Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA FOCȘANI

SECTIA CIVILA

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 5287

Ședința publică de la 13 Octombrie 2015

Instanța constituita din:

PREȘEDINTE: M_______ N______ - Judecător

Grefier: Anișoara G_____

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta U_______ A____________ TERITORIALĂ A MUN.FOCȘANI, prin reprezentant legal primar, cu sediul in Mun.Focșani, __________________________.1 Bis, jud.V______, în contradictoriu cu pârâta M_____ A____ M____ – identificată cu CNP- xxxxxxxxxxxxx, domiciliată in mun.Focșani, _______________________, ____________, jud.V______ sau in _________________________, având ca obiect reziliere contract inchiriere.

La apelul nominal făcut cauzei în ședință publică, în ordinea de pe lista de ședință, a răspuns consilier juridic, L___ M______, cu delegatie in dosar pentru reclamantă și pârâta care s.a legitimat cu CNP- xxxxxxxxxxxxx, asistată de av.Sacrieru A__ C_____ cu delegatie in dosar pentru aceasta.

Procedura de citare este legal îndeplinită .

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;

Av.Sacrieru A__ C_____ pentru parata, depune la dosar taxa de timbru in cuantum de 87 lei ce i-a fost pusă in sarcină la termenul anterior si precizează că alte cereri nu mai are.

Consilier juridic, L___ M______, cu delegatie in dosar pentru reclamantă, arata ca nu mai are alte cereri.

Față de prezența pârâtei, instanța pune in discutie necesitatea luării unui interogatoriu pârâtei.

Av.Sacrieru A__ C_____ pentru parata, avand cuvantul arata ca este de acord cu luarea interogatorului pârâtei.

Consilier juridic, L___ M______, cu delegatie in dosar pentru reclamantă, avand cuvantul arata ca este de acord cu luarea unui interogatoriu pârâtei.

Instanța procedează la administrarea interogatoriului din oficiu pârâtei prezente :

1) Când ați primit cheia de la imobil înainte sau după ce ați incheiat contractul și câte chei ați primit?

Pârâta raspunde că a primit cheia imediat după semnarea contractului și că a primit o singura cheie.

2) Când ati vizualizat apartamentul și ce ati constatat ?

Pârâta raspunde că a vazut că apartamentul era in condiții improprii, de nelocuit. Iși amintește ca a mers la Primarie si a depus o cerere prin care a arătat acest aspect, respectiv ca nu se poate locui in acel imobil. După o vreme a fost sunata de un reprezentant al primăriei pentru a veni la fața locului, sa constate neregulile din imobilul respectiv. Arata ca a fost de acord cu verificarea imobilului si in urma verificarilor reprezentanții primariei i-au sugerat pârâtei sa faca dansa reparațiile ce se impun, intrucat primaria nu dispune de fonduri pentru reparatii și că ulterior primaria îi va deconta sau se va reduce din plata chiriei in contul acestor reparații. In urma discuțiilor, parata a spus ca dansa nu dispune de aceste sume pentru a face acele investitii și in acele condiții nu se poate muta in acel apartament. In luna ianuarie a fost sunata iar de la Primarie să vina sa aducă cheia pentru a se reveni cu o expertiză să se observe despre ce cheltuieli este vorba. Pârâta precizează că a mers la primarie, a predat cheia si i-a informat ca dansa nu se poate folosi de acel apartament, ca nu se muta in el pana cand nu este locuibil , că nu intentioneaza sa se mute pana cand nu se fac renovarile. A spus ca daca in termen de 30 de zile nu va primi nici un raspuns din partea primariei, o sa considere acel contract nul, avand in vedere toate aspectele. A cerut sa i se inmaneze o adresa cum ca a predat cheia si a aratat ca nu se foloseste de acel imobil.

3) V-ati mai interesat ce s-a intamplat ulterior, daca ati fost înregistrată cu chirie sau cu alte debite ?

Pârâta raspunde că nu s-a mai interesat avand in vedere si situatia sa, fiind insarcinata si

locuind in _________________________ deplasa usor. A considerat ca nu a beneficiat de acel spațiu de locuit , avand in vedere ca nu era in regula si avea multe defectiuni. Precizeaza ca nu a primit nici un act de la primărie care sa arate ca a predat cheia imobilului, in sensul ca a renuntat la ideea de a locui vreodata acolo.

