Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI

SECȚIA I CIVILĂ

Ședința publică din 29 Noiembrie 2013

Președinte - M________ M_____

Judecător – M___ M______

Judecător – D________ P_____ C______

Grefier – M____ Getuța

Decizia civilă Nr. 2524

Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul declarat de recurentul M_________ IAȘI împotriva sentinței civile nr. 2285 din 08.02.2013 a Judecătoriei Iași, intimată P_________ M______, având ca obiect obligație de a face .

La apelul nominal făcut în ședința publică răspunde avocat N___ O___ pentru intimată, lipsă fiind reprezentantul legal al recurentului.

Procedură legal îndeplinită.

S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință ,

Interpelat fiind apărătorul intimatei precizează că nu mai are alte cereri de formulat.

Nemaifiind alte cereri de formulat instanța constată cererea de recurs în stare de judecată și acordă cuvântul.

Apărătorul intimatei având cuvântul solicită respingerea recursului, menținerea ca legală și temeinică sentință pronunțată de Judecătoria Iași . Pârâtei intimate i s-a recunoscut dreptul de proprietate cu privire la spațiul cu destinație de cabinet medical în urma parcurgerii unor procedurii judiciare extrem de îndelungate , întreținute de reclamanta din prezenta cauză , care nu a înțeles niciodată să manifeste loialitate și bună credință contractuală. Actul de vânzare cumpărare pentru spațiul cuprinde o mențiune extrem de importantă , și anume faptul că pentru suprafața de teren de 39,22 mp echivalentul cotei de 8,49% din terenul pe care este amplasată construcția se transmite cumpărătoarei P_________ M______ un drept de folosință. Acțiunea cu care a fost investită Judecătoria Iași apare inițiată de pe aceiași poziție de forță cu care reprezentanții reclamantei recurente au înțeles să le adopte în permanență , nesocotind dispoziții legale clare , în vigoare la data realizării acordului de voință cu privire la imobilul construcție. La momentul sesizării instanței de fond , recurenta intimată nu a invocat , drept motivare în drept a cereri , decât dispozițiile OUG 68/2008 , nesocotind principiile ce urmează a fi verificare ca fiind respectate în situația unui contract sinalagmatic. În aceste condiții , instanța de fond a valorificat în mod corect împrejurarea că normele speciale ale OUG68/2008 nu pot deroga de la principiile generale în materia contractelor de vânzare cumpărare , ce impun necesitatea verificării consensualismului unui astfel de act. Pe cale de consecință , dat fiind caracterul sinalagmatic și consensual , nimeni și nimic nu poate obliga o persoană la încheierea unui contract în anumite condiții impuse arbitrar . Instanța de fond reține în mod corect împrejurarea că, în termen legal, pârâta intimată și-a manifestat dezacordul cu privire la acest raport de evaluare , sens în care negocierea pe care o presupun dispozițiile OUG 68/2008 este considerată – cel puțin la acest moment ca eșuată. Solicită instanței ce control judiciar să verifice faptul că pârâta este proprietara unui cabinet medical , adică al unui imobil amplasat pe terenul ce formează obiectul litigiului, teren pe care se poate institui un drept de folosință pentru asigurarea normalei administrări a clădirii. Echivalentul acestei „ folosințe” este precizată în Codul civil a fi reprezentată de „ dreptul de superficie” ,respectiv dreptul de a folosi terenul pe durata existenței construcției. Expertul a precizat valoarea terenului pornind de la premisă că acesta este liber , arată că înțelege să invoce dispozițiile art. 699 din Noul Cod Civil , în conformitate cu care „ proprietarul terenului poate cere obligarea constructului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția „ doar în situația în care „ construcția nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie „ . Atâta timp cât imobilul cu destinație de cabinet medical era amplasat pe teren la momentul negocierilor cu privire la tranzacționarea terenului , singurele posibilității legale sunt reprezentate fie de stabilirea unui preț adecvat , fie de calcularea unei redevențe în limite legale. Fără cheltuieli de judecată.

Instanța rămâne în pronunțare.

