Avocatura Com - Justitie fara secrete

Am si eu un caz, asupra caruia as dori sa cunosc parerea dvs. Incerc, de o buna bucata de vreme, sa cumpar o casa, dar m-am lovit de tot felul de probleme si asta dupa ce am achitat un avans mare, care reprezinta cam 80 % din valoarea convenita cu vanzatorii. Situatia acestora era destul de incurcata, insa eu nu stiam acest lucru, la data cand am achitat avansul. Pe scurt, casa a fost construita de catre actuala proprietara, impreuna cu sotul defunct al acesteia, prin 1970. Dupa moartea sotului sau, sotiei si fiului lor,le-au revenit partea acestuia. Fiul lor a decedat, ramanand in urma lui 3 copii, din care doi proveniti dintr-o relatie nefinalizata printr-o casatorie, care au mostenit fiecare cate 1/8 parti din succesiunea de 8/8 parti, celelalte 5/8 revenindu-i mamei lui, adica bunicii copiilor. Actualmente, doi copii sunt inca minori, dar peste 14 ani, unul dintre acestia fiind crescut de bunica sa, celalalt ramanand in grija mamei.Primul copil (actualmente major), dupa divortul parintilor, a fost incredintat mamei de la 2 ani.
La intocmirea antecontractului de vanzare-cumparare, s-a cazut de acord asupra pretului de vanzare, fiind de fata cumparatorul, bunica copiilor, copilul major si mama minorilor care mi-a aratat o dispozitie de curator (care, ulterior, am vazut ca era eliberata numai in scopul reprezentarii minorilor la notar in vederea stabilirii succesiunii acestora). Am achitat avansul, s-a semnat antecontractul de catre toate partile implicate si de fata cu doi martori si s-a stabilit termenul la care se va achita si diferenta de bani.
La data stabilita, m-am prezentat cu restul de bani si am avut surpriza sa constat ca mama copiilor minori s-a razgandit, invocand ca va semna contractul final dupa ce va primi din partea bunicii copiilor cota acestora de 2/8 parti. Bunica minorilor a acceptat sa depuna banii copiilor pe carnete de CEC, in prezenta unui reprezentant al Autoritatii Tutelare,insa odata ajunsi in fata acestei autoritati cu suma de bani ceruta, mama copiilor din nou s-a razgandit, cerand, in plus,diverse bunuri din casa si blocand,din nou, finalizarea tranzactiei, iar banii copiilor minori ramanand, in continuare, nedepusi.
Mentionez ca, pentru a-mi putea achita la termen aceasta casa, a trebuit sa-mi vand locuinta, pe care acum trebuie s-o eliberez noului proprietar, eu si familia mea nemaiavand unde sa stam.
As dori ca cineva sa ma lamureasca ce masuri rapide pot sa iau pentru a intra in posesia imobilului (ocupat in prezent numai de nepotul minor al batranei, deoarece, cu avansul primit de la mine, aceasta a plecat din localitate, cumparandu-si o noua locuinta).
Va multumesc!

Este destul de complicata situatia. Pentru a ti se raspunde pe forum este destul de greu. Eu iti sugerez sa mergi la un avocat. Oricum o sa ai nevoie de asa ceva.

Chiar daca nu vei primi casa, si cred ca asa se va intampla, cu siguranta ca vei avea inapoi suma de bani, reactualizata la zi.

Dupa cate imi dau seama, singura cale este o actiune in justitie.
cei cu care ai semnat antecontractul - bunica, copilul major, si mama minorilor - trebuie actionati in justitie, solicitand:
- obligarea paratilor la incheierea contractului de v-c si in caz de refuz, soliciti ca instanta sa da ea insasi o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare
- daune pentru neindeplinirea la termen a obligatiei de a face (acestea vor fi acordate doar de la data introducerii actiunii)
angajeaza de graba un avocat, si da-i in judecata, caci alta cale sa intri in casa aceea nu exista.

