R O M Â N I A

JUDECĂTORIA G_____

SECȚIE CIVILĂ

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

SENTINȚA CIVILĂ NR. xxxxx

Ședința publică de la 24 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE: E____ L_______ D____

Grefier: L_____ C_______

Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamant M_________ G_____ Prin Reprezentant M_____ S___, Primarul Municipiului G_____ și pe pârât I______ L________, pârât F_____ (fostă I______) A_____ I______, pârât I______ H________, având ca obiect reziliere contract.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 26 Septembrie 2014, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea cauzei la 03 Octombrie 2014, 10 Octombrie 2014, 17 Octombrie 2014, 24 Octombrie 2014 dată la care a pronunțat următoarea hotărâre:

INSTANȚA:

Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 05.03.2013, reclamantul M_________ G_____ a solicitat, în contradictoriu cu pârâții I______ A_____, I______ L________ și I______ H________, rezilierea contractului de închiriere nr.xxxxx/10.06.2002, evacuarea pârâților și a bunurilor acestora din spațiul de locuit situat în G_____, _________________, _________________________________ la plata sumei de 8.473,17 lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante și a sumei de 2319 lei reprezentând chirie restantă, precum și a chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare. A solicitat, totodată, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii a arătat că, în data de 10.06.2002, pârâții au devenit beneficiarii contractului de închiriere nr. xxxxx pentru spațiul de locuit situat în G_____, _________________, ____________. A precizat faptul că deși au fost notificați în nenumărate rânduri, pârâții nu au achitat chiria, acumulându-se, la data de 14.02.2013, un debit de 2319 lei.

Precizează, reclamantul, că proprietarul nu poate fi obligat să închirieze spațiul unor persoane insolvabile, că pârâții au încălcat disp. art. 1780, 1796 lit.b, art.1830 Cod civil, precum și prevederile contractuale, astfel că se impune rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din spațiul locativ.

În drept a invocat disp. art.194-203 Cod proc.civ., art.1357, 1780, 1796, 1830, 1831, 1832 Cod civil, clauzele contractuale, OUG nr.40/1999.

În susținerea cererii a atașat la dosar : Situația contribuabilului la data de 14.02.2013, Somații, Adresa nr.2179/21.01.2013 emisă de către Asociația de proprietari nr.859, Referatul Direcției Fond Locativ nr.xxxxx/14.02.2013, contract de închiriere nr.xxxxx/10.06.2002, Fișa suprafeței locative, Fisă de calcul pentru stabilirea chiriei.

În temeiul disp. art. 411 alin.2 Cod proc.civ. a solicitat judecarea cauzei în lipsă.

Cererea având drept obiect reziliere contract – evacuare a fost legal timbrată.

Pârâții, legal informați, au formulat întâmpinare, solicitând respingerea ca neîntemeiată a cererii.

În motivare au arătat că nu au manifestat pasivitate sau rea credință în achitarea debitelor cu titlu de chirie, au achitat eșalonat datoriile către asociația de proprietari, astfel că la data formulării cererii s-a stins debitul cu titlu de cheltuieli de întreținere. Arată că pentru penalitățile de întârziere datorate asociației de proprietari a încheiat un angajament de plată cu _________________ cadrul procedurii de ștergere a penalităților conform Planului de reorganizare al acestei societăți.

Au mai precizat că în perioada 2010 – 2012 pârâtul I______ L________ a suferit intervenții chirurgicale la ambii ochi, ceea ce a presupus cheltuieli însemnate din bugetul familiei, iar problemele medicale s-au resimțit și în planul activităților profesionale ale acestuia, în condițiile în care desfășura activitatea de șofer de taxi.

De asemenea, au arătat că în anul 2012 și I______ H________, copilul părților, a suferit intervenții chirurgicale la mâna dreaptă, care, au presupus costuri ridicate.

Prin cerere au învederat că urmează a achita în termen util și debitul cu titlu de chirie restantă.

În drept au invocat disp. art.205-206 Cod proc.civ.

În susținerea cererii au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și au depus la dosar, în copie: chitanțe de plată emise de Asociația de proprietari nr.859 și _____________________ 31-40), Angajament de plată încheiat cu ___________________ medicale, Adeverință eliberată de Asociația de proprietari nr.859 la data de 04.11.2013, chitanțe de plată chirie fond locativ (fila 48,49, 61-63, 90-92)

La termenul de judecată din data de 27.02.2014, instanța a încuviințat părților proba cu înscrisuri.

Prin precizările formulate pentru termenul din data de 24.04.2014 reclamantul a învederat faptul că la data de 22.04.2014 pârâtul I______ L________ figura înregistrat cu un debit de 1844 lei, compus din 128 lei cu titlul de chirie aferentă trim. I al anului 2014, 449,20 lei cu titlu de rămășiță 2013 și suma de 1.266,80 lei cu titlu de dobânzi și penalități.

Cu privire la fondul cauzei, instanța reține următoarele:

Între M_________ G_____, în calitate de închirietor și I______ L________, în calitate de chiriaș s-a încheiat contractul de închiriere nr.xxxxx/10.06.2002, având drept obiect locuința situată în G_____, _________________, ____________, pe o durată de 5 ani, respectiv până la data de 01.06.2007.