Nemaifiind alte cereri, instanța declară închisă cercetarea procesului conform art.244 alin.1 N.C.proc.civ. și fixează termen în aceeași ședință pentru dezbaterea fondului.

Consilier juridic, L___ M______, cu delegație in dosar pentru reclamantă, având cuvântul solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată. Consideră că acțiunea formulată este întemeiată și din interogatoriu luat pârâtei rezultă faptul că aceasta nu a solicitat denunțarea unilaterala a contractului, conform art.18 din contractul de închiriere, în termen de 60 de zile. Faptul că pârâta a depus niste adrese sau cereri, la Primaria mun.Focșani, prin care a solicitat efectuarea unor reparații la apartamentul închiriat, nu arată intenția de a denunța unilateral acest contract. Considera cererea intemeiata, parata este chirias al imobilului proprietatea reclamantei, că aceasta datorează sumele indicate in cererea de chemare in judecată, motiv pentru care solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată si obligarea pârâtei la plata sumelor ce se cuvin, reprezentand debite.

Av.Sacrieru A__ C_____ pentru parata, avand cuvantul pe fondul cauzei, arată că acțiunea este neîntemeiată pe toate capetele de cerere. In ceea ce priveste rezilierea contractului, se observa din cuprinsul filei 8 din dosar că rezilierea contractului a operat incă din data de 07.02.2014 cand pârâta a predat cheia imobilului către un functionar al primariei- dl.G____. Arata ca între reclamanta si pârâta nu s-a incheiat nici un proces -verbal de predare -primire a apartamentului. După vizionare, reprezentantul primariei îi aduce la cunostință pârâtei sau îi propune să facă dansa acele reparatii pe cheltuiala sa, urmand sa se opreasca din plata chiriei. Conform art. 12 lit.a din contractul de inchiriere nr.xxxxx/04.11.2013, una din obligatiile proprietarului este sa predea locuința in stare normală de folosință. Arata ca pârâta a sesizat aceste nereguli pentru a fi remediate de catre primarie, in vederea folosirii in buna stare de funcționare. La fila 34 din dosar, există un raspuns pro cauza , acea adresa nu are numar, nu are dovada de comunicare prin care pretinde ca s-a raspuns la adresa paratei. In primul rand acest contract nu si-a produs acel efect de a preda - a primi imobilul in stare de folosință. In opinia pârâtei rezilierea contractului s-a produs in data de 07.02.2014, cand vazând că nu se ia nici o masura pentru a se remedia acele nereguli, parata a hotarat sa predea cheia d.l G____, acesta refuzând să semneze un proces verbal de predare- primire. Față de cel de al doilea capat de cerere cu privire la evacuarea pârâtei din imobilul respectiv, arata faptul că atata timp cat pârâta nu s-a folosit niciodată de acest imobil, neintrând niciodată in posesia acelui apartament, in mod firesc nu are de unde sa fie evacuată. Față de cel de al treilea capat de cerere cu privire la pretentii, acesta nu poate fi indreptat catre o persoana care nu s-a folosit de acel imobil. Sunt trei argumente unul de drept si doua de fapt: respectiv potrivit art.1831 alin.2 , chiria se datorează până la data eliberării efective. Pârâta nu a intrat in posesia acelui imobil, nu a eliberat spatil. Avand in vedere ca lipseste procesul verbal de predare -primire, prevăzut obligatoriu de art.4, conform adresei de la fila 8 din dosar, rezulta că pârâta nu a intrat in posesia apartamentului, nu a fost folosit , iar parata nu poate fi obligata la plata chiriei. Niciodata familia paratei nu a parasit ____________________ la dosar acte in acest sens, ca toti cei șase copii ai paratei care urmeaza scoala generală în ________________________ soțul său care este preot in acea comună, nu au părăsit casa unde locuiesc. Au fost depuse la dosar chitantele privind impozitul achitat pe imobilul casă de locuit al familiei M_____ in _________________________ casa parohială. Pârâta si membrii acesteia nu ar fi putut să locuiască in Focșani la acel imobil, care avea atatea nereguli. Pentru toate aceste motive, solicită respingerea acțiunii formulată de reclamanta, ca neîntemeiată și obligarea acesteia la plata cheltuileilor de judecată, reprezentand taxă de timbru.

