Unul dintre soti nu poate instraina un teren sau constructie bun comun daca nu are consimtamantul celuilalt (art. 35 alin. 2 C. fam).
Totusi se admite unanim ca antecontract de vanzare-cumparare poate fi incheiat si de unul dintre soti, acest antecontract neavand caracter transaltiv de proprietate.
Conform dispozitiilor Legii 247/2005 la capitolul Circulatia juridica a terenurilor, cumparatorul in caz de neperfectare a contractului la o data ulterioara poate cere instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic, pe care se va putea face ulterior intabularea.
Daca sotul instraintator refuza perfectarea ulterioara a contractului, instanta va putea da hotarare? Bineinteles vor figura ca parati ambii soti (daca cumparatorul cunoaste calitatea de persoana casatorita a cocontractantului), iar daca este numai unul trecut parat, celalalt poate oricand pana la inchiderea dezbaterilor promova cerere de interventie in interes propriu.
Foarte important: conventia partilor se impune respectului instantei de judecata (si de fiecare data as spune, notarul nu omite sa stipuleze in antecontract aceasta clauza privind darea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in caz de refuz ulterior - pacta sunt servanta).
Ce prevederi vor prevala? Art. 35 c. fam. sau conventia partilor dublata dispozitiile Legii 247/2005 care este o lege speciala fata de dispozitiile cu caracter general ale codului familiei?
Foarte interesant - eludarea limitelor mandatului tacit
-
kinga
Secţia civilă a Curţii de apel
Decizie nr. 2104/1999
din 19/11/1999
(Cluj). Antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil bun comun. Încheierea lui doar de către unul dintre soţi. Sancţiunea aplicabilă. Posibilitatea confirmării actului juridic de către celălalt soţ.
Întrucât dispoziţiile art. 35 alin. 2 Codul familiei sunt de interes privat, urmărind protecţia soţilor, promisiunea de vânzare încheiată de un singur soţ cu privire la un imobil bun comun este sancţionată cu nulitatea relativă, iar nu absolută. Acţiunea în anularea actului juridic poate fi pornită doar de soţul nepromitent, acesta având însă şi posibilitatea confirmării actului conform art. 1190 Codul civil.
Prin sentinţa civilă nr. 2025/1998 a Judecătoriei Dej s-a admis acţiunea civilă înaintată de reclamanţii F.M. şi F.O. împotriva pârâţilor P.A. şi BANKCOOP SA Filiala Dej, dispunându-se obligarea pârâţilor la a le recunoaşte reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Dej, str. Crângului nr. 32, ap. 1; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului, cu titlu de cumpărare, ca bun comun; obligarea pârâtei BANKCOOP SA - Filiala Dej să le plătească reclamanţilor suma de 1.257.000 lei cheltuieli de judecată.
S-a reţinut în motivarea sentinţei că printr-un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 08 februarie 1994, pârâţii s-au obligat a le vinde reclamanţilor imobilul în litigiu, obligaţia rămânând însă neîndeplinită.
Apelul declarat de pârâta BANKCOOP SA Filiala Dej a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 492/A din 24 martie 1999 a Tribunalului Cluj, hotărârea primei instanţe fiind confirmată în totul.
Împotriva deciziei aceeaşi pârâtă a declarat recurs, susţinându-se caracterul absolut al contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat între reclamanţii F.M. şi soţia F.O., pe de o parte, şi pârâţii P.A. şi soţia P.E. pe de altă parte, căci faţă de obiectul său - vânzarea unui imobil bun comun - la încheierea convenţiei a lipsit consimţământul pârâtei P.E., iar acordarea ulterioară a consimţământului este lipsită de efecte juridice, nulitatea absolută neputând fi acoperită.
Recursul este fondat doar în parte.
Într-adevăr, de pe temeiul art. 35 alin. 2 Codul familiei, fără a avea consimţământul expres al celuilalt, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune.
Rămâne, deci, că în cazul unor asemenea acte juridice prezumţia de mandat operează, legea impunând, în considerarea însemnătăţii actului, acordarea expresă a consimţământului.
Este însă de observat că aceste dispoziţii legale au ca scop protecţia soţilor, deci sunt date în ocrotirea unor interese private, iar nu de ordine publică, astfel că ele trebuiesc socotite ca dispozitive, nerespectarea lor atrăgând nulitatea relativă, iar nu absolută, a actului încheiat fără consimţământul celuilalt soţ.
Faţă de acest caracter al normei, actele juridice încheiate cu nerespectarea ei pot fi ulterior confirmate de către soţul al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului.
Toate cele de mai sus sunt întru totul incidente speţei, contractul numit "de vânzare-cumpărare provizoriu" încheiat între reclamanţi şi pârâţii P.A. şi soţia P.E. fiind confirmat de aceasta din urmă cu respectarea prevederilor art. 1190 Codul civil, iar cauza de nulitate înlăturată.
