Acesta nu este document finalizat

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

TRIBUNALUL C________

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 160/2015

Ședința publică din 21 Aprilie 2015

PREȘEDINTE : C______ C____

JUDECĂTORI : dr.C_______ G_______

: C________ E_____

GREFIER : F_________ A____

Pe rol soluționarea recursurilor civile având ca obiect - obligația de a face, recurs formulat de recurenții pârâți T________ M_____, și T________ T____, ambii cu domiciliul în C________, _________________________, județul C________,recursul formulat de recurenta reclamantă __________________ SRL, cu sediul în C________, ___________________,_______________________ și recursul formulat de recurenta pârâtă T________ T_____, domiciliată în C________, _________________________,parter, județul C________, împotriva sentinței civile nr.4574/24.04.2014pronunțată de Judecătoria C________ în dosarul civil nr.XXXXXXXXXXXXX.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurentul pârât T________ M_____ personal și asistat de avocat D____ E_____ în baza împuternicirii avocațiale aflată la fila 35 din dosar, pentru recurenta reclamantă __________________ SRL,se prezintă avocat C__________ D__ în baza împuternicirii avocațiale aflată la fila 15 din dosar , lipsind celelalte părți.

Procedura de citare este legal îndeplinită cu respectarea disp.art.88 și următoarele din Codul de Procedură Civilă.

Recursul formulat de recurentul pârât T________ M_____ este nemotivat și netimbrat, recursul formulat de recurenta reclamantă __________________ SRL este motivat și timbrat cu taxa judiciară de timbru în cuantum de în cuantum de 10 lei conform chitanței ___________ nr.xxxxxxx/PJ/24.xxxxxx depusă la dosar, iar recursul formulat de recurenta pârâtă T________ T_____ este motivat și timbrat cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 4 lei conform chitanțelor ___________ nr.xxxxxxx/PJ/12.01.2015 și nr.5664948PJ/12.01.2015 depusă la dosar.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință prin care s-a învederat admiterea cererii de ajutor public judiciar formulată de recurentul pârât T________ M_____ prin care s-a dispus scutirea de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 644 lei, precum și depunerea la dosar prin grefa instanței a cererii formulate de către recurenta pârâtă T________ T_____ prin care se solicită suspendarea judecării prezentei cauze potrivit disp.art.244 pct.1.Cod Pr.Civilă, până la soluționarea definitivă a dosarului civil nr.XXXXXXXXXXXXX înregistrat pe rolul Judecătoriei C________,în dovedire, alăturat cererii s-a atașat certificat de grefă și citația emisă.

Instanța acordă cuvântul asupra cererii de suspendare întemeiată pe disp.art.244 pct.1.Cod Pr.Civilă, formulată de recurenta pârâtă T________ T_____.

Având cuvântul asupra cererii de suspendare, apărătorul recurentei reclamante __________________ SRL, avocat C__________ D__ învederează instanței că nu are cunoștință ca apărător al societății, de această nouă cauză, nu are dubi asupra existenței acesteia întrucât există un număr de dosar indicat. A avut posibilitatea de a verifica portalul instanței și a observat existența acestei cauze cu termen la data de 24.03.2015 și faptul că obiectul cauzei vizează anularea absolută parțială al titlurilor de proprietate ale primei revendicatoare și al societății __________________ SRL, cumpărătoare al imobilului de la proprietarul inițial, totuși anticipând discuția care s-ar putea crea în paralel cu cele două cauze și invocându-se probabil legătura dintre aceste cauze și înrâurirea pe care cauza aflată pe rolul Judecătoriei C________ ar aveauă în momentul soluționării sale asupra prezentului recurs,solicită a se reține că se opune cu privire la cererea de suspendare, în opinia recurentei reclamante neexistând o legătură între cauze care să atragă suspendarea prezentei.

Având cuvântul asupra cererii de suspendare, apărătorul recurentului pârât T________ M_____, avocat D____ E_____, arată că, văzând obiectul cauzei aflată pe rolul Judecătoriei C________ ce ar avea influență asupra prezentei cauze, solicită admiterea cererii de suspendare. Constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare –cumpărare vizează părțile în cauză și una dintre părți este chiar recurenta reclamantă din prezenta cauză. Dacă s-ar admite acțiunea în dosarul aflat pe rolul Judecătoriei C________, în mod cert ar avea influență asupra cadrului procesual și a posibilității recurentei reclamante de a formula cererea de evacuare și sigur recursul.

Instanța deliberând, având în vedere că soluționarea cauzei indicate respectiv dosarul civil nr. XXXXXXXXXXXXX nu are înrâurire directă asupra prezetei cauze care privește evacuarea, respinge cererea de suspendare a judecății cauzei și apreciază cauza în stare de judecată acordând cuvântul asupra excepției nulității pentru nemotivarea în termen legal a recursului formulat de recuentul pârât T________ M_____ și pe fondul recursului.

Având cuvântul apărătorul recurentului pârât T________ M_____, solicită respingerea excepției nulității recursului. Se poate aprecia ca fiind motivată calea de atac numit apel care a fost declarat în iunie 2014 , înainte de redactarea hotărârii. Se solicită a se avea în vedere că apelantul de la acea dată, recurent după calificare, în mod sumar și neexplicit a arătat care sunt motivele de critică ale sentinței. Având în vedere și dispozițiile art.304 ¹din vechiul Cod de Pr.Civilă, care arătau că instanța de recurs poate analiza calea de atac atât asupra nelegalității cât și asupra netemeiniciei, calea de atac viza mai mult aspectul netemeiniciei soluției instanței de fond. Deși nu s-a făcut o încadrare în motivele de casare prevăzute de art.304 Cod Pr. Civilă,apreciază că se poate analiza calea de atac numită recurs și respingerea excepției invocate.