INSTANTA

Deliberand asupra recursului civil de fata retine urmatoarele:

Prin acțiunea formulată și înregistrată la data de 20.07.2012, pe rolul Judecătoriei Iași, reclamantul M_________ IAȘI, prin reprezentant legal Primarul Municipiului Iași, în contradictoriu cu pârâta P_________ M______, a solicitat instanței de judecată obligarea acesteia din urmă la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare care să aibă ca obiect terenul aferent construcției în care își desfășoară activitatea profesională.

Prin sentinta civila nr.2285/08.02.2013 pronuntata de Judecatoria Iasi a fost respinsa ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată si a fost respinsa în consecință, ca neîntemeiată cererea de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotara astfel prima instanta a retinut urmatoarele:

,,Ca urmare a demersurilor anterior derulate între părți ( constând în semnarea unui proces verbal, precum și pronunțarea unei hotărâri care să dispună obligarea reclamantului din prezenta acțiune la realizarea formalităților necesare încheierii efective a unei convenții) acestea au încheiat în formă autentică, un contract de vânzare cumpărare având ca obiect construcția, cu destinație cabinet medical, situată în Iași, ___________________.73 A, etaj II, județ Iași. Prin contractul autentificat sub numărul 373/2012, reclamantul M_________ Iași a transmis proprietatea asupra construcției anterior individualizate pârâtei P_________ M______, împreună cu o cotă parte indiviză din dreptul de proprietate comună, precum și dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 39,22 mp , reprezentând cota indiviză din suprafața totală de teren pe care este situată construcția.

Ulterior, M_________ Iași a inițiat procedura de oferire spre vânzare a terenului de 39,22 mp cu privire la care a fost transmis un drept de folosință, fundamentându-și acțiunea pe dispozițiile OG 68/2008. este de observat că actul normativ în discuție reglementează raporturile dintre stat sau autoritățile și instituțiile publice ce dețin în proprietate privată spațiile cu destinație de cabinet medical și terenurile aferente acestora și particulari.

Cu toate acestea, din redactarea legiuitorului nu transpare intenția acestuia de realizare a unor „vânzări forțate” sau „cumpărări forțate”, dimpotrivă argumentele de text pledând pentru o unică formă de transmitere a proprietății construcțiilor și terenurilor - prin acordul părților ( sintagmele utilizate sunt: „ au dreptul de a cumpăra”, „ printr-o solicitare scrisă”, „prețul se stabilește printr-o negociere directă între cumpărător și comisie”, „ evaluatorul stabilește prețul (…) în baza criteriilor acceptate de comun acord de părți”).

Nu trebuie pierdut din vedere argumentul invocat de pârâtă referitor la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor fostei OG 110/2005 referitoare la vânzarea forțată, ce încalcă principiul libertății de voință, a cabinetelor medicale. În mod identic dreptului proprietarului de a-și înstrăina dreptul de proprietate de care beneficiază, cumpărătorul are dreptul de a opta între dobândirea acestui drept sau nu.

Potrivit art. 1169 C.civ, părțile sunt libere să încheie orice contracte și să determine conținutul acestora în limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri.

În contextul inexistenței unei obligații legale, justificată de anumite rațiuni de ordine publică, securitate națională sau protecția altor drepturi cu privire la care se poate institui o ordine de prioritate, principiul consensualismului este plenar aplicabil oricărui raport juridic ce urmează a se stabili între părți. Astfel, nimeni nu poate fi obligat să dobândească un bun sau un drept în afara voinței sale manifestate ( excepție făcând cazurile expres stabilite de lege cu titlul de remediu sau sancțiune, excepții ce nu se regăsesc în prezenta cauză).

Astfel, în contextul în care pârâta și-a manifestat dezacordul față de maniera de vânzare a terenului printr-un memoriu adresat reclamantei, instanța reține că nu există un consimțământ al părților în sensul încheierii contractului. Mai mult, instanța reține că reclamantul nu a reușit să probeze parcurgerea procedurii (de această dată obligatorii și riguroase) referitoare la evaluarea terenului, prin intermediul unui evaluator independent, autorizat, numit la licitație publică.

