Vanzarea unui teren agricol la 2 persoane !

[mirabela chica]

Buna seara !
Tatal meu a cumparat un teren agricol in anul 2004 prin contract de vanzare cumparare de la proprietar , dar nu l-a intabulat pana in momentul de fata. Dupa cumpararea acestuia a anuntat la primaria comunei din care facem parte a depus o copie dupa actul de vanzare cumparare si a inceput sa plateasca impozitul la primarie pana in momentul de fata , a fost declarat la apia si l-a cultivat in ficare an inclusiv pana in momentul de fata de cand l-a cumparat.
Problema este urmatoarea : la noi in sat a aparut un italian care a inceput sa cumpere masiv pamant in zona noastra . Fostul proprietar a vandut aceelasi pamat cumparat de noi in anul 2004 dar acestia l-au cumparat in septembrie 2009 si au mers si l-au intabulat . Tatal meu a aflat intamplator de aceasta problema decat in momentul cand a mers de fapt sa-si intabuleze pamntul .Intrebarea mea este cum a fost posibila intabularea acestuia cand tata avea actul de vanzare cumparare facut la notar si este de drept proprietar . in contractul de vanzare cuparare nu stipuleaza timpul pe care-l are proprietarul de a-si intabula pamantul si cum se poate face vanzarea de catre fostul proprietar doar pe nr de cf? va rog sa-mi trimiteti raspuns ca sincer nu mai inteleg nimic , cum este posibil sa mai vanda mai odata pamntul deja vandut ? si aceea sa se si intabuleze pe ceva ce nu este al lor ! va multumesc anticipat cred ca doar in romania mai exista asa ceva

[lollita]

Conform art. 26 alin. 1 din legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996 republicata si potrivit principiilor practicii judiciare, se va acorda prioritate cumparatorului care si-a inscris primul contractul in cartea funciara, deci a indeplinit primul formalitatile de publicitate imobiliara. La incheierea contractului notarul trebuia sa-l transmita cartii funciare.

[Louloutza]

Da...din pacate se intampla astfel de lucruri. Vanzatorul a fost de rea-credinta si trebuie sa-l chemati in judecata pentru a va despagubi. Terenul, din pacate, apartine tertului care si-a inscris primul dreptul in Cartea Funciara.

[vulpacris]

@ lollita & Louloutza

Nu mai descurajati omul.

@ mirabela chica

In primul rand exista actiunea in rectificarea inscrierii in cartea funciara in temeiul art.33 alin.(1) din Legea nr.7/1996, rep.:

"În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia."

In al doilea rand trebuie sa va angajati un avocat si sa va revendicati dreptul de proprietate in justitie, actiune in care cereti sa fie comparate titlurile de proprietate, al dvs. fiind anterior si trebuind sa i se dea eficienta, deoarece la momentul celei de-a doua vanzari vanzatorul dvs. nu mai era titularul dreptului de proprietate asupra terenului, instrainanu-l anterior catre dvs. prin act autentic si primind pretul stabilit.

Noului pretins proprietar ii opuneti si posesia asupra terenului, precum si inscrierea in Registrul Agricol si in evidentele administratiei fiscale, facand dovada platii impozitelor si taxelor.

Cum vanzarea nu se putea face fara un certificat fiscal al vanzatorului prin care sa faca dovada achitarii impozitelor si taxelor, si o adeverinta de la primarie prin care sa se certifice calitatea de proprietar al terenului, inscris in Registrul Agricol, se poate sa fie vorba si de niste falsuri, deci puteti face si o plangere penala si sa cereti constatarea nulitatii absolute a actelor intocmite in temeiul actelor false.

De asemenea, in anul 2009 vanzatorul trebuia sa fie inscris chiar el in cartea funciara, ca actele sa poata fi intocmite si autentificate de catre notar in temeiul extrasului de carte funciara.

Deci puteti cere si constatarea nulitatii absolute a actului notarial care a fost intocmit fara respectarea formei legale imperative.

[Louloutza]

@ Vulpacris

Conditia inscrierii in Cartea Funciara este o conditie de OPOZABILITATE fata de terti a contractului de vanzare cumparare. Astfel, dreptul de proprietate exista nu este opozabil tertilor, deci bunul nu poate fi revendicat.
Daca prin contracte de vanzare-cumparare succesive proprietarul unui imobil il vinde mai multor persoane, transferul proprietatii opereaza in favoarea aceluia care a efectuat PRIMUL formalitatile de publicitate imobiliara, chiar daca actul sau are data ULTERIOARA actelor celorlalti dobanditori.
Este vorba de Legea nr. 7/1996, mai exact art. 30 care spune ca "inscrierea in cartea funciara da nastere unei prezumtii relative de existenta a dreptului in patrimoniul persoanei in folosul careia s-a facut inscrierea, daca dobandirea sau constituirea s-a facut cu buna-credinta". Prin urmare, aceasta prezumtie poate fi rasturnata doar daca se dovedeste reaua-credinta a italianului, proba fiind in sarcina reclamantului.

