TEREN PRIN CONSTITUIRE VANDUT INAINTE DE 10 ANI.

[oana74]

Va rog mult ajutati-ma.
In anul 2001(luna mai) am dobandit prin v-c un teren intravilan, de la un vaznator care fusese improprietarit pe L18. Punerea lui in posesie si adeverinta obtiunte in 1991, iar Titlul de proprietate primit in 1993.
Noi n-am stiut ca el nu avea dreptul sa vanda, el stia dar nu ne-a spus, notarul a incheiat actul, si am facut si intabulare.
Au trecut 4 ani de atunci.
Acum o luna jumate ne-am apucat de o constructie. Am bagat 30.000 de euro pana acum, pe contract co o firma de constructii.
Saptamana trecuta a aparut un nene care pretindea ca are" o promisiune de vanzare, contract incheiat intre el si vanzatorul meu", in 12.05.1995.
In promisiune , facuta la notariat se prevedea ca ei doi urmeaza sa perfecteze vanzare- cumpararea terenului in cauza, la data de 12.5.2005.
Vanzatorul meu ori a uitat de antecontractul asta, ori e pur si simplu dobitoc. S-a dus la notariat singur si a anulat antecontractul, dar inca nu stiu daca inainte sau dupa data de 12.05.2005. Am banuieli ca dupa.
Saptamana trecuta am primit o notificare acasa, printr-un executor judecatoresc, in care ni se spunea sa incetam constructia care nu e pe terenul nostru, ca terenul e al partii din antecontract, si ca exista un litigiu, pe rol la instantele judecartoresti, in acest sens. Ca se va stabili ca adevaratul proprietar este acesta, si ca contractl de v-c dintre mine si vaznator e nul fiind incheiat inainte de expirarea celor zece ani.
Evident, am innebunit pe loc. daca macar nu am fi apucat sa construim, dar asa?
Intrebare:
1. Ce drept are partea din antecontract?
2. Poate dovedi proprietatea asupra terenului?
3. Poate cere nulitatea actului meu de v-c, si apoi executarea silita a antecontractului, chiar daca acesta a fost reziliat unilateral de vanzator, cu obligatia platirii daunelor?
4. daca scap de toate cele de mai sus, exista vreo modalitate de intrare in legalitate cu v-c meu? Vreo intarire a v-c, anularea celui vechi si facerea unuia nou?

Va rog mult daca puteti, dati-mi un raspuns. Umblu de 4 zile poe la diversi notari, avocati, procurori, judecatori(in ordinea asta), si toata lumea da din umeri, fiecare are parerea lui.
PS Jumatate din pamanturile din comuna au fost vandute inainte de 10 ani. Ii vor demola pe toti?
Multumesc mult.

[ava]

Oana , deocomdata beneficiarul antecontarctului nu are nici un drept asupra terenului .Dar el poate cere in instanta constatarea nulitatii absolute a contractului tau , pentru incalcarea interdictiei de vanzare si apoi pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de vanzare-cumparare , in baza antecontractului , pe care vanzatorul nu-l putea denunta de unul singur , cum spune el .
Practica instantelor nu e unitara in situatia acestor vanzari , cand nulitatea este ceruta dupa implinirea celor 10 ani , unele au apreciat ca actul este nul absolut , altele ca nu , intrucat ar fi trebuit ca actiunea in nulitate absoluta sa fie introdusa in termenul de 10 ani . Poate ai sa gasesti vreo hotarare favorabila in culegerile de practica judiciara .
Eu cred ca , fiind o nulitate absoluta si o inalienabilitate propter rem , beneficiarul promisiunii de vanzare are sanse sa-i fie admisa cererea , iar tu ramai doar cu dreptul la despagubiri in contra vanzatorului .Oricum , daca ar fi o astfel de actiune pe rol , si tu trebuie sa fii chemata in judecata ptr. ca esti parte in contractul a carui nulitate se cere a fi constatata . Ar fi bine sa incerci sa afli ce actiune e pe rol , ca sa-ti putem oferi sfaturi mai concrete .

