Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI

SECȚIA I CIVILĂ

Ședința publică din 22 Mai 2013

PREȘEDINTE- S___ C_______ C_____

JUDECĂTOR - R___ C_______

GREFIER - G_________ I____ A________

DECIZIA Nr. 293/2013

Pe rol se află soluționarea apelului formulat de reclamantul M________ V_____ împotriva sentinței civile nr.xxxxx din 29.05.2012 a Judecătoriei Iași în contradictoriu cu pârâta ____________________________, având ca obiect obligație de a face.

La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns reclamantul M________ V_____, personal și asistat de av. S____ N_______ și pârâta ____________________________, prin reprezentant convențional av. B____ D_____.

Procedura de citare este legal îndeplinită

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,

Av. B____ D_____ depune delegație de substituire a av. Septimiu P_______.

Reclamantul, personal, arată că dorește să renunțe la judecata cauzei.

Av. S____, pentru reclamant, solicită instanței să ia act de cererea de renunțare la judecată formulată de reclamant.

Instanța reține cauza spre soluționare.

T R I B U N A L U L

Asupra apelului de față:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 27.01.2011, sub nr. mai sus menționat, în antet, reclamantul M________ V_____ a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să oblige pârâta S.C. A______________ B_____ S.A. să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Iași, ________________, jud.Iași, în baza art.1 din Decretul-lege 61/1990 și art.1 și art.7 din legea 85/1992, modificată și republicată în 1998, la un preț calculat conform normelor legale anterior menționate, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat următoarele:

A intrat în posesia imobilului respectiv, în calitate de locatar, în temeiul contractului de închiriere nr.3563 din 08.12.2000, ce a fost prelungit prin acte adiționale succesive.

Inițial, imobilul a fost o hală de producție și, având în vedere calitatea sa de angajat al pârâtei la acea dată, i-a fost închiriată lui și altor trei colegi (R___ G_______, O______ V_____ și S________ P____), fiecare deținând o suprafață de ¼ din 40 mp utili, din hala respectivă. La data preluării, aceasta era într-o stare avansată de degradare, atât la interior, cât și la exterior, iar acoperișul era în prag de autodemolare. A împărțit spațiul util cu celelalte trei persoane și au efectuat lucrări de consolidare, partajare prin ridicare de ziduri, montare geamuri, uși, racordare la utilități etc..

Încă de la momentul preluării, au existat discuții și disponibilitate din partea pârâtei pentru vânzarea cotei de imobil ce primise între timp destinația de locuit, urmând a se finaliza procedura de vânzare-cumpărare. Ulterior anului 2000, după schimbarea echipei manageriale, a observat că noua conducere nu mai manifesta aceeași disponibilitate în acest sens, dovadă fiind contractul de închiriere din 2005, prin intermediul căruia pârâta încerca să-și atribuie calitatea de proprietar asupra lucrărilor efectuate de reclamant.

Relațiile s-au deteriorat în luna septembrie 2010, când aceasta a stabilit un cuantum al chiriei de 250 euro cu TVA, printr-o propunere de nou contract, cu scopul evident de a-l determina să părăsească imobilul. Acest fapt l-a determinat să solicite în scris vânzarea locuinței de serviciu, dar nu a primit niciun răspuns la adresa lui.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile indicate inițial.

În dovedirea acțiunii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, martori (pentru a dovedi starea de degradare a imobilului de la momentul predării și existența unor promisiuni de vânzare), expertiză în construcții (pentru stabilirea prețului contractului, conform textelor de lege respective), și interogatoriul pârâtei.

Nu a anexat niciun înscris.

Pârâta a depus întâmpinare înregistrată la termenul din 10.05.2011 (f.30-32), prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive și a solicitat respingerea cererii, pe fond.

În motivarea excepției, pârâta a arătat că reclamantul nu mai avea calitatea de chiriaș la momentul la care a făcut cererea de cumpărare, contractul fiind încheiat la data de 15.09.2010, conform actului adițional nr.891/07.09.2010.

Pe fond, a arătat următoarele:

Actele normative indicate de reclamant nu au fundamentat contractul de închiriere dintre părți și cererea de cumpărare nu s-a făcut cât timp mai avea calitatea de chiriaș.

Reclamantul a susținut în dosarul nr.xxxxx/245/2010, unde avea calitatea de pârât, că pârâta din prezenta acțiune nu este proprietar, astfel încât se contrazice când vrea obligarea ei la încheierea contractului de vânzare.

Imobilul este încă locuit de mai mulți chiriași, iar reclamantul nu a solicitat individualizarea unei părți din imobil.

În ceea ce privește pretinsele cheltuieli făcute de acesta, ele nu au fost făcute cu acorul proprietarei. Cuantumul chiriei a fost de-a lungul timpului modic, permițând locatarilor să facă acele investiții.

În drept, a invocat prevederile art.115 și urm.C.pr.civ..

În dovedirea celor arătate, a propus proba cu înscrisuri și a arătat că se opune probelor solicitate de reclamant.

A anexat actul adițional la contractul de închiriere (f.33) și adresa lui M________ V_____ către A______________ B_____ din 21.01.2011 (f.34). Ulterior, a mai anexat actele adiționale din 05.02.2007, 01.08.07, 20.09.07, 13.02.2008, 11.02.2009, 18.01.2010, 07.09.2010 (f.75-81), notificarea din 04.10.2011 (f.82), înscrisuri din dosarul de evacuare (f.85 și urm), practică judiciară.

Acțiunea a fost legal timbrată.

Prin încheierea de ședință din 11.10.2011 (f.44), a unit excepția cu fondul și a încuviințat proba cu expertiza în construcții.

