Dosar nr.XXXXXXXXXXXXX

R O M Â N I A

TRIBUNALUL G_____

SECTIE I CIVILA

DECIZIE CIVILA NR.399

Ședința publică din 30.09.2015

Completul compus din:

Președinte: M________ M____

Judecător: A_____ F____

Judecător: R_____ D___

Grefier: A_____ D_________

Pe rol fiind judecarea recursului formulat de recurenta B_______ SA cu sediul in București ______________________.6A sector 2 împotriva sentinței civile nr.1632/2015 pronunțată de Judecătoria T_____ în dosarul nr.XXXXXXXXXXXXX, in contradictoriu cu intimații B______ I____ D_____ cu domiciliul in T_____ _________________.17 jud.G_____ si B______ M_____ D______ cu domiciliul in T_____ _________________.17 jud.G_____, având ca obiect contestație la executare.

La apelul nominal, făcut în ședință publică, au lipsit părțile.

Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează că este primul termen de judecata, recursul este timbrat si s-a solicitat judecata in lipsă, după care;

Tribunalul, având în vedere că procedura de citare este legal îndeplinită, recursul este timbrat, s-a solicitat judecata cauzei in lipsă, rămâne in pronunțare asupra recursului.

TRIBUNALUL

Asupra recursului de față;

Examinând actele si lucrările dosarului, constată:

Prin cererea înregistrată la Judecătoria T_____ sub nr.XXXXXXXXXXXXX din 22.04.2014, contestatorii debitori B______ I____ D_____ și B______ M_____ D______ au formulat în contradictoriu cu intimata creditoare B_______ S.A , prin reprezentant legal, contestație la executarea silită ce formează obiectul dosarului de executare silită nr.1336/EP/2012 al B__ „ E_____ P_____” din B_____, solicitând anularea publicației de vânzare imobiliară nr. 1336/EP/2012, (comunicată la data de 09.04.2014) privind imobilul din T_____ , __________________. 17, constând din suprafața de 460 mp teren și construcții C1 – locuință P+1 și C2- garaj, cu plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea contestației s-a arătat că imobilul descris în publicația de vânzare contestată a fost evaluat la prețul de 102 300,00 Euro, preț stabilit prin raportul de expertiză întocmit de expertul imobiliar EUROBANK PROPERTY SERVICES S.A.. Contestatorii au mai arătat că valoarea stabilită prin expertiză este mult sub valoarea reală a imobilului, că imobilul are îmbunătățiri și finisaje interioare ce nu au fost evaluate , că nu au fost convocați la efectuarea expertizei și că expertul nici nu s-a deplasat la imobil, astfel că au fost încălcate dispozițiile art. 500 din vechiul cod de procedură civilă.

Contestatorii și-au întemeiat în drept contestația pe dispozițiile art. 500 din vechiul cod de procedură civilă.

La data de 06.05.2014 (fila 27) au depus cerere adițională prin care au arătat că se contestă și publicația de vânzare imobiliară emisă în același dosar de executare , cu privire la imobilul din T_____, ___________________, format din suprafața de 206 mp teren intravilan

În dovedirea contestației au solicitat administrarea probei cu acte și expertiză tehnică de specialitate.

Au depus la dosarul cauzei, fotocopii, semnate pentru conformitate ale următoarelor acte: publicația de vânzare imobiliară nr. 1336/EP/2012- afișată la data de 07.04.2014 privind imobilul din T_____ , __________________. 17, raport de expertiză pentru imobilul din T_____ , __________________. 17, publicația de vânzare imobiliară nr. 1336/EP/2012- afișată la data25.04.2014, privind imobilul din T_____, ___________________, dovezile de comunicare

Conform art. 201 din NCPC instanța a comunicat contestația la executare și cererea adițională, precum și înscrisurile depuse de contestatori intimatei creditoare, pentru a depune întâmpinare.

După comunicarea cererii de chemare în judecată - contestație la executare, intimate creditoare – B_______ s.a. a depus în termen întâmpinare ( fila 22) prin care a invocat excepția de tardivitate a formulării contestației la executare , raportat la stabilirea prețului imobilului. Astfel s-a arătat că prețul pentru imobilele scoase la vânzare a fost stabilit prin raportul de evaluare comunicat la data de 01.04.2014 pentru imobilul din T_____, ____________________ respectiv prin raportul de evaluare comunicat la data de 08.04.2014 pentru imobilul din T_____ , __________________. 17, iar contestația la executare a fost formulată la data de 22.04.2014, iar cererea adițională a fost formulată la data de 05.05.2014.s-a mai arătat că din moment ce raportul de evaluare nu a fost contestat în termenul de 15 zile prevăzut de lege, contestațiile privind prețul stabilit în publicațiile de vânzare, sunt tardive