Având cuvântul apărătorul recurentei reclamante __________________ SRL, asupra excepției nulității recursului formulat de recurentul pârât T________ M_____, contrar celor argumentate de apărătorul recurentului pârât, solicită admiterea excepției invocate. Motivarea acestuia neapărând în mod procedural, în termenul procedural și în forma impusă de Codul de Procedură Civilă. Chiar dacă s-ar putea decela în mod implicit care este obiectul critici pe care o aduce T________ M_____ față de soluția pronunțată la fond, regulile de procedură impun o anumită modalitate, o anumită formă și o anumită strictețe nu numai în privința acestora dar și în privința termenului în care este promovat conținutul recursului pentru validitatea acestuia și pentru luarea în discuție în dezbatere față de instanța de control. Prin urmare se apreciază că este fondată excepția de nulitate a recursului pentru nemotivare în termen, motivare care ar fi trebuit să apară în forma și în termenul impuse de Codul de Procedură civilă .

Cu privire la recursul formulat de recurenta reclamanta, se solicită a se reține că __________________ SRL, cumpărătoare a imobilului obținut de către revendicatoare prin dispoziție emisă de către primar, a respectat în tocmai prevederile Ordonanței nr.40/1999 ca proprietar a unei clădiri care adăpostea încă la data respectivă chiriași, procedând la notificarea acestora, nu pentru evacuare așa cum clar reiese din notificarea depusă la dosar, ci în vederea contactului direct a părților și a negocierii condițiilor în care vechi chiriași pot să rămână în continuare să locuiască o perioadă determinată în locuința respectivă. Apoi în urma derulării faptice a relaționării dintre ___________________ SRL PROPRIETAR și recurenții de azi, ocupanți ai spațiului respectiv, au făcut dovada corectitudinii depline și a justeții poziției societății oferindu-le acestora cu o chirie achitată de societate, pe perioada pe care toată lumea a apreciat-o ca remanentă în privința păstrării unui titlu locativ. S-a oferit chirie pentru mutarea acestora într-o altă locuință, chiar în condiții mai bune decât cea inițială însă aceștia au renunțat și și-au speculat poziția de ocupanți fără drept a locuinței respective solicitând tot felul de despăgubiri care nu au legătură cu realitatea fiind vorba de așa zise îmbunătățiri făcute de aceștia în decursul timpului asupra spațiului, îmbunătățiri pentru care nu au fost în măsură să dovedească acordul vechiului locator și anume RAEDPP și în urma unei supra aprecieri grosolane a valorii acestora au solicitat despăgubirea anticipată ca o condiție a eliberării spațiului respectiv, însă societatea reclamantă nu a acceptat acest lucru.

Se mai arata că instanța de fond a apreciat prin soluția pronunțată că, membrii familiei T________, beneficiari a contractului de locațiune încheiat cu RAEDPP și care a încetat în baza efectelor legii, și-au păstrat totuși dreptul de a locui, deci un titlu locativ ope legii în virtutea Ordonanței nr.40/1999, până pe data de 20.05.2014.Soluția instanței de fond a fost pronunțată cu foarte scurt timp, aproximativ o lună, de acest termen. Prin această soluție instanța de fond a respins acțiunea în evacuare formulată de reclamantă și în mod corelativ la respingerea solicitărilor conexe promovate de către chiriași. Actualmente părțile se află în fața uni alte stări de fapt și de drept și este recunoscută această situație de către partea adversă recurenta pârâtă T________ T_____ prin întâmpinarea depusă la dosar. Acest termen a trecut, cei trei foștin chiriași, recurenți și intimați în cauză nu mai au nici măcar ope legis un drept de a locui în spațiul respectiv întrucât maxima extensie care a fost avută în vedere în mod nelegal și incorect de către instanța de fond pentru rămânerea acestora în spațiu atingea data de 20.05.2014.Alta este actuala situație de fapt și de drept astfel cum se arată prin întâmpinarea depusă de recurenta intimată T________ T_____.

Față de cele menționate se solicită a se avea în vedere că membrii familiei T________ nu mai au nici un fel de drept de a locui în spațiul respectiv și acel termen apreciat în mod greșit de către instanță ca aplicabil,20.05.2014, a expirat. Urmează ca instanța să aprecieze dacă se poate pronunța o soluție în privința strictă a criticilor aduse instanței de fond, față de situația de fapt și de drept existentă la data respectivă, comparativ cu noua situație de la acest moment și care în opinia recurentei reclamante nu poate fi ignorată întrucât se are în vedere dreptul proprietarului profund încălcat în prezenta cauză de a folosi propriul bun datorită blocării accesului și ocupării în continuare fără nici un drept și fără nici un titlu locativ de către recurenții pârâți și intimați din prezenta cauză.

Față de cele menționate și având în vedere motivele expuse pe larg în cererea de recurs, solicită admiterea acestuia cu consecința admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată, acțiune vizând evacuarea membrilor familiei T________ din locuința proprietatea reclamantei ___________________ SRL proprietar, fără cheltuieli de judecată.

