Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

TRIBUNALUL SIBIU

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 420/2014

Ședința publică de la 07 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE V______ C______ D_________

Judecător C______ H______

Grefier L______ A_____

Pe rol se află pronunțarea asupra apelului civil privind pe apelant S.C. S.I.E.P.C.O.F.A.R. S.A. și pe intimat V________ I____ M____, având ca obiect reziliere contract împotriva sentinței civile nr. 6555 din 06.12.2013 pronunțată de Judecătoria Sibiu.

Fără citarea părților.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,

Mersul dezbaterilor și susținerile pe fond ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință pronunțată la data de 23 septembrie 2014 când instanța a dispus amânarea pronunțării pentru data de 30 septembrie 2014 și apoi pentru data de azi,

TRIBUNALUL,

Asupra apelului civil de față constată că:

Constată că prin sentința civilă nr.6555/2014 Judecătoria Sibiu a admis in parte acțiunea civilă formulată de reclamanta V________ I____ M____ in contradictoriu cu parata ___________________ consecința a constatat că a intervenit rezoluțiunea începând cu data de 1.03.2013, a contractului de închiriere încheiat intre reclamanta si pârâta la data de 4.09.2012. Pârâta a fost obligată să plătească suma de xxxxx,80 lei despăgubiri civile către reclamanta.

Capătul de cerere din acțiune principală privitor la dobânzile aferente chiriei a fost respins și la fel și acțiunea reconvențională formulata de reclamanta reconvenționala __________________ contradictoriu cu pârâta reconventionala V________ I____ M____.

Pârâta _________________ fost obligată la plata sumei de 805 lei cheltuieli de judecata către reclamantă.

Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că între părtile litigante a fost incheiat la 04.09.2012, contractul de inchiriere cu privire la imobilul situat in Sibiu, Calea Dumbravii, nr. 141, __________________ scopul infiintării unei farmacii D___ de către pârâta.

Din interpretarea clauzelor contractuale, se deduce că părtile au stabilit o anumita etapizarea a desfăsurării operatiunilor comerciale care debuta cu depunerea de către reclamanta a actelor necesare deschiderii punctului de lucru cu destinatie farmacie, plata unei garantii de către pârâtă, radierea punctului de lucru al ________________________________, după depunerea garantiei.

Punerea la dispozitie a spatiului a avut loc efectiv inca din luna noiembrie asa cum s-a probat testimonial, astfel incât reclamanata si-a indeplinit obligatiile contractuale, iar pârâta putea intra in folosinta imobilului.

Nu rezultă că reclamanata, prin atitudinea sa ar fi rămas in pasivitate si cu atât mai putin ca ar fi obstructionat pârâta sa efectueze demersurile prevăzute in legea 266/2008 a farmaciei.

Reclamanta este in drept sa exercite actiunea in reziliere din culpa paratei ________________________ in urma analizarii imprejurarilor obiective ale cauzei si a atitudinii subiective a partilor, instanta a constatat ca si-a indeplinit propriile obligatii care sa permita atat formarea valabila a contractului, cât si cele premergatoare si esentiale, de a pune la dispozitia paratei documentele necesare constituirii punctului de lucru al farmaciei.

In vederea deschiderii unei farmacii D___ in spatiul inchiriat, reclamanta a pus la dispozitie paratei pentru ca aceasta sa infiinteze punct de lucru urmatoarele documente: titlul de proprietate al apartamentului, extrasul CF, contractul de inchiriere in trei exemplare, schita spatiului. In pofida faptului ca nu s-a incheiat un proces verbal de predare a documentelor, acestea au fost inmanate paratei asa cum s-a dovedit testimonial.

Depozitia martorei V____ M_____ este pe de o parte admisibila pentru ca teza probatorie este aceea a predarii documentelor si a clarificarii imprejurarilor ulterioare semnarii contractului, privind relatiile de colaborare si cooperare ale partilor litigante, iar pe de alta parte nu poate fi prezumata, de plano, ca nesincera doar pentru ca este intermediarul care a facilitat inchirierea.

Prin prisma acestor declaratii, se constata ca nu suntem in prezenta unei obligatii neindeplinite de catre reclamanta care sa genereze la randul ei neexecutarea platii chiriei si a garantiei de 4.000 €, martora aratand ca existau anumite etape, care odata parcurse presupuneau alte obligatii, ceea ce se confirma si din interpretarea clauzelor contractului.

Desi parata sustine ca indeplinirea doar partiala a predarii documentelor a impiedecat deschiderea punctului de lucru, nu rezulta ca a notificat reclamanta in aceasta directie sau ca si-ar fi manifestat nemultumirea pentru imposibilitatea mutarii in spatiu.

In realitate, parata nu a mai fost interesata de continuarea raporturilor de locatiune, iar desistarea sa s-a manifestat concret prin lipsa oricarei comunicari cu reclamanta, a refuzului oricarei explicatii, a neplatii chiriei si a garantiei.

