R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI

SECȚIA A II-A CIVILĂ

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

SENTINȚA CIVILĂ NR. 5248

Ședința publică de la 11 iunie 2012

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: A____-M______ F_____

GREFIER: A____-L______ V______

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta B________ F______ și pe pârâta A________ DE P__________ _______________ obiect obligație de a face.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 17.05.2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă a prezentei sentințe când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat succesiv pronunțarea pentru data de 25.05.2012, 31.05.2012 și pentru astăzi, 11.06.2012, hotărând următoarele:

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 29.11.2010, sub nr. XXXXXXXXXXXXXX, reclamanta B________ F______ a solicitat obligarea pârâtei A________ DE P__________ ____________) refacerea înregistrărilor financiar-contabile aferente perioadei ianuarie 2006 – aprilie 2008 în conformitate cu prevederile legale și punerea acestora la dispoziția mebrilor asociației; 2) refacerea corespunzătoare a listelor de plată ale cotelor de întreținere aferente aceleiași perioade, cu regularizarea sumelor ce vor fi înscrise în listele de plată, în raport de obligațiile de plată în sarcina membrilor Asociației, precum și 3) obligarea pârâtei la a înscrie pe listele de plată toți agenții economici beneficiari de utilități din rețeaua blocului, cu obligațiile de plată aferente acestora. De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, legal timbrată, reclamanta a arătat că este proprietara apartamentului nr. 1 situat în București, _____________________, ________________ acest mod membră a Asociației de P__________ _________________ a constatării numeroaselor nereguli în privința stabilirii obligațiilor de plată constând în cote de întreținere, a arătat reclamanta, a refuzat la un moment dat plata cotelor de întreținere, apreciind eronat modul în care au fost stabilite obligațiile de plată în sarcina sa.

A mai arătat reclamanta faptul că, în virtutea celor anterior menționate, a solicitat în repetate rânduri reprezentanților Asociației să îndrepte neregulile care se observau în listele de plată a cotelor de întreținere, însă fără rezultat.

Cu privire la neregulile semnalate, reclamanta a arătat că, printre altele, listele de plată întocmite nu respectă cele două criterii instituite de actele normative indicate, respectiv numărul de persoane și cota indiviză de proprietate, nu au fost evidențiate consumurile reale ale agenților economici chiriași ai spațiilor comerciale de la parterul blocului și nu există un registru de casă din care să rezulte operațiunile zilnice de încasări și plăți.

În drept, au fost invocate disp. HG 400/2003 și Legea 230/2007.

În susținere, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri.

La data de 15.12.2010, reclamanta a depus la dosar cerere completatoare (filele 15-16), prin care a arătat că solicită: 1) obligarea pârâtei la a reface înregistrările financiar contabile aferente perioadei aprilie 2008 – decembrie 2009, în conformitate cu prevederile legale, 2) obligarea pârâtei la a reface corespunzător listele de plată ale cotelor de întreținere aferente aceleiași perioade, precum și 3) obligarea pârâtei la a pune la dispoziția membrilor Asociației de Porprietari ________________________ Asociației, la cerere, într-o anumită zi a lunii în curs, ce urmează a fi stabilită de instanță.

La data de 06.05.2011, pârâta a depus întâmpinare (filele 24-27), prin care a solicitat respingerea ca nefondată a acțiunii reclamantei.

În motivare, pârâta a arătat în esență că, urmare a acțiunii promovate în contradictoriu cu B________ F______, prin decizia pronunțată în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX, reclamanta din prezenta cauză a fost obligată la plata cotelor de întreținere aferente perioadei ianuarie 2006- aprilie 2008, fiind exonerată doar de la plata penalităților de întârziere.

În cadrul dosarului amintit, a fost întocmită o expertiză contabilă, prin care a fost constatată corectitudinea calculării cotelor de întreținere aferente apartamentului reclamantei din prezenta cauză.