Contestatorii nu au depus răspuns la întâmpinare, dar la termenul din 03.07.2014, prin cererea depusă la dosar, după închiderea procedurii prealabile, contestatorii au invocat excepția perimării de drept a executării silite ce formează obiectul dosarului de executare silită nr. 1336/EP/2012 al B__ „ E_____ P_____ „ din B_____, motivat de faptul că de la data de 15.02.2013 și până la data de 04.04.2014 nu s-au efectuat acte de executare în dosar, iar la data de 20.03.2014, creditoarea a formulat o cerere de reluare a executării silite.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 696 din NCPC. ( fila 45 dosar fond).

În dovedirea cererii s-au atașat la dosar fotocopii le următoarelor acte: somație imobiliară din 06.02.2013, cerere de suspendare a executării silite asupra imobilelor din 29.03.2013 cerere de reluare a executării silite din 20.03.2014.

Ulterior, la data de 04.07.2014 (fila 54 dosar fond) contestatorii au depus precizări asupra excepției arătând că temeiul de drept corect îl constituie dispozițiile art. 389 alin.1 din vechiul cod de procedură civilă.

Instanța s-a pronunțat prin încheierea interlocutorie din 02.10.2014 asupra excepțiilor invocate, în sensul că a respins ca nefondată excepția de perimare a executării silite efectuate în dosarul de executare silită nr. 1336/EP/2012 al B__ „ E_____ P_____”din B_____, invocată de contestatorii B______ I____ D_____ și B______ M_____ M______, prin apărător ales, a respins ca nefondată excepția de tardivitate a formulării contestației la executare, invocată de intimate creditoare _______________. și a dispus continuarea judecății și stabilește termen pentru fond la data de 23.10.2014.

În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilelor pentru care s-au emis publicațiile de vânzare contestate.

Din raportul de expertiză întocmit de expert F_______ G_______( filele 135-160) raport însușit de instanță - rezultă că valoarea totală a imobilelor este de 1 023 523 lei, la un curs euro de 4,42 lei, valoare mai mare decât cea stabilită prin raportul de evaluare întocmit de expertul imobiliar EUROBANK PROPERTY SERVICES S.A.

Prin sentinta civila nr.1632/2015 Judecătoria T_____ a admis în parte contestația la executare - formulată de contestatorii B______ I____ – D_____ și B______ M_____ – M______, reprezentati prin avocat Geol C______ T___, în contradictoriu cu intimata B_______ SA.

A respins ca nefondată excepția de perimare a executării silite efectuate în dosarul de executare silită nr. 1336/EP/2012 al B__ „E_____ P_____” din B_____, invocată de contestatorii B______ I____ D_____ și B______ M_____ M______, prin apărător ales.

A respins ca nefondată excepția de tardivitate a formulării contestației la executare, invocată de intimate creditoare _______________.

A anulat publicațiile de vânzare nr. 1336/EP/2012 emise de B__ „ E_____ P_____” privind imobilul situat în T_____ ___________________.17A constând din suprafața de 460mp teren și construcțiile edificate pe acesta C1 P+1 și C2-garaj.

A anulat publicațiile de vânzare nr. 1336/EP/2012 emise de B__ „ E_____ P_____” privind imobilul situat în T_____, __________________ constând din suprafața de 206mp teren.

A dispus emiterea unor noi publicații de vânzare pentru ambele imobile proprietatea contestatorilor pornind de la valorile stabilite în raportul de expertiză întocmit de expert F_______ G_______ și anume : valoarea de 979 907,00lei pentru imobilul situat în T_____ ___________________.17A constând din suprafața de 460 mp teren și construcțiile edificate pe acesta C1 P+1 și C2-garaj și respectiv valoarea de 44 615,00 lei pentru imobilul situat în T_____, __________________ constând din suprafața de 206mp teren.

A dispus restituirea, la cererea contestatorilor, după rămânerea definitivă sentinței, a sumei de 1000,00 lei, taxă timbru achitată de contestatori cu chitanța nr. 9793 AM_2014/30.04.2014.

A dispus comunicarea de îndată a sentinței la B__ „E_____ P_____” din B_____.

A obligat pe pârâta creditoare B_______ S.A. să plătească contestatorilor suma de 1905,70lei cu titlul de cheltuieli de judecată.