Or părtile oricărui contract sinalagmatic trebuie sa manifeste atitudini de cooperare, informare, loialitate care presupun prezentari corecte ale dificultătilor pe care le intâmpină in derularea contractului. Pârâta nu numai că nu a manifestat loialitate si cooperare, dar a renuntat la spatiu in mod tacit, făra sa notifice reclamanta _________________.

Martora a relatat ca potrivit conventiei partilor, doar dupa achitarea garantiei, reclamanta urma procdura radierii punctului de lucru de pe Calea Dumbravii.

Insa, reclamanta achizitionand un spatiu de mari dimensiuni, l-a dezmembrat si a creat trei spatii pentru trei locatii comerciale diferite, aspect care rezulta si din faptul ca odata cu inchirierea catre un alt profesionist, _______________, a procedat si la separarea furnizarii de utilitati.

Spatiul inchiriat catre _______________ este situat in imobilul inscris in CF 6987 top 4094/1/4/4/III/II/I fila 95, iar spatiul in litigiu este inscris in CF xxxxxx top 4094/1/4/3/III/I.

Evaluarea materialului probator duce la concluzia indeplinirii obligatiei inscrise in art. 1.3 al contractului care o tinea pe reclamanta sa predea in maxim 5 zile documentele necesare in vederea inregistrarii spatiului inchiriat drept punct de lucru la Oficiul Registrului Comertului.

Ca atare, actionarea mecanismului rezilierii este posibil in virtutea asa numitului pact comisoriu expres legal, deci cel prevazut de art. 1550 Cod civil nou, teza 1 si nu a pactului comisoriu expres propriu-zis incheiat de parti prin art.6.3, deoarece pentru acesta din urma reclamanta nu a procedat la notificarea prealabila.

Vazand ca sunt indeplinite cumulativ conditiile rezilierii pe cale judecatoreasca si anume debitoarea este in intarziere si nu exista nicio justificare pentru neexecutarea platii chiriei si a garantiei, ca obligatii contractuale asumate de parata, s-a desfiintat contractul in temeiul art. 1516 – 1550 NCC, incepand cu data de 01.03.2012. Aceasta data coincide cu data de la care parata nu a mai achitat chiria, pana atunci, reclamanta executand silit platile aferente lunilor decembrie 2012 si ianuarie si februarie 2013.

Avand in vedere ca obligatia garantiei era stipulata de parti a fi achitata la maximum 10 zile de la semnarea contractului, iar plata chiriei trebuia achitata lunar, este incident unul din cazurile prevazute de art. 1523 NCPC in care debitorul, in materie contractuala este de drept in intarziere („natura obligatie impune ca aceasta sa fie executata pana la un anumit termen”).

In ceea ce priveste plata comisionului achitat de catre reclamanta ______________________, reprezentata de catre V____ M_____, s-a facut dovada raportului contractual dintre beneficiar si prestator cu contractul nr. 07/07.07.2012, cat si platii efective catre aceasta cu factura nr. 135/20.09.2012 in valoare de 11.122,80 lei (f. 44) si a chitantei 524/20.08.2012.

Or atitudinea culpabila a paratei care a provocat intreruperea raporturilor contractuale si rezilierea, impune recuperarea prejudiciului creat prin plata unei sume importante (comision de 100% din chirie) de la persoana juridica generatoare a imposibilitatii continuarii relatiilor comerciale privand astfel reclamantul de un contract cu durata de 3 ani. Raspunderea este fundamentata pe principiul raspunderii civile delictuale, prev de art 1349 NCC.

Cu privire la actiunea reconventionala, instanta a constatat ca parata reconventionala nu are o atitudine culpabila care sa duca la neasigurarea unui spatiu corespunzator unei farmacii. Dimpotriva, s-a dovedit ca reclamanta a concurat la inregistrarea punctului de lucru al paratei depunand acesteia toate documentele si ca radierea punctului de lucru al reclamantei trebuie efectuata doar dupa plata.

Reclamanta reconventionala nu a manifestat nici o dezaprobare fata de parata reconventionala in tot intervalul perfectarii contractului 04.09.2012 – 07.07.2013, prin care sa motiveze ca nu a putut face demersuri de autorizare a farmaciei si de inregistrare la Registrul Comertului.

In consecinta, in favoarea reclamantei reconventionale nu este operant pactul comisoriu prevazut in art. 6.3 din contract deoarece reclamantul a asigurat atat conditiile pentru deschiderea punctului de lucru, cat si predarea documentelor, asa cum a testat martora care a facut legatura cu societatea de intermediere contactata de reclamant, respectiv ______________________. S-a declarat in mod expres că toate documentele solicitate au fost inmânate reprezentantei pârâtei, doamna J______ M_____.

In ceea ce priveste dobânzile cerute de reclamanta pentru plata cu intârziere a chiriei, acestea au fost respinse intrucât reclaamnta care a executat silit debitul avea posibilitatea actualizării lui prin intermediul executorului judecătoresc.

