SFATUL EXPERTULUI- Av. Bogdan Palade: Achiziționarea de apartamente de la dezvoltator prin credit

O persoană fizică ce a dorit achiziționarea unui apartament s-a orientat către un imobil nou, care de cele mai multe ori nici nu era construit la momentul achiziției. În acest sens dezvoltatorul oferă un preț de achiziție mai mic și discount proporțional cu valoarea avansului, astfel cu cât arvuna este mai mare, cu atât discountul oferit cumpărătorului este mai mare. Pentru avans și restul de preț persoanele fizice au contractat un credit, creditul Prima Casă fiind principalul produs financiar achiziționat.

La momentul încheierii antecontracutului de vânzare, cumpărătorul trebuie să aibă clarificate o serie de întrebări - Clădirea este sigură? Ce produs financiar se potrivește nevoii mele prin raportare la ofertele de finanțare? Cum mă asigur că mi se livrează apartamentul promis?

Due dilligence-ul imobiliar presupune:

•   analizarea documentelor privind finanțarea construcției – ipotecile existente cu privire la teren și viitoarea construcție;
•   analizarea documentelor de proprietate ale terenului – de la titlul curent până la primul titlu de proprietate;
•   analizarea documentelor de urbanism – P.U.G., P.U.Z., P.U.D.,certificat de urbanism, avize, aprobări, autorizație de construire, proces verbal de recepție finală, etc – din perspectiva legii 50/1991 privind autorizarea construcțiilor și a legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, precum și a normelor metodologice;
•   analizarea documentelor privind înscrierea în cartea funciară – din perspectiva conformității acestora cu dispozițiile legii 7/1996 ce reglementează cadastrul și publicitatea imobiliară și ale Ordinului privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară;

Pentru un cumpărător nu este suficient să analizeze prevederile antecontractului și ale contractului, acesta din urmă reprezintă doar viitorul titlu de proprietate al cumpărătorului, care însă este dependent de tot istoricul proprietății. Persoanele ce urmează să achiziționeze un apartament trebuie să realizeze că urmează să intre în două raporturi juridice distincte, dar dependente unul de altul – contractarea creditului (pe o perioadă cuprinsă între 5 – 30 de ani) exclusiv pentru viitoarea proprietate și încheierea contractului de vânzare.

În practică sunt numeroase problemele identificat în legătură cu noile imobile. În mare parte o vina aparține și autoritățile emitente ale autorizațiilor de construire, pentru că nu este legal să autorizezi construirea unui viitor bloc, din moment ce pe acea stradă nu există canalizare sau nu sunt respectate normele privind lățimea drumului.

De cele mai multe ori terenul pe care se construiește blocul este alipit / dezlipit din alte terenuri. Toată succesiunea de înstrăinări ar trebui verificată de un avocat care să reprezinte interesele cumpărătorului. În București sunt încă procese privind restituirea proprietăților în ntaură către foștii proprietari, astfel încât pentru a se asigura că nu sunt probleme trebuie obținută o scrisoare de confirmare de la autoritățile implicate în restituirea proprietăților (ANRP, Prefectură, Primărie) prin care să se confirme inexistența unei situații litigioase cu privire la terenul în cauză.

Pasul următor în due dilligence-ul cumpărătorilor trebuie să fie analizarea documentelor de urbanism. Astfel trebuie verificat certificatul de urbanism, dacă emiterea acestuia a fost legală, apoi se impune analizarea documentației care a stat la baza emiterii autorizației de construire. Condițiile de emitere a autorizației de construire sunt prevăzute în certificatul de urbanism și trebuie îndeplinite întocmai.

Dacă spre exemplu autorizația de construire a fost emisă pentru P+5etaje+etaj tehnic și constructorul dezvoltă în realitate P+6 nu e în regulă. În acest caz, potrivit autorizației de construire ultimul etaj poate avea strict destinația de etaj tehnic putând fi utilizat pentru depozitarea instalațiilor electrice, de telecomunicații etc. În niciun caz, la etajul tehnic nu pot fi amenajate apartamente.

De asemenea, cumpărătorul trebuie să analizeze situația juridică a vânzătorului – dacă e persoană fizică sau juridică, ce formă de organizare are, ce proiecte a mai dezvoltat, dacă este solvabil, dacă are datorii către ANAF.

Cu privire la registrul de publicitate imobiliară, pe lângă informațiile oferite de încheierile de carte funciară și extrase, geoportalul pus la dispoziție de ANCPI – eTerra – permite verificarea informatică a existenței unor suprapuneri, oferind imagini cu privire la încadrarea spațială a terenului.

Scurtă prezentare a procedurii de autorizare

Potrivit disp. art.5, art. 6 alin. 1 şi alin. 2 din Legea nr. 50/1991, în forma în vigoare la data emiterii autorizaţiei de construire "1) Avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism se solicită de către investitor/beneficiar şi se obţin de la autorităţile competente în domeniu înaintea depunerii documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii la autorităţile administraţiei publice competente pentru:

a ) asigurarea şi racordarea/branşarea la infrastructura edilitară, în condiţiile impuse de caracteristicile şi amplasamentul reţelelor de distribuţie/transport energetic din zona de amplasament;

b) racordarea la reţeaua căilor de comunicaţii;

c) securitatea la incendiu, protecţia civilă şi protecţia sănătăţii populaţiei;

d) cerinţele specifice unor zone cu restricţii stabilite prin reglementări speciale.

(2) Actele de autoritate emise de autorităţile competente pentru protecţia mediului prevăzute la art. 2 alin. (2^1) lit. b) şi d) se solicită şi se obţin de investitor/solicitant în condiţiile legii.