A admis cererea formulată de expert F_______ G_______ de majorare a onorariului de expertiză, a dispus majorarea onorariului de expert cu încă 1100,00 lei și în consecință a obligat pe contestatori să plătească în contul Biroului de expertiză de pe lângă Tribunalul G_____ suma de 1100,00 lei.

Pentru a pronunța aceasta hotărâre instanța de fond a reținut, in principal, următoarele:

Având în vedere data la care s-a solicitat si încuviințat executarea silită – 31.10.2012 – instanța de fond a constatat că este investită cu solutionarea unei contestații la executare intemeiată pe dispozițiile art.399 Cod procedura civilă, a căror aplicare a făcut-o.

Instanța a retinut că s-a formulat contestație la executare la data de 18.04.2014 (data poștei) împotriva publicației de vânzare imobiliară emisă în dosarul de executare silită nr. 1336/EP/2012 al B__ „ E_____ P_____ „ din B_____,( comunicată la data de 09.04.2014) privind imobilul din T_____ , __________________. 17 , iar prin cererea adițională formulată la data de 06.05.2014 s-a arătat că se contestă și publicația de vânzare imobiliară emisă în același dosar de executare , cu privire la imobilul din T_____, ___________________.

Din actele dosarului de executare instanța a reținut că prima publicație de vânzare privind imobilul din T_____, __________________. 17 a fost comunicată contestatorilor la data de 09.04.2014 (fila 286 dosar executare) iar cea de a doua cu privire la imobilul din T_____, ___________________ a fost comunicată la data de 30.04.2014 ( fila 323 dosar executare).

În ceea ce privește rapoartele de evaluare a imobilelor scoase la vânzare, (filele 265-276 dosar executare pentru imobilul din T_____, __________________. 17 și respectiv filele 304-313 dosar executare pentru imobilul din T_____, ___________________) și în baza cărora s-au stabilit prețurile menționate în cele două publicații de vânzare contestate, raport de evaluare întocmit de EUROBANK PROPERTY SERVICES S.A., instanța a apreciat că acestea au fost întocmite cu nerespectarea dispozițiilor legale.

Instanța a reținut că efectuarea expertizelor nu a fost dispusă de executorul judecătoresc - în dosarul de executare silită nefiind nicio încheiere sau dispoziție a acestuia în acest sens - din chiar conținutul acestora rezultând că au fost efectuate la solicitarea clientului B_______ S.A , fiind emis pentru uzul exclusiv al acesteia.

Instanța a apreciat că în speță au fost încălcate dispozițiile art. 500 alin.2 din vechiul cod de procedură civilă, conform cărora „executorul va stabili de îndată prețul imobilului, iar în cazul în care consideră necesar va cere părerea unui expert.”

De asemenea instanța a apreciat că au fost încălcate și dispozițiile art. 208 din vechiul cod de procedură civilă. Întrucât dosarul de executare silită nu cuprinde nicio dovadă că părțile – contestatorii și respectiv creditoarea, au fost convocate la efectuarea expertizelor, fapt ce atrage nulitatea acestora.

Fiind vorba de o nulitate absolută, ce poate fi invocată oricând, instanța a respins ca neîntemeiată susținerea creditoarei conform căreia contestarea prețului stabilit prin cele două expertize, a fost tardiv formulată, cu depășirea termenului de 15 zile prevăzut de lege.

Față de aceste considerente instanța a apreciat că în publicațiile de vânzare emise pentru cele două imobile au fost menționate prețuri mai mici decât valoarea reală, prețuri stabilite prin rapoarte de evaluare efectuate cu încălcarea legii, aspecte care aduc atingere drepturilor debitorilor contestatori.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs creditoarea pârâtă B_______ SA, susținând prin motivele recursului declarat că instanța de fond, nejustificat, a respins excepția tardivitații contestatiei formulate prin întâmpinare, in condițiile in care rapoartele de evaluare au fost comunicate debitorilor la 01.02.2014, respectiv 08.04.2014, iar dispozițiile art.401 alin.1 lit.a Cod proc.civ. impun un termen imperativ pe care debitorii l-au nesocotit.

Recurenta a susținut că instanța de fond s-a pronunțat in fond in condițiile unei cercetări judecatoresti incomplete pe baza unor probe „emise” cu încălcarea dispozițiilor legale.

Motivându-si susținerea, recurenta a susținut că expertul desemnat nu a stabilit valoarea de circulatie a imobilelor in discuție in condițiile in care a formulat abținere la raportul intocmit, piata imobiliară este in scădere cu 40-50%, iar imobilul nu a fost posibil de inspectat, fapt care impune să fie făcută aplicarea dispozițiilor art.335 al.3 Cod procedura civilă.

