Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA B_______

SECȚIA CIVILĂ

Ședința publică din data de 17.04.2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE - V______ F_____

GREFIER - D______ E____

SENTINȚA CIVILĂ NR. 3805

Pe rol, pronunțarea în cauza civilă formulată pe calea ordonanței președințiale de reclamanta S.C. S______ B_____ S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. U_______ C___ MALL S.R.L.

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 16.04.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință, ce face parte integrantă din prezenta sentință și, când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când :

I N S T A N Ț A,

Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:

La data de 05.03.2015, pe rolul Judecătoriei B_______ – Secția Civilă a fost înregistrată sub nr. XXXXXXXXXXXXX, cererea formulată pe calea ordonanței președințiale prin care reclamanta S.C. S______ B_____ S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei S.C. U_______ C___ MALL S.R.L. să permită accesul și folosința spațiului comercial D 12 în suprafață de 120 mp, situat la etajul 4 în incinta Centrului Comercial U_______ Mall B_______, Calea Națională, fără somație și fără trecerea vreunui termen până la soluționarea definitivă a acțiunii referitoare la valabilitatea Contractului de închiriere nr.4/10.01.2013 și obligarea la plata daunelor.

În motivare, reclamanta a arătat că între părți la data de 10.01.2013 s-a încheiat Contractul nr. 4 conform căruia S______ B_____ SRL a închiriat pentru o perioadă de 5 ani spațiul comercial menționat mai sus, contractul urmând a expira la data de 10.01.2018. Chiria a fost stabilită fluctuant de la an la an, urmând a fi raportată la nivelul încasărilor reclamantei, cât și la nivelul cheltuielilor pârâtei.

Reclamanta menționează că a convenit cu pârâta ca plata chiriei sa fie făcută zilnic în funcție de încasările zilnice. Se arată că relațiile comerciale s-au desfășurat în condiții normale până la data de 17.02.2015 când în spațiul menționat a pătruns executoral judecătoresc S_______ Sccrieru, care a încheiat un Proces - verbal de situație prin care a procedat la aplicarea sechestrului asigurător asupra bunurilor societății și care i-a adus la cunoștință că avea de achitat un debit in cuantum de 41.893,75 lei reprezentând contravaloare facturi restante.

Reclamanta menționează că executorul judecătoresc S_______ S_______ i-a cerut să completeze un angajament de plată în formă tipizată prin să se oblige la plata debitului în rate lunare a câte 4100 lei, urmând ca prima rată să fie achitată în luna martie, sub sancțiunea evacuării.

Reclamata precizează că știa că avea restanțe la plata chiriei, dar nu la nivelul sumei de 41 893,75 lei, ci la aproape jumătate din această sumă și cu toate acestea, fiind amenințați cu evacuarea, a acceptat să semneze angajamentul de plată, prin care obținea eșalonarea restanței în rate de câte 4100 lei lunar.

Reclamanta arată că la data de 20.02.2015, încă din cursul dimineții pârâta le-a întrerupt furnizarea energiei electrice, împiedicându-le desfășurarea unei activități normale, iar după câteva ore, în spațiu a pătruns executorul judecătoresc, împreună cu P_________ D____ care a fost însoțit și de agenții de pază. Acesta le-a spus că nu mai este de acord cu angajamentul de plată și a procedat la evacuarea din spațiu, reținându-le în mod abuziv bunurile aflate în spațiu.

Se menționează că unul din angajații pârâtei a pătruns în bar și a luat dintr-un sertar cheia de la magazia spațiului, spunându-le că din moment ce această magazie nu este trecută în contract, bunurile care se află în magazie rămân în posesia pârâtei.

Se precizează că atât administratorul societății reclamante, cât și angajații societății, au fost dați cu forța afară din spațiul închiriat, în timp ce numitul P________ D____, patronul societății S.C. U_______ C___ MALLS.R.L. le-a spus că nu mai au dreptul să calce pe spațiul său.

Se menționează că pârâta a reținut în mod abuziv toate bunurile societății fără să procedeze la inventarierea acestora în prezența unui reprezentant al reclamantei, iar în spațiul închiriat aveau obiecte de mobilier de peste 120 000 lei, cât și mărfurile primite de la furnizori, respectiv băuturi alcoolice și produse alimentare. De asemenea, în casieria din incinta barului, se aflau încasările din ziua respectiva.