Nemaifiind alte cereri, instanța considerându-se lămurită asupra fondului, declară dînchisă dezbaterea în fond a procesului în conformitate cu prevederile art.394 alin.1 N.C.proc.civ. și reține cauza in pronunțare.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constata următoarele:

Prin cererea inregistrata pe rolul instantei la data de 26.05.2015 cu nr. XXXXXXXXXXXXX, reclamanta UAT Municipiul Focșani a chemat in judecata parata M_____ A____ M____, pentru reziliera contractului de închiriere nr. xxxxx/04.11.2013 privind pe M_____ A____ M____, evacuarea acesteia din imobil situat în _______________________, ______________, jud. V______ și obligarea pârâtei la plata chiriei și a cheltuielilor furnizorilor Electrica și Distrigaz .

In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca pârâta deține cu contract de închiriere o locuință în Focșani compusă din 2 camere, iar din referatul Serviciului de Investiții, Administrarea fondului Locativ 2477/2015 a rezultat că aceasta figurează cu restanțe mari la chirie și întreținere.

A mai aratat ca pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate la capitolul V din Contract astfel că se impune rezilierea contractului, evacuarea și obligarea sa la plata restanțelor.

In drept, cererea a fost întemeiata pe disp. art 1830, 1831 și 1832 cod civil.

In probatiune, a solicitat proba cu inscrisuri și au fost depuse în copie contractul de inchiriere și Somația 1260/2015.

Parata, prin intimpinare a solicitat respingerea tuturor capetelor de cerere și constatarea contractului ca reziliat de la data de 07.02.2014 .

In motivare, a arătat că a semnat contractul de închiriere nr. xxxxx în data de 04.11.2013 , urmând ca ulterior să se încheie un proces verbal de predare primire, ceea ce nu s-a mai realiozat. După semnarea contractului, pârâta a primit o cheie de la apartament, a vizualizat imobilul și a constatat că starea acestuia era necorespunzătoare întrebuințării. A informat Primăria asupra acestor aspecte, solicitând în scris efectuarea de reparații, însă nu a primit nici un răspuns, astfel că la data de 07.02.2014 a predat cheia unui împuternicit al Primăriei . In acest interval a locuit împreună cu soțul și cei 6 copii la domiciliul din Gugești, astfel că solicitările reclamantei sunt neîntemeiate.

A mai arătat că proprietarul nu a respectat prncipalele obligații prevăzute în contract cu privire la predarea locuinței în stare de folosință și că acest contract nu a devenit operant prin nepredarea imobilului cu proces verbal.

In drept, au fost nvocate prev. art. 205 Cprciv.

In dovedirea intampinarii a depus la dosar mai multe înscrisuri, solicitând și proba cu interogatoriu și cea cu expertiză judiciaă.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la data de 19.08.2015, reclamanta a arătat că în urma repartiției primite de pârâtă s-a încheiat contract de închiriere în 04.11.2013, fiind înregistrată la plata întreținerii cu un număr de 7 persoane. Urmare a adresei din 27.11.2013, serviciul de investitii , administrare fond locativ a fecetuat modificări începând cu luna decembrie 2013 în sensul trecerii la întreținere doar a unei singure persoane.

Cum pârâta nu a solicitat niciodată sistarea chiriei și nu a predat cheile pe bază de proces verbalde predare primire, nu s-a putut scade de la plata chiriei și a cheltuielilor aferente locuinței. A mai arătat că simpla înmânare a cheilor către un angajat nu echivalează cu o cerere de reziliere iar prin adresele din 24.12.2013 și 07.02.2014 pârâta a solicitat efectuarea de reparații la apartamentul repartizat nicidecum rezilierea contractului.