Având cuvântul apărătorul recurentului pârât și intimat T________ M_____ arata că de-a lungul derulării procesului situația existentă la data promovării acțiunii s-a schimbat și 20.05.2014 este termenul la care instanța a constatat că subzistă dreptul pârâților la a ocupa imobilul, a trecut.

Se mai arata că instanța de fond în mod corect a apreciat că nu poate fi dispusă evacuarea. Contrar a ceea ce s-a susținut din actele depuse la dosar rezultă că fosta proprietară a imobilului urmare primirii dispoziției de restituire a emis o notificare de evacuare a imobilului și nu cu alt obiect.

Societatea ___________________ SRL ,cumpărătoarea imobilului restituit reclamantei S____ V______, după ce a preluat calitatea procesuală a acesteia, înlocuind-o în drepturile procesuale, sesizând că vânzătoarea nu respectase prevederile OUG nr.40/1999 a notificat pe pârâți abia în cursul derulării judecății în fond și a încercat să facă demersuri de a repara ceea ce trebuia să facă vânzătoarea înainte de promovarea acțiunii și a încercat să se întâlnească cu chiriași și să le propună sigur fără succes să le atribuie un alt imobil. Din actele depuse la dosar și din susținerile părților rezultă modalitatea în care au decurs aceste negocieri, întrucât societatea reclamantă nu propunea în mod concret ce să înlocuiască și cu ce să înlocuiască mai ales că s-a făcut și o eroare întrucât s-a propus oferirea unui imobil la alt număr pe aceiași stradă.

Din acest punct de vedere în mod corect s-a respins acțiunea în evacuare.

De asemenea se solicită a se avea în vedere că subsidiarul cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantă a fost chiar încheierea unui nou contract de închiriere. Din punct de vedere al recurentului pârât, toate cele 8 critici din motivele de recurs sunt neîntemeiate. Se solicită a se avea în vedere punctul 8 din motivele de recurs în care se spune că instanța a greșit când a respins cererea de evacuare a chiriașilor. Reclamanta s-a plâns că nu s-a evacuat un teren adiacent celui pentru care s-a formulat cerere de chemare în judecată, motivându-se că sunt două terenuri alăturate și că de fapt chiriașii ocupă mult mai mult decât aveau în contractul de închiriere.

Critica sentinței de la pct.8 al recursului în sensul că s-ar impune evacuarea chiriașilor cel puțin din imobilul proprietatea recurentei ce excede contractului de închiriere este nefondată, atât timp cât nu s-a cerut prin cererea de chemare în judecată, obiectul evacuării limitându-se , așa cum arată chiar recurenta, la evacuarea din imobilul situat în _________________________, parter și nu de pe un teren alăturat în suprafață de 500mp.Si din acest punct de vedere soluția pronunțată este corectă.

Se solicită a se avea în vedere că recurenta reclamantă și-a dat seama de această situație și a mai promovat, în paralel , o cerere de evacuare în temeiul art.1033 NCPC,încercând să contracareze această situație în sensul că soluția pronunțată de instanță anterior datei de 20.05.2014 ar fi fost corectă. Acel dosar a fost suspendat.

În situația în care se va admite recursul și se va dispune evacuarea recurenților pârâți T________, se solicită obligarea recurentei reclamante la plata despăgubirilor în sumă de 20.125,995 lei reprezentând valoarea îmbunătățirilor. De asemenea se solicită a se avea în vedere că lucrările respective au fost unele necesare și utile, au condus la sporirea valorii imobilului, au fost realizate pe cheltuiala recurenților pârâți și nu erau necesare a fi autorizate în prealabil, astfel încât se impune a fi despăgubiți, în caz contrar recurenta reclamantă realizând o îmbogățire fără justă cauză.

Față de cele menționate solicită respingerea recursului formulat de recurenta reclamantă, ca nefundat.

Cu privire la recursul formulat de recurenta pârât T________ T_____, solicită admiterea acestuia astfel cum a ost formulat.

Având cuvântul recurentul pârât T________ M_____ arata că recurenta reclamantă nu a făcut o ofertă scrisă, aceasta avea obligația prelungirii contractului de închiriere.

Având cuvântul apărătorul recurentei reclamante arata că deși recurentul pârât are dreptul de a-și spune propriul cuvânt chiar dacă este apărat de avocat, solicită a se cenzura modalitatea de prezentare a acestor concluzii orale de către T________ M_____, acesta depășind solemnitatea ședinței de judecată și respectul față de adversar.

T R I B U N A L U L,

Asupra prezentului recurs civil, constata:

I. Prin sentința civilă nr.4574/24.04.2014, Judecătoria C________ a respins acțiunea formulată de reclamanta __________________ SRL, în contradictoriu cu pârâții T________ T____, T________ T_____ și T________ M_____, ca neîntemeiată. A respins capătul de cerere formulat în dosarul conex nr. xxxxx/212/2012 de reclamanții T________ T____, T________ T_____ și T________ M_____ în contradictoriu cu pârâta __________________ SRL, cu privire la obligarea pârâtei la încheierea unui contract de închiriere, ca neîntemeiat. A respins capătul de cerere formulat în dosarul conex nr. xxxxx/212/2012 de reclamanții T________ T____, T________ T_____ și T________ M_____ în contradictoriu cu pârâta __________________ SRL, ca prematur introdusă.

Pentru a hotărî astfel a reținut prima instanță că, prin cererea înregistrata sub nr.XXXXXXXXXXXXX, la data de 06.0.2012, reclamanta S____ V______ R_____ E____ în contradictoriu cu pârâții T________ T____, T________ T_____ și T________ M_____ a solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamantei, situat în C________, _________________________, parter, pentru lipsa titlului locativ, în subsidiar, în situația în care se va respinge primul capăt de cerere, să se dispună obligarea pârâților să încheie un contract de închiriere pe o perioadă determinată, respectiv până la data de 19.05.2014, conform OUG nr. 44/2009, cu o chirie negociată de părți la valoarea de piață a imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamanta arată că pârâții ocupă în mod abuziv imobilul, proprietatea sa, situat în C________, _________________________, parter, jud. C________, pe care reclamanta l-a dobândit prin Dispoziția nr. 422/28.11.2011, emisă de Primarul Municipiului C________.

Pârâții ocupă imobilul conform contractului de închiriere nr. 2889/08.02.2007, valabil până la data de 08.04.2009, astfel încât, în conformitate cu dispozițiile OUG nr.8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, perioada de a locui în imobil ar fi fost până la data de 08.04.2009. cu toate acestea, contractul a fost prelungit până la data de 20.05.2014, conform Actului adițional semnat de pârâți cu RA „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C________.

Reclamanta nu mai dorește ca pârâții să locuiască în imobil și consideră că se impune evacuarea pârâților pentru lipsa titlului locativ, apreciind că actul adițional de care a făcut vorbire mai sus nu îi este opozabil întrucât la data de 16.06.2009, Tribunalul C________,în dosarul nr.XXXXXXXXXXXXX, obliga Municipiul C________ prin Primar să emită dispoziție de restituire a imobilului care face obiectul prezentului litigiu.

Cu privire la capătul doi de cerere, pe care reclamanta îl solicită doar în situația respingerii primului capăt de cerere și doar dacă instanța apreciază că termenul de prelungire a contractului de închiriere de 5 ani curge de la data publicării în Monitorul Oficial a OUG nr. 44/13.05.2009, aceasta consideră că valabilitatea contractului expira la data de 08.02.2012.

În drept au fost invocate dispozițiile art.1073-1074 și art.1410 cod civ., iar în susținere a fost solicitată administrarea probei cu înscrisuri.

La data de 18.09.2012 reclamanta a formulat cerere de chemare în judecată a altei persoane solicitând introducerea în cauză a __________________ SRL deoarece a vândut acesteia imobilul care face obiectul prezentului litigiu.

La data de 26.09.2014 __________________ SRL a formulat cerere de substituire în toate drepturile procesuale ale reclamantei S____ V______ R_____, arătând că la data de 02.08.2012, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.840/2012 la BNP G____ L____, a cumpărat de la reclamanta S____ V______ R_____ imobilul situat în C________, _________________________, parter, devenind astfel noul proprietar al imobilului.

La data de 28.02.2013, pârâtul T________ T____ a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 20.000 lei ce reprezintă valoarea îmbunătățirilor pe care le-a adus imobilului situat în C________, _________________________, parter.

Prin încheierea din data de 28.02.2013 instanța a admis conexarea dosarului nr. 25.XXXXXXXXXXXX la prezentul dosar.

Prin cererea conexă înregistrata sub nr. 25.XXXXXXXXXXXX, la data de 11.10.2012, reclamanții T________ M_____, T________ T_____ și T________ T____ în contradictoriu cu pârâta __________________ SRL au solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea pârâtei la plata despăgubirilor pentru îmbunătățirile aduse imobilului.

În motivarea cererii conexe reclamanții au arătat că au deținut calitatea de chiriași în imobilul situat în C________, _________________________, parter, conform contractului de închiriere încheiat în anul 1984 și prelungit succesiv prin acte adiționale.

La data de 08.04.2009, imobilul a fost retrocedat în baza legii 10/2001 și din acest motiv nu a mai putut obține calitatea de titular al unui nou contract de închiriere pentru imobilul în cauză.

În anul 2011, prin dispoziția Primarului nr. 4223/28.11.2011, s-a dispus restituirea imobilului către fostul proprietar, S____ V______ R_____ E____.

Reclamanții arată că proprietara imobilului retrocedat, cu încălcarea prevederilor OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor, a OUG nr. 8/2004 și a OUG nr. 44/2009 care impuneau obligația noului proprietar de a convoca chiriașii în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, a procedat direct la notificarea acestora în vederea evacuării imobilului, în luna mai 2011, după care, a procedat la înstrăinarea imobilului către pârâta __________________ SRL care, la rândul ei, avea obligația de a respecta prevederile legale mai sus enunțate.

Mai arată reclamanții că, de-a lungul timpului au adus o ________ îmbunătățiri imobilului astfel încât, în sarcina noilor proprietari legiuitorul a prevăzut și obligația de despăgubire pentru îmbunătățirile aduse.

În drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 10/2001, OUG nr. 40/1999, OUG nr. 8/2004, OUG nr. 44/2009.

Pârâta __________________ SRL a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, excepția inadmisibilității cererii, pe fondul cauzei solicitând respingerea cererii ca nefondată.

În susținerea excepțiilor invocate, pârâta arată că potrivit art. 10 alin.1 din OG nr. 40/1999, nu chiriașul este cel căruia legea îi dă dreptul de a solicita încheierea noului contract de închiriere, doar proprietarul, în exercitarea dreptului său de proprietate poate hotărî cu privire la soarta locativă a propriului său bun; în ceea ce privește excepția inadmisibilității, pârâta arată că acțiunea reclamanților este formulată prematur, o astfel de solicitare ar fi putut fi formulată doar în eventualitatea admiterii acțiunii de evacuare a acestora din imobil; cu privire la lipsa calității procesuale pasive a pârâtei se arată că în interpretarea art. 48.2 din Legea nr. 10/2001, persoana îndreptățită căreia prin decizie sau dispoziție i s-a restituit imobilul în natură este cea obligată să suporte eventualele despăgubiri eferente îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului restituit.

Prin încheierea din data de 04.07.2013 instanța a calificat excepția lipsei calității procesuale active a pârâților reclamanți T________ M_____, T________ T_____ și T________ T____, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei-pârâte __________________ SRL ca fiind apărări pe fondul cauzei (f. 134).prin aceeași încheiere, instanța a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității cererii pentru considerentele reținute prin încheiere.

Analizând actele și lucrările dosarului, pe fond, instanța a reținut următoarele :

Prin Dispoziția nr.4223/28.11.2011, emisă de Primarul Municipiului C________, s-a dispus restituirea în natură a imobilului situat în C________, _________________________, alcătuit din teren în suprafață de 503 mp și construcții locuință în suprafață de 95,55 și anexe, numitei S____ V______ R_____ E____, cu excepția apartamentelor înstrăinate, conform legii nr. 112/1995.

Prin Protocolul nr. xxxxx/16.12.2011 de predare primire pentru imobilul situat in C________, _________________________, încheiat între R.A.E.D.P.P. C________ și S____ V______ R_____ E____ s-a procedat la restituirea în natură a imobilului construcție în suprafață de 95,55 și anexe, cu obligația respectării prevederilor art. 13 și art. 15 din legea nr. 10/2001 cu privire la protecția chiriașilor, respectiv a familiei T________ care ocupă imobilul construcție (f. 17), punerea în posesie a terenului în suprafață de 503 mp urmând a se efectua de către Direcția Patrimoniu-Serviciul de Cadastru din cadrul Primăriei Municipiului C________.

La momentul emiterii Dispoziției nr. 4223/28.11.2011 și a Protocolul nr. xxxxx/16.12.2011, pârâții dețineau calitatea de chiriași ai imobilului care a făcut obiectul restituirii, conform Contractului de închiriere nr. 2899/08.02.2007 încheiat cu RAEDPP C________ (f. 19), prelungit prin actul adițional din data de 26.06.2009 până la data de 20.05.2014 (f. 20).

Potrivit OUG nr. 40/1999 Art. 10 (1)In vederea incheierii noului contract de inchiriere, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz, proprietarul ii va notifica chiriasului sau fostului chirias, prin executorul judecatoresc, data si locul intalnirii. Notificarea va fi comunicata prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire.

(2)Chiriasul sau fostul chirias este obligat sa comunice proprietarului, in scris, cu confirmare de primire, cererea pentru incheierea unui nou contract de inchiriere, in termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificarii.

Art. 11(1)Nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias.

Reclamanta nu a făcut dovada că persoana îndreptățită, în speța numita S____ V______ R_____ E____ a notificat pârâții în vederea încheierii noului contract de închiriere, potrivit art. 10 din OUG nr. 40/1999, însă procedează la notificarea pârâților în vederea evacuării imobilului mai sus arătat (f. 63).

La data de 02.08.2012 numita S____ V______ R_____ E____ a vândut reclamantei __________________ SRL dreptul de proprietate cu privire la imobilul situat in C________, _________________________, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 840/2012 la BNP G____ L____.

Potrivit Art. 18 din OUG nr. 40/1999 (1)In cazul in care contractul de inchiriere nu se reinnoieste pentru motivul prevazut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriasul are drept de preemtiune la cumpararea locuintei.

(2)Notificarea prealabila a refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere, in temeiul si cu respectarea conditiilor prevazute de prezenta ordonanta de urgenta, tine loc de oferta de vanzare si trebuie sa cuprinda pretul vanzarii, sub sanctiunea nulitatii absolute. Oferta de vanzare este irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere.

(3)Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vanzarea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preemtiune la cumpararea locuintei.

Pe parcursul derulării dosarului, la data de 17.12.2012, reclamanta __________________ SRL a notificat pârâții cu privire la calitatea acestora de proprietari ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare (f. 69-70).

La data de 21.12.2012 s-a încheiat un proces-verbal între părțile litigante prin care s-a consemnat faptul că părțile nu a au ajuns la un acord cu privire la încheierea unui contract de închiriere (f. 67-68), proces-verbal nesemnat de pârâți, fiind consemnată mențiunea (refuză să semneze).

Pârâții au depus la dosarul cauzei o adresă prin care au arătat că în data de 21.12.2012 au fost chemați la sediul reclamantei, iar după terminarea discuțiilor nu li s-a dat să semneze vreun înscris, însă la termenul din data de 09.01.2013, avocatul reclamantei le-a înmânat în vederea semnării un înscris în care era consemnat altceva față de înțelegerea părților din data de 21.12.2012, motiv pentru care au refuzat să semneze. Arată pârâții că ei nu au solicitat nicio sumă de bani de la reclamantă.

