Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA G_____

SECȚIE CIVILĂ

Operator de date cu caracter personal nr. 8637

SENTINȚA CIVILĂ NR. 7248

Ședința publică de la 14 Iulie 2015

PREȘEDINTE M____ A____

Grefier A______ C_______ B____

Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei civile formulate reclamantul M_________ G_____ PRIN PRIMAR în contradictoriu cu pârâții A____ M_____, A____ C_____ V______, A____ C_____, A____ A____ G_______, având ca obiect reziliere contract - pretenții, evacuare.

Dezbaterile orale și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 26.06.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 10.07.2015 și 14.07.2015, când a hotărând următoarele.

I N S T A N Ț A

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei G_____, la data de 06.10.2014, sub numărul XXXXXXXXXXXXXX, astfel cum a fost modificată, reclamanta M_________ G_____ – prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâții A____ M_____, A____ C_____ V______, A____ C_____ și A____ A____ G_______, rezilierea contractului de închiriere, evacuarea pârâților și obligarea la plata chiriei.

În motivarea cererii s-a arătat, în esență, că între reclamantă și pârâtul A____ M_____ s-a încheiat contractul nr.xxxxx/25.04.2005 având ca obiect închirierea apartamentului nr.403 situat în blocul PEXCO, ____________________. G_____.

S-a învederat că deși pârâtul a fost somat să achite debitul restant la chirie nu a dat curs acestei somații.

S-a argumentat că există un prejudiciu cert, care nu a fost reparat, prejudiciul provine din fapta ilicită a pârâtului și fapta a fost săvârșită cu vinovăție, astfel că pârâtul a încălcat art.1357 Cod Civ.

În drept, au fost invocate art.194 Cod proc. civ., art.1357, 1780, 1796, 1830, 1831, 1832 Cod Civ., OUG nr.40/1999.

S-a solicitat judecata cauzei și în lipsă, conform art.411 alin.(1) pct.2 teza a II-a Cod proc. civ.

În susținerea cererii reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri.

Cererea este scutită de taxă judiciară de timbru, conform art.30 OUG nr.80/2013 și art.21 alin.(5) din Legea nr.215/2001

Pârâții, legal citat, nu au formulat întâmpinare.

La termenul din 03.04.2015, instanța a invocat din oficiu excepția prescripției extinctive.

Instanța a admis proba cu înscrisuri, ca fiind pertinentă, concludentă și utilă cauzei, și a administrat, în copie conformă, următoarele înscrisuri: Adresă (fila 5), Referat (fila 6), Somație (file 7-10), Situație contribuabil (file 11), Contract de închiriere (file 12-15), C.I. beneficiari (file 16), Adeverință (fila 43), Chitanțe (file 44-45), Listă debite (file 64-65), Situație contribuabil (file 66), Chitanțe (file 69-70), Chitanță (file 78).

Analizând și actele și lucrările cauzei, instanța reține următoarele:

În fapt, la data de 25.04.2005 s-a încheiat între reclamantă și pârât contractul de închiriere nr.xxxxx/25.04.2005 (file 12-15), prin care M_________ G_____ a închiriat locuința situată în ___________________, nr.3, _________________, nr. inventar xxxxx, conform fișei locative.

În schimbul dreptului de folosință pârâta C_________ G_______ s-a obligat la plata unei chirii în cuantum de 33,38 lei/lună.

S-a mai stabilit că plata chiriei se face prin depunere la casierie sau virament în termen de 10 zile de la expirarea lunii pentru care se face plata după care chiriașul este de drept în întârziere. Pentru neplata chiriilor, părțile au stabilit că se vor datora majorări de întârziere calculate în conformitate cu dispozițiile actelor normative în vigoare.

În drept, asupra excepției prescripției extinctive, invocată din oficiu, instanța reține următoarele:

Potrivit art.1 din Decretul nr.167/1958, în vigoare la data încheierii contractului dintre părți și a debitelor aferente perioadei 15.11.xxxxxxxxxxxxx11 și penalitățile calculate la debitele din perioada 17.09.xxxxxxxxxxxxx11, dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege, iar art. 3 stabilește acest termen general la 3 ani.

Instanța constată că prin acțiunea introductivă reclamanta a solicitat suma de 2467,11 lei, reprezentând debit aferent perioadei de facturare 15.09.xxxxxxxxxxxxx11, având ultima scadență la data de 15.09.2011, și penalități calculate pentru sumele debit principal din perioada 17.09.xxxxxxxxxxxxx11, cu mai mult de 3 ani înainte de formularea prezentei acțiuni, 06.10.2014.

De asemenea, nu au fost identificate plăți făcute de pârâți care să întrerupă cursul prescripției, astfel că termenul de prescripție general de 3 ani, prevăzut de art.3 alin.(1) din Decretul nr.167/1958, este împlinit cu privire la suma de 2467,11 lei, reprezentând debit principal pentru perioada 15.11.xxxxxxxxxxxxx11 și penalități calculate la debitele principale din intervalul 17.09.xxxxxxxxxxxxx11, pentru perioada scadență – 25.03.2015.