Reclamanta arată că avea întârzieri în plata chiriei, însă conform înțelegerii pe care a avut-o cu proprietarul spațiului, plătea chiria zilnic din încasări. Se menționează că pârâta nu avea niciun drept să procedeze la evacuarea forțată și abuzivă, câtă vreme contractul de închiriere nu era reziliat.

Reclamanta face referire la art.26.2 lit.a din Contract, conform căruia pârâta înainte de a rezilia unilateral Contractul avea obligația de a trimite o ,,Notificare de încălcare,, perioadă în care reclamanta, în calitate de chiriaș, avea dreptul de remedia încălcarea.

Reclamanta susține că plata chiriei s-a făcut cu întârziere și din cauza faptului că pârâta a închis casieria unității împiedicând –o practic să mai facă depuneri în contul chiriei.

Reclamata precizează că obiectele de mobilier ce îi aparțin au fost duse de către reprezentanții pârâtei în alte spații din incinta complexului și închiriate altor societății pentru obținerea unui profit, la fel procedându-se și cu mărfurile perisabile ale societății ( băuturile alcoolice și produsele alimentare), care au fost împărțite între executorul judecătoresc S_______ S_______, P_________ D____ și angajații săi.

Mai precizează reclamanta, că nu a fost notificată de pârâtă , nu a fost pusă în întârziere și nici nu a fost anunțată despre intenția de evacuare, evacuarea producându-se prin forță și abuz și creând panică în rândul consumatorilor.

De asemenea, întrucât Contractul nu a fost reziliat, nu a încetat și nu a fost notificată pentru încălcarea-clauzelor, reclamanta solicită obligarea pârâtei de a permite accesul și folosința spațiului ce face obiectul Contractului de închiriere nr. 4/2013.

Reclamanta consideră că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 997 C.pr.civ pentru prounțarea unei hotărâri pe cale de ordonanță președințială privind obligarea pârâtei de a-i permite accesul și folosința spațiului comercial menționat.

Cu privire la vremelnicia măsurii se arată că pe rolul instanței se desfășoară procesul părților cu privire la fondul cauzei, iar solicitarea de față se referă la reintegrarea în spațiu până la rămânerea definitivă a sentinței ce se va pronunța asupra fondului. Reclamanta susține că prin evacuarea abuzivă din spațiu, a fost împiedicată să-și desfășoare activitatea, i-au fost adus grave prejudicii, este în imposibilitate de a plăti debitele către furnizori, chiria restantă și datoriile către bugetul statului. De asemenea, se arată că cei 5 salariați, angajați cu contract pe perioadă nedeterminată și contabilul societății au rămas fără loc de muncă, iar pierderile zilnice sunt de aproximativ 1000 -1500 lei/zi.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 997 și următoarele C. pr. civ.

În susținerea cererii, reclamanta a solicitat și administrat proba cu înscrisuri și interogatoriul pârâtei.

Cererea reclamantei a fost legal timbrată.

Pârâta S.C. U_______ C___ MALL S.R.L. legal citată, a depus întâmpinare (filele 163 -165 ds.) prin care a solicitat respingerea, ca nefondată, a cererii de emitere a ordonanței președințiale, pe motiv că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 996 cod procedură civilă.

Astfel, se arată că la data de 10.01.2013 s-a încheiat între părți contractul nr. 4 prin care i s-a închiriat reclamantei, spațiul comercial în suprafață de 120 m.p., numerotat Dl2, etaj 4 din Centrul Comercial U_______ Mall.

Având în vedere că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația contractuală de plată a chiriei, acumulând o restanță de 41 893,75 lei, sens în care, potrivit prevederilor contractuale, s-a produs rezilierea contractului, pârâta susține că a apelat la B.E.J. S_______ S_______ pentru recuperarea debitului, întrucât contractul de închiriere sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract, conform art. 1798 cod civil.

Pârâta menționează că după investirea contractului cu formulă executorie de către instanță, executorul judecătoresc a dispus admiterea cererii de executare silită, a încuviințat executarea silită a debitoarei reclamante prin poprire și executare mobiliară, emițîndu-se somație debitoarei pentru achitarea debitului, însă aceasta nu s-a conformat.

În consecință, la data de 17.02.2015, executorul judecătoresc s-a deplasat la spațiul închiriat și a încheiat procesul verbal de situație instituind sechestru asigurător asupra bunurilor identificate, același lucru întâmplându-se și în datele de 20.02.2015 și 26.02.2015.

Cu privire la condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 996 cod pr.civ., pârâta susține că în cauză nu sunt date condițiile urgenței și aparenței de drept în favoarea reclamantei și nu se poate reține că reclamanta a fost evacuată din spațiu, întrucât obiectul executării silite este recuperarea debitului datorat de reclamantă, și nu evacuarea acesteia din spațiu.