(3) Avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, împreună cu punctul de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului sau, după caz, actul administrativ al acesteia, obţinute potrivit prevederilor alin. (1) şi (2), se anexează şi devin parte integrantă din autorizaţia de construire .
…
Art. 6-(1) Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autorităţile prevăzute la art. 4:

a) fac cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii;

b) stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului;

c ) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării;

d) încunoştinţează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării.
….
(2) Certificatul de urbanism se emite de autorităţile prevăzute la art. 4, abilitate să autorizeze lucrările de construcţii, şi se eliberează solicitantului în termen de cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia."

Totodată potrivit disp. art. 7 alin. 1 din acelaşi act normativ "1) Autorizaţia de construire se emite pentru executarea lucrărilor de bază şi a celor aferente organizării executării lucrărilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, care cuprinde, în copie, următoarele documente:

a) certificatul de urbanism;

b) dovada, în copie legalizată, a titlului asupra imobilului, teren şi/sau construcţii şi, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel;

c) documentaţia tehnică - D.T.;

d) avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism , punctul de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului şi, după caz, actul administrativ al acesteia;

e) Abrogată

f) dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire.", iar potrivit disp. art. 7 alin. 9 prima teză din acelaşi act normativ "Autorizaţia de construire se emite dacă sunt îndeplinite cumulativ condiţiile cerute prin prezenta lege.", respectiv art. 7 alin. 12 din legea nr. 50/1991, în aceeaşi formă " Autorizaţiile de construire/desfiinţare se emit numai pe baza unei documentaţii complete, în conformitate cu conţinutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1, cu excepţia situaţiilor prevăzute la alin. (16).( potrivit acestor din urmă prevederi, Cu respectarea legislaţiei privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice şi private asupra mediului, în cazul construcţiilor care prezintă pericol public, autorizaţia de construire pentru executarea lucrărilor de intervenţie în primă urgenţă, care constau, în principal, în sprijiniri ale elementelor structurale/nestructurale avariate, demolări parţiale şi consolidări la structura de rezistenţă, obligatorii în cazuri de avarii, accidente tehnice, calamităţi ori alte evenimente cu caracter excepţional, se emite imediat de către autoritatea administraţiei publice competente potrivit prezentei legi, urmând ca documentaţiile tehnico-economice corespunzătoare fiecărei faze de proiectare - expertiză tehnică, studiu de fezabilitate/documentaţie de avizare, documentaţie tehnică D.T., proiect tehnic - P.T., detalii de execuţie D.E. - să fie elaborate şi aprobate pe parcursul sau la încheierea executării lucrărilor, cu respectarea avizelor şi acordurilor, precum şi, după caz, a actului administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului.)".

Antecontractul / Contractul de vânzare

Ulterior, să presupunem că se încheie un antecontract între dezvoltator și viitorul cumpărător. Cumpărătorul trebuie să fie atent la termenul de livrare a apartamentului, obligațiile asumate de vânzător, obligațiile sale de plată, clauzele penale, posibilitățil de reziliere.

Cumpărătorul trebuie să se asigure că sunt stabilite date concrete de livrare a apartamentului, precum și o contraprestație din partea dezvoltatorului în cazul nerespectării acestei date (daune sau chiar posibilitatea de reziliere a antecontractului).

În convenția încheiată între vânzător și cumpărător un loc important îl ocupă garanțiile oferite de vânzător, respectiv garanția contra viciilor bunului, fie că vorbim de vicii ascunse sau aparente. Cu cât convenția dintre vânzător și cumpărător detaliază mai mult obligațiile la livrare ale vânzătorului, cu atât cumpărătorul este mai la adăpost. În concret este indicat ca negocierea să implice chiar și materialele utilizate, precum și posibilitatea de control a cumpărătorului cu privire la respectărea acestei obligații de către vânzător.

În practică o persoană analizează un proiect imobiliar, constând în schițe, prezentări video, diferite planșe care o determină să încheie un antecontract prin care să achiziționeze un apartament, blocul fiind în fază incipientă de dezvoltare. Acest lucru îndreptățește cumpărătorul să fie interesat de calitatea viitoarei construcții prin raportare la materialele utilizate, modalitatea de execuție a lucrărilor. Astfel, cumpărătorul trebuie să păstreze permanent contactul cu dezvoltatorul, să vizualizeze la fața locului evoluția clădirii. Atunci când se aproprie momentul livrării apartamentului, viitorii proprietari trebuie să se asigure că finisajele sunt cele promise (spre ex - că nu există infiltrații, că pereții sunt drepți).

Neconformitățile găsite trebuie comunicate cât mai repede vânzătorului, care oferă garanție pentru aceste lucrări, fiind dator să remedieze lispurile identificate. Dacă însă situația nu se rezolvă prin acordul părților, doar pe calea instanței cumpărătorul poate avea câștig de cauză, putând obține, după caz, obligarea vânzătorului:

•   la înlăturarea viciilor apartamentului;
•   înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, dar lipsit de vicii;
•   reducerea corespunzătoarea a prețului;
•   rezoluțiunea vânzării;

Tot acest due diligence imobiliar este un proces liniar, care urmărește pașii de evoluție ai construirii blocului, de la pregătirea terenului, până la intabularea fiecărui apartament, astfel încât orice operațiune este dependentă una de altă, și orice încălcare a legii în acest proces pune sub semnul întrebării situația juridică a oricărui apartament. De aceea, consilierea oferită de un avocat cu expertiză în acest domeniu este necasară, procesul de achiziție fiind unul complex, cu implicații pe termen lung.

Un material de specialitate scris de către avocatul Bogdan Palade, Baroul București, exclusiv pentru Avocatura.com!