Recurenta a susținut de asemeni că se impune reformarea hotărârii – dată în baza unei probe viciate – reanalizarea probelor si administrarea unor probe noi, precum si respingerea solicitării expertului de majorare a onorariului stabilit.

În drept, recurenta a invocat art.208, art.299 si următoarele, art.304 indice 1, art.335 alin.3, art.399 si următoarele Cod procedura civilă.

În dovedirea motivelor de recurs invocate recurenta a solicitat proba cu înscrisuri cât si orice alte probe utile si pertinente.

Legal citați, intimații B______ I____ D_____ si B______ I_____ D______ nu au formulat întâmpinare si nu au solicitat probe.

Verificând legalitatea si temeinicia sentinței recurate, din prisma motivelor de recurs invocate si a dispozițiilor art.304 indice 1 Cod proc.civ., constată că recursul este nefondat si se impune a fi respins ca atare, pentru considerentele care vor fi expuse.

Instanța de fond a retinut corect situația de fapt si dispozițiile legale aplicabile, pe care le-a interpretat si coroborat funcție de probatoriul administrat.

Corect instanța de fond a respins excepția tardivității invocata de recurenta creditoare intrucât – din copia certificata a dosarului de executare – raportul de evaluare pentru imobilul din T_____, __________________. 17 a fost comunicat contestatorilor la data de 01.04.2014 (dovadă fila 277 dosar executare silită), termenul de contestare a acestuia se împlinea la data de 18.04.2014 (data depunerii la poștă a contestației), iar publicația de vânzare imobiliară pentru acest imobil a fost emisă și comunicată (conform mențiunilor din aceasta) la data de 07.04.2014, iar la contestatori la data de 09.04.2014( filele 286, 287 dosar executare silită). În ceea ce privește imobilul din T_____, ___________________, raportul de evaluare a fost comunicat prin afișare contestatorilor la data de 08.04.2014 (dovadă fila 314 dosar executare silită), termenul de contestare a acestuia se împlinea la data de 25.04.2014, iar publicația de vânzare imobiliară pentru acest imobil a fost emisă și comunicată (conform mențiunilor din aceasta) la data de 25.04.2014, dovada de comunicare pentru contestatori fiind la 30.04.2014.

Dispozițiile art.401 al.1 lit.c Cod proc.civ., invocate de recurentă, stipulează într-adevăr un termen imperativ de 15 zile in care cel prejudiciat prin executare poate contesta „actul de executare” păgubitor, dar în speță nu rapoartele de evaluare intocmite de evaluatorul creditoarei recurente reprezintă actul de executare contestat, ci publicațiile de vânzare intocmite de executorul judecatoresc care si-a însusit rapoartele de evaluare intocmite de creditor si a emis publicatiile de vânzare pentru imobilele suspuse executării silite cu incălcarea dispozițiilor art.500 al.2 C.proc.civ.

Instanța de fond, constatând ca publicația de vânzare pentru imobilul debitorilor situat in Municipiul T_____ _________________.17 a fost comunicată contestatorilor la 09.04.2014 – filele 286-287 dosar executare – iar pentru imobilul situat in Mun.T_____ _________________ - la 30.04.2014, corect a respins ca nefondată excepția tardivitații formularii contestatiei, intrucât aceasta are ca dată a depunerii 18.04.2014, deci înlăuntrul termenului de 15 zile prevăzut de art.401 al.1 Cod proc.civ.

Se impune a fi respins ca nefondat si motivul de recurs potrivit căruia cercetarea judecatorească ar fi fost incompletă, iar probele administrate ar fi trebuit inlăturate, intrucât proba cu expertiză tehnică imobiliara a fost dispusa si s-a administrat cu respectarea dispozițiilor art.201-204 Cod proc.civ.

Raportul de expertiză imobiliara intocmit de expertul F_______ G_______ - fila nr.135 dosar fond – potrivit concluziilor formulate, stabileste „valoarea de circulație” a celor două imobile, a respectat obiectivul fixat de instanța prin incheierea din 23.10.2014 – fila 82 – părțile au fost legal citate pentru data sil locul la care expertul a făcut convocarea, deci dispozițiile art.208 (1) Cod proc. civ. au fost respectate.

Împrejurarea că valoarea de circulație stabilită este ridicată, iar datorită pretului mare imobilele sunt greu vandabile, nu poate constitui temei pentru a aprecia ca proba administrată ar fi lovita de nulitate, intrucât dispozițiile legale au fost respectate.

Expertul F_______ G_______ a precizat expres in cuprinsul expertizei că la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate, precum si a modalitatilor de aplicare a acestora, s-au aflat informatiile obținute de expert de pe piata libera, pentru ca rezultatele evaluării să conducă la estimarea celor mai probabile valori de circulație a imobilelor in litigiu.

