in teren, de către consilierii Compartimentului Locuințe, titulara contractului nu a fost niciodată găsită la domiciliu, din spusele vecinilor și a fiicei acesteia B_______ E__, aceștia declarând ca titulara contractului Seres luliana este plecată în SUA. Din relatările d-nei B_______ E__ si a fiicei acesteia F_____ T____ T____, atât verbal cât și în scris, numita Seres luliana, a decedat in Statele Unite ale Americii, în data de 17.02.2014, motiv pentru care, prin adresa nr. 5846/2014, C_____________ Locuințe a solicitat d-nei B_______ E__ predarea locuinței situate in Oradea, _____________________, _________________________ contractuale coroborate cu Noul Cod Civil, care prevăd următoarele:

Față de disp. art. 25 din contractul de închiriere nr. xxxxx/07.06.2011, și art. 1834 alin. 1 din Noul Cod Civil contractul de închiriere a încetat de plin drept de la data de întâi a lunii următoare celei înregistrării decesului titularului contractului. Debitul restant pentru imobilul mai sus menționat, reprezentând chirie si majorări de întârziere, trim. I 2011 - trim. IV 2014, la data prezentei, este în suma de 4.356,66 lei, având în vedere că fiica titularului contractului a locuit neîntrerupt în imobil.

Părțile nu au solicitat probe noi în recurs.

În recurs, s-a învederat instanței că recurenta a decedat la 17.02.2014, după formularea recursului, fiind introdusă in cauză în calitate de succesoare fiică, mandatara Bereczi E__, care a înțeles să susțină recursul formulat de antecesoarea sa, însă nu a depus la dosar copia certificatului de deces, din fișa de evidență DEPABD, nerezultând că decesul a fost înregistrat în România.

Examinând hotărârea atacată, atât prin prisma motivelor de recurs, cât și din oficiu, sub toate aspectele, se constată că aceasta este legală și temeinică.

Criticile aduse de recurentă hotărârii atacate, se apreciază în totalitate nefondate.

În ce privește interpretarea dispozițiilor art. 4 din Contractul încheiat între părți, susținerile recurentei sunt nefondate, având în vedre că dispoziția contractuală respectivă prevede folosința imobilului de către chiriaș și familia sa, însă în continuare se specifică „conform anexei nr. 2 parte integrantă din contract”, astfel că doar membrii familiei trecuți în anexă au dreptul de a folosi imobilul. Cum în speță, în anexa la contract este trecută doar Ș____ I______, doar aceasta are dreptul de a folosi imobilul, cum corect a reținut și instanța de fond.

Nu se poate reține că locatorul și-a asumat obligații față de persoane nedeterminate care fac parte din familia chiriașului, cu atât mai mult cu cât raportat la disp. art. 13 din contract și chiria este variabilă funcție de veniturile chiriașului și ale familiei sale, astfel că membrii de familie care dobândesc drepturi locative în virtutea contractului de închiriere trebuie să apară înscriși în anexă.

Din probațiunea administrată în cauză rezultă că pârâta a părăsit imobilul de mai mulți ani, fiind plecată în America, astfel că și-a încălcat obligația contractuală de a folosi locuința, fiind îndeplinite astfel cerințele pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere. Nu poate fi reținută susținerea recurentei în sensul că plecarea în SUA constituie doar o plecare temporară la tratament medical, câtă vreme lipsa acesteia din locuință s-a prelungit în timp mai mulți ani.

În raport de considerentele expuse, criticile aduse de recurentă hotărârii atacate se apreciază a fi nefondate, motiv pentru care în baza art.312 C.pr.civ. – recursul se va respinge ca nefondat.

Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată de către intimat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul civil introdus de recurenta S____ I______ prin mandatar B_______ E__ domiciliată în Oradea _____________________ __________________ și domiciliul procedural ales în Oradea, ____________________. 11, _________________, în contradictoriu cu intimatul C________ L____ AL MUNICIPIULUI ORADEA- ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, cu sediul în Oradea Piața Unirii nr. 1 jud. Bihor, împotriva sentinței civile 756 din 22.01.2014 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care o păstrează în totalitate.

Fără cheltuieli de judecată.

Definitivă și irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din 14.09.2015.

Președinte, Judecător Judecător

C_____ F______ I______ B_____ T______ C_____ D______ L_______ S_______

Grefier

P_________ M______

Red.fond. F_____ C.

Red.rec. C_____ F.I.

Tehnoract. .PM

2 ex./ 23.09.2015.