Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA G_____

Operator de date cu caracter personal nr. 8637

SECȚIE CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 9749

Ședința publică de la 03 Noiembrie 2015

PREȘEDINTE O___ B____

Grefier E____ B______

Pentru azi fiind amânată soluționarea cererii reclamanta M_________ G_____ prin Primar în contradictoriu cu pârâții L___ I____, L___ L_____, L___ I_____ C_______ și L___ G______, având ca obiect pretenții.

Din actele și lucrările dosarului, precum și din susținerile părților care au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 06.10.2015, instanța în urma deliberării a pronunțat următoarea sentință civilă:

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G_____ la data de 27.02.2015, sub nr. XXXXXXXXXXXXX, reclamanta M_________ G_____, prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâții L___ I____, L___ L_____, L___ I_____ C_______ și L___ G______ obligarea acestora la plata sumei de xxxxx,71 lei reprezentând contravaloarea prejudiciului adus reclamantei prin neplata cheltuielilor de întreținere pentru spațiul ocupat și pentru care reclamanta a fost executată silit în dosar nr. 117/CMC/2015, rezilierea contractului de închiriere nr. 1132/04.06.2008 și evacuarea pârâților din locuința din G_____, ____________________, ___________________________.

Au fost solicitate și cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că pârâții ocupă spațiul din G_____, ___________________, ______________, jud. G_____, în baza contractului de închiriere nr. 1132/04.06.2008 A invocat faptul că aceștia nu și-au achitat cotele de cheltuieli de întreținere către Asociația de Proprietari nr. 129, astfel că prin sentința civilă nr. 11.195/28.11.2013 pronunțată în dosar nr. xxxxx/233/2012 al Judecătoriei G_____, reclamanta, ca și proprietar al imobilului, a fost obligată la plata sumei de 11.069,44 lei cu titlu de cheltuieli întreținere restante, la plata sumei de 7003,43 reprezentând penalități de întârziere și la plata sumei de 700 lei cheltuieli de judecată.

A afirmat reclamanta că a achitat aceste sume către Asociația de Proprietari nr. 129 în cadrul executării silite începute împotriva sa în dosar execuțional nr. 117/2015 al B__ C______ Miștoi C_____, achitând și cheltuieli de executare în cuantum de 3451,84 lei, în total suma de 22.224,71 lei, și acum se impune recuperarea sumei de la pârâți, aceștia fiind chiriașii care au locuit efectiv în imobil și aveau îndatorirea contractuală de a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere.

A invocat că sunt întrunite în persoana pârâtului condițiile răspunderii civile delictuale, potrivit art. 1357 și 1359 NCC, fiind dovedită fapta ilicită, prejudiciul și legătura de cauzalitate între cele două.

A precizat că se impune și rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din spațiul ocupat.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 194-204 NCPC, art.1357 și 1359 NCC.

În susținerea acțiunii formulate, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri (filele 7-20).

În temeiul art. 223 NCPC reclamanta a solicitat judecata în lipsă.

Legal informați cu privire la cererea reclamantei, în procedura prealabilă prevăzută de art. 201 NCPC, pârâții nu au formulat întâmpinare în termenul legal, fiind decăzuți din dreptul de a invoca excepții și propune probe, în condițiile art. 208 alin. 2 NCPC.

La primul termen de judecată cu părțile legal citate, reprezentanta pârâților a invocat excepția autorității de lucru judecat în raport cu dosarul nr. xxxxx/233/2012 al Judecătoriei G_____.

La termenul din 06.10.2015, reprezentanta pârâților a precizat că renunță la excepția autorității de lucru judecat, pe care a precizat-o ca fiind în raport cu dosarul nr. xxxxx/233/2013 (disjuns din dosar nr. xxxxx/233/2012), întrucât acel dosar a fost anulat prin admiterea excepției nelegalei timbrări a cererii.

La acest termen de judecată, pârâții au precizat că au făcut eforturi deosebite pentru a ajunge la zi cu chiria față de reclamantă și că vor încerca să achite și cheltuielile de întreținere, depunând la dosar dovada achitării chiriei.

Instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri și a respins motivat proba cu expertiza tehnică contabilă.

Instanța este competentă să soluționeze cauza în temeiul art. 94 alin. 1 lit. k și art. 107 NCPC.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată că cererea reclamantei este în parte întemeiată pentru următoarele considerente:

În fapt, pârâul L___ I____ are calitatea de chiriaș al reclamantei în temeiul contractului de închiriere nr. 1132/04.06.2008 și în această calitate nu a achitat cheltuielile de întreținere ale spațiului pe care îl ocupă, din G_____, ____________________. 97, ___________________________ (filele 16-20).

Potrivit cap. VI lit. g din contract, chiriașul are obligația de a achita la termen prețul chiriei precum și cheltuielile comune rezultate din folosirea spațiului de locuit (fila 16 verso).

Prin sentința civilă nr. 11.195/28.11.2013 pronunțată în dosar nr. xxxxx/233/2012 al Judecătoriei G_____, irevocabilă prin neapelare, reclamanta a fost obligată la plata către Asociația de Proprietari nr. 129 a sumei de la plata sumei de 11.069,44 lei cu titlu de cheltuieli întreținere restante, la plata sumei de 7003,43 reprezentând penalități de întârziere și la plata sumei de 700 lei cheltuieli de judecată (filele 13-15).

Asociația de Proprietari nr. 129 a pus în executare această hotărâre în cadrul dosarului execuțional nr. 117/2015 al B__ C______ Miștoi C_____, în cadrul căruia reclamanta a achitat prin ordinul de plată nr. 424/20.02.2015 suma de xxxxx,71 lei care a inclus debitul constatat prin sentința civilă nr. xxxxx/28.11.2013 și cheltuielile de executare în cuantum de 3451,84 lei.

În prezent pârâții sunt la zi cu chiria față de reclamantă dar nu au achitat încă nicio sumă din acest prejudiciu cauzat reclamantei prin neplata cheltuielilor de întreținere.

În drept, potrivit art. 969 Cod Civil 1864, în vigoare la momentul încheierii contractului, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar creditorul are dreptul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației.

Cu privire la petitul de pretenții, instanța reține că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1132/04.06.2008.

Potrivit cap. VI lit. g din contractul de închiriere nr. 1132/04.06.2008, chiriașul are obligația de a achita la termen prețul chiriei precum și cheltuielile comune rezultate din folosirea spațiului de locuit (fila 16 verso).

În același timp, așa cum rezultă din art. 46 și urm. din Legea nr. 230/2007, creditor al obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente acestora nu este proprietarul imobilului, ci asociația de proprietari în cauză care, de altfel, conform acelorași dispoziții, are și legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici.

Or reclamanta a făcut dovada că a achitat Asociației de Proprietari nr. 129, în baza sentinței civile nr. 11.195/28.11.2013 pronunțată în dosar nr. xxxxx/233/2012, în calitatea sa de proprietar al imobilului, suma de xxxxx,71 lei.

Ca atare, în ceea ce privește obligația de plată a cotelor de întreținere și a penalităților de întârziere, sunt îndeplinite condițiile subrogației legale sau convenționale, în sensul art. 1108, respectiv art. 1107 Cod Civil 1864, în favoarea reclamantei care a probat plata sumei de xxxxx,71 lei și, în consecință, a dobândit drepturile creditorului – Asociația de Proprietari nr. 129, existând și un titlu executoriu în acest sens.

Atât timp cât pârâții, în calitatea lor de chiriaș și persoane cu drepturi locative în imobilul din G_____, ____________________, ______________, sunt cei care au ocupat în fapt și în drept imobilul pentru care s-au înregistrat restanțe la plata cheltuielilor de întreținere, aceștia au fost cei care au beneficiat în mod direct de utilitățile furnizate și de serviciile prestate prin intermediul asociației de proprietari și le revine plata acestora către reclamantă.

