DOSAR NR.XXXXXXXXXXXXX - reziliere contract -

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA DROBETA-T____ S______

JUDEȚUL M________

SENTINȚA CIVILĂ NR.859

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 19.03.2015

INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:

PREȘEDINTE - M____ M_______

GREFIER - S____ C_____ L______

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta U_______ A____________ TERITRIALĂ A MUNICIPIULUI DROBETA T____ S______ și pe pârâta S________ ILENUȚA, având ca obiect reziliere contract.

La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns consilier juridic P______ M_____ S______ pentru reclamantă, fiind lipsă părțile.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:

Reprezentantul reclamantei precizează că a observat raportul de expertiză și apreciază că sumele indicate sunt valide.

Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, în temeiul art. 244 alin. 1 C.proc.civ., instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul pe fond.

Reprezentantul reclamantei solicită admiterea acțiunii precizate având în vedere sumele rezultate din expertiza efectuată în cauză, în sensul de a dispune obligarea pârâtei la plata sumei de 4498,81 lei reprezentând contravaloare chirie restantă în cuantum de 1408 lei, penalități de întârziere în cuantum de 47 lei și consum de apă în cuantum de 1312,25 lei, și contravaloare energie termică în cuantum de 1727,56 lei , ce cad în sarcina acesteia potrivit contractului de închiriere nr.808/01.01.2010. De asemenea, solicită rezilierea contractului nr.808/01.01.2010 și evacuarea pârâtei.

Constatând lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept, în baza art. 394 C.proc.civ, președintele închide dezbaterile și, în temeiul art.397 C.proc.civ., reține cauza spre soluționare.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea adresată acestei instanțe la data de 10.03.2014 și înregistrată sub numărul de dosar XXXXXXXXXXXXX, reclamanta U_______ A____________ TERITRIALĂ A MUNICIPIULUI DROBETA T____ S______ a chemat în judecată pe pârâta S________ ILENUȚA solicitând:

- rezilierea contractului de închiriere nr. 808/01.01.2010;

- evacuarea pârâtei din locuința situata in Drobeta T____ S______, ________________, _____________, ________________________;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 6068,42 lei, reprezentând contravaloarea chiriei restantă pentru perioada 01.01.xxxxxxxxxxxxx13 în cuantum de 2840 lei, a penalităților de întârziere în cuantum de 47 lei, contravaloarea consumului apă în cuantum de 1362,25 lei și contravaloarea energiei termice în cuantum de 1819,17 lei, cheltuieli ce cad în sarcina acesteia conform contractului de închiriere nr.808/01.01.2010.

În motivare, reclamanta a învederat instanței faptul că între U_______ A____________ TERITRIALĂ A MUNICIPIULUI DROBETA T____ S______ și doamna S________ ILENUȚA a fost încheiat contractul de închiriere nr. 808/01.01.2010, pentru imobilul din Drobeta T____ S______, ________________, _____________, ________________________, contract în contextul căruia nu a fost achitata suma de 2840 lei, reprezentând contravaloarea chiriei restantă pentru perioada 01.01.xxxxxxxxxxxxx13 în cuantum de 76,30 lei, a penalităților de întârziere în cuantum de 47 lei, contravaloarea consumului apă în cuantum de 1362,25 lei și contravaloarea energiei termice în cuantum de 1819,17 lei.

De asemenea, a învederat instanței că, deși au fost făcute numeroase demersuri în vederea rezolvării problemei apărute pe cale amiabila,respectiv prin somația nr.784/21.12.2012 și notificarea nr.3143/06.11.2013, pârâta nu a luat nici o măsura în vederea stingerii debitului.

În conformitatea cu dispozițiile Legii nr.192/2006 privind medierea, reclamanta a parcurs procedura prealabilă privind realizarea informării asupra avantajelor medierii însă pârâta nu a dat curs solicitărilor.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 114/1996 privind locuințele, ale HG nr. 1275/2000, ale art. 1777-1835 din Codul civil și ale contractului de închiriere nr.120/04.02.2010.

În dovedirea acțiunii, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar.