Din situatia de fapt, lipseste un aspect: care din cele doua contracte a fost incheiat in forma autentica? Primul sau al doilea? Pentru ca cel care nu a fost incheiat autentic este nul absolut, fiind vorba de un teren. Fac trimitere la Legea 247/2005, titlul X, art. 2 al. (1).

[sile]

Sunt interesat de cum o să rezolvaţi problema avaînd în vedere că intr-o cauză similară s- mers pe reaua credinţă a unuia dintre cumpărtori,în condiţii interesante şi probatoriu interesant.

[vulpacris]

@ Vulpacris
Este vorba de Legea nr. 7/1996, mai exact art. 30 care spune ca "inscrierea in cartea funciara da nastere unei prezumtii relative de existenta a dreptului in patrimoniul persoanei in folosul careia s-a facut inscrierea, daca dobandirea sau constituirea s-a facut cu buna-credinta". Prin urmare, aceasta prezumtie poate fi rasturnata doar daca se dovedeste reaua-credinta a italianului, proba fiind in sarcina reclamantului.

Sunt de acord cu asta dar, in 2004 nu era obligatorie inscrierea, sau mai bine spus, nu se efectua din oficiu de catre notar.

Dar, noua ni s-a spus:

Tatal meu a cumparat un teren agricol in anul 2004 prin contract de vanzare cumparare de la proprietar , dar nu l-a intabulat pana in momentul de fata. Dupa cumpararea acestuia a anuntat la primaria comunei din care facem parte a depus o copie dupa actul de vanzare cumparare si a inceput sa plateasca impozitul la primarie pana in momentul de fata , a fost declarat la apia si l-a cultivat in ficare an inclusiv pana in momentul de fata de cand l-a cumparat.

Deci, desi nu si-a inscris dreptul de proprietate in Cartea Funciara, totusi, si-a inscris dreptul de proprietate in "evidenta primara a dreptului de proprietate", respectiv, in Registrul Agricol, si "a depus o copie dupa actul de vanzare cumparare" moment in care dreptul de proprietate al vanzatorului asupra acestui teren trebuia radiat din rolul agricol al lui.

De asemenea, s-a inscris ca si proprietar al acestui teren in evidentele Administratiei financiare locale, potrivit legii, depunand toate actele prevazute de lege, inclusiv actul de vanzare-cumparare, si a achitat impozitul aferent acestui teren in calitate de proprietar al acestuia.

Astfel, dreptul de proprietate a fost inscris in evidentele publice, care sunt accesibile oricarei persoane interesate, fiind opozabil atat tertilor, precum si vanzatorului.

Pentru a putea fi redactat si autentificat un act de vanzare cumparare, intre acelasi vanzator si italian, notarul public nu avea voie sa-l autentifice in lipsa unei adeverinte privind inscrierea in Registrul Agricol emisa de primarie, precum si, in lipsa adeverintei fiscale, din care sa reiasa ca terenul este proprietatea vanzatorului, rolul fiscal in care este inscris si, faptul ca, taxele si impozitele au fost achitate la zi.

In acelasi timp, cumparatorul era obligat sa depuna minime diligente sa afle adevarata situatie juridica a terenului pe care vroia sa-l achizitioneze si, in acest sens, putea sa afle din Registrul Agricol precum si de la Administratia fiscala locala faptul ca altcineva este titularul dreptului de proprietate.

@ Vulpacris
Din situatia de fapt, lipseste un aspect: care din cele doua contracte a fost incheiat in forma autentica? Primul sau al doilea? Pentru ca cel care nu a fost incheiat autentic este nul absolut, fiind vorba de un teren. Fac trimitere la Legea 247/2005, titlul X, art. 2 al. (1).

Dar noua ni s-a spus:

Fostul proprietar a vandut acelasi pamant cumparat de noi in anul 2004 dar acestia l-au cumparat in septembrie 2009 si au mers si l-au intabulat . ... Intrebarea mea este cum a fost posibila intabularea acestuia cand tata avea actul de vanzare cumparare facut la notar si este de drept proprietar

Deci, reiese ca atat contractul din anul 2004 a fost facut in forma autentica, cat si cel din 2009, deoarece daca nu era in forma autentica nu ar fi fost primita cererea de inscriere in CF iar, in 2009 a fost inscris din oficiu de catre notarul public, potrivit legii.

Astfel, se prezuma ca cel de-al doilea contract a fost redactat si autentificat, sau in temeiul unor acte false emise de primarie, sau in lipsa lor, fapt ce conduce, in ambele cazuri, la nulitatea absoluta a acestuia.