R O M Â N I A

JUDECĂTORIA BEIUȘ-JUDEȚUL BIHOR

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

SENTINȚA CIVILĂ NR. 955/2014

Camera de consiliu din 04.12.2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE : M____ A__-M____, judecător

GREFIER: B____ A_____

Pe rol se află judecarea cererii formulată de reclamanta P_______ C______ HOLOD, cod fiscal xxxxxxx, cu sediul în localitatea Holod, nr. 228, ____________________________, în contradictoriu cu pârâta PFA S____ P______ D____, înregistrată la ORC sub nr. FXXXXXXXXXXXX, CUI xxxxxxxx, cu sediul în localitatea Holod, nr.46, ___________________________ și sediul obligatoriu pentru comunicarea actelor procedurale, potrivit art. 1036 C.pr.civ., în localitatea Vintere, nr. 1, ___________________________, având ca obiect evacuare.

Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 03.12.2014, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, instanța având nevoie de timp pentru a delibera a dispus amânarea pronunțării pentru data de 04.12.2014, când s-a hotărât prezenta cauză.

JUDECATORIA

DELIBERÂND

Asupra cererii de față, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 21.10.2014, timbrată cu suma de 100 lei taxă judiciară de timbru, potrivit chitanței de la fila 5 dosar, reclamanta P_______ C______ HOLOD, în contradictoriu cu pârâta PFA S____ P______ D____, a solicitat instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună evacuarea imediată a pârâtei PFA S____ P______ D____, din imobilele proprietatea reclamantei, în natură reprezentând construcții având nr. cadastral xxxxx-C2 și nr. cadastral xxxxx-C3, înscrise în CF xxxxx Holod, imobile situate în localitatea Vintere, nr. 1, ___________________________; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că, în baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr.2475 din 21.08.2013 de către BNP D______ I___, P_______ C______ Holod a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții, situate în localitatea Vintere, ___________________. cadastral xxxxx-C2, construcție compusă din anexă atelier, pereți cărămidă acoperiș țiglă cu o suprafață construită de 67 mp și cu nr. cadastral xxxxx-C3, construcție compusă din bazin din beton cu o suprafață construită de 89 mp, înregistrată în CF nr. xxxxx Holod.

Reclamanta a arătat, de asemenea, faptul că, tot în baza convenției notariale P_______ Holod a dobândit dreptul de folosință gratuită pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 230/xxxxx părți teren din imobilul cu nr. cadastral xxxxx înregistrat în CF nr.xxxxx Holod, pentru uzul și utilitatea construcțiilor.

Reclamanta a susținut că, anterior dobândirii de către aceasta a dreptului de proprietate asupra acestor imobile, pârâta PFA S____ P______ D____ a deținut imobilele în baza Contractului de locațiune nr.440 din 22.07.2013 încheiat cu Episcopia Română Unită cu R___, Greco Catolică Oradea, entitate de la care aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor în baza contractului de vânzare cumpărare.

Durata contractului de locațiune a fost stabilită de părți pe o perioadă de un an, până la data de 21.07.2014, termen care a expirat, durata contractului de locațiune nefiind prelungită cu noul proprietar.

Reclamanta a arătat că, pârâta deține în prezent imobilele fără vreun drept, și refuză să le elibereze, deși a fost notificată de către reclamantă în acest sens prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc M___ G_______ S____, în baza notificării numărul 65 din 21.08.2014, prin care i s-a pus în vedere să predea liber imobilul în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării, notificare primită în data de 26.08.2014.

Totodată, reclamanta a arătat faptul că, în imobilele din litigiu, pârâta desfășoară activitatea de distilare, rafinare și mixarea băuturilor alcoolice și că dreptul locatarului de a folosi imobilele s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, fără a mai deține un titlu valabil care să-i confere un drept de folosință asupra imobilelor in litigiu și fără ca aceasta să plătească în prezent chirie pentru folosința imobilelor.

În continuare, au fost invocate prevederile art. 555 Cod civ., care determină conținutul juridic al dreptului de proprietate prin enumerarea atributelor acestuia: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i culege fructele (jus fruendi) și dreptul de a dispune de bun (jus abutendi).