În consecință, instanța va admite excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei în ceea ce privește suma de 2467,11 lei reprezentând debit principal și a dobânzilor penalizatoare aferente sumelor mai vechi de 3 ani și va respinge ca prescrise aceste pretenții.

În ce privește celelalte capete de cerere, potrivit art.969 Cod Civ. „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, art.1073 „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”, art.1080 „diligența ce trebuie să se pună în îndeplinirea unei obligații este totdeauna aceea a unui bun proprietar”.

Potrivit art.1082 „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este de rea-credință din parte-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată, conform art.1083” art.1084 „daunele interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit, afară de excepțiile și modificările mai jos menționate”, art.1088 „la obligațiile care au de obiect o sumă oarecare, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală, afară de regulile speciale în materie de comerț. Aceste daune-interese se cuvin fără ca creditorul să fie ținut a justifica despre vreo pagubă”, art.1090 „cu toate acestea, veniturile pe timpul trecut, precum arenzi, chirii, venituri din rendite, produc dobândă din ziua cererii sau convenției”.

Totodată art.1020-1021 Cod Civ. 1864 „Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”, „Într-acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate”.

Contractul de închiriere, pe lângă dispozițiile de drept comun aplicabil, este guvernat de dispozițiile art.1410-1453 Cod civ. 1864 și Legea locuinței nr.114/1996.

Pentru a interveni rezilierea unui contract, conform art.1020-1021 și art.1439 alin.(2) Cod Civ din 1864, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții: să existe o obligație contractuală, obligația să nu fi fost îndeplinită de către debitorul acesteia, neîndeplinirea obligației să îi fie imputabilă debitorului, debitorul să fi fost pus în întârziere.

Asupra fondului,

I. 1. Instanța reține că potrivit art.6 rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.

În temeiul principiului disponibilității, instanța față de cererea de reziliere judiciară a contractului formulată de reclamantă va face aplicarea dispozițiilor legale și va verifica îndeplinirea condițiilor necesare pentru constatarea rezilierii.

2. Instanța constată că între părți s-a încheiat contractul nr.xxxxx din 25.04.2005, prin care părțile au convenit asupra închirierii locuinței de la adresa ___________________.3, _________________, nr. inventar xxxxx în schimbul unei chirii variabile, stabilite la momentul contractului la suma de 30,38 lei/lună (fila 12).

Instanța reține că reclamanta și-a îndeplinit obligația prin punerea la dispoziție a locuinței către chiriaș (file 13-14).

În temeiul contractului, pârâtul s-a obligat în schimbul folosinței la chiria în cuantum de 30,38 lei.

Instanța mai reține că între părți contractul de închiriere a fost prelungit pe perioadă nedeterminată, conform art.1437 Cod civ., după împlinirea termenului chiriașul-pârât a continuată să dețină locuința, și nu a existat o împotrivire a locatorului, considerându-se încheiat o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, care este însă pe durată nedeterminată.

Astfel că instanța va reține că prima condiție a rezilierii contractuale este îndeplinită.

II. 3. Instanța constată că suma chirie, conform Situației contribuabilului din 25.03.2015 (fila 66), respectiv 30,38 lei/lună pentru perioada 15.11.xxxxxxxxxxxxx14.

Din datele aflate la dosar, instanța reține că pârâtul nu a achitat chiria pe perioada 15.11.2011 până la data de 15.11.2014 și nici nu a făcut dovada achitării acestora, în niciun moment, procesual sau anterior. Deși în timpul procesului au fost achitate mai multe sume de bani, acestea au fost imputate de către reclamantă asupra debitelor anterioare, care erau prescrise, plata fiind făcută voluntar.

Pe cale de consecință, rezultă că pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei.

5. Totodată neplata chiriei este imputabilă pârâtei C_________ G_______ , deoarece acesta a stat în pasivitate cu privire la îndeplinirea obligațiilor sale contractuale, aceasta răspunzând de neîndeplinire obligațiilor ca un debitor suficient de diligent și cu prevedere normală, conform art.1080 Cod Civ. „diligența ... este totdeauna aceea a unui bun proprietar” și nu a făcut dovada unui fapt extern, conform art.1083 raportat la art.1156 Cod Civ., respectiv forță majoră sau caz fortuit.

6. Instanța reține că potrivit art.1020 Cod Civ. cel mai târziu la data introducerii cererii de chemare în judecată, pârâta a fost în întârziere cu privire la rezilierea contractului.

7. Având în vederea argumentele expuse, instanța reține că nu a fost executată obligația de plată a chiriei la termen de către pârât și va dispune rezilierea contractului nr.xxxxx din 25.04.2005, încheiat între reclamantul M_________ G_____ și pârâtul A____ M_____.

III. 8. Contractul reziliat produce efecte numai pentru viitor, astfel că, obligația de plată a chiriei restante, pentru perioada 15.11.xxxxxxxxxxxxx14 se va datora în temeiul contractului a cărui reziliere a fost solicitată dacă partea cocontractantă nu și-a îndeplinit obligațiile.