„Piata imobiliara este in stagnare, atât cumpărătorii cât si vânzătorii dovedind o mare retinere, tranzacțiile fiind din ce in ce mai putine pe fondul crizei financiare si a înăspririi condițiilor de creditare de către bănci. Cererea pentru proprietati tip vilă este mică. La momentul efectuării expertizei oferta este mai mare decât cererea. Există anunțuri imobiliare pe site-uri si publicații de profil (oferta zile săptămânal de anunțuri si publicitate din municipiul T_____), care se mentin timp îndelungat, deoarece ofertele sunt neatractive la puterea de cumpărare a populației orasului. Tendința este de scădere a preturilor, având în vedere că oferta imobiliara este mai mare decât cererea.”

Instanța de fond a apreciat ca edificatoare evaluarea imobiliara facuta prin metoda costurilor de expertul F_______. Aceasta presupune evaluarea construcțiilor separat de valoarea terenului considerat liber, metoda permițând stabilirea unui preț real, la cuantificarea căruia putând fi deduse separat contravaloarea deprecierii funcționale, deprecierii determinate de scăderea pietei imobiliare, deprecierii fizice datorată vechimii construcției.

De asemeni, Metoda Comparației a fost aplicată pentru evaluarea terenurilor – parte din cele două imobile executate silit – si corect instanța de fond și-a însușit concluziile expertului F_______, intrucât metoda propusă – in pofida susținerilor recurentei – estimează valoarea de circulație prin analiza pieții, pentru proprietati similare, asemănările si deosebirile intre proprietați si tranzacții influențând valoarea de circulație, fiind in fapt valoarea imobilului recunoscut de piața imobiliară la acel moment.

Faptul că imobilele supuse evaluării nu au fost direct si nemijlocit inspectate de expert este real, după cum corect este redat in motivele de recurs, textul art.208 alin.1 Cod proc.civ., insă fără relevanță în speță.

Expertiza precizează expres că raportul de expertiză tehnică a fost intocmit pe baza documentației tehnice pusă la dispoziție de contestator, a notei de inspecție incheiata de expertul F_______ – fila 152 dosar fond – pentru termenul la care expertul a făcut convocarea amblele părți fiind legal citate, astfel că in lipsa unei contraprobe propusa de creditor, respectiv solicitată spre a fi administrata de acesta, corect instanța de fond si-a insusit concluziile raportului de expertiză întocmit.

Creditoarea a formulat obiectiuni la valoarea imobiliara propusă de expertul desemnat, a susținut că aceasta valoare este foarte mare si că nu reflecta o analiză a pietei imobiliare, a facut aceleasi susțineri si prin motivele de recurs, dar nu a probat susținerea că imobile similare sau cu caracteristici apropiate s-ar fi instrăinat cu preturi cu mult sub valoarea propusă, nu a solicitat motivat si argumentat cu probe necesitatea efectuării unei eventuale contraexpertize si, desi prin motivele de recurs a susținut oportunitatea administrarii de noi probatorii, concret nu a propus spre administrare nicio probă.

Dispozițiile art.335 (3) Cod proc.civ. invocate nu vor face obiectul analizei instanței de control judiciar, intrucât textul se regăseste in Noul Cod de Procedura Civila, iar in spetă sunt aplicabile dispozițiile Codului de procedura civila de la 1865.

De asemeni, corect instanța de fond a dispus in sensul definitivării onorariului stabilit pentru expertul F_______, intrucât onorariul stabilit prin incheierea din 23.10.2014 a fost un onorariu provizoriu care s-a impus a fi definitivat după depunerea decontului de cheltuieli la termenul de judecata din 23.04.2015.

Pentru considerentele expuse, recursul declarat de creditoare, in temeiul dispozițiilor art.312 Cod proc.civ., va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge recursul formulat de recurenta B_______ SA cu sediul in București ______________________.6A sector 2 împotriva sentinței civile nr.1632/2015 pronunțată de Judecătoria T_____ în dosarul nr.XXXXXXXXXXXXX, in contradictoriu cu intimații B______ IONLE D_____ cu domiciliul in T_____ _________________.17 jud.G_____ si B______ M_____ D______ cu domiciliul in T_____ _________________.17 jud.G_____, ca neîntemeiat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică azi, 30.09.2015.

Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,

M________ M____ A_____ F____ R_____ D___ A_____ D_________

Red.AF/30.10.2015

Tehn.AD/04.11.2015

Fond F______ N___