S-a mai precizat că susținerile reclamantei din prezenta acțiune civilă au reprezentat conținutul plângerii penale formulate de aceasta împotriva președintelui, a cenzorilor și a administratorului Asociației, P________ de pe lângă Judecătoria Sectorului 5 București dispunând prin ordonanța din data de 05.04.2011, neînceperea urmăririi penale.

În drept, au fost invocate disp. art. 115 și urm. Cod proced.civilă.

În dovedire, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și martori.

La data de 12.05.2011, reclamanta a depus la dosar cerere completatoare (filele 31-33), prin care a arătat că solicită obligarea pârâtei la: 1) aplicarea ștampilei rotunde pe listele de plată ale cheltuielilor de întreținere, pe chitanțele emise proprietarilor și pe toate documentele emise de Asociație; 2) obligarea pârâtei la a înscrie pe listele de plată cota parte de proprietar aferentă fiecărui apartament, precum și suprafața utilă a acestuia; 3) obligarea pârâtei la a înscrie pe listele de plată consumul în m3 de apă caldă pentru fiecare apartament și agent economic, 4) obligarea pârâtei la a înscrie pe listele de plată atât valoarea aferentă fiecărei facturi emisă de furnizorii de utilități, cât și cantitățile și prețurile pe unitatea de măsură; 5) obligarea pârâtei la a prezenta în scris temeiul legal al încasărilor de la agenții economici beneficiari de utilități; 6) obligarea pârâtei la a afișa anual contribuția porprietarilor privind constituirea fondului de rulment; 7) obligarea pârâtei la a întocmi toate registrele contabile prevăzute de legislația în vigoare, 8) obligarea pârâtei la a comunica în scris tuturor proprietarilor toate hotărârile adunărilor generale; 9) obligarea pârâtei la a constitui garanții materiale și profesionale, conform legislației; 10) obligarea pârâtei la a afișa programul de încasări ale cotelor de întreținere, precum și locația în care se fac aceste încasări; 11) obligarea pârâtei la a consemna într-un proces verbal în 2 exemplare numele persoanei care a avut acces la documentele asociației; 12) obligarea pârâtei la a înființa registrul de corespondență și de a primi și înregistra corespondențe conform legislației; 13) obligarea pârâtei la a anexa listelor de plată, calculul cotelor de întreținere; 14) obligarea pârâtei la a face dovada în scris a temeiului legal al încasărilor de la agenții economici beneficiari de utilități din rețeaua blocului.

Prin răspunsul la întâmpinare formulat (filele 40-43), reclamanta a arătat că, în raportul de expertiză efectuat în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX, experții au calculate cotele de întreținere lunare și au constatat diferențe la fiecare lună față de sumele calculate și pretinse de Asociație, astfel că afirmațiile pârâtei nu se susțin.

În susținere, au fost atașate înscrisuri.

La solicitarea instanței, reclamanta a motivat în fapt și în drept cererea prin depunerea precizărilor aflate la filele 97-102 din dosar.

La data de 13.12.2011 pârâta a depus note de ședință (filele 119-122).

La termenul de judecată din data de 23.02.2012, instanța a admis excepția lipsei de interes pe capătul doi de cerere, vizând perioada ianuarie 2006 – aprilie 2008, invocată din oficiu, pentru motivele reținute în cuprinsul încheierii de ședință de la acea dată (filele 140-141). Totodată, a încuviințat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtei și proba testimonială cu un martor. Pentru pârâtă, a fost încuviințată proba cu înscrisuri, fiind respinsă ca nesusținută proba testimonială.

La data de 29.03.2012, pârâta a depus la dosar răspunsul la interogatoriu (fila 150).

La solicitarea instanței, pârâta a depus la dosar în fotocopie, înscrisurile aflate la filele 160-335, vol I., iar reclamanta înscrisul aflat la filele 4-6, vol. II.