Prin procesul verbal încheiat în data de 25.01.2014 s-a încheiat un nou proces-verbal între părți în care se consemnează că reclamanta oferă pârâților spre folosință în schimbul evacuării imobilul situat în municipiul C________, ____________________, pârâții consemnând că au fost chemați să vizioneze imobilul situat la nr.14, însă li s-a prezentat un alt imobil, respectiv cel situat pe _____________________.

A reținut instanța că nu s-a făcut dovada exprimării opțiunii chiriașului cu privire la încheierea unui contract de închiriere cu noul proprietar al imobilului în care locuiește, potrivit art. 9 din OUG 40/1999. .

Potrivit dispozițiilor invocate în susținere „În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz. „

Asupra cererii privind evacuarea pârâților-reclamanți, instanța reține că, urmare a nerespectării de către persoana îndreptățită a dispozițiilor art. 10 și 18 din OUG nr. 40/1999, pârâții justifica în prezent un titlu valabil pentru folosința imobilului care a făcut obiectul închirierii, respectiv Contractului de închiriere nr.2899/08.02.2007 încheiat cu RAEDPP C________, prelungit prin actul adițional din data de 26.06.2009 până la data de 20.05.2014.

Pe de altă parte, la soluționarea cauzei instanța, în raport de principiul aplicării directe în dreptul intern al jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, analizează cererea în lumina art.1 din Protocolul 1 al Convenției Europene pentru Drepturile Omului, potrivit cu care „orice persoana fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza utilității publice si in condițiile prevăzute de lege si principiile generale ale dreptului internațional.”

Dispozițiile in discuție nu aduc atingere dreptului pe care îl deține statul de a adopta dispozițiile legale pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosirea bunurilor in conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor, contribuțiilor sau amenzilor.

In cauza R_______ și S_______ vs. România, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a reținut că sistemul adoptat prin O.U.G. 40/1999, nu este criticabil în sine, având în vedere marja de apreciere permisă de dispozițiile art. 2 din art.1 al Protocolului 1.

Cu privire la cererea conexă, în ceea ce privește îmbunătățirile aduse imobilului litigios de către reclamanții din cererea conexă, instanța a reținut că reclamanții locuiesc în imobilul pentru care solicită plata îmbunătățirilor efectuate, iar cererea în evacuare a fost respinsă ca neîntemeiată, prin urmare cererea este prematură.

Chiriașii din locuințele care au fost restituite, potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, au dreptul la despăgubiri în condițiile alin. (1) si (3) din art.43 al OUG nr.40/1999. Dar, dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiții prevăzute de lege, deoarece, până la încetarea raporturilor locative, chiriașul este cel care se folosește de acest spor de valoare.

Cu privire la cererea conexă referitoare la obligarea pârâtei la încheierea unui contract de închiriere, s-a apreciat ca fiind neîntemeiată, considerându-se că, în lipsa notificării prevăzute de art. 10 din OUG Nr. 40/1999 și potrivit art. 11 din același act normativ, contractul lor de închiriere este prelungit de drept.

II. Hotărârea judecătorească a fost atacată cu recurs în termen legal de către fiecare dintre pârâții-reclamanți T________ T____, T________ T_____ și T________ M_____ dar și de reclamanta-pârâtă __________________ SRL.

1.Recursul reclamantei-pârâte __________________ SRL vizează următoarele critici ale hotărârii instanței de fond:

Soluția dată cererii de evacuare este nelegală, instanța de fond dând o interpretare greșită dispozițiilor legale aplicabile speței și netemeinică, față de probatoriul administrat în cauză.

În mod greșit a reținut instanța de fond că reclamanta nu a făcut dovada că persoana îndreptățită, în speța numita S____ V______ R_____ E____ a notificat pârâții în vederea încheierii noului contract de închiriere, potrivit art. 10 din OUG nr. 40/1999, însă procedează la notificarea pârâților în vederea evacuării imobilului câtă vreme, din probele administrate rezultă că recurenta a îndeplinit această cerință, notificând pârâții în scopul încheierii noului contract de închiriere la o valoare corectă, de piață și pe un termen determinat, conform adresei nr.170/17.12.2012 a B___ D____ V_____ și G_________ A___ G______. La refuzul clar al pârâților de a încheia un astfel de contract, recurenta le-a mai prezentat o ofertă de locuință, în ____________________, prin agenția imobiliară Consult & Construct SRL pe care, de asemenea, pârâții au refuzat-o nejustificat.

A reținut instanța de fond fără temei că, urmare a nerespectării de către persoana îndreptățită a prevederilor art.10 și 18 din OUG nr.44/1999 /art.18 fiind abrogat) pârâții justifică în prezent un titlu valabil pentru folosința imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr.2899/08.02.2007 încheiat cu RAEDPP C________, prelungit prin act adițional până la data de 20.05.2014, susține recurenta, considerând că și în condițiile acceptării ideii conform căreia locațiunea a rămas în vigoare, ea a atins termenul maxim dispus de lege, la data de 20.05.2014, termen revolut la data la care va fi soluționat prezentul recurs.

Referirile instanței de fond la jurisprudența CEDO (cauza R_______ și S_______ vs România) sunt neîntemeiate, întrucât se rețin, în mod nejustificat, doar paragrafe ce se „mulau” aparent în cazul de față, înlăturând pe cele ce ar fi trebuit în mod logic să le rețină, anume că „… Evaluând dispozițiile OUG nr.44/1999 și consecințele aplicării acestora, Curtea europeană a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o sarcină specială și exorbitantă, ca aceea de a menține locatarii în imobilele lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie și că restricțiile suferite de proprietari în privința folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit păstrarea justului echilibru între protecția dreptului individual și respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.”

