Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX - evacuare, art. 1041 C.p.c.-

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA C______

SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 9609

Ședința publică de la 02 Iulie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE R______ S______

Grefier V______ P____

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul G_____ D______ A________ și pe pârâta O______ I__, având ca obiect evacuare.

La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reclamantul personal și asistat de avocat M______ M____ și pârâta personal.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier , după care:

Procedând în condițiile art. 131 N.C.Pr.civ. la verificarea competenței, instanța constată că Judecătoria C______ este competentă general, material și teritorial să judece pricina.

Avocat M______ M____ , pentru reclamant, depune la dosar chitanța nr. xxxxxxx-181-0131/30.06.2014 , reprezentând dovada achitării taxei de timbru aferentă cererii de chemare în judecată și chitanța nr. 8/02.07.2014 reprezentând onorariu avocat.

Pârâta depune la dosar o cerere, prin care invocă excepția lipsei calității procesuale active și extrase de pe portalul instanțelor cu privire la dosarele nr. xxxxx/215/2008* al Curții de Apel C______ și nr. xxxxx/215/2008 al Tribunalului D___ , un exemplar de pe acestea fiind comunicat și apărătorului reclamantului, care arată că nu solicită acordarea unui alt termen de judecată pentru a le observa.

Instanța acordă cuvântul cu privire la probele solicitate de către părți prin cererile formulate.

Avocat M______ M____ , pentru reclamant, solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar.

Pârâta solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la acest termen de judecată.

Instanța în temeiul art. 258 raportat la art. 255 N.C.p.c. încuviințează părților proba cu înscrisurile depuse la dosar , solicitată de aceștia prin cererile formulate , apreciind ca fiind admisibilă și necesară soluționării cauzei.

Instanța supune dezbaterii, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului invocată de către pârâta.

Pârâta solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului.

Avocat M______ M____ , pentru reclamant, solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului, arătând că și în situația în care reclamantul este coindivizar, promovarea unei cereri în evacuare a unei persoană care nu are niciun drept locativ constituie un act de administrare.

Instanța, respinge excepția lipsei calității procesuale active, invocată de către pârâtă, având în vedere că reclamantul a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra unei cote părți din imobilul din litigiu, și constatând că probele încuviințate au fost administrate, declară cercetarea procesului încheiată conform art. 244 N.C.Pr.civ. și potrivit art. 392 N.C.Pr.civ. deschide dezbaterile asupra fondului cauzei.

Avocat M______ M____ , pentru reclamant , având cuvântul, solicită admiterea acțiunii , arătând că reclamantul a încercat să micșoreze chiria din dorința de a o ajuta pe pârâtă însă aceasta refuza să achite chiria, chiar să încheie un contract pentru utilitățile de care beneficia , pârâta ocupând imobilul fără titlu.

Pârâta , având cuvântul, solicită respingerea acțiunii, arătând că reclamantul împreună cu alte două persoane au mutat-o de la parterul imobilului la etaj, furându-i foarte multe bunuri personale.

În conformitate cu dispozițiile art. 394 N.C.Pr.civ. instanța declară dezbaterile în fond încheiate și reține cauza spre soluționare.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. XXXXXXXXXXXXXX, la data de 23.05.2014, reclamantul G_____ D______ A________ a chemat în judecată pârâta O______ I__ , pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în C______, _____________________________. 17, județul D___ și obligarea acesteia la plata chiriei restante pe ultimele 36 de luni în valoare de 2520 lei și a penalităților aferente în cuantum de 2520 lei.

În motivare, reclamantul a arătat că imobilul situat în C______, _____________________________. 17, județul D___ a fost restituit în cotă determinată de ½ , în indiviziune cu Statul Român , prin decizia nr. 4796/26.03.2003 a Primarului Municipiului C______. Reclamantul a mai arătat că a încheiat cu pârâta , în baza unui protocol de administrare , contractul de închiriere nr. xxxxx/2010 prelungit prin actul adițional nr. 1 înregistrat la DGFPMB , sector 1, sub nr. xxxxxx/22.04.2011, care a încetat potrivit art. 2 , pe data de 01.05.2012. Acesta a mai învederat că prin sentința civilă nr. 9062/2013 a Judecătoriei C______, pronunțată în dosarul nr. xxxxx/215/2008 , a încetat starea de indiviziune asupra imobilului , spațiile ocupate de chiriași au fost atribuite în lotul său, sentința rămânând definitivă prin decizia nr. 480/19.11.2013 a Tribunalului D___, iar prin încheierea nr. 426/20.01.2014 , Judecătoria C______ a admis cererea de executare silită a dispozițiilor din titlul executoriu reprezentat de sentința civilă nr. 9062/2013 a Judecătoriei C______.