Examinând cererea formulată în raport de motivele invocate și dovezile depuse la dosar în susținerea acestora, instanța reține în fapt și în drept următoarele:

Cererea principală urmează a fi respinsă ca neîntemeiată pentru următoarele considerente:

Capetele 1 și 2 ale cererii principale sunt vag formulate, or acestea trebuie precizate în concret cu indicarea lipsurilor și a modului în cae trebuie refăcute înregistrările financiar-contabile, precum și listele de întreținere. De asemenea, în ceea ce privește solicitarea de regularizare a sumelor, instanța reține că nu se poate dispune în favoarea sau defavoarea celorlalți proprietari-membri ai Asociației în condițiile în care nu sunt părți în proces. În fine, instanța apreciază că referirile generice ale reclamantei la modul de stabilire a penalităților (în justificarea interesului formulării primelor două capete ale cererii principale) nu sunt suficiente pentru susținerea prezentului demers judiciar în condițiile în care există posibilitatea contestării lor în cadrul unei acțiuni având ca obiect pretenții introdusă de pârâtă sau în cadrul unei acțiuni în constatarea caracterului nedatorat al sumei percepute cu titlu de penalități.

Totodată, este de observat că în susținerea capătului 3 al cererii principale reclamanta nu indică care sunt agenții economici, locul exact în care își desfășoară activitatea, respectiv numărul de apartament/spațiu, or în lispa acestor elemente instanța nu poate aprecia în necunosțință de cauză, pronunțând o hotărâre de principiu care n-ar fi susceptibilă de executare nici voluntară și nici silită. Așadar, depoziția martorului P______ D______ (filele 156-157, vol. I) care arată că nu poate preciza cu exactitate dar crede că la parterul blocului își desfășoară activitatea 4 sau 5 societăți comerciale este insuficientă în lipsa indicării tuturor elementelor de individualizare a agenților economici.

Aceleași considerațiuni sunt valabile și pentru capetele 1 și 2 ale cererii completatoare nr. 1. În ceea ce privește capătul 3 al cererii completatoare nr. 1 instanța reține că solicitarea reclamantei este întemeiată pe dispozițiile art. 10 al Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari însă apreciază că modalitatea de facilitare a exercitării în concret a dreptului la informare trebuie hotărâtă la nivelul Adunării Generale a Asociației ținându-se cont printre altele de programul personalului însărcinat cu conducerea Asociației, dar și de programul locatarilor condominiului și eventual de necesitatea stabilirii unei remunerații suplimentare în situația în care se stabilește un program diferit de cel avut în vedere inițial.

Pentru toate acestea, cererea completatoare nr. 1 urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Cererea completatoare nr. 2, aflată la filele 31-33 din dosar și cuprinzând un număr de 14 obligații care se solicită a fi îndeplinite de asociația pârâtă urmează a fi admisă în parte după cum urmează:

Capătul întâi având ca obiect obligarea pârâtei la aplicarea emisiunii ștampilei rotunde pe listele de plată, etc, toate documentele care vizează ca emitent Asociația de P__________ apare ca fiind neîntemeiată în condițiile în care listele de plată poartă ștampila Asociației (art. 32 alin. 2 din Normele metodologice), chiar dacă aceasta se prezintă în formă dreptunghiulară (art. 32 alin. 2 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 230/2007). Forma ștampilei nu este indicată de dispozițiile legale, iar practica asociațiilor de proprietari în sensul folosirii unei ștampile rotunde nu poate constitui izvor de drept. Totodată, instanța reține că rolul asumării răspunderii pentru corectitudinea, legalitatea și veridicitatea actelor este îndeplinit în primul rând prin semnătura emitentului.

Capetele 2, 3 și 4 ale cererii completatoare nr. 2 urmează a fi admise de instanță, sens în care pârâta va fi obligată la: înscrierea pe listele de plată a cotei - părți indivize și a suprafeței utile pentru fiecare apartament/spațiu din condominium; înscrierea pe listele de plată a consumul în m3 de apă caldă și valoarea aferentă, pentru fiecare apartament/spațiu din condominium; înscrierea pe listele de plată a consumului total și a prețului pe unitatea de măsură, astfel cum acestea rezultă din cuprinsul facturilor fiscale emise de furnizorii de utilități. Pentru a hotărî astfel, instanța reține că aceste obligații rezultă din dispozițiile Normelor metodologice de aplicare a Legii 230/2007 care în capitolul III detaliază modul în care se calculează contribuțiile locatarilor și decurg, de altfel, și din modelul listei de întreținere prevăzute în anexa Ordinului nr. 1969 din 09.11.2007 privind aprobarea reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial.