Pârâta susține că reclamanta a părăsit de bunăvoie spațiul închiriat, probabil datorită sechestrării bunurilor mobile, astfel încât nu mai putea funcționa, nefiind evacuată de executorul judecătoresc și nefiind încheiat vreun proces verbal în acest sens.

Pârâta susține că a comunicat atât notificarea de încâlcare a contractului cauzată de neplata chiriei, cât și notificarea de încetare a contractului ca urmare a rezilierii unilaterale. Se menționează că întrucât, contractul de închiriere a fost reziliat unilateral, reziliere ce produce efecte pentru viitor, între părți nemaiexistând raporturi contractuale, nu există nici aparența dreptului în favoarea reclamantei, respectiv dreptul acesteia de a folosi spațiul ce a făcut obiectul contractului.

Se arată că nu există nicio situație legală care să justifice urgența, respectiv păstrarea unui unui drept ce s-ar păgubi prin întârziere, întrucât, pe de o parte, reclamanta a predat de bună voie spațiul, iar pe de altă parte nu mai există dreptul acesteia de a folosi spațiul ca urmare a rezilierii contractului.

În concluzie, pârâta susține că prin admiterea unei astfel de cereri de ordonanță președințială s-ar lua o măsură definitivă, prin care reclamanta ar folosi în mod nejusitifcat spatiul, fără vreun temei legal, în condițiile în care contractul a fost reziliat unilateral și s-ar ajunge la o situație prejudicioasă pentru pârâtă, în condițiile în care are de recuperat un debit mare de la reclamantă, dar și pentru faptul că nu este o măsură vremelnică, atât timp cât însăși din motivarea cererii de chemare în judecată rezultă fără dubiu că reclamanta nu urmărește altceva decât să-și continue activitatea, dar fară plată de chirie.

La data de 02.04.2015, reclamanta a depus prin serviciul registratură, răspuns la întâmpinare (filele 178 -180 ds.) prin care a solicitat respingerea apărărilor pârâtei ca neîntemeiate , reiterând o parte din argumentele prezentate în cererea de chemare în judecată. Atașat răspunsului la întâmpinare, reclamanta a depus înscrisuri, constând în dovada încasărilor zilnice – Registrul jurnal, precum și lista de inventar cu bunurile ce au fost luate și depozitate în incinta complexului comercial.

Pentru justa soluționare a cauzei, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar de către părți și proba cu înregistrarea video solicitată de reclamantă.

Analizând cererea creditoarei și ansamblul probelor administrat în cauză, instanța reține următoarele:

Potrivit art.996 alin.(1) C.pr. civilă, instanța de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparența de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere , pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.

Prin urmare, textul evocat instituie o ________ condiții de admisibilitate, respectiv: aparența dreptului în favoarea reclamantului, caracterul provizoriu al măsurilor, existența unor situații urgente, enumerate în norma procesuală.La acestea se mai adaugă o a patra condiție, respectiv neprejudecarea fondului, instituită de art. 996 alin.(5) teza I C.pr civilă.

În speță, instanța constată că exigențele evocate nu sunt întrunite, prin prisma considerentelor ce succed:

Astfel, în privința caracterului provizoriu al măsurilor, instanța constată că reclamanta a indicat momentul până la care să fie dispuse, respectiv până la soluționarea dosarului nr. XXXXXXXXXXXXX, având ca obiect acțiune în constatare+obligație de a face.

Referitor la aparența dreptului în favoarea reclamantei instanța constată că nu este îndeplinită.

Pentru a stabili în favoarea cui este aparența dreptului, instanța urmează a proceda la o cercetare sumară a fondului dreptului.

Astfel, instanța reține că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 4/10.01.2013, având ca obiect spațiul în suprafață de 120 m.p., situat la etajul 4 al Centrului Comercial U_______ MALL din mun. B_______.

Conform art. 3) din contract, durata închirierii a fost convenită pe 60 luni, prețul fiind stabilit conform celor statuate în cuprinsul art. 6. În acest sens, instanța reține că, potrivit subpunctului III) de la punctul 1 al art.6 din contractul de închiriere, a fost stabilită o chirie fără TVA , în cuantum de 10 EUR/m.p./lună, pentru lunile 13-36 de închiriere, respectiv o Chirie Minim Garantată Lunară fără TVA în sumă de 1.200 EUR, adică o chirie Anuală fără TVA , în valoare totală de 14.400 EUR.

