ROMÂNIA

JUDECĂTORIA B_____

Dosar civil nr.XXXXXXXXXXXXXX

SENTINȚA CIVILĂ NR.xxxxx

Ședința publică din data de 23.09.2014

PREȘEDINTE: E____ B___ - judecător

GREFIER: D______ I______

Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut pe fond în ședința publică din data de 02.09.2014, când reclamanta și pârâta, prin reprezentanți convenționali au formulat concluzii, conform celor consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanța din lipsă de timp pentru deliberare, în baza dispozițiilor art.396 alin.1 N.C.p.c., și pentru a se depune la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 09.09.2014, iar apoi, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la datele de 16.09.2014 și de 23.09.2014.

La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare se constată lipsa părților.

Procedura fără citarea părților.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:

Se constată depusă la dosar, prin registratura instanței la data de 09.03.2015, cererea formulată de reclamantă prin reprezentant legal, privind comunicarea hotărârii pronunțate la 23.09.2014.

Instanța față de actele și lucrările de la dosar a pronunțat prezenta sentință civilă.

JUDECĂTORIA

Constată că prin cererea înregistrată la această instanță la 30.04.2013 sub nr.XXXXXXXXXXXXXX, precizată sub aspectul stării de fapt și al valorii, potrivit celor de la filele 32-33 dosar, reclamanta „A_______” S.R.L., prin reprezentant convențional - avocat R_____ T________ în contradictoriu cu pârâta „A_______” S.R.L., reprezentată prin administrator A________ C_____ și convențional prin avocat C______ I____ P________ a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța:

- să se constate existența unui drept de trecere;

- să se dispună obligarea pârâtei să-i permită reclamantei accesul pe terenul de sub nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3, ca fond aservit în favoarea terenului de sub nr. cad. 3730/4, ca fond dominant și

- să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului său de servitute.

În expunerea de motive, astfel cum a fost precizată, reclamanta arată că împreună cu pârâta deține în proprietate mai multe construcții și terenurile aferente, dobândite în anii 2006-2007 prin vânzare cumpărare de la Organe de Asamblare S.A. În aceeași incintă își desfășoară activitatea mai multe societăți, stare de fapt ce a generat mai multe situații în care proprietari învecinați și-au acordat, în mod tacit, reciproc sau unilateral, drept de trecere. Toate aceste raporturi juridice au fost reglementate în cuprinsul caietului de sarcini emis de către Organe de Asamblare S.A., în vederea înstrăinării către actualii proprietari.

În egală măsură, prin contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr.679 la 14.06.2006, pârâta s-a obligat să constituie un drept de servitute de trecere pe terenurile ce au făcut obiectul acelei convenții în favoarea mai multor terenuri dintre care și terenul identificat sub nr. cad. 3730/4, ce a devenit în anul următor proprietatea reclamantei.

Astfel, reclamanta, în calitatea de proprietar al fondului dominant, a beneficiat din anul 2007 și până în luna martie 2013, de dreptul de trecere, netulburat, pe terenul vecinei pârâte, în calitatea acesteia de proprietar al fondului aservit. Printr-o notificare, pârâta i-a comunicat reclamantei că nu înțelege să-i mai acorde dreptul de trecere.

A mai arătat reclamanta și faptul că trecerea pe terenul pârâtei s-a făcut în tot acest interval, pe același drum de acces care deservea în trecut societatea vânzătoare Organe de Asamblare S.A. în procesul curent de producție, aprovizionare și desfacere.

Potrivit planului anexă, terenul proprietatea reclamantei, identificat sub nr. cad. 3730/4 nu are acces la calea publică, decât dacă i se conferă un drept de trecere pe terenurile învecinate, proprietatea pârâtei.

Reclamanta are ca obiect de activitate comercializarea pieselor de schimb pentru tractoare și alte mașini agricole, iar servitutea de trecere pe terenul pârâtei este impusă de nevoia aprovizionării, respectiv pentru desfacerea pieselor de schimb în cadrul depozitului destinat acestui scop.

Valoarea obiectului petitului întâi al cererii a fost indicată la fila 33 dosar, respectiv 1.735 lei, instanța reținând totodată că în cuprinsul acelei precizări, reclamanta a făcut vorbire atât despre „constituirea servituții de trecere”, cât și despre „constatarea existenței dreptului de servitute”.