Instanța constată că deși contractul de închiriere a fost încheiat pentru o perioadă determinată, până la data de 01.06.2007, proprietarul a permis pârâților exercitarea în continuare a dreptului de folosință asupra spațiului de locuit, astfel că instanța va constata că, în cauză, în temeiul disp. art.1437 Cod civil a operat tacita relocațiune, în condițiile stipulate în contractul inițial.

Astfel cum rezultă din Fișa suprafeței locative închiriate – partea B, alături de titular, au dobândit drepturi locative asupra spațiului închiriat și pârâții I______ A_____ și I______ H________.

În speță, se solicită rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei și a cheltuielilor de întreținere.

Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.

Instanța reține că admisibilitatea acțiunii în reziliere judiciară este condiționată de întrunirea mai multor cerințe, principală fiind aceea ca una dintre părțile contractante să nu își fi îndeplinit, în mod culpabil, obligațiile ce îi revin și considerate esențiale la încheierea contractului, precum și să fi fost pusă în întârziere în condițiile prevăzute de lege.

Caracteristic rezilierii judiciare este posibilitatea părții în culpă de a face dovada, pe tot parcursul procesului, că și-a îndeplinit obligațiile, spre a evita rezilierea contractului.

În cauză, instanța reține faptul că pârâtul a făcut dovada achitării chiriei restante.

Potrivit Referatului nr.xxxxx/14.02.2013 întocmit de Direcția Fond Locativ din cadrul Primăriei G_____, la data de 14.02.2013 pârâtul I______ L________ figura cu un debit constând în chirie restantă de 1402 lei pentru perioada 01.04.2010 – 31.12.2012 și majorări de întârziere de 947 lei pentru perioada 15.03.2009 – 14.02.2013.

Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora; are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței sau nu a respectat clauzele contractuale.

Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.

Prin precizările formulate pentru termenul din data de 24.04.2014 reclamantul a învederat faptul că la data de 22.04.2014 pârâtul I______ L________ figura înregistrat cu un debit de 1844 lei, compus din 128 lei cu titlul de chirie aferentă trim. I al anului 2014, 449,20 lei cu titlu de rămășiță 2013 și suma de 1.266,80 lei cu titlu de dobânzi și penalități.

Instanța reține că, pe parcursul procesului, pârâții au făcut dovada achitării integrale a cheltuielilor de întreținere către Asociația de proprietari nr.859 G_____, respectiv a chiriei restante pentru perioada solicitată prin acțiune, rămânând în sarcina acestora majorările de întârziere de 947 lei.

Pentru considerentele expuse anterior, în temeiul disp. art.969 Cod civ., va obliga pe pârâtul I______ L________, în calitate de titular al contractului de închiriere, la plata, în favoarea reclamantului a sumei de 947 lei reprezentând majorări de întârziere.

Având în vedere buna credință a pârâtului, dificultatea financiară a familiei, dar și eforturile făcute pentru plata parțială a debitului, instanța apreciază că, în speță, nu se impune rezilierea contractului de închiriere.

Referitor la capătul de cerere privind evacuarea pârâților, instanța constată că acesta este nefondat, având în vedere soluția dată capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și existența, în privința pârâților, a unui drept locativ asupra spațiului ce face obiectul contractului.

Pentru aceleași motive, va respinge ca nefondat capătul de cerere referitor la obligarea pârâților la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Cu privire la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la plata sumei de 8.473,17 lei reprezentând cheltuieli de întreținere neachitate către Asociația de proprietari nr.859, instanța apreciază că acesta este nefondat.

În acest sens, reține că, în drept, așa cum rezultă din art. 46 și urm. din Legea nr. 230/2007, creditor al obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente acestora nu este proprietarul imobilului, ci asociația de proprietari în cauză care, de altfel, conform acelorași dispoziții, are și legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici.

Totodată, reține că, în ceea ce privește obligația de plată a cotelor de întreținere și a penalităților de întârziere, nu sunt îndeplinite condițiile subrogației legale sau convenționale, în sensul art. 1108, respectiv art. 1107 C.civ., în favoarea reclamantului pentru simplul motiv că acesta nu a probat plata pentru suma pretinsă și, în consecință, nu a dobândit drepturile creditorului – Asociația de Proprietari nr. 859.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte cererea formulată de reclamantul M_________ G_____, cu sediul in G_____, ______________________, Cod postal xxxxxx în contradictoriu cu pârâții I______ L________, I______ A_____ și I______ H________, toți cu domiciliul in G_____, ___________________, _____________, Cod postal xxxxxx.

Dispune obligarea pârâtului I______ L________ la plata către reclamantă a sumei de 947 lei cu titlu de majorări de întârziere.

Respinge ca neîntemeiate celelalte capete de cerere.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria G_____.

Pronunțată în ședință publică azi, 24.10.2014.

Președinte, Grefier,

Judecător E____ L_______ D____ L_____ C_______

Red. jud. ELD

Tehnored.L.C. 28.11. 2014/ 6 ex

__________________________.11.2014