În lipsa parcurgerii acestei etape prealabile, de stabilire a criteriilor de evaluare, a evaluării propriu-zise în condițiile stabilite de ordonanță, instanța nu poate analiza și nici nu este învestită în cadrul prezentei acțiuni o potențială manifestare abuzivă a poziției pârâtei. Instanța reține că nu există concretizată situația unui acord inițial de voință ce nu a fost respectat, apt de a da naștere unei obligații corelative în sarcina pârâtei și nici nu este îndeplinită condiția existenței unei norme imperative derogatorii de la dreptul comun în materia contractelor ( indiferent de obiectul acestora).

Se va reține că unica modalitate de încheiere a contractului trebuie să fie cea a realizării acordului de voință al părților, cu respectarea etapelor legale și a dispozițiilor imperative ale ordonanței.

Or, în absența unei atare condiții îndeplinite, instanța urmează a respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului.

Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate de părți, instanța urmează a respinge ca neîntemeiate ambele solicitări, cea a reclamantului ca urmare a soluției promovate pentru cererea principală, iar cea a pârâtei ca urmare a absenței oricăror dovezi care să sprijine faptul realizării efective a acestor cheltuieli solicitate”

Impotriva acestei sentinte a declarat recurs in termen M_________ Iasi criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

In motivare s-au aratat urmatoarele:

Instanța de fond a respins acțiunea motivat de principiul consensualismului și de lipsa parcurgerii etapei prealabile, de stabilire a criteriilor de evaluare, a evaluării propriu-zise în condițiile stabilite de ordonanță.

Conform art.7 din OUG nr.68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical. (1) Prețul de vânzare al spațiului medical și al terenului aferent se stabilește în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător și comisie, și nu poate fi mai mic decât prețul de vânzare din raportul de evaluare, raport care va evidenția și valoarea investițiilor efectuate de către solicitant, pe bază de acte justificative. Valoarea investițiilor efectuate se poate deduce numai dacă acestea au fost realizate cu acordul proprietarului, al deținătorului dreptului de administrare sau în baza contractului de concesiune, după caz, valoare ce nu poate depăși jumătate din prețul stabil, cabinet rtul de evaluare.

(2) Raportul de evaluare prevăzut la alin. (1) se întocmește de către un evaluator independent autorizat în condițiile legii, care este selectat prin licitație publică, în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare, de către autoritatea administrației publice locale, titulară a dreptului de administrare asupra spațiilor medicale aprobate a fi vândute. Evaluatorul, prin raportul de evaluare, stabilește valoarea spațiului medical și a terenului aferent la prețul de piață pentru imobilele respective, pe baza indicatorilor de piață și a criteriilor de evaluare acceptați de comun acord.

(3) Valoarea prevăzută la alin. (3) reprezintă prețul care s-ar putea obține în situația în care orice persoană interesată ar putea cumpăra spațiul respectiv.

Pârâta a refuzat să cumpere terenul aferent, deși OUG nr. 68/2008 prevede doar posibilitatea vânzării terenului aferent cabinetului medical, și nu o altă formă contractuală.

Raportul de evaluare a fost efectuat de un evaluator autorizat, cu care instituția noastră a încheiat contract de servicii în urma organizării unei licitații publice, motiv pentru care considerăm că au fost respectate prevederile OUG nr.68/2008.

Anexeaza documentația care a stat la baza contractului de prestări servicii încheiat cu PFA C_______ A_____ O_____, contract nr.xxxxx/20.04.2011. Intrucât OUG nr.68/2008 prevede posibilitatea vânzării cabinetelor medicale și a terenurilor aferente, iar instituția a parcurs toate etapele prevăzute de lege pentru vânzarea terenului aferent cabinetului medical, aprecieaza sentința nelegală, recursul întemeiat, și solicită modificarea în tot a sentinței instanței de fond, prin admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Intimata a depus intampinare prin care a solicitat respingerea recursului.