Capetele 5 și 14 având un conțiunut identic (precizarea în scris a temeiului legal al încasărilor de la agenții economici beneficiari de utilități) urmează a fi respinse ca neîntemeiate întrucât obligația care se cere a fi instituită în sarcina pârâtei nu are nicio bază legală. Dimpotrivă, natura acesteia este una strâns legată de obligații ale unor părți implicate întrun raport de drept procesual (reclamant/pârât), însă nu acesta este scopul urmărit de reclamantă, ci acela de a sugera la nivel de principiu că pârâta nu are niciun temei în relația cu pretinșii agenți economici, beneficiari de utilități. Pentru toate acestea, dar și pentru cele reținute în considerentele aferente capătului trei al cererii principale, instanța apreciază solicitarea reclamantei ca fiind neîntemeiată.

Solicitarea reclamantei de afișare anuală a contribuțiilor proprietarilor la constituirea fondurilor de rulment, eventual a sumelor ce se cuvin în mod legal completate (capătul 6 al cererii completatoare nr. 2) nu este susținută de prevederile incidente în materie de asociație de proprietari, ci reprezintă doar un punct de vedere al acesteia cu privire la organizarea și desfășurarea în concret a activității asociației. Or, instanța nu poate interveni în organizarea activității asociației de proprietari pârâte, ci doar să impună respectarea obligațiilor legale. Bineînțeles că asociația are posibilitatea de a constitui un fond de rulment (iar nu obligația) astfel cum prevăd art. 45 alin. 3 din Legea 230/2007 coroborat cu art. 24 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, iar în această situație și obligația de a menționa în cuprinsul listei de plată cuantumul lunar al fondului (art. 46 din Legea 230/2007), însă dacă am admite un asemenea capăt de cerere ar însemna să obligăm implicit pârâtâ la constituirea unui fond de rulment, or aceasta nu poate fi decât opțiunea Adunării Generale a Asociației de P__________.

Obligația de a întocmi toate registrele contabile prevăzute de legislația în vigoare este formulată de reclamantă în mod generic, fără o individualizare a acestor, or astfel cum s-a arătat la analiza cererii principale, capetelor 1 și 2 ale cererii completatoare nr. 1 instanța nu poate pronunța o hotărâre nesusceptibilă de executare. Totodată, în lipsa unor susțineri concrete, detaliate din partea reclamantei, pârâta nu și-ar putea pregăti apărarea în mod temeinic, iar hotărârea pronunțată nu ar fi rezultatul unor discuții contradictorii, or aceasta este esența judecății. În sensul acestei concluzii, instanța observă că reclamanta nu a procedat la indicarea fiecărui registru nici prin precizările scrise depuse (la solicitarea completului) la filele 97-102), or, în condițiile în care învestirea instanței se realizează prin cererea de chemare în judecată nu pot fi avute în vedere doar extrasele din legislația incidentă în domeniu, depuse la dosarul cauzei (ar. 129 alin. 5 din Codul de procedură civilă).

Obligația de comunicare în scris a tuturor hotărârilor Adunării Generale este prevăzută în art. 25 alin. 4 din Legea 230/2007 motiv pentru care capătul 8 al cererii completatoare nr. 2 urmează a fi admis.

