dupa parerea mea este clar ca este vorba de un antecontract, si nu s-a incheiat nici un contract de v-c intre parti, deci art. 1294 si 1295 nu sunt aplicabile.
problema este urmatoarea: la data incheierii contractului, cei 2 titulari ai dreptului asupra partilor de 1/8 erau minori, cu capacitate de exercitiu restransa. in acest caz, actul trebuia incheiat de ei, cu incuviintarea ocrotitorului legal si a autoritatii tutelare. actul este incheiat de mama. am putea argumenta ca exista un mandat aparent, prin care mama reprezinta minorii, si isi si da propriul consimtamant la incheierea antecontractului. totusi, lipseste incuviintarea autoritatii tutelare, motiv pentru care actul este lovit de nulitate relativa. asa stand lucrurile, nu puteti sa treceti la executarea actului, prin obligarea paratilor sa vanda cele 2/8, pentru ca practic antecontractul nu este valabil.
totusi, aceasta nulitate trebuie invocata de partea interesata (in acest caz, minorii), nu opereaza de drept, iar pana acest lucru se va intampla, si instanta va declara nulitatea printr-o hotarare definitiva, actul produce efecte. Ati putea incerca sa obtineti acum incuviintarea autoritatii tutelare, prin care aceasta sa fie de acord cu vanzarea. nu sa fie numita mama curator retroactiv, ci autoritatea tutelara sa declare ca este de acord cu actul incheiat. Nu stiu practic cat va ajuta, dar poate avea efect intimidant fata de mama.
problema este ca daca mama o tine in continuare pe a ei, si nu vrea sa vanda, instanta va tine cont si de interesele minorilor...care au prioritate. Dovediti instantei ca este in interesul minorilor incheierea actului si in paralel incercati in continuare sa ajungeti la o intelegere amiabila cu mama, poate o convingeti.
Daca dupa interogatoriu mama continua sa refuze incheierea actului, aratati instantei ca este un conflict de interese intre mama-minori si solicitati instantei numirea unui curator special in baza art. 44 cod proc. civ.
cel mai rau lucru pt dvs pe care l-ar putea face mama este sa invoce nulitatea relativa a actului...daca instanta pronunta nulitatea relativa si desfiinteaza actul, veti primi banii inapoi, plus despagubiri. ar mai exista posibilitatea sa mentineti actul cu privire la partea bunicii si copilului major, si sa fiti coproprietar cu mama si minorii...dar nu cred ca asta va doriti. oricum, succes...si poate n-ar strica sa stati de vorba si cu un alt avocat decat cel pe care il aveti acum.
o problema imobiliara complicata
-
gabrielle
Personal, consider ca nu se poate pune problema decat a unei nulitati partiale a antecontractului si ca reclamantii trebuiau sa ceara instantei sa dea o hat. care sa tina loc de act de vanzare cumparare intemeiata pe art. 1073 si art. 1077 C.civ.
Ce vreau sa spun este ca mie mi se pare gresit intemeiata actiunea.
Eu vedeam o rezolvare a spetei in felul urmator: in primul rand actiunea intemeiata pe art. 1073,1077 C.civ. in contradictoriu cu bunica si nepotul major, pentru partile lor si apoi iesirea din indiviziune, intemeiata pe art. 728 C.civ., in contradictoriu cu nepotii minori, prin reprezentantul legal - mama - si autoritatea tutelara.
Acum insa, in raport de stadiul procesual si fata de disp. art. 132 C.p.c. cred ca este tardiva o modificare a actiunii in acest sens!
Ce vreau sa spun este ca mie mi se pare gresit intemeiata actiunea.
Eu vedeam o rezolvare a spetei in felul urmator: in primul rand actiunea intemeiata pe art. 1073,1077 C.civ. in contradictoriu cu bunica si nepotul major, pentru partile lor si apoi iesirea din indiviziune, intemeiata pe art. 728 C.civ., in contradictoriu cu nepotii minori, prin reprezentantul legal - mama - si autoritatea tutelara.
Acum insa, in raport de stadiul procesual si fata de disp. art. 132 C.p.c. cred ca este tardiva o modificare a actiunii in acest sens!
-
cumintzica
dupa modul cum a fost redactat actul, inclin spre o nulitate totala, intrucat s-a cumparat imobilul, si nu partile fiecarui coproprietar in parte. in mod evident intentia de a cumpara si instraina priveste intregul imobil, si incapacitatea unei dintre parti face imposibila efectuarea tranzactiei in totalitatea ei.
chiar daca temeiul actiunii nu mai poate fi schimbat, totusi, reclamantul poate sa se inteleaga pe cale amiabila cu bunica si majorul, si sa incheie un act de vinzare doar pentru partile lor - asta prezinta si avantajul ca se poate instala imediat in casa, caci asa cum a spus, si-a vandut propriul apartament. apoi, renunta la judecata pe care o incepuse, si incepe un nou proces de partaj in contradictoriu cu minorii, bazat pe art. 728.
chiar daca temeiul actiunii nu mai poate fi schimbat, totusi, reclamantul poate sa se inteleaga pe cale amiabila cu bunica si majorul, si sa incheie un act de vinzare doar pentru partile lor - asta prezinta si avantajul ca se poate instala imediat in casa, caci asa cum a spus, si-a vandut propriul apartament. apoi, renunta la judecata pe care o incepuse, si incepe un nou proces de partaj in contradictoriu cu minorii, bazat pe art. 728.
