Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA G_____

Operator de date cu caracter personal nr. 8637

SECȚIE CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 9727

Ședința publică de la 22 Octombrie 2013

PREȘEDINTE O___ B____

Grefier E____ B______

Pentru azi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei având ca obiect reziliere contract formulată de reclamanta M_________ G_____, prin Primar în contradictoriu cu pârâta V____ T____.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 15.10.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta și pentru când Judecătoria,având nevoie de timp pentru deliberare și pentru a studia actele și lucrările dosarului, a amânat pronunțarea la data de 22.10.2013 când a dat următoarea sentință civilă:

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G_____ la data de 25.10.2012 sub nr. XXXXXXXXXXXXXX, reclamanta M_________ G_____, prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâta V____ T____, rezilierea contractului de închiriere nr. xxxxx/14.01.2010 încheiat pentru imobilul situat în mun. G_____, ____________________, nr. 22, jud. G_____, evacuarea pârâților și a bunurilor acestora din spațiul de locuit și obligarea pârâtei la plata sumei de 5745 lei reprezentând chiria restantă. A solicitat și cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 04.01.2010, pârâta a devenit beneficiara contractului de închiriere nr. xxxxx/14.01.2010 pentru spațiul situat în mun. G_____, ____________________, nr. 22, jud. G_____.

A mai arătat reclamanta că pârâta nu și-a respectat principala obligație, aceea de a achita chiria, acumulându-se la data de 29.02.2012 un debit de 5745 lei la plata chiriei.

De asemenea, a învederat reclamanta că pârâta a încălcat dispozițiile art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, sens în care a notificat-o în mai multe rânduri, însă nu s-a putut soluționa litigiul dintre părți pe cale administrativă.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 24 lit. b alin. prim și ultim, art. 25 din Legea nr. 114/1996, OUG nr. 40/1999, art. 998, art. 999, art. 1075, art. 1429 C.civ.

În temeiul art. 242 C.Pr. Civ. reclamanta a solicitat judecata în lipsă.

În susținerea acțiunii formulate, reclamanta a depus la dosar, în copie, înscrisuri: somații adresate pârâtei, situația contribuabilului la data de 29.02.2012, contractul de închiriere și anexele sale, copie carte identitate (f. 5-10).

Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare prin care a învederat că se află în această situație întrucât singurul său fiu a decedat la 06.04.2012 în urma unei boli de cancer la vezică și că reclamanta i-a făcut poprire pe pensie, solicitând instanței clemență și depunând și înscrisuri în dovedire (filele 25-28).

La solicitarea instanței, reclamanta a precizat cuantumul pretențiilor sale la 6831 lei din care 4367,20 lei chirie restantă și majorări de întârziere de 2463,80, calculate pentru perioada 15.06.2010 – 01.07.2013. A mai precizat că s-au înregistrat plăți în cursul anului 2013 în cuantum de 500 lei.

S-a depus la dosar și adresa de înființare a popririi asupra veniturilor pârâtei din 23.07.2012 (filele 40-41).

Tot la solicitarea instanței, pentru termenul din 15.10.2013, reclamanta a precizat că pârâtei i-a fost poprită suma de 1400 lei până la data de 26.09.2013 (fila 48).

Instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri.

Analizând actele și lucrările cauzei, instanța reține că cererea reclamantei este în parte întemeiată, după cum urmează:

În fapt, potrivit contractului de închiriere nr. xxxxx/27.01.2009 încheiat între reclamanta M_________ G_____, în calitate de locator și pârâta V____ T____, în calitate de locatar, având ca obiect închirierea locuinței situată în mun. G_____, ____________________, nr. 22, jud. G_____, reclamanta s-a obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, iar pârâta s-a obligat, printre altele, să plătească prețul locațiunii, respectiv să plătească cheltuielile comune rezultate din folosința spațiului de locuit, în condițiile și termenele cap. IV din contract (fila 9-10).

Asupra debitului reprezentând chirii restante, reclamanta a calculat penalități de întârziere, conform fișei analitice de calcul al chiriei emisă de Direcția Impozite și Taxe din cadrul Primăriei Municipiului G_____.

Așa cum rezultă din adresa comunicată instanței de reclamantă pentru termenul din 03.09.2013, pârâta nu a înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata chiriei stabilite prin contract, figurând în evidențele compartimentului fiscal la data de 01.07.2013 cu suma de 6831 lei din care 4367,20 lei chirie restantă și 2463,80 lei penalități (fila 40).