Totodată, ei sunt cei care trebuie să achite și sumele achitate de reclamantă cu titlu de cheltuieli de executare, fiind culpa lor că nu au achitat la timp cheltuielile de întreținere, prin fapta lor cauzând reclamantei și acest prejudiciu, de 3451,84 lei

În concluzie, instanța va admite cererea reclamantei și va obliga pârâții la plata către aceasta a sumei de xxxxx,71 lei cu titlu de prejudiciu.

Cu privire la cererea reclamantei de reziliere a contractului de închiriere nr. 1132/04.06.2008 și de evacuare a pârâților din imobil, instanța observă că potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora; are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței sau nu a respectat clauzele contractuale.

Potrivit art. 24 lit. b teza 1 din Legea nr. 114/1996 prevede că rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit poate interveni când chiriașul nu a achitat cheltuielile de întreținere cel puțin trei luni consecutiv

Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.

În conținutul contractului de închiriere nr. 1132/04.06.2008, respectiv la art. 1 alin. 1 și 2 din cap. VII, este inserat un pact comisoriu de grad IV, potrivit căruia în cazul neexecutării culpabile de către locatar a obligațiilor sale, proprietarul își rezervă dreptul să considere prezentul contract desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și orice alte formalități prealabile.

Este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu înscris în contractul de închiriere dintre părți și efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desființare de drept a unei convenții în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Tradițional, clauza rezolutorie de gradul IV exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în anumite situații și când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, așa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credință a obligațiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendința este aceea de menținere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul își îndeplinește obligațiile și această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.

Este de remarcat, în acest context, faptul că, având în vedere formularea inserată în contract cu referire la pactul comisoriu, acesta din urmă poate fi calificat, mai degrabă drept un pact comisoriu de gradul III, reclamantul având dreptul de a considera contractul ca desființat. Pe de altă parte, nu poate fi reținută incidența pactului comisoriu în condițiile în care neîndeplinirea obligațiilor contractuale a fost cauzată de împrejurări mai presus de voința părților.

Pârâtul L___ I____ prin reprezentant a arătat în fața instanței de judecată că a făcut eforturi deosebite pentru a ajunge la zi cu chiria datorată reclamantei și a învederat că are o situație personală dificilă, având resurse materiale reduse.

Prin urmare, instanța constată că neexecutarea obligației asumate prin contract de a achita cheltuielile de întreținere, care a generat prejudiciul din prezentul dosar, nu se datorează relei – credințe, respectiv culpei pârâților, aceștia arătându-și disponibilitatea de a achita debitul atunci când vor avea posibilitatea, astfel că apreciază că nu se impune rezilierea contractului de închiriere, urmând a respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Pe cale de consecință, evacuarea persoanelor menționate în contractul de închiriere ca beneficiari ai unui drept locativ și care locuiesc efectiv în imobil, fiind subsecventă rezilierii contractului de închiriere, nu poate fi dispusă, acest capăt de cerere urmând a fi respins ca neîntemeiat.

Cu privire la solicitarea reclamantei a-i fi acordate cheltuieli de judecată în prezentul litigiu, în condițiile art. 453 NCPC, instanța va admite această cerere și va obliga pârâții la plata sumei de 22 lei cu titlu de taxă timbru către reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite în parte cererea formulată de reclamantul M_________ G_____, prin Primar, cu sediul în G_____, ______________________, jud. G_____, în contradictoriu cu L___ I____, L___ L_____, L___ I_____ C_______ și L___ G______, toți cu domiciliul în G_____, ___________________, ______________ jud. G_____.

Obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 22.224,71 lei, reprezentând despăgubiri.

Respinge celelalte pretenții ale reclamantei ca neîntemeiate.

Obligă pârâții la plata către reclamantă a sumei de 22 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă timbru.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria G_____.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 03.11.2015.

PREȘEDINTE, GREFIER,

O___ B____ E____ B______

RED.OB/TEH.EB/7EX/17.11.2015 ___________