Terenul proprietatea reclamantei este înscris în CF nr.xxxxxx B_____ (nr. top 8559/76/1 – nr. cad. 3730/1), în CF nr.xxxxxx B_____ (nr. top 8559/76/2 – nr. cad. 3730/2) și în CF nr.xxxxxx B_____ (nr. top 8559/76/3 – nr. cad. 3730/3), iar terenul proprietatea pârâtei este înscris în CF nr.xxxxxx sub nr. top 8559/76/4 (nr. cad. 3730/4). Din punct de vedere administrativ, reclamanta a arătat că terenurile sunt amplasate în B_____, ______________________, jud. B_____.

În drept au fost invocate dispozițiile art.576, art.616-art.619 C. civil (1864), art.755-757 N.C.C.

Cererea precizată este timbrată cu un timbru judiciar în valoare totală de 1,80 lei (filele 2¹ și 44 dosar) și cu o taxă judiciară de timbru în cuantum de 52 lei (filele 2¹, 31 și 44 dosar).

Pârâta a formulat întâmpinare, potrivit art.201 alin.1 N.C.p.c. (filele 48-51 dosar), solicitând respingerea cererii reclamantei, cu cheltuieli de judecată.

În apărare, pârâta a invocat faptul că nu este de acord cu instituirea unui drept de trecere în favoarea reclamantei, întrucât imobilele proprietatea sa de sub nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3 s-ar transforma în integralitate în cale de acces și ar deveni inutilizabile scopului pentru care au fost cumpărate, respectiv pentru spațiu de depozitare și desfacere a activității sale.

A mai susținut pârâta și faptul că o dată cu dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantă asupra imobilului de sub nr. cad. 3730/4, a mai achiziționat și terenurile de sub nr. cad. 3730/11 și nr. cad. 3730/12. La acea dată, accesul de la calea publică spre imobilul de sub nr. cad. 3730/4 se făcea pe terenurile de sub nr. cad. 3730/11 și nr. cad. 3730/12, însă ulterior, datorită construcțiilor realizate de către reclamantă, accesul mai sus arătat nu s-a mai putut realiza. Totodată, la data edificării construcțiilor, reclamanta avea cunoștință despre faptul că nu exista un drept de trecere constituit în favoarea sa pe terenurile aparținând pârâtei.

O primă condiție pentru acordarea dreptului de trecere este aceea ca terenul în favoarea căruia se solicită aceste drept, să fie un loc înfundat. Dacă însă lipsa accesului provine dintr-un act juridic al proprietarului, trecerea nu va putea fi realizată decât pe imobilul pe care se efectua anterior.

În egală măsură, pârâta a susținut și că lipsa accesului îi este imputabilă reclamantei, prin edificarea construcțiilor pe numele cad. 3730/11 și 3730/12, context în care trecerea poate fi stabilită numai cu consimțământul proprietarului fondului care acces la calea publică și cu plata dublului despăgubirii. Or, pârâta nu este de acord cu acest drept de trecere, având în vedere obiectul său de activitate, anume realizarea de construcții metalice, activitate ce implică manevrarea, construirea și depozitarea unor construcții de mari dimensiuni, acțiuni ce pot fi desfășurate doar în exteriorul halelor de producție.

Apoi, dacă există mai mulți vecini, iar dreptul de trecere nu este stabilit, proprietarul terenului înfundat nu poate alege în mod arbitrar vecinul pe terenul căruia va exercita dreptul de trecere, întrucât alegerea trebuie să se facă ținând cont de calea cea mai scurtă la drumul public și cea mai puțin împovărătoare pentru proprietarul pe al cărui teren se va exercita dreptul de trecere.

În prezent, reclamanta nu are un drept de trecere pe imobilele aparținând societății pârâte, după cum, obligația pârâtei de a constitui un drept de servitute privește doar societatea Organe de Asamblare S.A. și nu poate fi extinsă față de alți terți subdobânditori ai imobilelor ce i-au aparținut vânzătoarei.

În drept au fost invocate dispozițiile art.617 și ale art.618 C. civil (1864).

În etapa scrisă a procedurii, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare (filele 62-63 dosar), pe temeiul art.201 alin.2 N.C.p.c.

La primul termen de judecată din 06.05.2014, în temeiul art.22 alin.2 N.C.p.c. s-au purtat discuții asupra obiectului petitului întâi al cererii, apărătorul ales al reclamantei declarând că privește constatarea existenței dreptului de trecere (fila 81 dosar), pentru ca pârâta să se opună apoi modificării aduse oral de către același reprezentant convențional, în sensul că urmărește instituirea unui drept de servitute de trecere (fila 81 verso dosar).