Reclamanta a arătat că, în momentul de față, aceasta este privată de dreptul său de folosință, ca atribut al dreptului de proprietate, respectiv exercitarea stăpânirii efective asupra bunului în materialitatea sa, direct și nemijlocit, prin putere proprie și interes propriu.

În motivarea în drept a cererii, reclamanta a invocat prevederile art. art.1033 - 1048 C.pr.civ., art.555 Cod civ. iar în probațiune aceasta a depus la dosar, în xerocopie, Contractul de locațiune nr. 440/22.07.2013, încheiat între Episcopia Română Unită cu R___, Greco Catolică Oradea, în calitate de administrator și PFA S____ P______ D____, în calitate de locatar, Contractul de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr.2475 din 21.08.2.013 de către BNP D______ I___, notificarea nr.65/21.08.2014, emisă de reclamanta P_______ Holod prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc M___ G_______ S____ către pârâtă în vederea eliberării și predării imobilelor, dovada primirii acestei notificări la data de 26.08.2014 de către pârâta PFA S____ P______ D____ și extrasul CF pentru informare nr.xxxxx Holod.

La data de 03.11.2014, pârâta PFA S____ P______ D____ a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de evacuare formulată de către reclamantă, ca neîntemeiată.

În motivarea în fapt a întâmpinării, pârâta a arătat faptul că, la data la care s-a încheiat contractul de vânzare- cumpărare autentificat cu nr. 2475 din 21.08.2013 de către BNP D______ I___, între vânzătorul Episcopia Unita cu R___ Greco-Catolică Oradea și cumpărătorul P_______ C______ Holod, reclamanta cunoștea faptul că pârâta avea calitatea de preemtor, stabilită prin clauza specială a contractului de locațiune (închiriere) nr.440/22.07.2013, încheiat cu Episcopia Unita cu R___ Greco-Catolică Oradea, aspect care rezultă din motivarea cererii de evacuare.

Cu toate acestea, reclamanta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în calitate de cumpărător al imobilelor din litigiu, cunoscând riscurile desființării retroactive a contractului, potrivit art.1733 din NCC, risc pe care și l-a asumat conștient, devreme ce deținea, la acea dată, copia contractului de locațiune, pe care a atașat-o prezentei cauze.

Totodată, pârâta a arătat faptul că, sub dosarul nr.XXXXXXXXXXXX al Judecătoriei Beiuș, cu termen de judecată la data de 03.12.2014, proces notat în CF xxxxx Holod, sub B9, prin Încheierea nr.xxxxx/18.08.2014, pârâta a contestat calitatea de cumpărător al reclamantei și a solicitat instanței desființarea față de aceasta a contractului de vânzare-cumpărare, cu constatarea existenței dreptului de preemțiune în favoarea pârâtei, cu efectele juridice prevăzute de art.1733 din NCC.

Pârâta a arătat, de asemenea, faptul că, prin completarea de acțiune înregistrată la data 31.10.2014, în dosarul nr. XXXXXXXXXXXX, aceasta a solicitat stabilirea unui drept de retenție asupra construcțiilor notate cu C2 și C3 în CF xxxxx Holod, în condițiile prev. de art.2495 al.1 din NCC, iar prezenta cerere în evacuare, prin hotărâre executorie, solicitată de reclamantă în condițiile art.1041 al.2 din Codul de procedură civilă, tinde să ocolească dreptul legitim al pârâtei stabilit convențional și ocrotit de lege, drept care i-a fost încălcat, cu rea-credința, de către ambele părți ale contractului de vânzare-cumpărare.

P_______ C______ Holod are calitatea de terț față de clauza dreptului de preemțiune al pârâtei, convenită cu proprietarul imobilelor din litigiu - Episcopia Unita cu R___ Greco-Catolică Oradea- prin contractul de locațiune nr. 440/22.07.2013 (pct.9 al.6 din contract) și, atâta vreme cât i-a fost încălcat pârâtei acest drept, efectul juridic prevăzut de lege este desființarea actului de vânzare-cumpărare încheiat cu rea-credință și pierderea calității de cumpărător, al reclamantei.

Pârâta a arătat că nimeni nu-și poate crea un drept din propria culpă, or reclamanta, tocmai acest lucru îl urmărește prin acțiunea în evacuarea imediată a acesteia iar, admiterea cererii în evacuare promovată de reclamantă, prin hotărâre executorie, ar însemna o prejudecare evidentă a fondului litigiului înregistrat sub dosarul nr.XXXXXXXXXXXX.