In motivare s-au aratat urmatoarele:

Ca situație de fapt, de natură a justifica în egală măsură precaritatea demersului judiciar inițiat de reclamantă, dar și legalitatea sentinței recurate, urmează ca instanța de control judiciar să verifice următoarele aspecte:

Pîrîtei-intimate i s-a recunoscut dreptul de proprietate cu privire la spațiul cu destinație de cabinet medical în urma parcurgerii unor proceduri judiciare extrem de îndelungate, întreținute de reclamanta din prezenta cauză, care nu a înțeles niciodată să manifeste loialitate si bună-credintă contractuală. A fost necesar, în ideea asigurării opozabilității transferului de proprietate către terți, ca P_________ M______ să solicite obligarea reclamantei din prezenta cauză în a se prezenta la notariat, în vederea încheierii actelor în formă autentică. Demersul pîrîtei, început în 2009, a fost finalizat abia la data de 3.02.2012, prin încheierea contractului de vînzare-cumpărare autentifcat sub nr.373.

Actul precizat anterior cuprinde o mențiune extrem de importantă, si anume faptul că pentru suprafața de teren de 39.22 mp (echivalentul cotei indivize de 8.49% din terenul pe care este amplasata construcția) se transmitecumpărătoarei P_________ M______ un drept de folosință.

Acțiunea cu care a fost investită Judecătoria lași apare inițiată de pe aceleași poziții de forță pe care reprezentanții reclamantei-recurente au înțeles să le adopte în permanență, nesocotind dispoziții legale clare, în vigoare la data realizării acordului de voință cu privire la imobilul-construcție. La momentul sesizării instanței de fond, recurenta-intimată nu a invocat, drept motivare în drept a cererii, decît dispozițiile OUG 68/2008, nesocotind principiile ce urmează a fi verificate ca fiind respectate în situația unui contract sinalagmatic.

In aceste condiții, aprecieaza că instanța de fond a valorificat în mod corect împrejurarea că normele speciale ale OUG 68/2008 nu pot deroga de la principiile generale în materia contractelor de vînzare-cumpărare, ce impun necesitatea verificării consensualismului unui astfel de act. Pe cale de consecință, dat fiind caracterul sinalagmatic și consensual, nimeni si nimic nu poate obliga o persoană la încheierea unui contract în anumite condiții impuse arbitrar.

Așa cum reține în considerentele sentinței Judecătoria lași, în prezenta speță, pretinsa negociere directă nu a reprezenta altceva decît impunerea unui preț pe care pîrîții nu îl puteau accepta și acesta nu datorită relei-credințe, ci datorită faptului că și raportul de evaluare întocmit de un expert la solicitatea Consiliului Local lași „păcătuia” prin aceeași lipsă de profesionalism și avea ca unic scop asigurarea unui ascendent acestei instituții.

In egală măsură, instanța de fond reține în mod corect împrejurarea că, în termen legal, pîrîta-intimată și-a manifestat dezacordul cu privire la acest raport de evaluare, sens în care negocierea pe care o prespun dispozițiile OUG 68/2008 este considerată- cel puțin la acest moment- ca eșuată.

In egală măsură, în susținerea punctului lor de vedere referitor la netemeinicia cererii reclamantei-recurente, solicită instanței de control judiciar să verifice faptul că pîrîta este proprietara unui cabinet medical, adică al unui imobil amplasat pe terenul ce formează obiectul litigiului, teren pe care se poate institui un drept de folosință pentru asigurarea normalei administrări a clădirii.

Echivalentul acestei”folosințe” este precizată în Codul Civil a fi reprezentată de „dreptul de superficie”, respectiv dreptul de a folosi terenul pe durata existenței construcției

Atît în vechea redactare, cît și în dispozițiile legale precizate de Noul Cod Civil, dreptul de superficie putea duce la instituirea, în beneficiul proprietarului terenului, a obligației pîrîtei la plata unei juste despăgubiri, concretizată (în vechea reglementare) în plata unei chirii sau a unei sume calculată cu onestitate și care să nu ducă la îmbogățirea fără justă cauză a proprietarului terenului

Față de faptul că expertul a precizat valoarea terenului pornind de la premisa că acesta este liber, înțelegem să invocăm dispozițiile art.699 din Noul Cod Civil, în conformitate cu care „proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția” doar în situația în care „construcția nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie”. Per a contrario, atît timp cît imobilul cu destinație de cabinet medical era amplasat pe teren la momentul „negocierilor” cu privire la tranzacționarea terenului, singurele posibilități legale sînt reprezentate fie de stabilirea unui preț adecvat, fie- de calcularea unei redevențe în limite legale.