Reclamanta a menționat că, în conformitate cu dispozițiile art. 30 și art. 40, alin 1 din OUG nr. 80/26.06.2013, acțiunea este scutită de taxa judiciara de timbru.

În temeiul art. 223 alin. 3 din Codul de procedura civila, a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.

La acțiune au fost anexate, în copie, următoarele înscrisuri: contractul de închiriere nr. 808/01.01..2010, somația nr. 784/21.12.2012, notificarea nr.3143/06.11.2013, procesul-verbal încheiat la data de 06.01.2013, adresa nr.855/29.01.2014, adresa nr.196/31.01.2014, fișa cu calculul penalităților, actul adițional nr.2258/20.09.2012 și actul adițional nr.2394/23.08.2013.

Potrivit rezoluției din data de 07.04.2014, având în vedere dispozițiile art. 201, alin. 1 din Noul Cod de procedură civil, pârâtei i-a fost comunicat duplicatul cererii de chemare în judecată și al înscrisurilor atașate acesteia, cu mențiunea că are obligația de a depune întâmpinare în termen de 25 zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai propune probe și de a mai invoca excepții, în afara celor de ordine publică.

Pârâta a depus întâmpinare la data de 08.05.2014, prin Serviciul Registratură.

În fapt, a arătat că în ultimii 2 ani nu am avut un loc de muncă stabil si că are în întreținere un copil minor. Faptul că nu a reușit să achit chiria și utilitățile a fost din cauza lipsei unui loc de muncă stabil, nicidecum din alte motive. A mai arătat că a achitat din debit, respectiv cu chitanțele nr. xxxxx/01.1 1.2013 suma de 900 lei, nr.xxxxx/18.02.2014 suma de 300 lei, nr.xxxxx suma de 300 lei, iar cu chitanța nr.xxxxxx suma de 500 lei. Apreciază că nu poate fi reținută argumentația reclamatei că nu a dorit stingerea litigiului pe cale amiabilă, atâta vreme cât anterior, cât și ulterior promovării acțiunii a achitat din debitul restant.

În ceea ce privește realizarea procedurii de informare privind avantajele medierii, pârâta apreciază că nu au fost respectate condițiile cerute de lege, în sensul că atât notificarea, cât și procesul verbal nu se referă decât la recuperarea debitului restant în cuantum de 4332 lei, nu și la restul capetelor de cerere, respectiv rezilierea contractului de închiriere nr. 808/01/01.2010 intervenit între ea și reclamantă, pentru imobilul situat în Dr. Tr. S______, bld.Aluniș nr.3A, ____________, _____________________ și evacuarea sa din imobil. De asemenea, apreciază că nu poate fi reținută starea de fapt expusă de consilierul juridic P______ M_____ S______ cum că nu s-a prezentat la data și ora stabilită pentru rezolvarea pe cale amiabilă a litigiului, întrucât la data și ora stabilită a mers împreună cu N_________ S____, o altă chiriașă aflată în aceeași situație, la Direcția de Administrare a Domeniului Public și Privat, din ________________________.2, _____________.S______, iar la data și ora stabilite nu se afla nimeri. A susținut că procesul verbal de informare a fost întocmit ulterior, în lipsa sa, fără să poarte un număr de înregistrare, deși este emis de o instituție publică.

Pentru aceste motive, pârâta a invocat lipsa procedurii prealabile, întrucât nu au fost respectate condițiile impuse de lege.

A mai susținut că nici reclamata nu și-a respectat obligațiile asumate prin contractul de închiriere, în sensul că imobilul se află într-o stare de degradare. Reclamanta avea obligația, conform art.A punctul 3 "să întrețină în bune condiții elementele structurii de rezistență ale clădirii, elementele de construcție exterioare ale clădirii" și, deși a fost sesizată, nu a luat nici o măsură.

În concluzie, pârâta a solicitat respingerea acțiunii.

În dovedirea celor susținute, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu martori.

La acțiunea au fost anexate, în copie certificat, chitanțele nr. xxxxx/01.11.2012, nr.xxxxx/12.08.2013, nr.xxxxx/18.02.2014, nr.xxxxx/04.02.2014 și xxxxxx/19.3.2014.