Recurenta este însă lipsită în cauză de calitate procesuală pasivă, căci prin modificarea cererii de chemare în judecată de reclamanţi înaintea primei instanţe la data de 16 iunie 1997 nu au mai fost păstrate capetele de cerere îndreptate în contra pârâtei recurente - având ca obiect anularea contractului de garanţie imobiliară încheiat între aceasta şi pârâţi şi, subsecvent, rectificarea cărţii funciare.
Recursul se va admite deci în parte, se vor casa în parte hotărârile atacate şi, în rejudecare, va fi respinsă acţiunea faţă de pârâta recurentă.
(Judecător Valentin Mitea)
Decizie nr. 2104/1999
din 19/11/1999
(Cluj). Antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil bun comun. Încheierea lui doar de către unul dintre soţi. Sancţiunea aplicabilă. Posibilitatea confirmării actului juridic de către celălalt soţ.
Întrucât dispoziţiile art. 35 alin. 2 Codul familiei sunt de interes privat, urmărind protecţia soţilor, promisiunea de vânzare încheiată de un singur soţ cu privire la un imobil bun comun este sancţionată cu nulitatea relativă, iar nu absolută. Acţiunea în anularea actului juridic poate fi pornită doar de soţul nepromitent, acesta având însă şi posibilitatea confirmării actului conform art. 1190 Codul civil.
Prin sentinţa civilă nr. 2025/1998 a Judecătoriei Dej s-a admis acţiunea civilă înaintată de reclamanţii F.M. şi F.O. împotriva pârâţilor P.A. şi BANKCOOP SA Filiala Dej, dispunându-se obligarea pârâţilor la a le recunoaşte reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Dej, str. Crângului nr. 32, ap. 1; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului, cu titlu de cumpărare, ca bun comun; obligarea pârâtei BANKCOOP SA - Filiala Dej să le plătească reclamanţilor suma de 1.257.000 lei cheltuieli de judecată.
S-a reţinut în motivarea sentinţei că printr-un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 08 februarie 1994, pârâţii s-au obligat a le vinde reclamanţilor imobilul în litigiu, obligaţia rămânând însă neîndeplinită.
Apelul declarat de pârâta BANKCOOP SA Filiala Dej a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 492/A din 24 martie 1999 a Tribunalului Cluj, hotărârea primei instanţe fiind confirmată în totul.
Împotriva deciziei aceeaşi pârâtă a declarat recurs, susţinându-se caracterul absolut al contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat între reclamanţii F.M. şi soţia F.O., pe de o parte, şi pârâţii P.A. şi soţia P.E. pe de altă parte, căci faţă de obiectul său - vânzarea unui imobil bun comun - la încheierea convenţiei a lipsit consimţământul pârâtei P.E., iar acordarea ulterioară a consimţământului este lipsită de efecte juridice, nulitatea absolută neputând fi acoperită.
Recursul este fondat doar în parte.
Într-adevăr, de pe temeiul art. 35 alin. 2 Codul familiei, fără a avea consimţământul expres al celuilalt, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune.
Rămâne, deci, că în cazul unor asemenea acte juridice prezumţia de mandat operează, legea impunând, în considerarea însemnătăţii actului, acordarea expresă a consimţământului.
Este însă de observat că aceste dispoziţii legale au ca scop protecţia soţilor, deci sunt date în ocrotirea unor interese private, iar nu de ordine publică, astfel că ele trebuiesc socotite ca dispozitive, nerespectarea lor atrăgând nulitatea relativă, iar nu absolută, a actului încheiat fără consimţământul celuilalt soţ.
Faţă de acest caracter al normei, actele juridice încheiate cu nerespectarea ei pot fi ulterior confirmate de către soţul al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului.
Toate cele de mai sus sunt întru totul incidente speţei, contractul numit "de vânzare-cumpărare provizoriu" încheiat între reclamanţi şi pârâţii P.A. şi soţia P.E. fiind confirmat de aceasta din urmă cu respectarea prevederilor art. 1190 Codul civil, iar cauza de nulitate înlăturată.
Recurenta este însă lipsită în cauză de calitate procesuală pasivă, căci prin modificarea cererii de chemare în judecată de reclamanţi înaintea primei instanţe la data de 16 iunie 1997 nu au mai fost păstrate capetele de cerere îndreptate în contra pârâtei recurente - având ca obiect anularea contractului de garanţie imobiliară încheiat între aceasta şi pârâţi şi, subsecvent, rectificarea cărţii funciare.
Recursul se va admite deci în parte, se vor casa în parte hotărârile atacate şi, în rejudecare, va fi respinsă acţiunea faţă de pârâta recurentă.
(Judecător Valentin Mitea)
-
giovanni
Din nou Kinga plina de practica. Foarte interesant. Numai ca... in 1999 nu exista legea 247/2005. Acum avem dispozitie speciala derogatorie expresa de la dreptul comun (art. 5 alin. 2 din titlul X privind circulatia juridica a terenurilor):
(2) În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Care dispozitii vor prevala? Dreptul comun sau legea speciala? Ca se cam bat cap in cap, iar legea speciala nu distinge intre soti sau persoane necasatorite - nec nos distingere debemus - referindu-se doar la refuzul "uneia dintre parti".
Alta intrebare: de ce antecontractul e lovit de nulitate relativa? Ca acesta nu are efect translativ. Iar art. 35 C. fam. spune ca nici unul din soti nu poate instraina, nu "nici unul dintre soti nu poate promite instrainarea".
Foarte bine venita speta, dar parerea mea ar mai fi inca de discutat. Oricum dat fiind caracterul recent al legii speciale (nici 2 ani si jumatate), zic eu ca e destul de greu de gasit o practica recenta.
(2) În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Care dispozitii vor prevala? Dreptul comun sau legea speciala? Ca se cam bat cap in cap, iar legea speciala nu distinge intre soti sau persoane necasatorite - nec nos distingere debemus - referindu-se doar la refuzul "uneia dintre parti".
Alta intrebare: de ce antecontractul e lovit de nulitate relativa? Ca acesta nu are efect translativ. Iar art. 35 C. fam. spune ca nici unul din soti nu poate instraina, nu "nici unul dintre soti nu poate promite instrainarea".
Foarte bine venita speta, dar parerea mea ar mai fi inca de discutat. Oricum dat fiind caracterul recent al legii speciale (nici 2 ani si jumatate), zic eu ca e destul de greu de gasit o practica recenta.
-
kinga
instanta poate pronunta....
acest POATE.....
daca toate conditiile legale sunt intrunite...
acu
ia sa vedem..
cand poate instanta sa pronunte o hot.
1. exista un antecontract valabil incheiat
2. dovedirea existentei antecontractului in conditiile dreptului comun
3. refuzul uneia dintre parti de a autentifica actul
4. partea care a actionat sa-si fi indeplinit obligatiile asumate
5. PROMITENTUL VANZATOR SA FIE PROPRIETAR AL BUNULUI VANDUT, IAR PROMITENTUL CUMPARATOR SA NU FIE INCAPABIL DE A DOBANDI ACEL BUN LA DATA PRONUNTARII HOTARARII
acu..sa mai revenim la dispozitiile legii cadastrului...
tu, in ziua de azi, inchei un act fara sa vezi un extras CF???
la proprietar la extras CF scrie casatorit cu.....?????????????
si????
poti sa invoci ca nu ai stiut ca este casatorit???
ete na...
nu mere
acest POATE.....
daca toate conditiile legale sunt intrunite...
acu
ia sa vedem..
cand poate instanta sa pronunte o hot.
1. exista un antecontract valabil incheiat
2. dovedirea existentei antecontractului in conditiile dreptului comun
3. refuzul uneia dintre parti de a autentifica actul
4. partea care a actionat sa-si fi indeplinit obligatiile asumate
5. PROMITENTUL VANZATOR SA FIE PROPRIETAR AL BUNULUI VANDUT, IAR PROMITENTUL CUMPARATOR SA NU FIE INCAPABIL DE A DOBANDI ACEL BUN LA DATA PRONUNTARII HOTARARII
acu..sa mai revenim la dispozitiile legii cadastrului...
tu, in ziua de azi, inchei un act fara sa vezi un extras CF???
la proprietar la extras CF scrie casatorit cu.....?????????????
si????
poti sa invoci ca nu ai stiut ca este casatorit???
ete na...
nu mere
-
giovanni
De foarte multe ori in registrele de publicitate imobiliara apare doar unul dintre soti. Dar indiferent cine apare titular, daca a fost dobandit in timpul casatoriei e bun comun.
In concluzie: daca apar ambii soti, reaua credinta a cumparatorului nu are nici o valoare, deoarece antecontractul il poate incheia si numai unul dintre ei, neavand caracter translativ. Daca apare in CF numai sotul instrainator, a fortiori cumparatorul este protejat, putand invoca si buna sa credinta, care repet, nu consider ca ar fi imperios necesara.
Zic eu, cel mult celalalt sot poate face (dar fara mari sanse) dovada abuzului de drept (taxat exclusiv de doctrina care nu e izvor de drept cu ineficacitatea actului) daca ar dovedi cu extrasul de CF ca si el aparea in registre si pe de o parte:
- sa invoce reaua credinta a sotului sau
coroborata cu
- lipsa de diligenta a cumparatorului si a notarului, care trebuiau sa il cheme la semnarea antecontractului.
In concluzie: daca apar ambii soti, reaua credinta a cumparatorului nu are nici o valoare, deoarece antecontractul il poate incheia si numai unul dintre ei, neavand caracter translativ. Daca apare in CF numai sotul instrainator, a fortiori cumparatorul este protejat, putand invoca si buna sa credinta, care repet, nu consider ca ar fi imperios necesara.
Zic eu, cel mult celalalt sot poate face (dar fara mari sanse) dovada abuzului de drept (taxat exclusiv de doctrina care nu e izvor de drept cu ineficacitatea actului) daca ar dovedi cu extrasul de CF ca si el aparea in registre si pe de o parte:
- sa invoce reaua credinta a sotului sau
coroborata cu
- lipsa de diligenta a cumparatorului si a notarului, care trebuiau sa il cheme la semnarea antecontractului.
Who is online
Users browsing this forum: No registered users and 20 guests