[oana74]

Draga Ava, multumesc mult pentru raspunsul tau. De cand am postat mesajul stau cu ochii pe calculator, sa vad, doar doar imi raspunde careva.
Ce parere ai despre asa zisa "asanare a nulitatii actului"? Daca merg cu V la notar, anulam de comun acord actul si apoi il refacem. Crezi ca merge? Daca da, cum fac rectificarea in CF?
Multumesc anticipat.
oana

[ava]

Cred ca ar merge , dar nu "anulati " ci "revocati " mutual contractul si faceti unul nou , sau in baza conversiunii actului juridic , dati primului valoarea unui antecontract de vanzare-cumparare si realizati vanzarea printr-un act nou , in care sa precizezi ca pretul s-a platit integral la data primului act ( ca sa te protejezi pe viitor ) . Daca faci un contract nou , cealalta persoana nu va putea pretinde de la vanzator decat daune-interese4 , fara sa afecteze dreptul tau de proprietate , totul e sa va miscati repede . Oricum va poate face probleme , tarandu-va in judecati , chiar daca fara sanse .Ai grija sa nu obtina vreo ordonanta presedintiala de sistare a lucrarilor .

[oana74]

Draga Ava,
maine dimineata merg la V sa iau copie dupa antecontract si dupa rezilierea pe care el a facut-o unilateral, sub rezerva platii daunelor-interese.
Totodata, merg si la notarul la care s-a incheiat antecontractul, sa verific cotorul,. pentru ca, poate ai sa ma crezi paranoica, dar de ce daca a facut un antecontract datat 12.05.1995, l-a facut pe zece ani, deci cu termen 12.05.2005, si nu l-a facut cu termen 01.01.2002, adica momentul in care se implineau zece ani de la inregsitrarea terenului(si liber la vanzare,deci).
Exista asa antecontracte lungi?
Dupa ce vad astea, mi-a promis cineva de la Tribunal ca afla de la Buftea ce e pe rol, daca e ceva, ca am inteles ca daca merg eu acolo si nu sunt parte in proces, n-am sanse sa aflu nimic.
Si apoi....te tin la curent.
Multumesc. daca la primul mesaj mi-ai declansat o depresie :( , la al doilea mi-ai ridicat serios moralul . deci, totusi, exista sanse si pt oamenii cinstiti in tara asta. Putine, dar exista!
Oana.

[oana74]

BOMBA!
Am verificat la Presedintele de la Buftea, care a verificat la ei la arhiva. De la 01.06 iunie incoace nu s-a depus nimic pe rol privind cauza noastra. Eu notificarea de la avocatul tertului, care zicea ca inca nu i-a dat calculatorul numar la actiune, am primit-o pe 16 iunie. Daca ar fi depus in mai, ar fi avut timp sa primeasca si numar, nu?
Acum eu ma intreb, daca cumva V si tertul sunt mana in mana, si antecontractul nu e din 95 ci e fals, si vor sa ma convinga sa anulez v-c meu, ca sa apuce ei sa intabuleze primii? V meu mi-a propur mie treaba asta, sa anulam actul si apoi sa il refacem, ca sa fim"in ordine". Ce parere aveti?
Oana

[ava]

Trebuie sa verifici in registrul general de dosare , e mai sigur decat informativul . Nu stiu ce sa-ti spun despre reaua-credinta a vanzatorului tau , dar e clar ca e duplicitar daca nu ti-a spus de acest antecontract . In orice caz , fii foarte atenta , daca faceti un nou contract du-te la acelasi notar care vi l-a afcut pe primul si asigura-te ca si notarul si vanzatorul au inteles ceea ce vreti sa faceti . Nu "anula " primul act , ci considerati-l o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare .
Vezi ca gasesti o problema identica tot in sectiunea asta.

[sofia]

1. Nu este sanctionata cu nulitatea absoluta decat vanzarea terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate, nu si pentru cele pentru care s-a reconstituit dreptul.
Cred ca asta este prima problema care trebuie clarificata (ma indoiesc ca la jumatate din oamenii din sat li s-au atribuit terenuri fara sa le fi avut inainte, ei sau antecesorii lor)

2. Promsiunea de vanzare cumparare nu-i este opozabila cumparatorului, dar desigur ca promitentul cumparator ar putea cere nulitatea absoluta a actului de instrainare pentru incalcarea interdictiei de instrainare (in cazul in care dreptul de proprietate a fost constituit si nu reconstituit).

3. Dreptul cumparatorul de buna credinta care si-a inscris dreptul in CF se definitiveaza dupa 3 ani de la data inscrierii in CF a actului de dobandire cu titlu oneros, situatie in care, nulitatea ar ramane fara efecte fata de el, nemaifiind posibila repunerea in situatia anterioara (fiind tert dobanditor de buna credinta si cu titlu oneros-Legea nr. 7/1996)

[oana74]

Dreptul cumparatorul de buna credinta care si-a inscris dreptul in CF se definitiveaza dupa 3 ani de la data inscrierii in CF a actului de dobandire cu titlu oneros, situatie in care, nulitatea ar ramane fara efecte fata de el, nemaifiind posibila repunerea in situatia anterioara (fiind tert dobanditor de buna credinta si cu titlu oneros-Legea nr. 7/1996)

Draga Sofia, multumesc si tie pentru mesaj. Crezi ca Legea 7/1996 se aplica si la nulitatile absolute? Eu sunt dobanditor de buna credinta si am intabularea din 2001. dar daca idiotul de V mi-a vandut anteriror termnenului legal de 10 ani de la punerea in posesie prin constituire, mai e valabila L7/1996 si in cazul meu? Atunci, as fi salvata.