Reclamantul a precizat că pentru întreaga durată de desfășurare stabilită în actul adițional al contractului de închiriere precum și pentru perioada în care a locuit după încetarea contractului de închiriere din data de 05.05.2012 până în prezent , pârâta nu a achitat chiria, suma restantă fiind de 2520 lei, aceasta refuzând să plătească chiar și utilitățile aferente folosinței imobilului având o datorie la apă de peste 900 lei și nu este de acord să elibereze spațiul ocupat, deși contractului de închiriere încheiat a încetat. Reclamantul a mai arătat că pe durata desfășurării contractului, pârâta a avut constant o atitudine care face conviețuirea celorlalți locatari cât și a reclamantului dificilă, datorită hărțuirii repetate a acestora și a deselor reclamanții. Reclamantul a mai precizat că a încercat să soluționeze pe cale amiabilă problema achitării chiriei, însă fără niciun rezultat.

În drept, cererea în evacuare s-a întemeiat pe disp. art. 1033 și urm. C.pr.civ.

În susținerea cererii, reclamantul a depus la dosar următoarele înscrisuri: notificarea nr. 22/15.03.2013 emisă de B__ N____ D__, contractul de închiriere nr. xxxxx/10.05.2010, actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. xxxxx/10.05.2010 , încheierea nr. 426/20.01.2014 pronunțată de Judecătoria C______ în dosarul nr. XXXXXXXXXXXX , procesul-verbal din data de 06.03.2014 emis în dosarul nr. 2/E/2014 , sentința civilă nr. 9062/10.06.2013 pronunțată de Judecătoria C______ în dosarul nr. xxxxx/215/2008, decizia nr. 480/19.11.2013 pronunțată de Tribunalul D___ în dosarul nr. xxxxx/215/2008.

La prezentul termen de judecată, pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului cu motivarea că, la data de 19.06.2014, Curtea de Apel C______ a admis recursul formulat de Statul Român în dosarul nr. xxxxx/215/2008* și a dispus casarea deciziei nr. 480/19.11.2013 a Tribunalului D___ și rejudecarea cauzei de către Tribunalul D___. Pârâta, a mai arătat că în acest moment reclamantul deține doar cota de ½ din mobil, în indiviziune cu Statul Român, care deține cealaltă cotă de ½ din mobil, așa cum prevede dispoziția nr. 4796/26.03.2003 a Primarului Municipiului C______.

Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarea situație de fapt:

Din examinarea înscrisurilor aflate la dosar, rezultă că în temeiul dispoziției nr. 4796/26.03.2003 emisă de Primarul Municipiului C______, reclamantul G_____ D______ și Statul Român sunt coproprietari, fiecare având cota de 1/2 asupra imobilului cu destinație locuință situat în C______, _____________________________. 17.

La data de 10.10.2008 reclamantul G_____ D______ și numita Bălcanu A________ au promovat în contradictoriu cu Staul Român acțiunea de ieșire din indiviziune, iar prin sentința civilă nr. 9062 pronunțată la data de 10.06.2013 de către Judecătoria C______ s-a dispus sistarea stării de indiviziune și atribuirea în indiviziune reclamanților a imobilul în discuție. Împotriva acestei hotărâre Statul Român a formulat apel, aflat în rejudecare pe rolul Tribunalului D___ în conformitate cu decizia nr. 1010/19.06.2014 a Curții de Apel C______, astfel cum rezultă din extrasul evidențelor sistemului informatizat ecris.