Prin rezoluția din data de 09.05.2014, în temeiul art.201 alin.2 C.proc.civ., instanța a dispus comunicarea către reclamantă a duplicatului întâmpinării și al înscrisurilor atașate, cu mențiunea de a formula răspuns, în termen de 10 zile de la comunicare.

Reclamanta a formulat la data de 23.05.2014 răspuns la întâmpinare, învederând faptul că întâmpinarea este nefondată.

A susținut că, dincolo de problemele de natură socială despre care pârâta face vorbire, aceasta a făcut dovada relei sale credințe în ceea ce privește modul de îndeplinire a obligațiilor contractuale generate de contractul de închiriere nr.808/1.01.2010, mai ales legat de plata serviciilor de utilitate publică de care a beneficiat. ______________ RAAN au încheiat cu domnia sa graficele de eșalonare nr.6654/24.07.2013, respectiv 3002/1.11.2012 care, deși au fost încheiate în condiții rezonabile, nu au fost respectate perpetuându-se în contul pârâtei datorii ce se întind pe o perioadă de mai mulți ani, potrivit adresei RAAN nr.858/30.04.2014 din care rezultă că d-na S________ Ilenuța nu a respectat termenele de plată conform graficului de eșalonare semnat cu respectivul furnizor.

În ceea ce privește susținerile pârâtei că achitarea anumitor sume denotă faptul că dorește stingerea litigiului, reclamanta a arătat că suma de 900 lei achitată pe data de 1.11.2013 nu afectează pretențiile prezentei acțiuni întrucât în cererea de chemare în judecată s-a ținut cont de plata acestei sume iar sumele achitate în anul 2014 au fost depuse după ce am comunicat pârâtei intenția instituției reclamantei de a apela la instanța de judecată pentru recuperarea debitului restant.

Pornind de la lipsa de seriozitate dovedită de pârâtă în legătură cu respectarea obligațiilor asumate prin contractul de închiriere nr.808/2010 precum și respectarea termenelor din graficele de eșalonare, invocarea de către d-na S________ Ilenuța a nerespectării unei proceduri prealabile privind soluționarea unui litigiu în care este parte nu are niciun sens. In acest context, a susținut faptul că pârâta nu a răspuns favorabil la somații și notificări.

Apreciază că susținerea pârâtei conform căreia imobilul în care locuiește se află într-o anumită stare de degradare nu are niciun temei în condițiile în care blocul în care locuiește pârâta are o vechime de aproximativ 7 ani, existența unor astfel de neajunsuri ar constitui un lucru foarte grav. Probabil este vorba de anumite deficiențe ale hidroizolației blocului, acestea urmând să se rezolve în cursul anului curent în condițiile în care în bugetul de venituri și cheltuieli al UAT a municipiului Drobeta T____ S______ sunt cuprinse sumele de bani necesare efectuării reparațiilor care se impun. In niciun caz nu sunt afectate elementele structurii de rezistență a blocului pentru că dacă ar exista așa ceva blocul ar fi declarat nelocuibil.

Reclamanta a mai arătat că încă din anul 2007 d-na S________ Ilenuța nu și-a achitat cu regularitate obligația sa privind plata chiriei pentru locuința pe care o are în folosință ajungându-se în momentul de față la un debit de 2923,50 lei fără a ține cont și de restanțele la plata serviciilor de utilitate publică;

În concluzie, reclamanta a solicitat respingerea susținerilor pârâtei S________ Ilenuța și să ne admiterea acțiunii conform precizării depusă odată cu prezentul răspuns la întâmpinare.

Au fost anexate, în copie: graficul de eșalonare nr.4718/19.08.2013,graficul de eșalonare nr.6654/24.07.2013, adresa nr.858/30.04.2014, fișa privind evidența chiriei.