Acordând cuvântul asupra acestei modificări aduse verbal petitului întâi al cererii de chemare în judecată, instanța a dispus neprimirea în cadrul procedurii, reținând că a fost formulată cu nerespectarea dispozițiilor art.204 alin.1 N.C.p.c., că partea reclamantă nu a înțeles să modifice în etapa de regularizare petitul întâi, deși instanța a emis adresă în acest sens, cât și faptul că modificarea a fost expusă cu ocazia discuțiilor asupra probei cu expertiza topografică.

Sub aspect probatoriu, părțile au remis cauzei înscrisuri, această probă, alături de interogatoriul de luat părților, fiind încuviințate de către instanță la termenul din 06.05.2014. În egală măsură, pentru considerațiile cuprinse în încheierea de ședință din 17.06.2014 (fila 85 dosar), instanța a respins pentru reclamantă proba cu expertiza specialitatea topografie.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Corespunzător convențiilor de vânzare cumpărare aflate în copie conformă cu originalul la filele 6-16 dosar, părțile litigante au dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor identificate sub nr. cad. 3730/4 (reclamanta) și sub nr. cad 3730/1, 3730/2, 3730/3 (pârâta), de la proprietarul anterior, Organe de Asamblare S.A.

Astfel cum convenția încheiată de reclamantă cu societatea vânzătoare o atestă (contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.410 la 02.03.2007), asupra numărului cad. 3730/4 (identic cu nr. top 8559/76/4 din CF nr.xxxxx B_____), în suprafață de 486 mp, nu a fost stabilit vreun drept de trecere, cu titlu de fond dominant (filele 6-9 dosar).

În schimb, în cuprinsul contractului de vindere cumpărare, purtând încheierea de autentificare nr.679 din 14.06.2006 (filele 10-15 dosar), intervenit între deținătorul imobilelor și societatea pârâtă, s-a convenit obligația părților de a încheia o convenție pentru constituirea unui drept de servitute de trecere cu piciorul și cu orice autovehicul asupra imobilelor identificate sub nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 în CF nr.xxxxx B_____, ca fonduri aservite, în favoarea imobilului de sub nr. top 8559/76/4 din CF nr.xxxxx B_____, ca fond dominant, la solicitarea vânzătoarei. S-a mai prevăzut în cuprinsul aceleiași convenții și că partea cumpărătoare va acorda un drept de acces pe terenurile identificate sub nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 spre terenul identificat sub nr. top 8559/76/4.

În egală măsură, în cuprinsul aceleiași convenții, vânzătoarea s-a obligat să mai constituie un drept de servitute de trecere cu piciorul și cu orice autovehicul asupra imobilului de sub nr. top 8559/76/1, ca fond aservit în favoarea imobilelor identificate sub nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 în CF nr.xxxxx B_____, ca fonduri dominante, la solicitarea cumpărătoarei. Totodată, i s-a acordat cumpărătoarei dreptul de acces pe terenul de sub nr. top 8559/76/1, spre terenurile identificate sub nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 (fila 12 dosar).

Nu mai puțin, în caietul de sarcini, anume la pag. nr.3 s-a prevăzut și faptul că i se va acorda cumpărătorului un drept de servitute de trecere cu piciorul și cu orice autovehicul pentru nr. top 8559/76/4 din CF nr.xxxxx B_____, ca fond dominant, asupra nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 în CF nr.xxxxx B_____, ca fonduri aservite (fila 20 dosar).

Extrasele de carte funciară de la filele 24 și 36-40 dosar, nu atestă că în favoarea nr. cad. 3730/4 (nr. top 8559/76/4), ca fond dominant, aflat în proprietatea reclamantei a fost înscrisă o servitute de trecere cu piciorul și auto, respectiv faptul că fondurile aservite sunt nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3 (nr. top 8559/76/1, 8559/76/2 și 8559/76/3), trecute în CF actuale nr.xxxxxx B_____, nr.xxxxxx B_____ și nr.xxxxxx B_____.

Aceasta fiind situația de carte funciară pentru imobilele în litigiu, în raport de schița plan de la fila 26 dosar și de notificarea ce i-a fost comunicată de către pârâtă (fila 23 dosar), reclamanta a investit Judecătoria B_____ cu prezenta cerere, solicitând constatarea existenței unui drept de trecere, obligarea pârâtei să-i permită reclamantei accesul pe terenul de sub nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3, ca fond aservit în favoarea terenului de sub nr. cad. 3730/4, ca fond dominant și înscrierea în cartea funciară a dreptului de servitute.

