cum se anuleaza a unui antecontract de vinz-cump imobil

[gumba]

As dori sa stiu care sint formalitatile ca sa anulez (reziliez) un antecontract de vinzare-cumparare a unui imobil? Avans nu s-a dat cind acest antecontract s-a facut la notar. Motivul este ca nu mai vreau sa vind imobilul. Ce trebuie sa fac? Multumesc

[dasefx]

Formalitati ar fi diverse, depinde de modul in care vreti sau va trebui sa actionatii. De exemplu, daca exista motive de nulitate, va puteti intalni cu cocontractantul si s-o rezolvati amiabil; asa zisa nulitate amiabila. Daca nu va intelegeti, va trebui sa introduceti o actiune in instanta. In speta, urmatoarele cauze pot atrage nulitatea contractului: nerespectarea conditiilor privind capacitatea de a incheia actul juridic, obiectul (imobilul si/sau pretul) nedeterminat si nedeterminabil, consimtamant viciat sau dat in lipsa discernamantului, cauza (scop) ilicit.
Rezilierea (in cazul de fata rezolutiunea) este o sanctiune care intervine in cazul nerespectarii CULPABILE a obligatiilor contractate, NUMAI in cazul contractelor sinalagmatice. Daca antecontractul incheiat este o promisiune unilaterala, nu intra in discutie rezolutiunea, intrucat nu este un contract sinalagmatic (cu obligatii reciproce si interdependente). Daca este o promisiune bilaterala, adica dvs. v-ati obligat sa vindeti si, de asemenea, cocontractantul s-a OBLIGAT sa cumpere, puteti cere rezolutiunea (cu daune interese) DOAR daca cocontractantul nu-si respecta obligatia de a cumpara in termenul convenit. IMPORTANT este de retinut ca rezolutiunea NU POATE fi ceruta de partea in culpa, spre exemplu dvs. pentru ca nu doriti sa mai vindeti. In acest caz rezolutiunea ar putea fi ceruta de beneficiarul promisiunii, care de asemenea poate cere in instanta si executarea contractului.
Multa bafta!

[frido]

Ar fi bine sa ajungeti la o intelegere cu cealalta parte ,deoarece,poate cere in instanta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract si deasemeni ,daca se ajunge in instanta va poate obliga la plata unor despagubiri care sa acopere prejudiciul suferit de ea in cazul in care contractul nu se va incheia.

[siad]

Este precizat si pretul in antecontractul de v-c?

[ozana]

Avand in vedere ca instrainarea imobilelor se face numai prin act incheiat in forma autentica, antecontractul de vanzare-cumparare trebuie sa imbrace aceeasi forma? ( principiul simetriei actelor juridice?)

[BABI]

Da. Antecontractul de vanzare-cumparare se incheie tot la notariat, numai ca taxele se vor plati de doua ori, odata la incheierea acestui antecontract si adoua oara la incheierea contractului definitiv.

[valic]

Stai linistit.Taxele pt. antecontr. nu sunt mari. De la 180-300 lei.Depinde de notar.

[acheron]

am avut in instanta si antecontractante incheiate sub semnatura privata si instanta a pronuntat hotarare care sa tina loc de vanzare cumparere, chiar daca era vorba de un teren.

antecontracutl fiind de fapt o promisiune de a face nu este obligatorie forma autentica.

[gumba]

Problema este urmatoarea:
1. data de transactie a expirat.
2. Cumparatorii au stat in imobil ( si inca stau )
3. Au facut modificari la casa si au darimat un garaj (in antecontract se stipuleasa sa nu se faca nici o lucrare fara acordul vinzatorului)
4. Acum nu mai pot sa-i scot din casa din causa ca au acest antecontract.

Pot sa reziliez antecontractul pe baza neindeplinirii conditiilor prevazute (data de tranzactie expirata si modificare de imobil)?????

[mihaela]