In cauză a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar de ambele părți.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanța retine următoarele:

Așa cum rezultă din înscrisul depus la filele 8-10, reclamanta Municipiul Focșani în calitate de proprietar și pârâta M_____ A____ M____ în calitate de chiriaș au încheiat Contractul de închiriere nr. xxxxx din 04.11.2013, având ca obiect închirierea unei locuințe din Focșani, _______________________, ____________________________ pe o perioadă de 5 ani, începând de la 04.11.2013 până la data de 03.11.2018. In contract s-a stipulat că locuința va fi folosită de chiriaș împreună cu familia sa compusă din alte 6 persoane.

Incepând din 27.11.2013, pârâta a solicitat aprobarea de trecere la plata întreținerii a unei persoane începând cu luna decembrie 2013, iar în 24.12.2013 a depus la Primăria Focșani un memoriu prin care a arătat faptul că locuința repartizată este într-o stare precară, fiind necesare reparații pentru ca acest spațiu să devină locuibil. A solicitat găsirea unei soluții pentru rezolvarea situației întrucât nu poate locui în acel spațiu și a arătat că nu va achita chiria pentru o locuință pe care nu o poate folosi.

Răspunsul formulat de Primăria Focșani la adresa anterioară înregistrată sub nr. xxxxx/24.12.2013 în sensul că s-a luat act de solicitarea pârâtei și că se vor efectua lucrări de igienizare în interiorul apartamentului nu poartă nici un număr de înregistrare și a fost contestată de pârâtă care a afirmat că nu a primit o astfel de comunicare. Reclamanta nu a făcut dovada comunicării acestei adrese către pârâtă însă din conținutul ei rezultă că avea cunoștință de faptul că apartamentul nu poate fi folosit conform destinației, urmând a fi făcute reparațiile necesare.

In data de 07.02.2014, pârâta a făcut cunoscut faptul că a predat cheia apartamentului unei persoane împuternicite a Primăriei până la soluționarea oficială a problemei , că a fost împiedicată să se mute în locuință datorită situației apartamentului și că potrivit contractului locuința trebuie predată într-o stare în care poate fi locuită.

Așa cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare 963/2006, din adeverința Scolii Gimnaziale A________ V______ Gugești , din adeverința nr. 4741/08.06.2015 Primăria Gugești și din extrasul de rol fiscal Consiliul Local Gugești, instanța reține faptul că din 2006 până în prezent pârâta locuiește efectiv la Gugești, într-o locuință proprietate personală și lucrează pe raza acestei localități.

Instanța notează că reclamanta nu a depus dovada încheierii procesului verbal de predare al locuinței așa cum prevede contractul de închiriere nr. xxxxx din 04.11.2013, că nu este făcută dovada unor reparații din partea proprietarului pentru a îndeplini condițiile de locuit, așa cum a afirmat prin adresa depusă la fila 24.

In concluzie, instanța reține că reclamanta, in calitate de locator în baza contractului de închiriere, nu a predat bunul în condiții corespunzătoare folosirii acestuia și nici nu a făcut dovada reparării acelor vicii sesizate de locatara pârâtă. In urma restituirii cheii de la apartament de către pârâtă pentru efectuarea reparațiilor necesare aducerii bunului în stare de întrebuințare conform destinației de locuință, instanța reține că reclamanta nu a efectuat lucrările de igienizare și restaurare și nici nu a mai făcut demersurile în vederea predării corespunzătoare a bunului. Din înscrisurile depuse chiar de reclamantă (adresa fără nr și dată de la fila 34 din dosar), a rezultat că aceasta a luat cunoștință de sesizările pârâtei și chiar și-a luat angajamentul de a efectua lucrări de revizuire a terasei și de a efectua lucrări de igienizare în interiorul apartamentului în cel mai scurt timp. De asemenea, din răspunsul la întâmpinare a rezultat că sumele pretinse de reclamanată reprezentând contravaloarea utilităților reprezintă consumul de energie electrică înregistrat pe casa scării și consum de gaze destinat încălzirii locuinței nu și a apei întrucât la apartamentul respectiv nu a fost înregistrat consum de apă.

Pârâta nu a achitat chiria stabiliră în contract , dovedind prin înscrisurile depuse că după predarea cheii a locuit constant la domiciliul său din Gugești.