Raportul a fost depus la 14.11.2011 (f.52 și urm.), iar pârâta a formulat obiecțiuni la termenul din 29.11.2011 (f.62), care au fost respinse de instanță la același termen (f.64).

Prin încheierea de la termenul din 28.02.2011, instanța a pus în vedere reclamantului să facă dovada calității de chiriaș, prin depunerea contractului de închiriere și a actelor adiționale, însă el nu a făcut acel lucru, nemaidepunând niciun înscris.

Prin dispoziția instanței, s-au atașat la dosar acte din dosarul nr.xxxxx/245/2010, inclusiv cererea de chemare în judecată (f.99 și urm.)

Prin sentința civilă nr.xxxxx din 29.05.2012 a Judecătoriei Iași s-au dispus următoarele:

„Admite excepția lipsei de calitate procesuală activă a reclamantului, ridicată de pârâtă.

Respinge cererea formulată de reclamantul M________ V_____, domiciliat în Iași, ________________, jud.Iași, în contradictoriu cu pârâta S.C. A______________ B_____ S.A., cu sediul în Iași, ______________________ soț nr.18-22, jud.Iași, ca fiind introdusă de o persoană care nu are calitate procesuală pasivă.”

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:

„Între reclamant și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere nr.4667 din 20.12.2005, ce a fost prelungit prin acte adiționale succesive, cu privire la imobilul din din Iași, ________________, jud.Iași. Ultimele prelungiri s-au realizat prin actul adițional din 18.01.2010 (f.80), până la 31.12.2010, respectiv prin actul adițional din 07.09.2010, când s-a stabilit că actul de închiriere va înceta la 15.09.2010, intervenind practic o scurtare a perioadei contractuale stabilite inițial.

Prin notificarea emisă la 04.10.2010 (primită de M________ V_____ la 11.10.2010), pârâta i-a pus în vedere reclamantului faptul că respectivul contract a încetat la 16.09.2010 și a solicitat eliberarea spațiului până la 15.10.2010. Totodată, prin cererea de chemare în judecată (f.99 și urm.) din dosarul nr.xxxxx/245/2010, înregistrată la 10.11.2010, pârâta a solicitat evacuarea pârâtului din imobilul respectiv.

Ulterior, la data de 21.01.2011, reclamantul a cerut pârâtei să incheie un contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul respectiv (f.84), el introducând și prezenta acțiune 6 zile mai târziu.

Având în vedere această situație de fapt, instanța constată următoarele, cu privire la excepția lipsei calității procesuale active:

Potrivit art.1436 C.Civ. vechi (aplicabil raporturilor dintre părți), locațiunea facută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare.

Instituția tacitei relocațiuni este reglementată în art.1437 și 1438 din C.Civ., potrivit cărora „după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen”, respectiv „când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tacită”.

În speță, contractul înceta la data de 16.09.2010. Practic, acest lucru înseamnă că la data expirării, contractul s-a prelungit tacit, dar că a devenit contract pe durată nedeterminată, fiind aplicabilă de la acel moment regula prevăzută de art.1436 alin.2 C.Civ., potrivit căreia „dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului”.

În speță, termenul fixat prin notificare apare ca fiind suficient (15.10.2010), dar, în orice caz, reclamantul nu a părăsit imobilul nici până la momentul când a fost introdusă acțiunea, după cum nu a părăsit-o nici în prezent, astfel încât este evident că termenul de concediu a expirat.

Se reține deci că reclamantul nu mai avea, începând cu data de 15.10.2010, calitatea de chiriaș. Subsecvent, nu avea această calitate nici la 21.01.2011, când a cerut încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Or, art.1 din legea 85/1992 prevede că “locuințele construite din fondurile statutului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie si ale prezentei legi”, iar, potrivit art.7 din aceeași lege, “locuintele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decat locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de inchiriere la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi”

Cum reclamantul nu mai avea calitatea de chiriaș la momentul cererii sale de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, rezultă că el nu are calitatea de a cere verificarea celorlalte condiții de încheiere a contractului respectiv.

Prin urmare, instanța va admite excepția lipsei de calitate procesuală activă a reclamantului, ridicată de pârâtă și va respinge cererea formulată de reclamantul M________ V_____, în contradictoriu cu pârâta S.C. A______________ B_____ S.A., ca fiind introdusă de o persoană care nu are calitate procesuală pasivă.”

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Legal citat, intimatul nu a formulat întâmpinare, ambele părți solocitând amânarea cauzei pentru soluționarea amiabilă a litigiului.

La termenul de judecată din 22.05.2013 apelantul a depus o declarație de renunțare la judecarea cauzei.

Față de această situație, având în vedere voința părții, tribunalul, în temeiul art.296 Cod procedură civilă, va admite apelul reclamantului, va schimba în tot sentința Judecătoriei Iași,iar în temeiul art. 246 Cod procedură civilă, va lua act de cererea apelantului-reclamant de renunțare la judecarea cauzei ce a făcut obiectul dosarului nr. XXXXXXXXXXXXX.

H O T Ă R Ă Ș T E

Admite apelul formulat de reclamantul M________ V_____ împotriva sentinței civile nr.xxxxx din 29.05.2012 a Judecătoriei iași, sentință pe care o schimbă în tot.

În baza art. 246 Cod procedură civilă, ia act de renunțarea reclamantului M________ V_____ la judecarea cauzei ce a făcut obiectul dosarului nr. XXXXXXXXXXXXX al Judecătoriei iași.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică de la 22 Mai 2013.

Președinte, S___ C_______ C_____		Judecător, R___ C_______
	Grefier, G_________ I____ A________

Red/Tehnored: SCC

26.06.2013

4 ex

Judecător Fond :Z______ L___ F_____ M_____