Ca și titlu al dreptului de servitute astfel reclamat, titulara cererii de chemare în judecată, a invocat la fila 33 dosar, extrasele de carte funciară, iar la primul termen de judecată din 06.05.2014, caietul de sarcini (fila 81 dosar). Cu aceeași împrejurare, anume la primul termen de judecată, pendinte de discuțiile purtate, instanța a stabilit limitele derulării procesului din perspectiva obiectului primului petit, respectiv „constatarea existenței dreptului de servitute de trecere cu piciorul și auto”, iar nu „instituirea unui asemenea drept în favoarea reclamantei”.

În procedură, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri și cea cu interogatoriul de luat părților, răspunsurile aflându-se la filele 87 (pârâta la interogatoriul reclamantei) și 83 (reclamanta la interogatoriul pârâtei).

Astfel, reclamanta a susținut că imobilul proprietatea sa de sub nr. cad. 3730/4 este și în prezent liber de construcții și că deservește, ca teren aferent, imobilul pe care este amplasată o altă clădire în care a fost amenajat un depozit de piese de schimb. Calea de acces reclamantă prin cererea de chemare în judecată a fost folosită zilnic, de la data cumpărării, neexistând pentru reclamantă o altă posibilitate de aprovizionare și de desfacere a pieselor de schimb. În egală măsură, reclamanta a negat faptul că terenurile de sub nr. cad. 3730/11, având 8,4 mp și de sub nr. cad. 3730/12, în suprafață de 11,8 mp au asigurat accesul său la calea publică pentru nr. cad. 3730/4 (răspunsul la întrebarea nr.1), pentru ca la întrebările nr.2 și 3, să susțină că singurul acces asigurat de cele două numere cadastrale a fost cel pietonal și după recompartimentarea funcțională construcțiilor pe care le-a achiziționat.

Pârâta, în schimb, a susținut prin răspunsurile date la întrebările nr.1 și nr.2, că și-a asumat obligația de a încheia o convenție pentru constituirea unui drept de servitute de trecere cu piciorul și cu orice autovehicul asupra celor două fonduri aservite, identificate sub nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3, în favoarea imobilului de sub nr. top 8559/76/4, ca și fond dominant, respectiv să acorde un drept de acces, doar față de societatea vânzătoare Organe de Asamblare S.A. și sub condiția ca aceasta să-i transmită o solicitare expresă în acest sens. Tot astfel, prin răspunsul la întrebarea nr.3 a interogatoriului, pârâta a negat dreptul de trecere al reclamantei pe terenurile proprietatea sa.

Schița plan de situație depusă de reclamantă se regăsește la fila 26 dosar, nr. cad 3730/4 fiind marcat în culoare albastră, iar nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3 în culoare galbenă.

Pendinte de probele administrate, instanța constată că reclamanta nu are constituit în favoarea sa un drept de servitute de trecere cu piciorul și auto, asupra nr. cad. 3730/4 (nr. top 8559/76/4), ca fond dominant, respectiv că la dosar nu a depus titlul aferent.

În concret, modul de constituire a servituților, cu cea mai largă aplicație practică, este prin convenție. Or, în cauză, reclamanta a invocat drept titlu al dreptului său de servitute extrasele CF, iar apoi, caietul de sarcini.

Privit din această perspectivă, instanța apreciază în primul rând că extrasele CF nu constituie titlu, în sensul de a fi contract, ci ele doar redau în esență o situație înscrisă în cartea funciară.

Apoi, caietul de sarcini evocat, aflat la filele 17-22 dosar, nu este o convenție, ci el cuprinde doar oferta de vânzare a activului aparținând societății Organe de Asamblare S.A., iar clauza cuprinsă la pag. nr.3 a acestuia, prevede doar o obligație viitoare, în sensul de a-i fi acordat cumpărătorului un drept de servitute de trecere cu piciorul și cu orice autovehicul pentru nr. top 8559/76/4 din CF nr.xxxxx B_____, ca fond dominant, asupra nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 în CF nr.xxxxx B_____, ca fonduri aservite (fila 20 dosar).