2.Recursurile formulate de recurenții T________ M_____ și T________ T____ nu au fost motivate, în plus recursul formulat de T________ T____ nu a fost timbrat.

3.Recursul formulat de pârâta-reclamantă T________ T_____ vizează următoarele critici:

Nerespectarea de către reclamanta __________________ SRL a dispozițiilor art.10 alin1 și art.11 alin.1 din OUG nr.44/1999 determină obligarea acesteia la încheierea unui nou contract de închiriere pentru o perioadă de 2 ani și 6 luni, deoarece la momentul la care a fost emisă Decizia nr.422/28.11.2011, recurenta avea un contract de închiriere valabil până la data de 20.05.2014, deci perioada de la momentul emiterii deciziei până la data la care urma să fie finalizat contractul era de 2 ani și 6 luni.

Mai susține recurenta că reclamanta __________________ SRL a încălcat și disp. art.18 din OUG nr.44/1999, nerespectându-le pârâților dreptul de preemțiune la vânzarea imobilului.

În concluzie se solicită admiterea recursului și modificarea în parte a soluției instanței de fond în sensul de a fi obligată reclamanta __________________ SRL la încheierea unui contract de închiriere, cu respectarea disp. OUG nr.44/1999.

Intimatul recurent T________ M_____ a formulat întâmpinare la recursul formulat de reclamanta __________________ SRL solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Si intimata reclamantă __________________ SRL a formulat întâmpinare la recursul declarat de pârâta T________ T_____ solicitând respingerea acestuia ca nefondat.

În calea de atac a recursului nu au fost administrate probe noi.

III. Soluționarea recursurilor:

1.Recursul formulat de recurentul T________ T____.

Potrivit prevederilor art.11 alin.1 din Legea nr.146/1997 privind taxele judiciare de timbru, cererea de exercitare a recursului se timbreaza cu 50% din taxa datorata pentru cererea sau actiunea neevaluabila in bani, respectiv din taxa datorata la suma contestata, in cazul cererilor si actiunilor evaluabile in bani.

F___ de dispozitiile art.20 alin.1 din Legea nr.146/1997 si art.35 alin.1 din Normele Metodologice de aplicare a legii, aprobate prin Ordinul Ministrului Justitiei nr.760/C/1999, taxele judiciare de timbru se platesc anticipat, adica inainte de primirea (inregistrarea ) actului taxabil.

Inregistrarea cererii, fara dovada achitarii taxelor legale, obligă instanta sa incunostiinteze partile, odata cu citarea, despre taxele ce trebuie achitate.

Neîndeplinirea obligatiei legale de plată a taxelor judiciare pana la termenul acordat in acest sens atrage sanctiunea anularii cererii de recurs, conform art.20 alin.3 din legea taxelor judiciare de timbru.

Constatând ca recurentul T________ T____ nu a înțeles sa-si respecte obligația de plata si nu a făcut dovada, pana la termenul acordat, a achitării taxelor legale, tribunalul va face aplicarea prevederilor arătate anterior si va anula acest recurs, ca netimbrat.

2. Recursul formulat de recurentul T________ M_____.

Conform art.303 alin.1si 2 C.pr.civilă recursul se va motiva prin insasi cererea de recurs sau inauntrul termenului de recurs iar termenul pentru depunerea motivelor se socoteste de la comunicarea hotararii, chiar daca recursul s-a facut mai inainte.

Potrivit prevederilor art.306 alin.1 C.pr.civilă, recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazurilor prevăzute în alin.2.

A___.2 arată că motivele de ordine publică pot fi invocate și din oficiu de instanța de recurs, care este însă obligată să le pună în dezbaterea părților.

Termenul de motivare a recursului este un termen legal imperativ, astfel încât sancțiunea nerespectării lui, conform art.103 C.pr.civilă, este decăderea.

F___ de aceste precizari instanta constată, în cauza de față, că recurentul T________ M_____ nu și-a respectat obligația procesuală de motivare a recursului formulat, astfel că devin incidente prevederile art.306 C.pr.civilă și ca efect se va constata nulitatea căii de atac.

3. Recursrile formulate de recurentele T________ T_____ și __________________ SRL, vor primi considerente comune având în vedere că criticile formulate privesc dezlegarea acelorași probleme de drept, respectiv soluționarea cererii de evacuare a pârâților și obligarea reclamantei __________________ SRL la încheierea unui contract de închiriere, cu respectarea disp. OUG nr.44/1999.

Situația de fapt rezultată din probele administrate relevă următoarele aspecte:

La data de 16.12.2011, urmare a emiterii Dispoziției nr.4223/28.11.2011 de către Primarul municipiului C________ de restituire a imobilului situat în _________________________, s-a încheiat Protocolul de predare primire pentru restituirea în natură a imobilului între RAEDPP C________ și beneficiarul S____ V______ R_____ E____, în conținutul protocolului fiind menționat că imobilul (parter) este ocupat de familia T________ T____ cu contract de închiriere nr.2899/08.02.2007 valabil până la data de 20.05.2014. De asemenea, în art.3 al Protocolului se menționează că la data predării imobilului prin prezentul protocol se sistează chiria și se înștiințează chiriașii.