Între reclamantul G_____ D______ și numita Bălcanu A________, în calitate de locatori , pe de o parte, și pârâta O______ I__, în calitate de locatar, pe de lată parte, a fost încheiat un contract de închiriere, înregistrat la organele fiscale la data de 10.05.2010 sub nr. 30 383, având ca obiect închirierea locuinței situate în C______ _____________________________. 17, corp principal , etaj 1, pentru perioada 01.05.2010 până la 01.05.2011. Părțile au stabilit cuantumul chiriei la suma de 100 lei lunar. Prin actul adițional nr. 1, înregistrat la ANAF sub nr. xxxxxx la data de 22.04.2011, contractul de închiriere a fost modificat în sensul că durata acestuia a fost prelungită de la data de 01.05.2011 la 01.05.2012 și a fost micșorat cuantumul chiriei lunare de la 100 lei la 70 lei.

Cu referire la acțiunea în evacuare, în conformitate cu dispozițiile art. 248 C.proc. civ. instanța a analizat în prealabil cadrul procesual, cu referire la calitatea părților, având în vedere că nu poate proceda la soluționarea fondului fără a verifica raportul de drept procesual, întrucât acesta nu se poate lega valabil decât între acele persoane care își dispută dreptul în litigiu.

Astfel, față de lipsa calității procesuale active a reclamantului G_____ D______ invocată de pârâta, se reține că în acțiunile prin care se cere evacuarea unor persoane care ocupă un imobil fără drept, poate avea legitimitate procesuală activă persoana care este proprietarul bunului imobil sau persoana care are un drept de folosință sau administrare asupra acestuia.

În exercitarea prerogativelor dreptului de coproprietate menționat, reclamantul a promovat prezenta acțiune în evacuare a pârâtei din imobilul de mai sus, invocând procedura reglementată de dispozițiile art. 1.033- 1.048 C. proc . civ.

Proprietarul sau titularul dreptului de administrare poate apela la acțiunea in evacuare pentru considerentul ca ocuparea unui spațiu fără niciun titlu reprezintă o obligație corelativa a dreptului de folosința, ca drept propriu de a nu i se aduce nicio atingere.

Acțiunea in evacuare are, in acest caz, drept cauza ocuparea fără titlu a spațiului de câtre parată si voința reclamantului de a face ca aceasta ocupare sa înceteze, tinzându-se la a se stabili o stare corespunzătoare dreptului pretins încălcat. Astfel, titularul dreptului de proprietate sau de folosință pentru protecția atributului uzus, are la dispoziție mijlocul procesual reprezentat de acțiunea in evacuare, aceasta acțiune asigurând protecția dreptului de folosința atunci când acesta izvorăște dintr-un raport obligational dar in egala măsura si atunci când este vorba despre un drept de folosința ca atribut al dreptului de proprietate .

Spre deosebire de principiul unanimității consacrat de vechea reglementare, în cazul proprietății pe cote-părți , în orice acțiune privitoare la bunul coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare ( art. 643 alin. 1 NCC), fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală.

Prin urmare, instanța, reținând legitimitatea reclamantului care este titularul unei cote-părți din imobilul din litigiu precum și parte contractantă a actului juridic denumit contract de închiriere, a respins excepția lipsei calității procesuale active invocată de către pârâta ca neîntemeiată.

În ceea ce privește fondul litigiului, instanța reține că pârâta nu are un titlu valabil pentru ocuparea imobilului în litigiu, întrucât, termenul locațiunii, astfel cum acesta a fost prelungit prin actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere înregistrat la data de 10.05.2010 sub nr. 30 383 , a expirat la data de 01.05.2012.

De asemenea, deși a operat tacita relocatiune, iar contractul de închiriere cu termen, la expirarea duratei locațiunii, s-a transformat într-un contract pe durata nedeterminata, acesta a luat sfârșit prin denunțarea unilaterală, respectiv prin notificarea pârâtei locatare în scris la data de 15.03.2013( fila 12), prin intermediul executorului judecătoresc, în condițiile prevăzute de art.1037 NCpc, prin care i s-a pus în vedere să elibereze și să predea locuința până la data de 26.03.2013.

Mai mult, prezenta cerere de evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinței de denunțare a contractului. În aceste condiții, în cauza dedusa judecații, în absenta unui contract de închiriere care sa exprime voința tuturor parților contractante, se reține că nu existâ nici un temei legal care sa justifice locațiunea pârâtei.

