Contract inchiriere-vreo sansa recuperare prejudicii?

[aleko]

Buna ziua! As vrea sa ma consult cu cineva experimentat in urmatoarea speta: societatea X(Chiriasul) a inchiriat de la societatea Y(Proprietarul) o cladire pe o perioada de 6 ani.Proprietarul este societate pe actiuni.Chiriasul a facut investitii in cladirea respectiva in vederea desfasurarii activitatii sale (aceasta fiind degradata,iar constructia f.veche),si-a respectat intotdeuna obligatiile de plata fata de propietar, precum si cele legate de administrarea imobilului(reparatii, igienizare, etc).Deoarece avea nevoie de o autorizatie PSI, Chiriasul a solicitat Proprietarului expertiza tehnica a cladirii(necesara pt.dosarul PSI),stiind ca Proprietarul o avea facuta inca dinainte de inchirierea cladirii.Proprietarul,insa, cheama o firma specializata in expertizari tehnice si urmare a expertizei administrate imobilului, ii transmite Chiriasului un memoriu care concluziona ca acea cladire se incadreaza in gradul de risc seismic I (din categoria celor cu bulina) si solicita incetarea contractului, motivand ca fiind imperativ necesar ca imobilul sa fie desfiintat (adica demolat),deoarece consolidarea ar costa mai mult decat ridicarea unei noi cladiri.Cu doi ani inainte de expirarea contractului, Proprietarul practic ii pune in vedere Chiriasului sa rezilieze contractul.Chiriasul, insa, a auzit din diverse surse ca de fapt se urmareste in acest fel intimidarea lui, cu scopul ca acesta sa se sperie si sa renunte la contract inainte de termen, lasand astfel locul liber pt.constructia unei cladiri noi de birouri pe care conducerea societatii Y(adica proprietarul) intentioneaza sa o faca.Chiriasul isi manifesta in scris intentia de continuare a activitatii si solicita prelungirea contractului, dar Proprietarul nu e de acord.Prin diverse actiuni, Propietarul a facut in asa fel incat situatia privind starea necorespunzatoare a cladirii sa fie adusa si la cunostinta angajatilor si clientilor aflate in diverse raporturi cu Chiriasul, inducand o stare de panica si de incertitudine privind continuarea desfasurarii activitatii in cladirea respectiva (ca sa nu mai spun ca in momentul in care cutremurul a zdruncinat China deja panica s-a instalat cu totul).Urmarea a fost ca in urma acestor actiuni Chiriasul s-a vazut nevoit sa inchida activitatea,insa nu a reziliat contractul de inchiriere,ci a chemat Proprietarul la conciliere directa,solicitand daune-interese, in special in ceea ce priveste faptul ca a facut investitii f.mari in imobil si considera ca situatia privind cladirea trebuia sa i se prezeinte inainte de incheierea contractului,caz in care Chiriasul mai mult ca sigur nu ar mai fi dorit sa preia acea cladire.Propietarul spune ca nu a stiut ca imobilul este nesigur in caz de cutremur si ca si-a facut datoria si a anuntat acest lucru imediat cum l-a aflat si i-a precizat Chiriasului ca nu-l da afara din cladire si ca acesta poate sa isi continue activitatea daca doreste, dar cu asumarea eventualelor consecinte(ma intreb cine poate fi atat de iresponsabil?!).Chiriasul i-a specificat Proprietarului ca este in mare culpa,iar acesta a spus ca daca legea considera ca el a gresit cu ceva, atunci se vor plati daune, dar numai pe baza unei hot.jud.,dat fiind faptul ca Propietarul nu este constituit de o singura persoana, ci este reprezentat de mai multe persoane care sunt actionari la societatea ce detine imobilul.In concluzie,nteleg ca nu ne ramane decat sa apelam la instanta pt.a recupera o parte din prejudiciul creat, insa intrebarea mea este : AVEM VREO SANSA REALA? Societatea Y este o companie puternica financiar si cu multa influenta in diferite sfere politice si economice, iar Chiriasul , prin comparatie,este insignifiant.Credeti ca ar fi mai bine sa renuntam, sa ne resemnam cu pierderile generate de incetarea activitatii?
Practic, din cate am studiat, art.1396 si art.1397 imi sustin cauza, insa as vrea sa stiu daca exista vreun articol ce il poate exonera pe Proprietar de plata daunelor.De asemenea, ce ar trebui sa fac in privinta contractului, deoarece Proprietarul emite facturi lunare pt.plata chiriei, iar Chisriasul de 3 luni (de cand a incetat activitatea in imobil) nu a mai platit chiria).Va multumesc!