De asemenea, conform subpunctului 9 al art.6 s-a stabilit ca plata chiriei să se facă lunar și în avans pentru luna următoare, în a 5-a zi lucrătoare a fiecărei luni, aceasta fiind data scadenței.

Pe lângă chiria datorată, conform distincțiilor prevăzute în art.6, s-a stabilit obligația chiriașului de a plăti lunar proprietarului, reprezentat de pârâtă, contribuția la utilități și servicii comune ( art.7-contract), precum și către furnizori sau, după caz, proprietarului , costurile cu utilitățile proprii consumate în cadrul spațiului închiriat ( art.9-contract).

Conform art.26 pct.3 din contractul încheiat între părți: În cazul apariției unui Eveniment de Încetare, Proprietarul are dreptul de a rezilia prezentul Contract de Închiriere unilateral, comunicând în scris Chiriașul de desființarea acestuia ( de jure) prin transmiterea unei Notificări de Încetare, fără orice alte formalități legale sau proceduri judecătorești.

În acest sens, evenimentele de încetare au fost definite în cuprinsul punctului 2 al art.26 , printre aceste cazuri regăsindu-se la lit. a) ipoteza în care chiriașul nu își îndeplinește oricare din obligațiile pecuniare, inclusiv dar nu limitativ cu privire la Chirie, Contribuția la Utilități și Servicii Comune, Contribuția la Utilități Proprii, Contribuția pentru Marketing, etc., dacă aceste obligații nu sunt îndeplinite în 5 zile lucrătoare de la primirea unei Notificări de Încălcare transmise de către Proprietar, perioadă în care Chiriașul trebuie să remedieze încălcarea.

În speță, reclamanta nu și-a executat în mod corespunzător obligația de plată a chiriei, acumulând restanțe ce totalizează 41.893,75 lei, conform pârâtei, debit contestat de către reclamantă sub aspectul întinderii, aceasta susținând existența unui debit neachitat în cuantum de 27.386,64 lei.

Cu privire la acest aspect, chiar dacă reclamanta contestă întinderea debitului, așa cum s-a relevat anterior, instanța reține că aceasta recunoaște totuși existența unui anumit debit în sarcina , și implicit neexecutarea corespunzătoare a obligațiilor contractuale.

Pentru recuperarea creanței pretinse, în cuantum de 41.893,75 lei, pârâta a demarat procedura de executare silită împotriva reclamantei.

Astfel, prin Încheierea din 16.12.2014 a Judecătoriei B_______, pronunțată în dosarul nr. xxxxx/193/2014 a fost admisă cererea pârâtei-creditoare , fiind învestit cu formulă executorie contractul de închiriere nr. 4/10.01.2013 încheiat între părți.

Ulterior, a fost înregistrat dosarul de executare silită nr. 88/2015 pe rolul B.E.J.S_______ S_______, la solicitarea pârâtei-creditoare, pentru recuperarea creanței susmenționate.

În acest context, configurat mai sus, executorul judecătoresc s-a deplasat în zilele de 17, 20 și 26 februarie 2015 la spațiul închiriat de reclamantă, unde a procedat la aplicarea sechestrului asigurător asupra tuturor bunurilor identificate.

Deși, reclamanta a susținut că marea parte a bunurilor sechestrate nu fac parte din patrimoniul său, până la clarificarea acestei situații este evident că reclamanta se află în imposibilitatea de a-și desfășura activitatea în continuare, independent de poziția care ar fi adoptată de pârâtă.

Or, legat de acest aspect, trebuie subliniat că din probatoriul administrat ( inclusiv din înregistarea video depusă la dosar) nu rezultă că acțiunea pârâtei a fost una de evacuare , fiind circumscrisă recuperării creanței, având ca efect indirect blocarea activității reclamantei, prin indisponibilizarea bunurilor destinate realizării obiectului de activitate.

Pe de altă parte, odată cu acțiunea de recuperare a creanței, pârâta și-a manifestat opțiunea de reziliere a contractului de închiriere, sens în care i-a comunicat reclamantei prin intermediul executorului judecătoresc S_______ S_______, notificarea de încetare a contractului , înregistrată sub nr. 215/27.02.2015 la B.E.J. S_______ S_______.

Indiferent de momentul în care notificarea a ajuns la reclamantă, respectiv înainte de introducerea acțiunii ce face obiectul prezentului dosar sau ulterior, așa cum susține reclamanta, această notificare reprezintă manifestarea fermă a pârâtei de reziliere a contractului de închiriere, fundamentată pe culpa reclamantei în neexecutarea obligației de plată a chiriei în condițiile stipulate prin contract.