Va multumesc pentru raspuns, este incurajator. Intre timp, am inaintat actiunea in justitie,suntem la a treia infatisare, la prima infatisare li s-a cerut paratilor (bunica si copilul major , mama minorului fiind absenta) sa-si recunoasca semnaturile de pe antecontract, ei au recunoscut acest lucru, au recunoscut si ca au fost de acord cu vinderea imobilului la pretul stabilit de comun acord, insa s-a mai dat un termen pentru chemarea la interogator a mamei minorilor (care fusese desemnata curator). La cea de-a doua infatisare, s-a prezentat mama minorilor, care a sustinut ca nu mai este de acord cu vanzarea, pe motiv ca nu i-ar mai da voie copiii minori,asta desi ea a semnat antecontractul de vanzare-cumparare si a recunoscut in instanta acest lucru. Problema este ca mama respectiva nu i-a reprezentat legal pe cei doi copii minori la vanzarea imobilului, deoarece ea a fost desemnata curator numai la stabilirea succesiunii, anterior vanzarii imobilului, eu, ca cumparator, nestiind acest lucru la acel moment si fiind de buna credinta, am luat de buna semnatura ei pe antecontract. Acum, Autoritatea Tutelara, nu mai poate elibera, retroactiv, o dispozitie de numire de curator pe numele ei, pentru vanzare. In concluzie, la cea de-a treia infatisare, trebuie sa se prezinte bunica si copilul major, care sunt, in continuare de acord sa vanda si au 6/8 parti din imobil, mama si copiii minori care nu mai vor sa vanda, (avand impreuna 2/8 parti din imobil),reclamantii (eu si sotia mea), precum si autoritatea tutelara. Mai mentionez ca reclamantii (adica noi), avem demult (inca de la prima infatisare),restul banilor pentru achitarea in intregime a contravaloarii imobilului, acest lucru fiind mentionat in instanta de fiecare data. As vrea sa aflu, prin bunavointa dvs, cam ce s-ar mai putea ivi, ce piedici mi-ar mai putea crea aceasta mama a minorilor (care, evident, doreste sa incetineasca derularea procesului si care, inca, nu si-a angajat nici un avocat), care tine cu tot dinadinsul sa-si clarifice imparteala bunurilor cu aceasta ocazie, pe seama mea, lucru care, pe mine, nu ma intereseaza catusi de putin. Ce ar putea sa mai ceara, pentru a mai obtine termene in plus? O expertiza?Cam cat ar mai putea dura procesul, prima infatisare avand loc in februarie? (Noi trebuie sa plecam din apartamentul nostru, pe care l-am vandut pentru a achizitiona acest imobil, la sfarsitul lunii iunie)
Va multumesc, ma ajutati mult furnizandu-mi posibile variante de finalizare a acestui proces. O sa dau detalii in plus, pe masura ce ma veti solicita

Inca ceva. Avocatul meu a invocat, in drept, disp.art.13,17 alin.3,22-24 si 46 din Legea nr.115/1938, art.1294 si 1295 din Codul Civil. Este corecta incadrarea? As putea obtine amanunte legate de aceste articole sau chiar textele lor?
Va multumesc.

1294 - Vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintii pretul lui.

1295 - Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vinzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.
In materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea actuui, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vindut. (C. civ. 948 si urm. 964, 971, 1300 si urm., 1303).


esti sigur ca numarul si anul legii invocate sunt corecte?

mie imi pare gresita referirea la art. 1294 si 1295.
prin aceasta referire, avocatul spune de fapt ca dupa incheierea antecontractului, s-a incheiat in fapt si contractul de v-c, prin acordul de vointa al partilor, si asa fiind, s-a transferat si dreptul de proprietate.
incadrarea este gresita, pentru ca din cate imi dau seama, un acod de vointa nu a exisatat niciodata din partea mamei cu privire la trasnferul propriu-zis al dreptului de proprietate, ci doar cu privire la antecontract. cu alte cuvinte, ea s-a obligat ca va vinde in viitor, iar ulterior nu a fost de acord sa mai vanda in adevaratul sens al cuvantului.
ea si-a asumat doar o obligatie de a face, nu de a da, adica de a constitui sau de a transmite dreptul.
sigur, depinde foarte mult de ce anume ati stipulat in acel atecontract, poate intr-adevar se poate argumenta ca este un contract, si nu doar o promisiune.