Prin precizarea depusă la data de 23.05.2014, reclamanta a arătat că pârâta a achitat o anumită parte din debitul pentru care fusese acționată în judecată, motiv pentru care solicită:

- rezilierea contractului de închiriere nr.808/1.01.2010 pentru locuința din Drobeta T____ S______, b - dul Aluniș nr.3A,bLVD5,___________________________> - evacuarea pârâtei din locuință;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 4918,42 lei, reprezentând contravaloarea chiriei neachitată pentru perioada 01.01.xxxxxxxxxxxxx13 în cuantum de 1740 lei a penalităților de întârziere în cuantum de 47 lei, contravaloarea consumului de apă în cuantum de 1740 lei și contravaloarea energiei termice în cuantum de 1819,17 lei cheltuieli ce cad în sarcina acesteia conform contractului de închiriere nr.808/1.01.2010.

Constatând îndeplinite condițiile legale, prin rezoluția din data de 26.05.2014, instanța a fixat primul termen de judecată la data de 19.06.2015, cu citarea părților. Prin aceeași rezoluție, instanța a dispus comunicare precizării de acțiune către pârâtă.

Pârâta nu a formulat răspuns la precizarea de acțiune.

Potrivit dispozițiilor instanței date prin încheierea din data de 30.10.2014, reclamanta a depus la data de 10.11.2014 fișă privind detalierea restanțelor pârâtei.

În baza rolului activ, instanța a dispus efectuarea unei expertize contabile având ca obiectiv stabilirea contravalorii chiriei, penalităților de întârziere, consumului de apă, precum și a contravalorii energiei termice neachitate.

Raportul de expertiză a fost depus la data de 05.01.2015.

Sub aspectul materialului probator, instanța a încuviințat și administrat pentru reclamantă proba cu înscrisuri și proba cu expertiză în specialitatea contabilitate.

Analizând actele si lucrările dosarului instanța retine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta UAT Drobeta T____ S______ a solicitat instanței ca, în contradictoriu cu pârâta S________ Ilenuța , să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 808/01.01.2010, evacuarea pârâtei din imobilul situat în Drobeta T____ S______ , __________________ A, ____________.2, ______________________ și obligarea acesteia să plătească reclamantei suma de 6068,42 lei, reprezentând contravaloarea chiriei restantă pentru perioada 01.01.xxxxxxxxxxxxx13 în cuantum de 2840 lei, a penalităților de întârziere în cuantum de 47 lei, contravaloarea consumului apă în cuantum de 1362,25 lei și contravaloarea energiei termice în cuantum de 1819,17 lei .

La data de 26.02.2015 reclamanta a precizat că solicită rezilierea contractului nr.808/01.01.2010 , evacuarea pârâtei și obligarea acesteia la plata sumei de 4498,81 lei – calculată potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză , sumă ce reprezintă contravaloare chirie restantă în cuantum de 1408 lei, penalități de întârziere în cuantum de 47 lei , consum de apă în cuantum de 1312,25 lei, și contravaloare energie termică în cuantum de 1727,56 lei .

Conform actului adițional nr.2258/20.09.2012 la contractul de închiriere nr.808/01.01.2010 , încheiat între reclamanta UAT Dr. Tr. S______ și pârâta S________ Ilenuța pentru imobilul din municipiul Drobeta T____ S______ , ________________, ____________.2, _________________________ , s-a stabilit valoarea chiriei pentru suma de 284 lei/lună .

Potrivit prevederilor art. 969 din vechiul cod civil aplicabile în speță, convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante. Desființarea acestora nu poate avea loc decât in condițiile prevăzute de lege, cum ar fi cazul neexecutării culpabile de către una dintre părți a obligațiilor contractuale ce ii revin, situație in care se justifica rezilierea contractului, in condițiile stabilite de art.1020 Cod civil.

Făcând aplicarea acestui principiu în materia contractelor de locațiune, dispozițiile art. 1439 Cod civil prevăd ca neexecutarea obligațiilor de către una din părți , da dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului cu daune interese. O asemenea obligație esențiala este cea prevăzuta de art.1421 Cod civil, si anume obligația locatarului de a achita chiria la termenele stabilite.

Conform Cap.II din contract , plata chiriei se face prin depunere la casieria unității , până la data de 15 ale lunii în curs pentru luna expirată .