Draga Ava, notarul zice ca imi face in aceeasi zi si revocarea si noul act. Ideea e ca am vazut antecontractul, e cu plata integrala, ci cu clauza ca daca se razgandeste V trebuie sa restituie de 20 de ori suma(ceea ce V a fost de acord sa faca. La data la care expira antecontractul, promitentul vanzator a fost notificat prin acelasi executir judecatoresc ca si mine, ca trebuie sa se prezinte la notar sa incheie actul de v-c cf antecontractului.
S-au prezentat ambii la notar, unde V a declarat ca s-a razgandit si ca plateste de 20 de ori suma, iar tertul ca nu e de acord sa primeasca suma si ca se vor vedea in instanta pentru plata de daune-interese.
Asa ca intre ei doi, treaba a ramas ca in pom.
O saptamana mai tarziu, deci, am fost notificata eu, si mi s-a dat de inteles ca daca V si tertul se inteleg, cu mine n-au nici o treaba. un prieten avocat l-a contactat pe avocatul tertului care a parut deranjat ca a fost sunat si i-a spus avocatului meu ca doar s-a lamurit cu mine, deci de ce mai era nevoi si de alt telefon. De atunci, tertul n-a mai dat nici un semn de viata. Nici actiune n-a bagat, nici nimic n-a cerut. Doar nu s-a razgandit brusc si nu mai vrea nici daune nici teren nici nimic. MNi se pare ciudat.

[sofia]

Draga Sofia, multumesc si tie pentru mesaj. Crezi ca Legea 7/1996 se aplica si la nulitatile absolute? Eu sunt dobanditor de buna credinta si am intabularea din 2001. dar daca idiotul de V mi-a vandut anteriror termnenului legal de 10 ani de la punerea in posesie prin constituire, mai e valabila L7/1996 si in cazul meu? Atunci, as fi salvata.

Da, se aplica si nulitatilor absolute dar numai in privinta efectelor fata de tertii cumparatori de buna credinta. Nu in relatiile dintre parti.

[attraction]

1. Nu este sanctionata cu nulitatea absoluta decat vanzarea terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate, nu si pentru cele pentru care s-a reconstituit dreptul.
Cred ca asta este prima problema care trebuie clarificata (ma indoiesc ca la jumatate din oamenii din sat li s-au atribuit terenuri fara sa le fi avut inainte, ei sau antecesorii lor)

2. Promsiunea de vanzare cumparare nu-i este opozabila cumparatorului, dar desigur ca promitentul cumparator ar putea cere nulitatea absoluta a actului de instrainare pentru incalcarea interdictiei de instrainare (in cazul in care dreptul de proprietate a fost constituit si nu reconstituit).

3. Dreptul cumparatorul de buna credinta care si-a inscris dreptul in CF se definitiveaza dupa 3 ani de la data inscrierii in CF a actului de dobandire cu titlu oneros, situatie in care, nulitatea ar ramane fara efecte fata de el, nemaifiind posibila repunerea in situatia anterioara (fiind tert dobanditor de buna credinta si cu titlu oneros-Legea nr. 7/1996)

Draga Sophia !

Sunt intr-o situatie asemanatoare d-nei la care ai dat raspunsul. Eu am cumparat in 2002 un teren si sunt al 4 proprietar, acum in 2014 cand am incercat sa il vand, la notariat mi s-a spus ca terenul a fost vandut dupa 4 ani si nu dupa 10 si ca este lovit de nulitate absoluta.
Eu il am din 2002 intabulat , pe numele meu, impozit platit si tot ce trebuie...insa alerg pe la primarie sa mi se elibereze niste acte care au stat la baza eliberari Titlului de Proprietate a primului proprietar care este decedata.
Oare se aplica aceeasi lege si in cazul meu ? Sau in cazul in care se adevereste ca vanzarea a fost facuta innaintea de cei 10 ani si nu a facut parte din exceptii ce trebuie sa fac sa intru in legalitate ?
Astept raspunsul dvs !
Va multumesc anticipat !