Numerele topografice evocate mai sus au corespondent în nr. cad. 3730/4 și nr. cad. 3730/2, 3730/3. Se observă astfel că, pentru nr. cad. 3730/1, nici măcar nu există asumată o atare obligație pentru viitor. Din contră, pentru acest număr cadastral (identic cu nr. top 8559/76/1), s-a prevăzut să fie fond aservit în favoarea nr. top 8559/76/2 și nr. top 8559/76/3.

Or, toate imobilele identificate sub aceste numere topografice se află în proprietatea pârâtei, corespunzător filelor 40-37 dosar, situație în care, intervenind confuziunea asupra calității de proprietar, problema constituirii unui drept de servitute de trecere nu mai este de actualitate.

Mai apreciază instanța și faptul că, în raport de clauzele cuprinse în contractul de vânzare cumpărare autentificat nr.679 din 14.06.2006, intervenit între societatea vânzătoare Organe de Asamblare S.A. și pârâtă s-a stabilit doar obligația părților de a încheia o convenție pentru constituirea unui drept de servitute de trecere cu piciorul și cu orice autovehicul asupra imobilelor identificate sub nr. top 8559/76/2 și 8559/76/3 în CF nr.xxxxx B_____, ca fonduri aservite, în favoarea imobilului de sub nr. top 8559/76/4 din CF nr.xxxxx B_____, ca fond dominant, la solicitarea vânzătoarei.

Totodată, deși contractul cu reclamanta a intervenit în luna martie 2007 (dată ulterioară celei de 14.06.2006), cu ocazia perfectării acestei convenții, părțile semnatare nu au fost diligente în a reglementa și situația dreptului de trecere în favoarea cumpărătoarei.

Apoi, față de clauza cuprinsă în contractul de vânzare cumpărare nr.679/14.06.2006, mai sus evocată, dacă s-ar aprecia că obligația de a constitui servitutea de trecere s-a păstrat în sarcina pârâtei, dreptul fiind transmis prin vânzarea din 2007 în favoarea reclamantei, atunci, petitul întâi al cererii reclamantei trebuia să îmbrace forma unei obligații de a constitui/de a institui servitutea de trecere cu piciorul și auto, tocmai în respectarea convenției, potrivit principiilor răspunderii civile contractuale.

Or, din contră, în cauză, reclamanta a considerat că deține deja dreptul de servitute de trecere, aspect ce nu a fost dovedit în procedură, conform celor mai sus enunțate.

Pentru aceste considerente, rezultând din probele administrate că reclamanta nu are un drept de trecere constituit în favoarea nr. cad 3730/4, ca fond dominant asupra nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3, ca fonduri aservite, pentru ca instanța să fie abilitată a constata existența acestuia potrivit art.35 teza I N.C.p.c., va respinge cererea astfel cum a fost precizată și cu limitele stabilite la primul termen de judecată.

Petitele subsecvente, având o existență dependentă de soarta celui dintâi, vor fi în egală măsură respinse.

Asupra cheltuielilor de judecată solicitate de partea pârâtă, instanța va avea în vedere dispoziția art.453 alin.1 N.C.p.c., potrivit căreia se acordă la cerere și se suportă de partea aflată în culpă procesuală (partea care a pierdut procesul).

Cum reclamanta se află într-o atare culpă prin respingerea cererii sale precizate, instanța o va obliga la plata sumei de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariul de avocat achitat de partea pârâtă, potrivit dovezilor de la filele 89-88 și 61 dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge cererea formulată și precizată de reclamanta „A_______” S.R.L., cu sediul în B_____, ______________________, jud. B_____, reprezentată prin administrator Paulian B_____ și convențional prin avocat R_____ T________ în contradictoriu cu pârâta „A_______” S.R.L., cu sediul în B_____, ______________________, jud. B_____, reprezentată prin administrator A________ C_____ și convențional prin avocat C______ I____ P________, având ca obiect constatarea existenței unui drept de trecere; obligarea pârâtei să-i permită reclamantei accesul pe terenul de sub nr. cad. 3730/1, 3730/2, 3730/3, ca fond aservit în favoarea terenului de sub nr. cad. 3730/4, ca fond dominant și înscrierea în cartea funciară a dreptului de servitute.

Obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu de avocat.

Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare. Declarația de apel se va depune la Judecătoria B_____.

Pronunțată în ședință publică, azi, 23.09.2014.

PREȘEDINTE GREFIER

E____ B___ D______ I______

Red./Dact. judecător E.B.

03.04.2015 - 4ex.