Pârâta a arătat și faptul că reclamanta nu poate avea calitatea de proprietar legitim asupra unui bun pe care l-a dobândit prin încălcarea dispozițiilor legale privind dreptul de preemțiune al pârâtei și, pe cale de consecință, nu poate uza de prerogativele dreptului de proprietate astfel dobândit.

În motivarea în drept a întâmpinării, pârâta a invocat prevederile art. 205 și următ. C.pr.civilă iar, în probațiune, aceasta a depus la dosar, acțiunea civilă ce formează obiectul dosarului nr. XXXXXXXXXXXX, completarea de acțiune depusă în acest dosar la data de 31.10.2014, extrasul CF pentru informare nr.xxxxx Holod și Încheierea nr. xxxxx dată în dosarul BCPI Beiuș nr. xxxxx/18.08.2014.

Analizând cererea de față prin prisma motivelor formulate, a apărărilor invocate și a probelor administrate instanța reține următoarele:

În baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr.2475 din 21.08.2013 de BNP D______ I___, aflat la filele 11-12 dosar, încheiat între reclamanta P_______ C______ Holod, în calitate de cumpărătoare și Episcopia Română Unită cu R___, Greco Catolică Oradea,în calitatea de vânzătoare, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții, situate în localitatea Vintere, ___________________. cadastral xxxxx-C2, construcție compusă din anexă atelier, pereți cărămidă acoperiș țiglă și cu nr. cadastral xxxxx-C3, construcție compusă din bazin din beton, înscrise în CF nr. xxxxx Holod, precum și dreptul de folosință gratuită pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 230/xxxxx părți teren din imobilul cu nr. cadastral xxxxx înregistrat în CF nr.xxxxx Holod, pentru uzul și utilitatea construcțiilor.

Din examinarea colii CF xxxxx Holod, aflată la fila 34-35 dosar, instanța reține faptul că, imobilul cu nr. cadastral xxxxx, înscris la poziția A 1 are o suprafață totală de xxxxx mp teren, iar asupra acestuia se află amplasate construcțiile evidențiate la pozițiile A1.1- nr. cadastral xxxxx-C1, A1.2 - nr. cadastral xxxxx-C2, A1.3 -nr. cadastral xxxxx-C3, A1.4 - nr. cadastral xxxxx-C1.Totodată instanța reține că, drepturile dobândite de către reclamantă în temeiul contractului de vânzare cumpărare mai sus indicat au fost operate în această coală în favoarea reclamantei, la pozițiile B 8 și C4, în baza încheierii de intabulare nr. 14.600/03.09.2013.

Ca atare, în prezent reclamanta este proprietara tabulară exclusivă a construcțiilor notate la poziția A1.2 cu nr. cadastral xxxxx-C2, ce reprezintă în natură anexă atelier, pereți cărămidă, acoperiș țiglă și la poziția A1.3 cu nr. cadastral xxxxx-C3, ce reprezintă în natură anexă bazin din beton și are notat dreptul de folosință gratuită pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 230/xxxxx părți din terenul cu nr. cadastral xxxxx Holod.

Anterior dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra acestor imobile, între Episcopia Română Unită cu R___, Greco Catolică Oradea, în calitate de locator și pârâta PFA S____ P______ D____, în calitate de locatar, a fost încheiat Contractul de locațiune nr.440 din 22.07.2013, aflat la filele 6-10 dosar, având ca obiect închirierea unei suprafețe de teren parțial împrejmuit în cotă de 4030/xxxxx mp, precum și a celor două construcții ce formează obiectul prezentului litigiu, în vederea desfășurării unei activități privind ,,distilarea, rafinarea și mixarea băuturilor alcoolice- clasa CAEN -1101.