In considerarea tuturor acestor aspecte de fapt și de drept, solicită respingerea recursului și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Cu ocazia judecarii recursului a fost administrata proba cu inscrisuri care au fost depuse la dosarul cauzei.

Analizand cererea de recurs prin prisma motivelor invocate si a dispozitiilor legale incidente in cauza tribunalul retine urmatoarele:

Intre parti a fost incheiat procesul verbal de vanzare directa inregistrat sub nr. xxxxx/08.10.2007 avand ca obiect spatiul medical situat in Iasi, ___________________. 73 a, ____________. Prin decizia civila nr. 296/2011 pronuntata de Tribunalul Iasi in dosarul nr. xxxxx/245/2009 reclamantul a fost obligat sa se prezinte la notariat in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare pentru spatiul medical care formase obiectul procesului verbal de vanzare directa mentionat anterior. Ca urmare a acestei hotarari judecatoresti intre parti a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 373/2012 prin care a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului spatiu medical situat in Iasi, ___________________. 73 a, ____________. Prin acelasi contract s-a constituit in favoarea paratei un drept de folosinta asupra terenului in suprafata de 39,22 mp reprezentand cota indiviza de 8,49 % din terenul in suprafata de 462 mp pe care se afla constructia. S-a mai mentionat in cuprinsul contractului ca terenul aferent spatiului medical nu face obiectul vanzarii urmand a fi incheiat un contract de concesiune.

In baza OUG nr. 68/2008 reclamanta a initiat procedura de vanzare a terenului aferent spatiului medical care a facut obiectul contractului de vanzare cumparare mentionat anterior. In acest sens a fost convocata parata care a refuzat oferta de cumparare a terenului.

In mod corect prima instanta a retinut ca la baza incheierii oricarei conventii sta principiul libertatii contractuale consacrat de art. 1169 c. Civ. De la regula principiului consensualismului care guverneaza conventiile civile exista si exceptii atunci cand legiutorul a intervenit si din ratiuni de ordine publica, securitate nationala sau protectie a unor drepturi de interes general a prevazut obligativitatea incheierii unor conventii. Asa cum in mod corect a retinut prima instanta in cazul de fata nu ne aflam in prezenta unei exceptii de la regula consensualismului deoarece in OUG nr. 68/2008 nu s-a prevazut in mod expres obligativitatea cumpararii terenului aferent spariului medical cumparat in baza OG nr. 110/2005, mai mult din cuprinsul ordonatei rezulta ca acordul partilor este cel care trebuie sa guverneze incheierea tranzactiei. _________________________ OUG nr. 68/2008 se prevede si posibilitatea vanzarii terenului aferent spatiului medical atat timp cat potrivit art. 7 se prevede ca pretul se stabileste pentru spatiul medical si terenul aferent dar acest fapt nu echivaleaza cu instituirea unei obligatii legale de cumparare a terenului pentru cei care au cumparat spatiul medical in baza OUG nr. 110/2005. __________________. 68/2008 prevede doar posibilitatea vânzării terenului aferent cabinetului medical, și nu o altă formă contractuală dar se refera la terenul aferent spatiilor medicale care fac obiectul vanzarii in baza acestui act normativ si nu la terenul aferent spatiilor medicale care au fost deja vandute in baza OUG nr. 110/2005.

In conditiile in care parata nu este de acord sa cumpere spatiul medical si nici nu exista o dispozitie legala care sa o oblige in acest sens tribunalul retine ca in mod corect prima instanta a retinut ca in lipsa acordului de vointa nu exista temei legal pentru obligarea paratei la incheierea contractului si in consecinta a respins actiunea ca neintemeiata.

Pentru aceste motive dar si pentru motivele retinute de catre prima instanta pe care instanta de control judiciar si le insuseste se va respinge recursul si se va mentine sentinta atacata ca legala si temeinica.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de M_________ Iași împotriva sentinței civile nr. 2285 din 08.02.2013 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o menține.

Ia act că intimata nu solicită cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 29 noiembrie 2013.

Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,

M.M. M.M. D.C.P. M.G.

Red./Tehnored. M.M.

2 ex/ 02.04.2014

Jud. fond. I_____ I____