Situației de fapt dedusă judecății prin prezenta cerere – modalitatea în care părțile au înțeles să încheie și să deruleze acest raportul juridic contractual de locațiunii - îi sunt aplicabile următoarele dispoziții din Contractul xxxxx/04.11.2013 și următoarele prevederi legale din codul civil:

Contractul xxxxx/04.11.2013

Art. 4 Contract: Locuința descrisă la cap II se predă în stare de folosință, cu instalațiile și inventarul prevăzute în procesul verbal de predare- primire, încheiat între părțile contractante la data repartizării locuinței.

Art. 12- proprietarul are următoarele obligații:

- să predea locuința în stare normală de folosintă

- Legea 287/2009 privind Codul Civil-

ART. 1.786 Obligațiile principale ale locatorului Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă:a) să predea locatarului bunul dat în locațiune;b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

ART. 1.787 Predarea bunului Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

ART. 1.817 Rezilierea locațiunii Atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii
ART. 1.818 Imposibilitatea folosirii bunului(1) Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept.

ART. 1.517 Neexecutarea imputabilă creditorului . O parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune.

ART. 1.554 Efectele rezoluțiunii și ale rezilierii (1) Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite

Aplicând dispozițiile legale mai sus enunțate situației de fapt reținută, instanța apreciază că cererea reclamantei pentru rezilierea contractului este neîntemeiată în condițiile în care, potrivit art. 1818 cod civil, a intervenit la data de 07.02.2014, rezilierea de drept a locațiunii pentru că bunul care a făcut obiectul locațiunii nu a fost adus de proprietar în condiții corespunzătoare locuirii acestuia. Instanța reține că proprietarul reclamant nu și-a respectat obligația principală prevăzută în contract la art. 12 , astfel că cererea sa bazată culpa pârâtei pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei și întreținerii este lipsită de temei.

Ca atare, conduita sa caracterizată prin pasivitate în îndeplinirea obligației principale a lipsit contractul de închiriere de efectele sale specifice, determinând astfel neexecutarea obligațiilor celeilalte părți . In consecință, invocarea acestei neexecutări din partea pârâtei nu poate servi ca temei al cererii sale întrucât a fost cauzată de propria sa omisiune (art. 1517).

Față de constatarea desființării de drept a contractului de închiriere, și cererile accesorii de evacuare, plată chirie restantă urmează a fi respinse în lipsa temeiului pentru evacuare (pârâta neavând folosința bunului) și pentru sumele reprezentând chirie și întreținere (care au ca izvor un contract ce nu a mai produs efecte).

Pentru considerentele expuse anterior, instanta retine ca cererea reclamantei este neintemeiata si nu a fost dovedita, motiv pentru care urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata.

In mod corelativ, față de concluziile reținute de instanță cu privire la desființarea de drept a contractului, instanța va admite cererea reconvențională .

F___ de disp.art.453 al.1C.pr.civ, reclamanta va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata in valoarea de 87 lei catre parată reprezentind taxă de timbru achitată potrivit chitantei depusa la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

IN NUMELE LEGII,

H O T Ă R Ă Ș T E:

Respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta U_______ A____________ TERITORIALĂ A MUN.FOCȘANI, prin reprezentant legal primar, cu sediul in Mun.Focșani, __________________________.1 Bis, jud.V______, în contradictoriu cu pârâta M_____ A____ M____ – identificată cu CNP- xxxxxxxxxxxxx, domiciliată in mun.Focșani, _______________________, ____________, jud.V______ sau in _________________________, având ca obiect reziliere contract, evacuare și pretenții.

Admite cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă M_____ A____ M____ având ca obiect reziliere contract.

Constată că a intervenit rezilierea contractului încheiat între UAT Focsani și M_____ A____ M____ cu nr. xxxxx/04.11.2013 la data de 07.02.2014.

Admite cererea formulată de pârâta – reclamantă M_____ A____ M____ de acordare a cheltuielilor de judecată și în consecință, obligă reclamanta-pârâtă la plata sumei de 87 lei reprezentând taxă de timbru .

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Focșani.

Pronunțată în ședință publică, azi 13.10.2015

PREȘEDINTE,GREFIER ,

M_______ NicolauAnișoara G_____

Red./Dact. MN

20.11.2015

5 ex.