Tot din adresele emise de reclamantă rezultă că pârâtei i s-a reținut din pensie în contul datoriei către reclamantă, în baza unor popriri, suma de 1400 lei până la data de 26.09.2013 (fila 48)..

În drept, în rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului Cod civil (de la 1864) și cele ale Noului Cod Civil (Legea nr. 287/2009 republicată), instanța va face aplicarea normelor Codului civil vechi, deoarece, potrivit art. 3 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de _____________________ Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.

Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, printre altele ”atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv”.

Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.

În conținutul contractului de închiriere nr. xxxxx/14.01.2010, respectiv la art. 1 alin. 1 și 2 din cap. VII, este inserat un pact comisoriu de grad IV, potrivit căruia în cazul neexecutării culpabile de către locatar a obligațiilor sale, proprietarul își rezervă dreptul să considere prezentul contract desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și orice alte formalități prealabile.

Este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu înscris în contractul de închiriere dintre părți și efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desființare de drept a unei convenții în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Tradițional, clauza rezolutorie de gradul IV exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în anumite situații și când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, așa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credință a obligațiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendința este aceea de menținere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul își îndeplinește obligațiile și această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.

Este de remarcat, în acest context, faptul că, având în vedere formularea inserată în contract cu referire la pactul comisoriu, acesta din urmă poate fi calificat, mai degrabă drept un pact comisoriu de gradul III, reclamantul având dreptul de a considera contractul ca desființat. Pe de altă parte, nu poate fi reținută incidența pactului comisoriu în condițiile în care neîndeplinirea obligațiilor contractuale a fost cauzată de împrejurări mai presus de voința părților.

Pârâta V____ T____, prezentă la dezbateri, a arătat în fața instanței de judecată că deja îi este poprită pensia de către reclamantă, o parte din debit fiind achitată în această modalitate. A mai dovedit că are o situație personală dificilă, fiind o femeie în vârstă și singură, căreia în anul 2012, i-a murit singurul fiu în urma unei boli grave și costisitoare.

Prin urmare, instanța constată că neexecutarea obligației asumate prin contract de a achita chiria nu se datorează relei – credințe, respectiv culpei pârâtei, pârâta V____ T____ arătându-și disponibilitatea de a achita în mod eșalonat debitul, astfel că apreciază că nu se impune rezilierea contractului de închiriere, urmând a respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Pe cale de consecință, evacuarea pârâtei, fiind subsecventă rezilierii contractului de închiriere, nu poate fi dispusă, acest capăt de cerere urmând a fi respins ca neîntemeiat.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumelor restante, instanța reține că, în conformitate cu înscrisurile depuse de reclamantă în dovedirea cererii, pârâta figurează în evidențele compartimentului fiscal la data de 01.07.2013 cu un debit în cuantum de 6831 lei lei, din care suma de 4367,20 lei reprezintă chirie restantă, iar suma de 2463,80 lei reprezintă penalități.

Potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Totodată, reclamanta a recunoscut că a încasat de la pârâtă cu titlu de poprire, suma de 1400 lei până la data de 26.09.2013.

Pe cale de consecință, instanța va aprecia întemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 5431,10 lei reprezentând chirie restantă și penalități, calculate până la data de 01.07.2013 și va admite în parte cererea în ceea ce privește această sumă, urmând a o respinge cu privire la suma de 1400 lei care a fost deja poprită din pensia pârâtei.

În temeiul art. 274 alin. 1 C. Pr. Civ., instanța va obliga pârâții la plata sumei de 12 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxă timbru și timbru judiciar, proporțional cu pretențiile admise.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite în parte cererea formulată de reclamantul M_________ G_____, prin Primar, cu sediul în G_____, ______________________, jud. G_____, în contradictoriu cu V____ T____ cu domiciliul în G_____, ____________________, nr. 22, jud. G_____.

Respinge ca neîntemeiată cererea de reziliere a contractului de închiriere nr. xxxxx/14.01.2010.

Respinge cererea de evacuare a pârâtei V____ T____ din imobilul situat în mun. G_____, ____________________, nr. 22, jud. G_____.

Obligă pe pârâta V____ T____ să plătească reclamantei suma de 5431,10 lei, reprezentând chirie restantă și penalități, calculate până la data de 01.07.2013.

Respinge celelalte pretenții ale reclamantei ca neîntemeiate.

Obligă pe pârâtă la plata sumei de 12 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale, proporțional cu pretențiile admise.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22.10.2013.

PREȘEDINTE, GREFIER,

O___ BRUMĂElena B______

RED.OB/TEH.EB/4EX/26.11.2013 ________________________>