Prin clauza contractuală inserată de către părți la art. 3 în cuprinsul contractului de locațiune, s-a stabilit că, durata acestui contract este de 1 an, de la data semnării lui, adică 22.07.2013 până la data de 21.07.2014, cu posibilitatea de prelungire pe baza acordului scris al ambelor părți, iar printre clauzele cuprinse la art. 9 din contract au fost menționate următoarele: ,, dacă locatorul va avea intenția de a înstrăina imobilul închiriat, el va acorda drept de preemțiune locatarului, pentru a-l cumpăra. În acest sens locatorul va notifica locatarul în scris, va menține oferta și-i va acorda timp de 10 zile de la înștiințare pentru decizie.,,

Pornind de la aceste clauze contractuale, referitoare la durata contractului de locațiune și la dreptul de preemțiune al locatarului, între părțile din proces există înregistrate în prezent pe rolul instanței două litigii, respectiv prezenta cauză –dosar nr. XXXXXXXXXXXXX ce are ca obiect evacuare, întemeiată în drept pe procedura specială consacrată de prev. art. 1033-1048 C.pr.civ. și dosarul nr.XXXXXXXXXXXX al Judecătoriei Beiuș, având ca obiect anulare act, acțiune în constatare, respectiv cererea de chemare în judecată depusă de către pârâtă la filele 29-31 în prezenta cauză, completată potrivit înscrisului de la filele 32-33 dosar, prin care pârâta a solicitat desființarea contractului de vânzare-cumpărare mai sus indicat, cu constatarea existenței dreptului de preemțiune în favoarea pârâtei, cu efectele juridice prevăzute de art.1733 din NCC și a solicitat stabilirea dreptului de retenție asupra construcțiilor, în favoarea sa .

La termenul de judecată din data de 03.12.2014, pârâta prin reprezentant a solicitat conexarea celor două cauze, însă această solicitare a fost respinsă pentru motivele prezentate în încheierea de ședință de la acea dată, instanța apreciind în esență că, fiind vorba despre litigii ce se impun a fi soluționate conform unor proceduri de judecată diferite, incompatibile, cauzele nu pot fi conexate, în sprijinul acestei concluzii fiind și prev. art. 1042 C.pr.civ..

Conținutul înscrisurilor depuse în probațiune la dosar, confirmă poziția procesuală exprimată în cauză de către reclamantă, potrivit căreia pârâta ocupă în prezent construcțiile în litigiu în lipsa unui titlu valabil, deoarece durata contractului de locațiune deținut de pârâtă a expirat, iar aceasta nu a eliberat construcțiile nici în urma expirării termenului de 30 de zile prevăzut în notificarea nr. 65 din 21.08.2014-fila 19 dosar, care a fost primită de către pârâta la data de 26.08.2014 –fila 13 dosar.

Pe parcursul procesului pârâta nu a dovedit o altă stare de fapt decât cea prezentată de către reclamantă, respectiv nu a dovedit că actualmente ar deține vreun titlu valabil cu privire la ocuparea construcțiilor în litigiu, singurele apărări fiind legate de modul de interpretare și executare a obligațiilor contractuale, în special cele referitoare la dreptul de preemțiune, aspecte care formează însă obiectul litigiului înregistrat în dosarul nr.XXXXXXXXXXXX al Judecătoriei Beiuș

Pe baza probațiunii cu înscrisuri administrată în cauză, instanța apreciază că, pârâta ocupă imobilele în litigiu în lipsa unui titlu valabil și fără a avea acordul proprietarului imobilelor în acest sens.

În acest context, instanța reține că, reclamanta este singura proprietară asupra imobilelor în litigiu, însă exercitarea atributelor sale de folosința și posesie asupra acestora este împiedicată de atitudinea pârâtei, care nu au făcut dovada unui drept locativ propriu, care să rezulte dintr-un titlu opozabil reclamantei, astfel încât, ocuparea imobilului de către aceasta apare ca fiind în prezent abuzivă.

Potrivit art. 555 alin. 1 din Noul Cod civil –Legea nr. 287/2009 ,,proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege,,.

Rezultă așadar că, dreptul de proprietate fiind un drept real, absolut și opozabil erga omnes conferă titularului său atributele de folosință, posesie și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interesul său propriu.

Ocuparea bunului ce face obiectul derivat al dreptului de proprietate în absența voinței titularului său este de natură să aducă atingere primelor două atribute mai sus amintite.

Art. 136 al. 5 din Constituția României, în concordanță cu prev. art. 1, Protocolul nr.1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului consacră caracterul inviolabil al dreptului de proprietate, acest drept neputând fi încălcat de nimeni. Față de situația de fapt expusă mai sus, instanța apreciază că dreptul de proprietate al reclamantei este încălcat de către pârâtă și se poate restabili doar prin evacuarea acesteia din imobilul în litigiu.