inclin sa-ti dau dreptate cumintzica, dar as fi vrut sa vad si legea pe care a invocat-o, insa la mine in program nu apare!

dan, ai putea sa scanezi antecontractul si sa-l postezi pe forum?
sterge datele de identificare si posteaza-l!

Lg 115/1938 se refera la vechiul sistem al cartilor funciare (imi "suna" mie cunoscut, dar nu stiam de unde sa o iau ...noroc de indaco):

Art. 13. - Corpul funciar se va modifica prin:
1. Alipiri, cand mai multe parcele se unesc intr-un singur corp funciar sau cand se adauga o noua parcela la un corp funciar sau se mareste intinderea unei parcele;
2. Dezlipiri, cand se desparte o parcela de la un corp funciar sau se micsoreaza intinderea unei parcele.

Art. 17. - Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobandi numai daca intre cel care da si cel care primeste dreptul este acord de vointa asupra constituirii sau stramutarii, in temeiul unei cauze aratate, iar constituirea sau stramutarea a fost inscrisa in cartea funciara.
Drepturile reale se vor stinge numai daca radierea s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul titularului; consimtamantul nu va fi de trebuinta daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscriere sau prin moartea titularului.
Daca dreptul, care urmeaza sa fie radiat, este grevat in folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane.
Hotararea judecatoreasca sau, in cazurile anume prevazute de lege, deciziunea autoritatii administrative, vor inlocui acordul de vointa sau consimtamantul.

Art. 22. - Cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa-i predea inscrisurile trebuitoare pentru inscrierea acelui drept.
Art. 23. - Daca un drept inscris in cartea funciara se stinge, titularul va fi obligat sa predea celui indrituit inscrisurile trebuitoare pentru radiere.
Art. 24. - Daca cel obligat nu preda inscrisul trebuitor, partea va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea.

Art. 46. - Intabularea unui drept real se va putea incuviinta numai si in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive

Eu inteleg ca prin referire la lg. 115/1938, se doreste a se promova si un capat de cerere privind o actiune in prestatie tabulara, care cnf vechii reglementari are ca scop insasi suplinirea consimtamantului la incheierea contractului, caci portivit acelei legi, inscrierea in CF avea caracter trasnaltiv si constitutiv chiar pentru parti.
totusi...cand anume a fost incheiat antecontractul? daca este dupa intrarea in vigoare a legii 7/1996, nu este normal sa se invoce aceasta lege, si nu cea din 1938?

mai este in vigoare?
imobilul este in Bucuresti?
imi scapa mie ceva sau la ce s-a gandit oare avocatul acela?

am sa incerc sa scanez antecontractul si sa-l postez. Va multumesc mult, deja ma ajutati!

am auzit de pe forum ca cica s-ar mai aplica....oricum, abrogata expres nu este.

Lg. 7/1996:
Art. 72. - Prezenta lege intra in vigoare la 90 de zile de la publicarea ei in Monitorul Oficial al Romaniei.
La data finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara pentru intreg teritoriul administrativ al unui judet isi inceteaza aplicabilitatea, pentru judetul respectiv, urmatoarele dispozitii legale: (...)
Decretul-lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozitiilor referitoare la cartile funciare, publicat in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 95 din 27 aprilie 1938, cu modificarile ulterioare;

prin urmare, ar insemna ca pana la finalizarea lucrarilor, se mai aplica legea 115.

Solicitati instantei obligarea paratilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare, iar in caz ca paratii refuza, solicitati instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Sau, mai bine, solicitati obligarea paratilor la restituirea dublului sumei primita cu titlul de avans, in temeiul art. 1298 din C.civil.