9. Instanța reține că răspunderea contractuală are aceleași condiții ca și rezilierea și, ținând cont că acestea au fost analizate în privința pârâtei va constata că acesta datorează suma chirie pe perioada 15.11.xxxxxxxxxxxxx14, ce reprezintă neplata la termen a obligației contractuale prin care a creat un prejudiciu echivalent reclamantei, urmând ca această sumă să fie acordată reclamantei.

IV. 10. În ce privește dobânzile, conform contractului, instanța reține că s-a demonstrat, anterior, răspunderea contractuală a pârâtei și nu mai este necesară o nouă analiză prin care să se reitereze argumentele reținute.

11. Pentru acordarea daunelor moratorii (despăgubiri pentru neexecutarea la termen a obligațiilor) este necesar ca, suplimentar, să fie respectate și celelalte norme juridice aplicabile.

12. Potrivit datelor aflate la dosar, părțile au stabilit prin art.11 din Contract, că pentru neplata chiriilor în termen de 10 zile de la expirarea lunii pentru care se face plata chiriașul este de drept în întârziere și se datorează majorări de întârziere conform dispozițiilor legale în vigoare.

13. Se reține că art.121 din O.G. nr.92/2003 privind Codul de Procedură Fiscală ce prevăd că penalitățile de întârziere se calculează pentru fiecare zi de întârziere iar nivelul penalității de întârziere de la data de 01.09.2009 a fost de 0,1% pe zi de întârziere.

14. Instanța reține că obligațiile de plată au fost întârziate pentru perioada 15.11.xxxxxxxxxxxxx14, calculându-se pentru fiecare chirie trimestrială penalități de întârziere la niveluri diferite, potrivit legislației.

15. Pe cale de consecință instanța va acorda și suma cu titlu de penalități de întârziere la plata chiriilor.

16. Instanța reține că relațiile contractuale, rezultate din contractul nr.xxxxx din 25.04.2005 (file 12-15) încheiat între reclamantă și pârâtul A____ M_____, nu au produs niciun efect juridic cu privire la ceilalți locuitori ai imobilului în care locuiește chiriașa, conform principiului prevăzut de art.973 Cod Civ. din 1864 „convențiile n-au efect decât între părțile contractante”, iar A____ M_____ s-a obligat în nume propriu și nu pentru alții.

Pârâții chemați în judecată fiind terți de contract, nu se poate dispune rezilierea față de aceștia, deoarece nu există un raport juridic (operatio iuris) și nici la plata chiriei pentru aceleași argumente.

IV. 16. În ce privește evacuarea pârâților din imobilul deținut precum și a tuturor bunurilor acestora, instanța reține că în urma rezilierii contractului, conform art.1431 Cod civ. 1864, locatarul are obligația să restituie lucrul, respectiv să părăsească imobilul dacă dreptul său locativ nu mai există și să lase bunul în starea în care l-a primit, conform inventarului. Împreună cu acesta, fiind lipsiți de titlu locativ rezultă că ceilalți pârâți ocupă imobilul samavolnic.

17. Obligația de restituire ce incumbă pârâtei precum și obligația de a lăsa în liniștită detenție imobilul pentru ceilalți pârâți reprezintă evacuarea din imobil a pârâților și a bunurilor acestora și, pe cale de consecință, instanța va admite și acest capăt de cerere ca efect al rezilierii contractului.

Pentru aceste considerente, instanța va admite excepția prescripției cu privire la o parte din sumă, va admite, în parte, acțiunea, va dispune rezilierea contractului, va dispune obligarea la plata chiriei și evacuarea pârâților.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite excepția prescripției extinctive, invocată de instanță din oficiu.

Respinge cererea de chemare în judecată cu privire la suma de 2467,11 lei, reprezentând debit aferent perioadei 15.11.xxxxxxxxxxxxx11 și penalități aferente debitelor din perioada 17.09.xxxxxxxxxxxxx11

Admite, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta M_________ G_____ – prin PRIMAR, cu sediul în G_____, _____________________, jud. G_____, în contradictoriu cu pârâții A____ M_____, CNP xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliul în _____________________ V___, _____________________. 56, J____ G_____, ANTONA C_____ V______, cu domiciliul în G_____, ________________________. 7, ______________, ___________________, A____ C_____ și A____ A____ G_______, ambii cu domiciliul în G_____, ___________________ Galatzi, nr. 3, __________________, J____ G_____, având ca obiect reziliere contract, pretenții și evacuare.

Dispune rezilierea contractului de închiriere nr.xxxxx din 25.04.2005, încheiat între M_________ G_____ și A____ M_____.

Dispune evacuarea pârâților A____ M_____, A____ C_____ V______, A____ C_____, A____ A____ G_______ și a bunurilor acestora din imobilul locuință situat în G_____, ___________________.3, _________________, jud. G_____.

Obligă pârâtul A____ M_____ să achite reclamantei suma totală de 1696,89 lei, reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere aferente perioadei 15.11.xxxxxxxxxxxxx14.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria G_____.

Pronunțată în ședință publică azi, 14.07.2015.

Președinte,Grefier,

Judecător M____ A____ A______ C_______ B____

Red M.A./Teh M.D./24.09.2015/7ex.

Comunicat 5ex./