În opinia instanței, deși în contractul de locațiune a fost inserată clauza referitoare la dreptul de preemțiune al pârâtei, acest aspect, nu-i conferă pârâtei dreptul de a ocupa în continuare construcțiile, în lipsa acordului reclamantei. Pe de altă parte, așa cum am arătat mai sus , respectarea sau nu de către părțile contractante a acestei clauze face obiectul unui alt litigiu ce se judecă în procedura de drept comun.

În fapt, reclamanta beneficiază de dispozițiile art. 44 din Constituție și art. 1 Protocolul 1 din CEDO, care garantează dreptul de proprietate privată, contra oricărei ingerințe nejustificate și disproporționate. Fiind proprietară exclusivă a construcțiilor din litigiu, reclamantei, trebuie să i se garanteze liniștita folosință și posesie asupra acestora, statul având datoria prin instituțiile sale, să sancționeze orice ingerință nelegală și orice îngrădire a acestui drept.

În speță, pârâta fără a face dovada vreunui titlu împotriva proprietarului nu poate fi menținută în imobil, fără acordul reclamantei, ingerința în dreptul de proprietate al reclamantei, prin menținerea pârâtei împotriva voinței acesteia în imobil, fiind una nejustificată, de natură să încalce dreptul consfințit reclamantei prin textele legale mai sus invocate.

Pentru considerentele de fapt si de drept prezentate, apreciind că în calitate de proprietar, reclamanta poate dispune de imobilele construcții proprietatea acesteia după bunul său plac, iar prin prezența pârâtei în imobilul în litigiu este încălcat dreptul de proprietate al reclamantei, instanța în baza art. 555 alin. 1 din Cod Civil din 2009, art. 1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 44 și art. 136 alin 5 din Constituția României, art.1033 și urm. C.pr.civ. apreciază întemeiată cererea formulată de către reclamantă, astfel că o va admite și va dispune evacuarea pârâtei din construcțiile în litigiu, conform dispozitivului prezentei hotărâri.

Referitor la cheltuielile de judecată instanța reține că acestea sunt reprezentate de cuantumul taxei judiciare de timbru în sumă de 100 lei, conform chitanței de la fila 5 dosar.

Având în vedere ca prezenta cerere a fost admisă, iar culpa procesuală aparține pârâtei, în baza prev. art.453 alin. 1 și 2 C.pr.civ. instanța va obliga pârâta să plătească în favoarea reclamantei suma totală de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite cererea formulată de către reclamanta P_______ C______ HOLOD, cod fiscal xxxxxxx, cu sediul în localitatea Holod, nr. 228, ___________________________, în contradictoriu cu pârâta PFA S____ P______ D____, înregistrată la ORC sub nr. FXXXXXXXXXXXX, CUI xxxxxxxx, cu sediul în localitatea Holod, nr.46, ___________________________ și sediul obligatoriu pentru comunicarea actelor procedurale, în localitatea Vintere, nr.1, ___________________________.

Dispune evacuarea pârâtei PFA S____ P______ D____, din imobilele proprietatea reclamantei, în natură reprezentând construcții având nr. cadastral xxxxx-C2 și nr. cadastral xxxxx-C3, înscrise în CF xxxxx Holod, imobile situate în localitatea Vintere, ___________________, județul Bihor.

Obligă pârâta să plătească în favoarea reclamantei suma de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Executorie.

Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare, cale de atac care se depune la Judecătoria Beiuș.

Dată în cameră de consiliu și pronunțată în ședința publică azi, 04.12.2014.

PREȘEDINTE, GREFIER,

M____ A__ -M____ B____ A_____

Red. M.A.M.

Tehnored. B.A.

5 ex./ 08.12.2014

Emise 3 comunicări:

reclamanta

1. P_______ C______ HOLOD, cod fiscal xxxxxxx, cu sediul în localitatea Holod, _____________________, județul Bihor;

pârâta

2. PFA S____ P______ D____, înregistrată la ORC sub nr. F051256/2006, CUI xxxxxxxx, cu sediul în localitatea Holod, nr. 46, ___________________________
3. PFA S____ P______ D____, cu sediul obligatoriu potrivit art. 1036 C.pr.civ. în localitatea Vintere, nr. 1, ___________________________.