Potrivit art.1 din OUG nr.40/1999 - Contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, de sindicate și de alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.

Art. 7 din același act normativ, stipulează că - Prelungirea contractelor de inchiriere, realizata in baza prevederilor art. 1, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii, proprietari sau de mostenitorii acestora dupa _____________________ prezentei ordonante de urgenta iar art.9 prevede următoarele:

(1)In cazurile prevazute la art. 2-7, intre proprietari si chiriasi se va incheia un nou contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz.

(2)Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial.

(3)Persoana juridica, care a detinut sau a administrat locuinta, va comunica chiriasului titular al contractului de inchiriere, in scris, cu confirmare de primire, in termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuintei, faptul ca incepand cu aceasta data poate sa incheie un nou contract de inchiriere cu proprietarul care a redobandit locuinta. In acelasi timp este obligata sa puna la dispozitie proprietarului, fara plata, copii de pe contractul de inchiriere si de pe anexele la acesta.

Prin urmare, după încheierea protocolului și înștiințarea chiriașului de către RAEDPP, chiriașul, în temeiul art.9 al.2 trebuia, dacă dorea, să solicite noului proprietar încheierea unui nou contract de închiriere cu negocierea chiriei potrivit art.1 teza finală. Acest aspect nu rezultă din probele administrate.

Contractul de închiriere încheiat cu RAEDPP trebuia respectat sub aspectul termenului dar în condițiile stabilirii unei chirii adecvate, în caz de neînțelegere, chiriașul având posibilitatea să se adreseze instanței în temeiul art. 32 din ordonanță. De altfel, instanța de fond a reținut faptul că chiriașul nu a solicitat nicicând încheierea unui nou contract de închiriere decât prin cerere în instanță după introducerea acțiunii de evacuare formulată de reclamantă. Dimpotrivă, proprietarul, __________________ SRL, după dobândirea imobilului de la proprietarul inițial a efectuat demersuri pentru restabilirea legalității în raporturile dintre părți, procesul verbal încheiat la data de 21.12.2012 dovedind disponibilitatea acestuia fie de a acorda o sumă care să reprezinte chiria globală pe un spațiu corespunzător pentru lunile rămase până la expirarea contractului fie prin oferirea unui spațiu de locuit pe ____________________, pe care chiriașul, deși l-a vizionat și nu a avut obiecțiuni la momentul respectiv l-a refuzat nejustificat. Apreciem refuzul nejustificat întrucât motivul invocat de acesta, acela că diferă numărul despre care ar fi avut cunoștință, respectiv 14 în loc de 64 nu este argumentat în nici un mod.

În consecință, se constată că reclamantei __________________ SRL nu i se poate imputa neîncheierea unui contract de închiriere cu pârâții, aceștia fiind culpabili pentru lipsa de finalitate a demersurilor reclamantei și, prin urmare, contractul existent, deși încheiat cu RAEDPP, a expirat la data de 20.05.2014, intimații pârâți se află în prezent în situația ocupanților fără titlu ai imobilului.

Cauza acțiunii in evacuare introdusa de reclamantă o constituie ocuparea fără titlu a spațiului in litigiu de către pârâți si voința reclamantei de a face aceasta ocupare sa înceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.

In cauza de față nu exista raporturi de locațiune între reclamantă si parați, si cu toate acestea reclamanta nu-și pot fructifica atributele dreptului său de posesie și folosință izvorâte din dreptul de proprietate asupra imobilului.

Motivul de recurs invocat de recurenta T________ T_____ anume că reclamanta __________________ SRL a încălcat și disp. art.18 din OUG nr.44/1999, nerespectându-le pârâților dreptul de preemțiune la vânzarea imobilului nu are fundament juridic, având în vedere că, la data 01-oct-2011 a fost abrogat de Art. 230, litera V. din capitolul X din Legea 71/2011.

În consecință, constatând că instanța de fond nu a dat o corectă dezlegare celor două probleme de drept supuse examinării prin prisma motivelor de recurs, față de considerentele dezvoltate, recursul formulat de recurenta T________ T_____ va fi respins ca nefondat, găsit fiind întemeiat recursul formulat de recurenta __________________ SRL, pe care Tribunalul îl va admite și modificând în parte sentința civilă recurată va admite acțiunea principală și va dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în C________, _________________________, parter.

Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Anulează ca netimbrat recursul declarat de recurentul pârât și intimat T________ T____, domiciliat în C________, _________________________, județul C________.

Constată nul recursul declarat de recurentul pârât și intimat T________ M_____, domiciliată în C________, _________________________, județul C________.

Respinge,ca nefondat recursul declarat de recurenta pârâtă și intimată T________ T_____, domiciliată în C________, _________________________, județul C________,.

Admite recursul declarat de recurenta reclamantă și intimată __________________ SRL, cu sediul în C________, ___________________,_______________________, împotriva sentinței civile nr.4574/24.04.2014pronunțată de Judecătoria C________ în dosarul civil nr.XXXXXXXXXXXXX.

Modifică în parte sentința civilă recurată în sensul că admite acțiunea principală.

Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în C________, _________________________, parter.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.

Ia act că recurenta reclamantă nu solicită cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică zi,21.04.2015.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

C______ C____ dr.C_______ G_______ C________ E_____

GREFIER,

F_________ A____

Jud,fond.M.V.M_______

Tehnoredactat jud.C.E_____/03.06.2015