Instituirea în sarcina pârâtei a obligației de a constitui garanții materiale și profesionale (capătul 9 al cererii completatoare nr. 2) este apreciată de instanță ca fiind neîntemeiată pentru următoarele:

Conform art. 21 alin.2, 22 , 35 alin. 1 din Legea 230/2007 cenzorii, membrii comisiei de cenzori și administratorul asociației de proprietari pot depune, dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște astfel, întrun cont bancar al asociației de proprietari, o garanție suficientă și îndestulătoare, pe baza unui contract de garanție încheiat în acest sens. Prin urmare, garanția materială este obligatorie doar în situația în care există o hotărâre a Adunării Generale care să o stabilească. Totodată este la latitudinea Adunării Generale a asociației să hotărască obligativitatea constituirii acestei garanții. Față de caracterul facultativ al garanției materiale și în lipsa dovezii existenței unei asemnea hotărâri, cererea reclamantei, aferentă garanției materiale, urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

În ceea ce privește garanțiile profesionale sunt de amintit prevederile art. 54 ale Legii nr. 230/2007 potrivit cărora persoanele care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul administrației publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local. Acest atestat care are ca scop certificarea calităților profesionale ale persoanei care dorește să practice activitatea de administrare a imobilelor (art. 58 alin. 2 din Normele metodologice). Fiind însă o obligație personală a celui numit în calitatea de administrator, instanța apreciază că nu poate fi obligată Asociația să obțină atestatul pentru administrator. Numirea însă în funcția de administrator a unei persoane neatestate poate constitui un motiv pentru a pune în discuție măsurile necesare a fi luate la nivelul asociației pentru a se înlătura inconvenientele cauzate de lipsa atestatului. Prin urmare, căpătul 9 al cererii completatoare nr. 2 urmează a fi respins în întregime ca neîntemeiat.

Obligația pârâtei de a afișa programul de încasări și locația decurge în mod firesc din reglementările legale și are ca scop acordarea posibilității locatarilor de a-și îndeplini în mod corespunzător și la timp obligațiile de plată a cotelor de întreținere și a celorlaltor sume menționate în listele de contribuții, motiv pentru capătul 10 al cererii completatoare nr. 2 urmează a fi admis.

Obligația nr. 11 din cererea completatoare nr. 2, și anume aceea de a se consemna întrun proces-verbal, în două exemplare, aspecte care țin de accesul la documente, cu toate că pare firească, nu este prevăzută de legislația în vigoare, ci ține de modul în care asociația înțelege să își organizeze activitatea, motiv pentru care urmează a fi respinsă ca nefondată.

Înființarea registrului de corespondență este o obligație a asociației de proprietari, necesară pentru păstrarea unei evidențe clare a relațiilor de corespondență cu terții (intrări-ieșiri), dar și pentru a constitui un un martor obiectiv (având în vedere valoarea juridică a înscrierii), drept pentru care capătul 12 al cererii completatoare nr. 2 urmează a fi admis.

În fine, solicitarea ca pârâta să anexeze listei calculul cotelor de întreținere pentru fiecare imobil din condominiu apare ca fiind excesivă, o asemenea operațiune putând fi efectuată de fiecare proprietar apelând la elementele furnizate de rubricile listelor de plată, solicitând explicații (care pot fi nu doar scrise, ci și orale) și eventual contestând modul de calcul la președintele asociației de proprietari în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. În acest sens stau prevederile art. 12 pct. A litera d din Normele metodologice de aplicare a Legii 230/2007. Astfel, capătul 13 al cererii completatoare nr. 2 urmează a fi respins ca neîntemeiat.

În fine, sub aspectul cheltuielilor de judecată, față de soluția de admitere în parte a acțiunii și având în vedere considerentele enunțate anterior, instanța reține că ambelor părți le aparține, în egală măsură, o culpă procesuală. D____ pentru care, fiecare parte urmează a suporta propriile cheltuieli antrenate de soluționarea prezentei cauzei.

Astfel,

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte cererea formulată de reclamanta B________ F______, domiciliată în București, ______________________, _____________, ____________, sector 5, în contradictoriu cu pârâta A________ DE P__________ _____________ sediul în București, ______________________, _____________, ____________, sector 5, astfel cum a fost completată, după cum urmează: