Imobil adjudecat cu datorii Sunt obligat sa le achit?

[adicta]

In luna ianuarie am participat la o licitatie pe care am castigat-o. Inainte de inceperea licitatiei executorul judecatoresc a anuntat pe cei prezenti ca cei care au pretentii pentru imobilul respectiv sunt creditorul si cei de la fisc.
Am achitat suma cu care am castigat licitatia in termen, iar dupa 15 zile de la plata integrala a sumei executorul a facut distribuirea acesteia(creditor, SPIT, onorariu executor, debitor), iar eu mi-am primit actul de adjudecare.
Debitorii au parasit imobilul la data cand si-au ridicat si banii, la vreo 4 zile dupa distribuire. Totul frumos pana aici, dar surpiza mare: debitorii nu au mai achitat nimic la intretinere si caldura din noiembrie 2004 si astfel au adunat cumulat datorii de aproape 20.000 lei, datorii de care eu nu am stiut pana in momentul in care m-am prezentat sa inchei contracte pe numele meu si sa ma trec in cartea de imobil.
Acum cei de la administratie si RADET imi spun ca aceste datorii trebuie sa le achitam noi ca la adjudecare am preluat imobilul si cu datorii, nu liber de sarcini cum mi-a spus executorul, dar doar verbal ca in actul de adjudecare nu scrie nici ca are sarcini, dar nici ca e liber de sarcini.
Executorul ne-a spus ca el nu era obligat sa ii anunte pe cei de la asociatie si prestatorii de utilitati, iar acestia spun ca nu s-au inscris la masa credala pentru ca nu au avut cunostinta ca imobilul adjudecat de noi era scos la licitatie.
Eu acum ce fac? Vom fi obligati sa achitam datoriile fostilor proprietari?
Impotriva cui trebuie sa ma indrept sa recuperez acesti bani ca banuiesc ca nu ii trec la capitolul pierderi?

[teodor]

Ar fi fost mult mai bine daca inainte de a va inscrie la licitatie v-ati fi interesar de situatia datoriilor la asociatie, totusi, cred ca nu prea au dreptate cei care va pretind dvs. aceste debite.
Cred ca ar trebui mai multe amanunte;
- la data cand ati cumparat, asociatia de proprietari avea inscris in cartea funciara un privilegiu cu rang prioritar, pentru sumele datorate de debitor?
- executorul judecatoresc a solicitat inscrierea in cartea funciara a somatiei de plata?
- executorul judecatoresc a respectat dispozitiile referitoare la publicitatea licitatiei (anunt la ziar, intocmirea si afisarea publicitatii de vanzare in locurile prevazute de lege)?

[teodor]

Oricum, nu va grabiti sa achitati aceste debite, daca veti fi chemata in judecata, pe langa apararile pe care le veti formula, aveti si posibilitatea chemarii in garantie a debitorului.

[ovi_dragomir]

SECTIUNEA V - Efectele adjudecarii


Art. 518
(1) Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, dupa caz, un alt drept real care a facut obiectul urmaririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. De la aceasta data adjudecatarul are dreptul la fructe si venituri, datoreaza dobanzile pana la plata integrala a pretului si suporta toate sarcinile imobilului.
(2) Prin intabulare, adjudecatarul dobandeste dreptul de a dispune de imobilul cumparat, potrivit regulilor de carte funciara.
(3) De la data intabularii imobilul ramane liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta, creditorii putandu-si realiza aceste drepturi numai din pretul obtinut. Daca pretul de adjudecare se plateste in rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.
(4) Ipotecile si celelalte sarcini reale, precum si drepturile reale intabulate dupa notarea somatiei in cartea funciara se vor radia din oficiu, afara de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni sa fie mentinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior inscrierii vreunei ipoteci, daca vanzarea s-a facut in conditiile prevazute de art. 509 alin. 4, toate notarile facute cu urmarirea silita, precum si interdictia de instrainare sau de grevare, daca exista, inclusiv promisiunea de a incheia un contract viitor, daca pana la intocmirea actului de adjudecare beneficiarul promisiunii nu si-a inscris in cartea funciara dreptul dobandit in temeiul contractului care a facut obiectul acesteia.
(5) Daca imobilul a fost cumparat cu plata pretului in rate, cumparatorul nu il va putea instraina sau greva, fara incuviintarea creditorilor urmaritori, inainte de plata integrala a pretului.

[adicta]

am uitat sa precizez ca cei de la asociatie timp de 4 ani nu au facut nimic nu au inaintat nici o actiune nimic, au stat bine mersi pentru ca administratora mi-a spus ca ea stia ca nici un imobil nu se poate vinde fara adeverinta de la asociatie, iar cei de la radet desi fostii proprietari nu mai plateau din 2004 au inceput o actiune abia in 2007 pe care abia acum luna asta spun ei v-a iesi investita cu formula executorie, dar nu i-a dus capul sa noteze litigiul in cartea funciara
Oricum jurista lor e varza pentru ca mi-a spus ca oricum o sa poata anula licitatia, inplicit executarea pentru ca debitoarea nu a avut prezent la licitatie executorul ei. Am incercat sa-i explic ca poate un avocat, dar ea a insistat ca nu si debitorul trebuie sa aiba un executor asa cum are creditorul
si inca ma mir de ce am probleme

[observer]

Nu plati nimic. Obligatiile apartin fostului proprietar nu tie. Sa il dea in judecata iar daca nu au nimic de luat de la el , asta e.

Cat despre jurista daca e debitat asa ceva ...

[ist314]

problema in discutie nu s-a pus bine, nu exista imobil adjudecat cu datorii, din moment ce una din principalele efecte ale adjudecarii, asa cum s-a precizat anterior pe baza art. 518 alin. 3, sunt efectele "purga" chiar si ale ipotecilor si privilegiilor. Or, din moment ce in Cartea Funciara nu s-a notat nimic cu privire la acest aspect, anterior somatiei de plata emise de BEJ, creditorii mentionati de tine raman creditori chirografari care vor suporta fluctuatiile patrimoniale ale debitorului lui. Prin urmare, ei trebuie sa se indrepte impotriva titularilor respectivelor contracte si nu au nimic de a face cu imobilul adjudecat de tine.
Acuma, iarasi se pune problema dubioasa a executarii silite fiscale vs. executare judecatoreasca ... o proasta reglementare inca in vigoare, dar ma rog ... prioritate in cazul executarilor simultane au cei de la finante conf. C.pr.fiscala. Insa, statul a fost si este intotdeuna cel mai lenes creditor.
Notiunea asta de executor al creditorului si executor al debitorului nu exista. Poate ai inteles tu ceva gresit, ea se referea la faptul ca nu era prezent si executorul fiscal. Insa ei nu au nici un interes in anularea adjudecarii din moment ce la distribuire au prioritate.

[seth]

Am observat ca sunt multe situatii de acest gen, si nimeni nu explica clar legislatia: cine e obligat sa plateasca datoriile si/sau daca adjudecatarul este protejat in vre-un fel.
Acesta deja prin faptul ca a participat la o licitatie isi asuma niste riscuri, nu ar trebui protejat cumva?!
Daca legea este deficitara in acest sens, ar trebui modificata, sa se stipuleze clar ce si cum.
Parerea mea este ca adjudecatarul ar trebui protejat de eventualitatea aparitiei unor astfel de probleme, pentru a favoriza si a usura cumpararea la licitatie a bunurilor imobile.

[dan1979b]

Chestia e ca dupa adjudecare te poti trezi cu restante ale fostului proprietar la electrica, la gaze, etc si cand vrei sa-ti faci contract pe numele tau te forteaza sa platesti aceste datorii, altfel ramai fara curent, gaz. Ce faci atunci? trebuie sa le platesti. Sau sa-i dai in judecata sa fie obligati sa-ti furnizeze utilitatile, tu fiind un consumator captiv, neavand alta optiune decat a cumpara utilitatile de la ei, iar atunci in cadrul acelui proces se va clarifica si situatia restantei, care parerea mea apartine fostului proprietar.
Daca ma insel sau vorbesc prostii, va rog sa ma corectati, cu argumente.
Dan

[Cumparator]

Buna ziua, am observat ca isi dau cu parerea toti neavizatii care au impresia ca stiu cum sta treaba dar defapt, sunt varza pe tema asta. Nu vorbiti fara sa stiti, doar sa va aflati in treaba. Eu am cumparat un imobil prin licitatie publica. Am primit dupa achitarea integrala a sumei un "act de adjudecare" in baza caruia am inregistrat pe numele meu si la primarie, si la Cadastru. Acesta e actul de proprietate in cazul licitatiilor; n-ai nevoie de niciun contract de vanzare-cumparere sau adeverinta de la asociatia de proprietari pentru imobile achizitionate prin licitatie publica. Noroc ca la electrica era 0 debitul, apa am de la coloana blocului prin asociatia de proprietari iar pt. gaz trebuie sa ma bransez la coloana ce trece prin casa scarii, la fel ca restul vecinilor. La electrica am facut cerere, mi-au dat avizul, am semnat contract si vor veni sa-mi lege contorul (asa e procedura, dupa schimbarea proprietarului, se pune alt contor). La asociatie, imobilul avea datorie destul de mare, dar teapa lor, intrucat nu s-au inscris la cadastru, n-au solicitat suma nici prin instanta, deci executorul n-a avut de unde sa stie ca au pretentii iar sumele reultate din vanzarea imobilului le-a repartizat executorul celor de care stia (banca). Pe mine ma doare fix in cot de asociatia de proprietari, cu datoria lor cu tot, intrucat nu eu le-am folosit apa calda si caldura pana la data cand eu am devenit proprietar. Am mers sa le platesc prestatiile pentru prima luna, n-au vrut sa-mi ia banii. Ma doare si mai tare in cot pentru ca le aflu contul si le platesc prin banca cu OP cei 10 lei (curatenie, salarii, iluminatul scarii, etc). Sau ma interesez unde le pot face reclamatie ca nu vor sa-mi ia banii. Prost nu sunt si nu ma las intimidat ca am mai multa scoala decat are tot neamul lor la un loc. Dupa ce am pus mana pe actul de adjudecare, am mers sa ii instiintez pe cei de la Asociatia de proprietari ca eu sunt noul boss pe scara aia. Nu i-am impresionat si au facut gatul mare in fata mea, ca cica cine le plateste lor datoria facuta de fostul proprietar. Cand am vazut ca am de-aface cu berbeci, si n-am cu cine discuta, am facut o adresa in care am specificat indexul apometrelor, le-am zis cine sunt, ce vreau si le-am atasat o copie a actului de adjudecare, puse in plic si trimise cu confirmare de primire. In caz ca vor mai face gatul mare si ajungem prin tribunale, termenul ce-l voi folosi eu este "exceptia lipsei calitatii procesuale pentru datoriile anterioare", ca doar nu eu m-am spalat pe cap cu apa lor. N-am eu studii juridice dar nici degeaba n-am facut 5 ani de facultate si net nu platesc degeaba. Asociatiile merita sa ia teapa ca la ei lucreaza doar paraleli, nici macar liceu nu cred ca au. Pana acuma, nu faceau nimic cu cei care aveau datorii, ii lasau pe cei cu datorii ca de-abia li se adunau si penalitati si cand era sa se vanda/cumpere imobilul, era nevoie de adeverinta de la ei in sensul acesta, si cineva trebuia sa plateasca debitul. Dar acuma, de cand cu licitatiile, asociatiile isi iau teapa pentru ca noul proprietar n-are nici o legatura cu datoriile inregistrate inainte ca el sa fie proprietar. Asociatiile n-au decat sa se judece cu fostul proprietar. actualul e curat ca lacrima intrucat se preia "liber de sarcini". Sper ca va folosi cuiva ce am scris si nu va mai luati dupa toti cei ce baga zanzanie. Eu unul am avut de castigat. Acuma am casa mea, la un pret acceptabil.

[Guest]

Si ia zi Cumparatorule atot-stiutor, cum ai facut cu impozitul pe vanzari de bunuri imobile, (2 sau 3 procente din valoarea imobilului), pe care trebuia sa-l plateasca debitorul, si fara de care nu ai ce cauta la Biroul de Carte Funciara. Pariez ca l-ai platit tu si nici macar n-ai stiu ca e datoria altuia.

[Nadgob]

Buna ziua!
Ma aflu si eu exact in situatia utilizatotrului "cumparator",si am studiat si eu cazul vanzarilor silite de imobile si am ajuns la urmatoarea concluzie,care este una sigura,dovedibila cu acte si nu doar din auzite:in cazul vanzarii la licitatie a unui imobil ,el se preia de catre adjudecatar liber de sarcini,nefiind obligat adjudecatarul sa achite debitele restante la gaze,curent,asociatie,decat in cazul in care oricare din aceste institutii sunt inscrise la cartea funciara in ziua adjudecarii cu :"drept de privilegiu imobiliar".In cazul in care este inscris acest privilegiu in CF,adjudecaturul este instiintat de aceste debite inca de la licitatie intrucat figureaza in extrasul de CF,si are obligatia sa le plateasca adjudecatarul,iar daca nu este inscris acest privilegiu este paguba institutiilor,legea fiind foarte clara in acest sens.
Referitor la cea de-a 2-a problema pusa de utilizatorul "vizitator"vizavi de plata impozitului pe vanzari de bunuri imobile,este adevarat,nici un birou de carte funciara nu face intabularea adjudecatarului pana nu se face dovada platii impozitului,decat in situatia in care instanta de judecata dispune altceva.Deci solutia este urmatoarea:ori platesti tu(adjudecatar)cei 2-3 %,ori te adresezi instantei si trebuie sa obtii o hotarare definitiva care obliga cartea funciara sa iti intabuleze.In fapt,nu toti cei care s-au adresat instantei cu o astfel de cere,au avut castig de cauza,aceeasi institutie apreciind diferit astfel de cereri adica ,dintr-un total de 10 cereri depuse in2012(aproximativ)au fost solutionate 6 in favoarea adjudecatarului si instanta a dispus intabulare lui,iar in alte 4 cazuri a respins acesta cerere.Probabil(parere personala)ca aceste cereri au fost respinse doarece au avut vicii de procedura,nefiind depuse toate actele si taxele,sau cererea o fi fost facuta aiurea.
As avea si eu o intrebare celor care stiu exact situatia,cu rugamintea sa precizeze si orasul din care fac parte ,si anume:plata celor 2-3 % se face din valoarea de adjudecare a imobilului sau din cea de evaluare ?Intreb acest lucru pt ca difera de la o institutie a finantelor la alta,in functie de oras.Legal stiu raspunsul,este obligatoriu din pretul de adjudecare,dar in fapt,fiscul face un abuz si calculeaza 2% din pretul de evaluare al imobilului care ,de cele mai multe ori este mai mare decat cel de adjudecare.
Va multumesc,toate cele bune !

[Guest]

In Galati, am depus la finante o copie dupa raportul de evaluare pe care il aveam de la executor si una dupa actul de adjudecare si mi-a venit de plata 2% din valoarea de adjudecare. Am luat imobilul la un pret putin mai mare decat era in raportul de evaluare (s-a licitat de la 75% pana la 102% din pretul evaluat).

Pot spune ca sunt fericit ca finantele au tinut cont de pretul de cumparare si/sau raportul de evaluare, pentru ca cei de la primarie, respectiv biroul de cf i-au stabilit o valoare de impozitare de 2 ori mai mare decat era in raportul de evaluare.

Am platit eu suma, pentru ca mi s-a parut mica, si nu mai aveam rabdare sa ma judec. Aveam deja 4 luni de cand adjudecasem imobilul si ma gandeam ca (teoretic) fostul proprietar avand vechiul titlu de proprietate (despre care nu stia nimeni ca era expirat) si fiind inca proprietar in cartea funciara, ar mai putea sa faca si alte ipoteci. Acum s-a terminat su stresul. Sunt proprietar in cartea funciara, fara ipoteci, fara alte sarcini si pot sa vand oricand.