In consecinta, fata de toate considerentele de fapt si de drept, s-a admis in parte actiunea civilă formulată de reclamanta V________ I____ M____ in contradictoriu cu parata ________________________>

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta S.C. S.I.E.P.C.O.F.A.R. S.A. solicitând schimbarea în parte în sensul respingerii în totalitate a acțiunii formulate de reclamantă și admiterii cererii reconvenționale formulate de apelantă.

În motivarea apelului formulat se arată că instanța de fond în mod eronat a etapizat cronologic desfășurarea operațiunilor comerciale pe care părțile le-au stabilit în contractul de închiriere și că, voința reală a părților a fost aceea ca radierea punctului de lucru de către reclamantă trebuia îndeplinită înainte de obligația pârâtei de a plăti garanția de 4000 de euro. Această susținere are în vedere faptul că reclamanta s-a angajat prin contract că în spațiul în litigiu nu sunt înregistrate alte sedii sociale sau puncte de lucru ale altor societăți, iar această obligație era una extreme de important pentru apelantă întrucât scopul declarat al contractului de închiriere era deschiderea unei noi farmacii. Apelanta arată că instanța de fond a apreciat că prima obligație era cea a apelantei, de a plăti garanția de 4000 euro, iar această cronologie a fost extrasă de prima instanță din declarația unui martor și nu din dispozițiile contractuale contractual.

În al doilea rând, apelanta susține că reclamanta nu și-a îndeplinit nici obligația de predare a documentelor necesare deschiderii punctului de lucru, respectiv titlul de proprietate și extrasul de carte funciară referitor la imobil. Referitor la acest aspect, martorul propus de reclamantă se contrazice, motiv pentru care această declarație nici nu trebuia luată în calcul.

Un al treilea motiv este acela că intimata reclamantă nu a radiat niciodată punctul de lucru al societății Julcom Trade S.R.L. al cărei asociat majoritar este și nici nu a pregătit spațiul pentru predare, obligații care erau esențiale.

Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea apelului întrucât punctul de lucru despre care vorbește apelanta nu este înregistrat pe același spațiu comercial, ci pe altul, situat la aceiași adresă administrativă și care provine din dezmembrarea unui apartament unic. Intimata susține că aceasta se observă din extrasele deCF depuse la dosar, deci existența acestui punct de lucru nu împiedica deschiderea farmaciei apelantei. De altfel, documentația referitoare la spațiu a fost predată la semnarea contractului.

Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de apel și, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul reține că apelul este neîntemeiat și va fi respins, pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.

Prima instanță a reținut în mod corect că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile contractuale și că rezilierea contractului este imputabilă pârâtei apelante care nu a achitat garanția de 4000 de euro stabilită prin contract de părți.

Problema principală a fost cea a obligației instituite în sarcina reclamantei de a închiria un spațiu în care să nu fie autorizată funcționarea altor societăți comerciale. Această obligație a fost considerată de apelantă ca esențială (și așa era pentru că o farmacie nu putea funcționa împreună cu o altă societate) și s-a susținut că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația întrucât la adresa din Sibiu Calea Dumbrăvii nr.141 __________________ registrul comerțului punctul de lucru al societății Julcom Trade S.R.L. al cărei asociat majoritar este reclamanta.

Reclamanta a dovedit în fața instanței de fond că la aceeași adresă administrativă există două spații comerciale care sunt însă înscrise în cărți funciare diferite. Astfel, spațiul în care funcționează societatea reclamantei este înscris în CF 6987 top 4094/1/4/4/III/II/I, iar spațiul în litigiu este înscris în CF xxxxxx top top 4094/1/4/3/III/I. Ca urmare, reclamanta nu trebuia să radieze vreun punct de lucru pentru că nu era înscris niciunul pe spațiul închiriat pârâtei, deci aceasta din urmă era cea care trebuia să își îndeplinească obligația de plată a garanției și nu și-a îndeplinit obligația.

Niciunul dintre motivele de apel nu este întemeiat. Am arătat că,dincolo de etapizarea în timp a obligațiilor contractual (radierea spațiului și plata garanției sau invers), pârâta este în culpă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, deci este vinovată de rezilierea contractului.

Nu este relevant faptul că punctul de lucru al societății Julcom Trade S.R.L. nu a fost radiat nici în prezent, iar actele necesare dovedirii acestei împrejurări au fost înmânate pârâtei la încheierea contractului.

Pentru toate aceste motive, în baza art.480 Cod proc.civ. se va respinge apelul și seva păstra sentința atacată.

În baza art.274 Cod proc.civ., fiind în culpă procesuală, apelanta va fi obligată să plătească intimate și cheltuielile de judecată efectuate de aceasta în apel, respective 1500 de lei onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelul declarat de pârâta ________.P.C.O.F.A.R. SA împotriva sentinței civile nr. 6555/6.12.2013 pronunțată de Judecătoria Sibiu, pe care o păstrează.

Obligă pe apelantă la plata către intimată V________ I____ a sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată în apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică azi, 7.10.2014.

Președinte, Judecător,

C______ V______ D_________ C______ H______

Grefier,

L______ A_____

RED. C.H.

Tehnored. L.A.

5 ex. /17.11.2014

J.F. M_____ T____