Advo+
Avocatura.com - Consultanță juridica online
Consultanță juridică
Exclusiv
Gelu Pușcaș: `Proprietarii au posibilitatea de a obţine nulitatea unui proces verbal al adunării generale în situaţia în care termenul de 10 zile nu a fost respectat`
facebook

SFATUL EXPERTULUI - Avocatul Gelu Pușcaș, despre importanţa termenului de 10 zile privind reconvocarea adunării generale și sancţiunea

În condiţiile în care adunările generale stau să bată la uşă şi în condiţiile în care mult prea multe asociaţii (prin organele de conducere) stabilesc după bunul plac reconvocarea unei adunări generale, avocatul Gelu Pușcaș a decis abordarea importanţei respectării termenului de 10 zile ce vizează reconvocarea şi sancţiunea aplicabilă în cazul în care se desconsideră acest termen.

Avem în vedere prevederile art. 24 din Legea 230/2007, text care arată că:

(1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal.

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea generală va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.

În situaţia în care la prima convocare nu s-a întrunit cvorumul cerut de lege se reconvoacă o a doua adunare generală, "în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări".

În cazul în care termenul de 10 zile este depăşit suntem în faţa unei încălcări a prevederilor art. 24 alin 2 din Legea 230/2007 şi prezintă mai puţină importanţă numărul zilelor de întârziere trecute până la data reconvocării.

Practica judiciară (sentinta 5005/2012 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti) arată că "în domeniul de aplicare al Legii 230/2007 în vederea calculării termenelor nu se aplică sistemul zilelor libere reglementat de Codul de Procedură Civilă, pentru simplul motiv că, dispoziţiile acestuia nu sunt aplicabile în speţă, normele tranzitorii ale Legii 230/2007 nefăcând trimitere în completare spre acestea, aşa cum se întâmplă în cazul altor acte normative ...

Rezultă, aşadar, că termenul de 10 zile trebuie calculat în sistemul zilelor pline, modul obişnuit de calcul al termenelor în lipsa unei prevederi speciale".

O alta problemă ce se poate ridica cu privire la termenul de 10 zile vizează lipsa unei sancţiuni în cadrul Legii 230/2007.

Soluţia acestei probleme va fi dată având în vedere natura juridică a hotărârii adunării generale a proprietarilor şi regimul juridic al nulităţii în dreptul civil substanţial românesc.

Sub primul aspect, hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari are natura juridică a unui act juridic de drept civil substanţial, pentru a cărui valabilă adoptare legea prevede respectarea unor condiţii de valabilitate de fond şi de formă. Cele de fond vizează, ca şi în cazul oricărui alt act juridic civil, condiţii privitoare la capacitate, consimţământ, obiect şi cauză. Cele de formă, care prezintă importanţă într-o astfel de abordare, vizează condiţiile procedurale de adoptare a hotărârii, în speţă reguli speciale privind convocarea şi cvorumul adunării generale.

Sub al doilea aspect, aşa dupa cum se arată în jurisprudenţă şi doctrină, nulităţile, absolute sau relative, pot să fie exprese (cele mai puţine) sau virtuale (majoritatea) şi intervin ori de câte ori nu s-au respectat condiţiile de valabilitate sau formă ale încheierii actului juridic civil.

În regula generală, având în vedere că raţiuni de ordine publică impun încheierea unor anumite acte juridice într-o formă specială, nerespectarea condiţiilor de formă atrage nulitatea absolută a actului juridic. La modul concret analizat, dispoziţiile art. 24 alin 1, 2 şi 3 din Legea 230/2007 sunt de ordine publică, căci ele vin să aşeze o anumită disciplină în modul în care sunt convocate, organizate şi ţinute şedinţele adunării generale a proprietarilor, fiind de neconceput ca particularii, pe cale unei convenţii private, să deroge de la acestea.

"Această concluzie se impune cu atât mai mult cu cât textul extrem de restrictiv de la art. 24 alin 2 din Legea 230/2007 are în vedere salvgardarea intereselor generale ale proprietarilor unui condominiu, care, pe de o parte trebuie protejaţi de riscurile unei pasivităţi prelungite şi pernicioase a majorităţii proprietarilor, de natură a paraliza mecanismul decizional în cadrul adunării generale, iar pe de alta parte, să fie ocrotiţi de manevre dolosive prin care o minoritate nereprezentativă să controleze discreţionar".

Prin urmare acest termen de 10 zile în care trebuie reconvocată adunarea generală reprezintă tocmai un astfel de mecanism juridic, gândit şi reglementat de legiuitor în ideea salvgardării unor interese de ordine publică.

Reţinerile acestei instanţe de judecată sunt extraordinare din această perspectivă, realizând o sinteză care nu putea fi spusă prin alte cuvinte mai bine.

Traducând puţin, pentru cei mai puţin familiarizaţi cu limbajul juridic, se desprind următoarele:

a) asociaţia de proprietari

- să respecte termenul de reconvocare, sancţiunea fiind nulitatea procesului verbal;

- să nu mai etaleze o atitudine de genul "facem când vrem", "noi decidem", "noi facem legea" etc;

- să înţeleagă consecinţele anulării unui astfel de act (proces verbal adunare generală);

- comitetul şi preşedintele să înţeleagă importanţa respectării prevederilor legale şi consecinţele posibile (răspundere).

b) proprietarii

- au posibilitatea de a obţine nulitatea unui proces verbal al adunării generale în situaţia în care termenul de 10 zile nu a fost respectat;

- au deschisă calea sesizării instanţei în vederea protejării intereselor sale;

- printr-o astfel de abordare trag un semnal de alarmă la nivelul asociaţiei;

- asigură respectarea legii;

- nu sunt părtaşi la luarea unor decizii de către o minoritate nereprezentativă.


Cuvinte cheie: sfatul expertului, adunare generala, asociatii de proprietari, sanctiune, legea 230/2007, jurisprudenta, doctrina, proces verbal, comitete, nulitate, avocat Gelu Gabriel Puscas
COMENTEAZA

ALTE TITLURI
Urmărește-ți dosarele

cu notificări
la fiecare termen

Contacte

Bd. Primaverii nr. 57, Sector 1, București

0743.087.930

office@avocatura.com

Urmărește-ne în social media

Acceptând să utilizați acest site, declarați în mod expres și implicit că sunteți de acord cu Termenii și Condițiile impuse de SC ADVO VALUE SRL.
Preluarea și reproducerea informațiilor și imaginilor publicate pe site-ul www.avocatura.com se poate face doar cu respectarea Termenilor și Condițiilor.

Termeni și Condiții Politica de confidențialitate Politica Cookies © Copyright SC Avocatura.com SRL 2003-2021