Potrivit disp art 1040 Cpr civ, " Dacă locatarul sau ocupantul notificat in condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul , locatorul sau proprietarul va solicitat instanței să dispună , prin hotărâre executorie , evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu"

Prin urmare, întrucât în cauza de față pârâta nu deține un titlu locativ, instanța va dispune evacuarea acesteia din imobilul, proprietatea reclamantului.

Referitor la capătul de cerere privind plata chiriei aferentă perioadei mai 2011- mai 2014, reclamantul a invocat ca temei de drept al cererii dispozițiile art. 1033 și următoarele C.proc. civil, motiv pentru care, instanța a calificat acțiunea reclamantului ca fiind o acțiune în pretenții întemeiată pe răspunderea civilă contractuală.

Din cuprinsul articolului 4 al contractului de închiriere rezultă că părțile au convenit că sumele datorate cu titlu de chirie să fie achitate reclamantului direct sau în contul indicat în contract în primele 10 zile ale fiecărei luni pentru care urmează a se face plata, după care chiriașul este pus de drept în întârziere.

Potrivit art. 1429 Cod civil( din 1864, în vigoare la momentul încheierii contractului) locatorul are îndatorirea de a plăti prețul locațiunii la termenele statornicite, iar în conformitate cu art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.

În cauza de față, una din obligațiile asumate de pârâtă prin contractul de închiriere este plata chiriei la termenele stipulate în contract, această obligație fiind de esența contractului de închiriere.

Neplata de către locatar a chiriei, atrage o majorare asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi lucrătoare care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă, astfel cum rezultă din textul contractual stipulat la art. 5 din contract.

Cum reclamantul a făcut dovada existenței creanței rezultate din contractul de închiriere nr. 30 383/10.05.2010, revine pârâtei obligația să facă dovada că și-a executat obligația de plată.

Or, în cauza de față nu a fost făcută dovada plății sumelor reprezentând chirie datorată și care face obiectul dosarului de față.

Prin urmare, instanța apreciază că cererea principală , prin care reclamantul solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 2520 lei reprezentând chirie datorată pentru perioada mai 2011- mai 2014 este întemeiată.

În ceea ce privește petitul având ca obiect obligarea pârâtei la plata majorărilor de întârziere, raportat la disp. art. 969 C.civ. care consacră caracterul obligatoriu al contractului față de părți, acestea fiind ținute să execute întocmai obligațiile asumate, și cum din probatoriul administrat a rezultat că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale de plată a chiriei la termenele stabilite, în conformitate cu art.5 din contract pentru depășirea termenelor de plată, instanța reține că pârâta este obligată să suporte și majorările de întârziere. Însă, cu privire la cuantumul acestora, având în vedere că nivelul majorărilor stipulat în contract depășește rata dobânzii legale penalizatoare, instanța îl va limita la acest din urmă nivel.

Prin urmare, instanța va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul G_____ D______ A________, va dispune evacuarea pârâtei O______ I__ din imobilul situat în C______ _____________________________. 17 și o va obliga la plata către reclamant sumei de 2520 lei ,reprezentând chiria datorată pentru perioada mai 2011- mai 2014 precum și la plata penalităților de întârziere aferente, calculate de la momentul scadentei sumelor datorate cu titlu de chirie și până la momentul achitării efective a acestora ale căror cuantum nu va depăși rata dobânzii legale.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul G_____ D______ A________ , domiciliat în București, _____________________________ , nr. 13, sector 1, împotriva pârâtei O______ I__ , domiciliată în C______, _____________________________. 17, județul D___.

Dispune evacuarea pârâtei O______ I__ din imobilul situat în C______ _____________________________. 17.

Obligă pârâta la plata sumei de 2520 lei reprezentând chiria datorată pentru perioada mai 2011- mai 2014 precum și la plata penalităților de întârziere aferente, calculate de la momentul scadentei sumelor datorate cu titlu de chirie și până la momentul achitării efective a acestora ale căror cuantum nu va depăși rata dobânzii legale.

Executorie.

Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare.

Pronunțată în ședință publică astăzi, astăzi 02.07.2014.

Președinte Grefier

Red. R.S./tehn.V.P.