Astfel, în concluzie la cele expuse anterior, din perspectiva cercetării sumare a fondului , rezultă că aparența dreptului este în favoarea pârâtei, în sensul că, anterior introducerii cererii, aceasta nu a executat nicio acțiune ilegală, abuzivă de evacuare a reclamantei din spațiu sau de interzicere de a folosi spațiul închiriat, iar în prezent există aparența rezilierii contractului din inițiativa pârâtei, configurată de culpa reclamantei în executarea contractului și notificarea de încetare a contractului transmisă reclamantei de către pârâtă.

Un argument în plus față de cele învederate anterior îl reprezintă clauza contractuală inserată la pct. 6 al art.27 din contractul părților, conform căreia :

” În cazul în care Chiriașul își încalcă obligațiile pecuniare, ori nu îndeplinește orice altă obligație ca urmare a solicitării scrise a Proprietarului de remediere a acestora sau nu eliberează Spațiul Închiriat la expirarea perioadei, Proprietarul este îndreptățit:

a) Să întrerupă alimentarea cu utilități ( energie electrică, apă, etc) a Spațiului Închiriat;

b) Să intre în Spațiul Închiriat, să îl evacueze pe Chiriaș, să mute toate bunurile acestuia, să schimbe toate încuietorile Spațiului Închiriat și să împiedice Chiriașul să intre în Centrul Comercial/Amplasament și/sau în Spațiul Închiriat;”

Or, față de situația de fapt evidențiată și prevederile mai sus citate, coroborate cu art. 1270 alin.(1) C. civil ce consacră principiul forței obligatorii a contractului, transpare aceeași concluzie, că aparența dreptului este în favoarea pârâtei.

Cu privire la cerința urgenței măsurii, textul art. 996 C. proc. civ. enumeră cazurile grabnice în care se poate solicita pronunțarea unei ordonanțe președințiale.

Reclamanta a justificat urgența, în principal, prin aceea că a fost evacuată abuziv din spațiu și prin împiedicarea folosinței acestui spațiu se află în imposibilitate de a achita debitele către furnizori, de a achita chiria restantă, de a obține profit și a plăti datoriile către bugetul statului.

Trecând peste faptul că nu s-a dovedit existența vreunei acțiuni abuzive de evacuare a reclamantei din spațiul în care-și desfășura activitate, situația în care se află reclamanta în momentul de față , urmare a actelor de executare silită întreprinse de executorul judecătoresc împotriva sa și care au avut ca efect imediat blocarea activității, este rezultatul culpei sale, constând în neexecutarea obligațiilor contractuale , întinsă pe o perioadă mai mare de timp, aspect relevat chiar de fișa contabilă depusă de reclamantă, din care rezultă că la data de 27.10.2014 înregistra un sold restant de 65.862,73 lei, or nimănui nu-i este îngăduit să se folosească de propria-i incorectitudine pentru a obține protecția unui drept (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

În ceea ce privește neprejudecarea fondului instanța constată că este îndeplinită, în condițiile în care acest fapt se rezumă la o cercetare sumară a fondului, necesară analizării aparenței dreptului, efectuată anterior.

În concluzie, în raport de cele expuse în precedent, instanța reține faptul că reclamanta nu a făcut dovada întrunirii cumulative a condițiilor prevăzute de procedura sumară a ordonanței președințiale, și, prin urmare, va respinge cererea de emitere a ordonanței președințiale, astfel cum aceasta a fost formulată, ca neîntemeiată.

În temeiul art. 453 alin.(1) C.pr. civilă, instanța va obliga reclamanta la plata sumei de 500 lei către pârâtă, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge cererea, având ca obiect ” ordonanță președințială”, formulată de reclamanta S.C. S______ B_____ S.R.L.cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură în mun. B_______, ___________________, __________, jud. B_______ în contradictoriu cu pârâta S.C. U_______ C___ MALL S.R.L. cu sediul în mun. B_______, _________________.4, corp nou, ________________, jud. B_______, ca neîntemeiată.

Obligă reclamanta la plata sumei de 500 lei către pârâtă, cu cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat.

Cu drept de apel în 5 zile de la pronunțare, ce se depune la Judecătoria B_______.

Pronunțată în ședință publică din 17.04.2015.

PREȘEDINTE GREFIER

Red. VF/Tehnored. DE/4 ex./ 21.04.2015