Conform Cap.IV din contract , rezilierea contractului de închiriere se dispune printre altele , în situația în care locatarul nu a achitat chiria timp de 3 luni consecutive .

Totodată neplata la termen a chiriei atrage după sine , conform actului adițional nr.2258/20.09.2012 la contractul de închiriere nr.808/01.01.2010 , o penalitate de 0,01 % pentru fiecare zi de întârziere , începând din prima zi lucrătoare care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă , fără ca penalitatea să poată depăși chiria restantă.

Nu reținem apărările pârâtei referitoare la imposibilitatea achitării debitelor din cauza lipsei unui loc de muncă stabil , întrucât acestea nu au relevanță cu privire la executarea obligației de plată la termenul scadent , așa cum este prevăzut prin contract .

Nu reținem nici susținerile referitoare la nerespectarea obligației reclamantei de întreținere a clădirii , întrucât pârâta nu a dovedit prin nici o probă aceste susțineri . Planșele foto depuse la dosar nu probează că se referă la imobilul din speța de față .

În privința neîndeplinirii procedurii prealabile , aspect învederat de către pârâtă , reținem că prin Decizia Curții Constituționale a României nr. 266/2014 s-a constatat ca prevederile art. 2 alin. (1) si (1²) din Legea nr. 192/2006 privind medierea si organizarea profesiei de mediator sunt neconstituționale , astfel că procedura medierii nu mai este obligatorie .

Instanța constată că reclamanta a făcut dovada existentei creanței în conformitate cu dispozițiile art. 1169 C.civ., în timp ce parata nu a dovedit îndeplinirea obligației de plata, deși îi revenea sarcina acestei probe , conform art. 1169 C.civ si art. 129 alin. 1 C.p.civ. .

Din raportul de expertiză efectuat în cauză , rezultă că pentru perioada 01.01.xxxxxxxxxxxxx13 , pârâta datorează reclamantei suma de 4498,81 lei , suma ce reprezintă : contravaloare chirie restantă în cuantum de 1408 lei, penalități de întârziere în cuantum de 47 lei , consum de apă în cuantum de 1312,25 lei, și contravaloare energie termică în cuantum de 1727,56 lei .

Având în vedere neexecutarea contractului de către parată , conform clauzelor contractuale , instanța apreciază întemeiată cererea de reziliere a contractului , motiv pentru care o va admite , și va dispune obligarea acesteia la plata către reclamată a sumei de sumei de 4498,81 lei , iar potrivit Cap.II din contract va dispune și evacuarea pârâtei din imobil.

Conform art.453 C.pr.civ. , va obliga pe pârâtă să plătească reclamantei 500 lei cheltuieli de judecată - onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite acțiunea precizată, privind pe reclamanta U_______ A____________ TERITRIALĂ A MUNICIPIULUI DROBETA T____ S______, cu sediul în Drobeta T____ S______, ________________________.2, județul M________, CUI xxxxxxx, și pe pârâta S________ ILENUȚA, CNP xxxxxxxxxxxxx, domiciliată în Drobeta T____ S______, ________________, ____________.2, _________________________.

Dispune rezilierea contractului de închiriere nr.808/01.01.2010 .

Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în Drobeta T____ S______ , __________________ A, ____________.2, ______________________.

Obligă pe pârâtă să plătească reclamantei : 1408 lei reprezentând c/v chirie, 47 lei penalități de întârziere aferente chiriei neachitate , 1312,25 lei c/v consum apă, 1651,59 lei c/v energie termică, și 75,97 lei penalități aferente consumului de energie termică neachitată, pentru perioada 01.01.xxxxxxxxxxxxx13.

Obligă pe pârâtă să plătească reclamantei 500 lei cheltuieli de judecată .

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Drobeta T____ S______ .

Pronunțată în ședință publică, azi, 26.02.2015, la sediul Judecătoriei Drobeta T____ S______.

PREȘEDINTE, GREFIER,

Red. MM./Tehnored. S.C.L.

4 ex./2 _______________

Operator de date cu caracter personal

Înregistrat sub numărul 6497