[galusca104]

Buna seara,
Ma aflu si eu in aceeasi situatie, adica am cumparat un imobil prin licitatie actul de adjudecare l-am obtinut la inceputul lunii ianuarie 2013, si am depus actele la administatia financiara pentru a plati cei 2%( pe care defapt nu stiu ce sa fac sa-i platesc sau nu?) Va rog sa ma ajutati in aceasta privinta, daca nu este obligatia mea sa-i platesc , ce anume trebuie sa fac, inteleg ca in unele cazuri s-a solutionat problema in favoarea noastra si nu au mai platit acel impozit.Si a doua problema este aceeasi cu asociatia de proprietari care atunci cand m-am dus la ei pentru a ma lua in evidenta mi-au sarit in cap sa platesc datoria fostului proprietar ca daca nu vor curge in continuare penalitati , voi aparea restant la intretinere pana la achitarea datoriei(au incercat sa o mai indulceasca spunand ca nu vor banii toti ci in rate mici cat sa nu ma afecteze prea tare plata datoriei).Ce sa fac ? sa astept sa ma actioneze in instanta ?Am castig de cauza 100%?
Si o a treia problema pe care vad ca nu a pus-o nimeni aici inca este urmatoarea:
Eu conform legii nu pot sa-l dau afara pe fostul proprietar pana in luna Martie, ei locuind acolo inca trei luni desi eu sunt proprietar din Ianuarie, ce fac cu datoriile la gaz si curent care se aduna la cateva milioane bune fiind luni de iarna...le trec tot la pierderi? si inca ceva cum ati facut cu evacuarea? a plecat de buna voie?...va predat cheile si la revedere ....noua ne-a sugerat executorul ca eliberarea apartamentului sa se faca in prezenta lui pentru a nu avea ulterior cine stie ce pretentii ca a uitat ceva in casa (bani sau alte valori ) executorul avand rolul si de martor(bineinteles contra unei sume de bani...nimic nu este gratis)
Am mari emotii pana la eliberarea apartamentului....mai este destul timp...o luna si ceva si la noi este posibil orice...chiar si sa-l mai vanda proprietarul inca odata si in martie sa ma trezesc ca trebuie sa ma judec cu ceilalti cumparatori....mentionez ca acesta este un scenariu facut de mine si care nu ma lasa sa dorm desi nu stiu daca este real(imi spuneau cei de la asociatie ca ar avea si alte datorii pe la alte persoane fizice si chiar ca ar fi amanetat apartamentul lucru care nu stiu daca este posibil...in extras nu apare alta ipoteca in afara de cea a bancii...
Doamne ajuta...sper sa nu fi facut o mare greseala cumparand prin licitatie acest imobil....desi recunosc ca a doua oara nu cred ca as mai face lucrul acesta
Astept cu nerabdare raspunsurile voastre
Va multumesc

[Guest]

1) Legat de impozitul de 2%, legea spune clar ca biroul de carte funciara NU are voie sa va intabuleze dreptul de proprietate pana nu se plateste impozitul respectiv. Aveti mai multe variante: a) plateste debitorul de bunavoie; b)platiti dvs. si il executati silit pe debitor daca mai are ceva pe numele lui; c) va judecati si aveti 50% sanse sa castigati.

2) N-aveti nicio legatura cu Asociatia. Nu dvs le datorati bani ci debitorul. Au dreptul sa-l actioneze in judecata pe debitor si sa-i execute silit ce i-a mai ramas pe numele lui. Ei incearca sa va intimedeze ca sa nu ramana cu paguba, pe care vor fi nevoiti s-o distribuie catre toti vecinii.

3) Nu intrati in apartament fara executor. Eu am cumparat o casa nelocuita si mi-am permis sa intru, dar nu v-as recomanda sa faceti la fel. Daca debitorul refuza sa plece, decat sa platiti o evacuare cu mascati, mai bine mergeti la debitor si ii propuneti o spaga de 1000-2000 de lei ca sa paraseasca apartamentul de bunavoie in prezenta martorilor si a executorului.

4) Toate utilitatile consumate pana la evacuare le veti plati dvs. Va recomand sa va purtati frumos cu debitorul pana in martie, atata timp cat statul roman va obliga sa-l tineti in casa dvs. Daca va temeti de costuri prea mari, ca proprietar aveti dreptul sa reziliati contractele. Daca debitorul devine agresiv, va ameninta, distruge locuinta sau refuza accesul lucratorilor(electricieni, instalatori), cred (dar nu sunt 100% sigur) ca acestea sunt motive suficiente ca sa-l puteti evacua de urgenta, chiar si in sezonul rece.