Raspuns Nu se poate cere rezilierea pentru motivele prezentate, dar ceva sanse exista....
Antecontractul este o promisiune ferma de vanzare care va fi interpretat intotdeauna in beneficiul cumparatorului. Instanta va tine intotdeauna cont ca intentia de vanzare este ferma, chiar daca nu este autentificat. Existenta unei clauze privind [b]interdictia modificarii [/b]imobilului are sens numai in cazul in care cumparatorul renunta la cumparare. Cu alte cuvinte, daca vrea sa cumpere, modificarile ii raman castigate si nu este un motiv intemeiat de incetare, anulare a vanzarii si de obligare la plata de daune pentru nerespectarea antecontr(pot fi cerute dar in alte conditii).
(se poate interpreta ca o sicanare nejustificata devreme ce vanzarea este ferma)
Nu se precizeaza exact despre avans, se intelege ca nu s-a dat, dar in contract ce scrie??? Si nici nu se precizeaza termenul? De ce nu a fost facuta nici o actiune in instanta de la inceputul amenajarilor modificatoare a imobilului si pana la epuizarea termenului prevazut pt finalizarea actelor/atunci putea fi oprit. De cat timp s-a epuizat termenul???(Daca a trecut prea mult timp se poate interpreta ca o neglijenta a proprietarului)
[b]Nulitatea[/b] este greu de gasit si de dovedit, daca nu este "autentica", astfel ca actiunea se respinge cu foarte mare usurinta.
[b]Rezolutiunea[/b] poate fi ceruta de oricare dintre parti, deci si de catre vanzator, atat pt refuzul celeilalte parti de a executa antecontarctul, cat si pentru renuntare la vanzare/cumparare, dar numai in conditiile prevazute in antecontr cu plata de daune "usturatoare"(asta este si esenta contractului:sa fie prevazute daune atat de mari ca sa faca "rasgandirea" greu de suportat)
Totusi, vanzatorul va putea proceda in felul urmator: mai intai va notifica pe cumparator despre ceea ce doreste: fie sa i se plateasca neintirziat pretul vanzarii, avand in vedere depasirea termenului de perfectare a vanzarii(ev plus penalitati de intirziere), fie ca solicita rezolutiunea deoarece s-a rasgandit si renunta la vanzare, anuntandu-l ca va plati despagubirile prevazute in antecontr.
Indiferent daca cumparatorul raspunde sau nu(totusi daca raspunde se vor purta negocieri), vanzatorul va putea intenta, dupa caz, o actiune fie in sensul de a obliga pe cumparator la plata pretului(plus daune), si in subsidiar rezilierea antecontractului daca nu poate executa obligatia, evacuare pentru folosirea imobilului fara drept, abuz de drept s.a., fie in sensul constatarii indeplinirii conditiilor de reziliere prevazute de antecontr.
Daca rezulta o reavointa a cumparatorului e si mai bine, in sfirsit se poate negocia si cine stie...Cam asta e.
Deci, in principiu, o simpla renuntare la vanzare fara plata despagubirilor nu se poate, decat daca este dovedita culpa cumparatorului si prejudiciul vanzatorului este considerabil.
Contractul se interpreteaza in beneficiul cumparatorului deoarece vanzatorul are si proprietatea(de obicei el este cel care are solicita antecontr pt ca nu poate vinde pe loc), are si banul(avansul) si se poate si rasgandi. Fiind atat de avantajos pt vanzator, contractul se analizeaza in instanta tinind cont de pozitia dezavantajoasa a cumparatorului.

[raluk11]

ma puteti ajuta??? Am incheiat un precontract de vanzare -cumparare (eu sunt vanzator) la o agentie imobiliara cu viitorul cumparator, dar nu se stipuleaza ca pana la data x (de exemplu o luna de la semnaea precontractului) sa se finalizeze tranzactia.
ce pot face daca intarzie sa imi dea banii??? sunt disperata pt ca eu vreau sa cumpara alt apartam si am incheiat un precontract la notariat???
Pe baza faptului ca nu e prevazut o perioada de valabilitate, se poate cere anularea?? ce pot face!!
Ajutor!! sunt disperata!!

[nicolla]

Poti cumpara linistita. dan.... mai saraca
Primului cumparator vei fii obligata sa-i platesti suma prevazuta in astfel de cazuri de antecontracte - de obicei, dublul avansului dat.
Asta e singura sanctiune

[raluk11]

cred ca nu m-am exprimat prea bine: eu am incheiate doua precontracte de vanzare cumparare, in unul sunt vanzator (cel incheiat la agentia imob si care imi e frica ca va intarzia sa imi dea banii cumparatorul) si un precontract incheiat la notariat in care sunt cumparator.
Ce pot face sa il oblig pe cumparator sa imi dea banii, daca nu este prevazuta o data pt incheierea actelor???]
multumesc anticipat!

[agenda]

ralu inteleg ca a doua promisiune depinde de perfectarea primei promisiuni. (bani de cumparare ii aduni din prima vanzare).

este nasol daca nu este mentinat termen. unele instante considera ca atunci este incident termenul general de prescriptie de3 ani si altele considera ca nu este de loc prescriptibil.

totusi ai mentionat ca ai stabilit un termen (pe cale verbala?) cu cumparatorul. asa este?

si incearca sa redai pe scurt continutul antecontractului, poate gasim vreo cauza de nulitate sau ceva.

[raluk11]

[quote="agenda"]
da verbal s-a stabilit ca in maxim 2 saptamani, timp in care urma sa obtina creditul de la banca.
ai inteles foarte bine, ca depinde cumpararea de vanzare. Sunt stresata si vreau sa stiu ce pot face daca nu imi da banii in timp util pt a cumpara.
multumesc!