-
gabrielle
Sunt de acord cu tine Cumintzica in ceea ce priveste posibilitatea pe care o au acum reclamantii, pe de o parte, si bunica impreuna cu nepotul major, pe de alta parte, de a incheia vanzarea cu privire la cotele pe care le detin. Si asta cred ca ar fi recomandabil!
Dar nu sunt de acord cu nulitatea totala avand in vedere conceptia noua despre nulitate si posibilitatea salvarii, macar in parte a actului, din care rezulta ca nulitatea pertiala este regula iar nulitatea totala exceptia care nu poate interveni decat atunci cand intreg actul nu mai poate fi salvat, si cred ca nu este acest caz, in cauza neavand un singur vanzator care sa-si manifeste consimtamantul, ci mai multi, in indiviziune, fiecare dintre ei putand sa-si exprime consimtamantul cu privire la cota sa. Este adevarat ca antecontractul are obiect intregul bun, dar daca ar fi fost incheiate atatea antecontracte cati titulari de cote indivize sunt, atunci crezi ca ar fi fost incidenta nulitatea tuturor acestor antecontracte? Cred ca tocmai identitatea de ratiune impune nulitatea partiala. Este, pana la urma opinia mea si nu incerc sa o impun altora, ci numai am vrut sa o argumentez.
Dar nu sunt de acord cu nulitatea totala avand in vedere conceptia noua despre nulitate si posibilitatea salvarii, macar in parte a actului, din care rezulta ca nulitatea pertiala este regula iar nulitatea totala exceptia care nu poate interveni decat atunci cand intreg actul nu mai poate fi salvat, si cred ca nu este acest caz, in cauza neavand un singur vanzator care sa-si manifeste consimtamantul, ci mai multi, in indiviziune, fiecare dintre ei putand sa-si exprime consimtamantul cu privire la cota sa. Este adevarat ca antecontractul are obiect intregul bun, dar daca ar fi fost incheiate atatea antecontracte cati titulari de cote indivize sunt, atunci crezi ca ar fi fost incidenta nulitatea tuturor acestor antecontracte? Cred ca tocmai identitatea de ratiune impune nulitatea partiala. Este, pana la urma opinia mea si nu incerc sa o impun altora, ci numai am vrut sa o argumentez.
-
cumintzica
da, sunt de acord ca nulitatea partiala este regula si nulitatea absoluta este exceptia, dar imi argumentez opinia pornind de la faptul ca obligatia asumata de promitenti este o obligatie de a face, indivizibila prin natura ei dar si prin scopul urmarit de parti, asa cum reiese din interpretarea atecontractului.
art. 1057CCiv: obligatia este nedivizibila cand obiectul ei fara a fi denaturat nu se poate face in parti nici materiale nici intelectuale
nu era nevoie sa fie incheiat un act separat cu fiecare, dar cred ca alta era situatia daca fiecare dintre promitenti se obliga sa vanda partea lui. dar ei s-au obligat impreuna sa vanda imobilul.
ar fi interesant sa auzim si alte pareri, poate ne indica cineva si ceva practica judiciara.
art. 1057CCiv: obligatia este nedivizibila cand obiectul ei fara a fi denaturat nu se poate face in parti nici materiale nici intelectuale
nu era nevoie sa fie incheiat un act separat cu fiecare, dar cred ca alta era situatia daca fiecare dintre promitenti se obliga sa vanda partea lui. dar ei s-au obligat impreuna sa vanda imobilul.
ar fi interesant sa auzim si alte pareri, poate ne indica cineva si ceva practica judiciara.
-
dan2003
Ar ajuta cu ceva daca se arata instantei ca minorii au probleme flagrante de morala, comportamentul acestora lasa mult de dorit, unul dintre ei avand dese conflicte cu vecinii si, inclusiv cu politia (cel care locuieste inca in imobil, singur), iar celalalt este de negasit. Din aceasta cauza, interventia autoritatii tutelare se impune, o data in plus, pentru asigurarea situatiei lor financiare. Mai mentionez ca minorul ce locuieste acum in imobil, cu tot felul de persoane dubioase, va implini peste circa 2-3 luni, varsta de 18 ani.
-
dan2003
-
dan2003
Inca un lucru, important, dupa parerea mea. In ziua cand am achitat avansul, mama minorilor a revendicat de la bunica acestora o suma de bani echivalenta cu jumatate din cota unui minor, incheind cu bunica un proces verbal in acest sens, semnat de mine si de sotia mea, in calitate de martori. Acest lucru l-a si recunoscut in instanta, procesul verbal respectiv fiind anexat la dosar.
-
pilu
-
cumintzica
actus non debent aperari ultra intentionem agentospilu wrote:de acord cu incadrarea 1073-1077 si cu conceptia despre nulitate: actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat.
de ce sa fie obligat reclamantul sa primeasca doar o parte din casa, daca nu doreste, iar la momentul incheierii contractului s-a avut evident in vedere tot imobilul? daca instanta il intreaba, si el este de acord, asta e altceva.
-
aho
Actiunea promitentului cumparator trebuie sa fie una in executarea silita a obligatiei de a face intemeiata pe disp. art.1073-1077 c.civ. (pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic)+prestatie tabulara (inscrierea in CF) intemeiata fie pe disp. coresp. DL 115/38 fie pe L7/96, in functie de locul situarii imobilului.Pentru admisibilitatea actiunii esential este sa se procedeze la complinirea lipsurilor, adica obtinerea autorizarii autoritatii tutelare si dovada achitarii integrale a pretului prin consemnarea diferentei de pret, deoarece numai asa se poate face dovada ca promitentul cumparator si-a indeplinit propriile obligatii.Actiunea chiar daca nu este corect motivata in drept, daca din cerere rezulta intentia expresa a promitentului cumparator de a perfecta antecontractul, instanta este datoare sa aplice textul de lege corespunzator, dar asa cum am spus actiunea trebuie "aranjata"
Sistarea indiviziunii nu este obligatorie deoarece fiecare copartajant sa obligat sa vanda cota sa parte din dreptul sau de proprietate, fiind indeplinita regula unanimitatii, problema rezulta numai din lipsa autotizarii autoritatii tutelare.
Este de semenea necesar a se proba ca promitentul cumparator a fost de buna credinta, din practica instantei supreme rezulta ca fiind ocrotita b.c. si mentinerea actelor de dispozitie incheiate cu un tert de b.c .
Cred ca este utila o notare a procesului in CF ptr. a se pune la adapost de o vanzare uterioara.
In acest proces mama nu mai poate invoca nulitatea relativa, deoarece stadiul procesual nu mai permite ridicarea acestei exceptii, care daca eventual va fi ridicata trebuie respinsa ca tardiva dar poate introduce o actiune avand ca obiect anularea antecontractului.
Pentru urgentarea procedurii se poate face cerere si ptr.daune cominatorii.
Sistarea indiviziunii nu este obligatorie deoarece fiecare copartajant sa obligat sa vanda cota sa parte din dreptul sau de proprietate, fiind indeplinita regula unanimitatii, problema rezulta numai din lipsa autotizarii autoritatii tutelare.
Este de semenea necesar a se proba ca promitentul cumparator a fost de buna credinta, din practica instantei supreme rezulta ca fiind ocrotita b.c. si mentinerea actelor de dispozitie incheiate cu un tert de b.c .
Cred ca este utila o notare a procesului in CF ptr. a se pune la adapost de o vanzare uterioara.
In acest proces mama nu mai poate invoca nulitatea relativa, deoarece stadiul procesual nu mai permite ridicarea acestei exceptii, care daca eventual va fi ridicata trebuie respinsa ca tardiva dar poate introduce o actiune avand ca obiect anularea antecontractului.
Pentru urgentarea procedurii se poate face cerere si ptr.daune cominatorii.
-
vioras
cred ca cererea de chemare in judecata cred ca ar trebui sa invoce ca temei legal si dispozitiile art.1073-1077 referitoare la executarea silita a obligatiei . Reclamantul sa arate si sa vada dovada ca si-a indeplinit obligatiile, inclusiv plata pretului si consider ca ar avea castig de cauza, in sensul c a instanta sa pronunte o hotarare prin care sa constate incheierea contractului, avand in vedere ca partile si-au exprimat deja acordul de vointa.
am mai vazut un caz asemanator, in care promitentul- proprietar s-a razgandit sa-si vanda terenul anterior promis printr-o chitanta, acolo se punea si problema amplasamentului , procesul a durat vreo 2 ani, dar cumparator a obtinut in final o hotarare favorabila . (in recurs)
am mai vazut un caz asemanator, in care promitentul- proprietar s-a razgandit sa-si vanda terenul anterior promis printr-o chitanta, acolo se punea si problema amplasamentului , procesul a durat vreo 2 ani, dar cumparator a obtinut in final o hotarare favorabila . (in recurs)
-
cristinas
Problema este ca nu stiu in ce masura cumparatorii nostrii dispun de timpul necesar obtinerii unei hotarari favorabile. Pe de alta parte in masura in care se va invoca nulitatea relativa a antecontractului iar instanta o va admite, singura sansa a cumparatorului ar fi sa obtina restituirea pretului actualizat. Dar de la cine? Poate avea siguranta ca pana la obtinerea unei hotarari, vanzatorii nu vor revinde unui tert imobilul? Din cate am inteles peste putin timp minorul devine major situatie in care nu va mai fi implicata nici Autoritatea Tutelara. Nu ar fi oare mai sanatos ca pana la finalizarea procesului sa se ia o masura asiguratorie? Nu de alta dar se judeca oamenii doi ani dupa care constata ca nu mai au ce lua.
-
cumintzica
-
cristinas
Who is online
Users browsing this forum: No registered users and 1 guest