Va reproduc, mai jos, o copie a antecontractului de vanzare-cumparare:

ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE
Intervenit intre:

1._________________bunica__________________domiciliat in ____str.____nr.____,ap.___,jud.______, identificat prin____,seria____,nr.___,eliberat de_____, la data de_______________________

2.___mama minori_______domiciliat in_____str.____nr.____,ap.___,jud.______, identificat prin____,seria____,nr.___eliberat de__, la data de_______________________

3. _______nepot major___domiciliat in_________str.____nr.____,ap.___,jud.______, identificat prin____,seria____,nr.____________,eliberat de____,la data de_______________________
Denumit in cele ce urmeaza PROMITENT - VANZATOR
Si
4.____cumparator______domiciliat in_____str.___nr.____,ap.___,jud.______, identificat prin____,seria____,nr.___,eliberat de____, la data de____

5._____sotie cumparator_____domiciliat in_____str.___nr.____,ap.___,jud.______, identificat prin____,seria____,nr.____,eliberat de___,la data de_______________________
Denumit in cele ce urmeaza PROMITENT - CUMPARATOR
Promitentul - Vanzator si Promitentul - Cumparator au convenit asupra prezentului antecontract cu urmatoarele clauze:
Subsemnatul VANZATOR promit sa vand, iar subsemnatul CUMPARATOR promit sa cumpar imobilul situat in
_______ADRESA IMOBIL_____, compus din__inscris in C.F.__cu nr.topo__-ce am dobandit cu titlu de___PROPRIETATE SI MOSTENIRE_______ca bun__propriu______. Pretul vanzarii stabilit de comun acord este
de_(___) suma din care vanzatorul a primit din partea cumparatorului astazi data semnarii rezentului___80%_(_), cu titlu de arvuna, urmand ca restul de pret, respectiv suma de ___(____) sa fie achitata astfel:
LA DATA INCASARII CONTRAVALORII APARTAMENTULUI PUS IN VANZARE DE CUMPARATORI

Nota: Acesta a fost vandut in luna decembrie

In momentul achitarii integrale a pretului de vanzare, partile se vor prezenta la Biroul Notarial Public, in vederea incheierii contractului in forma autentica.
Se mentioneaza faptul ca restul de pret va fi achitat ____in lei______
Predarea imobilului catre cumparator se face la 1(una) luna de la data achitarii pretului integral.
Predarea se face conform situatiei de fapt existente azi la data semnarii.
Nu s-a verificat C.F., subsemnatii vanzatori garantand pe cumparator de evictiune conform art.1337 Cod Civil si declara ca imobilul nu este ipotecat sau grevat de sarcini ori procese.
In caz de neexecutare a obligatiilor asumate de catre oricare dintre parti, partea care nu se afla in culpa pentru neexecutarea contractului are optiune intre a cere constatarea rezolutiunii acestuia de plin drept, fara somatie, acordarea vreunui termen de gratie si fara interventia instantei (pact comisoriu expres de grad IV), sau a obtine o sentinta judecatoreasca care va tine loc de contract autentic de vanzare - cumparare.
In masura in care partea care nu se afla in culpa ar opta pentru rezolutiunea contractului de vanzare - cumparare si functionarea " clauzei de arvuna ", in ipoteza in care cealalta parte nu si-ar respecta obligatiile contractuale, arvuna va fi pierduta in cazul cumparatorului si va fi restituita dublata in cazul vanzatorului.
Taxele si impozitele pentru incheierea actului in forma autentica vor fi suportate de catre cumparator.
Pana la data eliberarii, cheltuielile de intretinere de orice natura vor fi suportate de catre vanzator, urmand ca la data eliberarii imobilului, acestea sa treaca asupra cumparatorului.
Subsemnatul cumparator promit sa cumpar imobilul descris mai sus, in conditiile si la pretul declarat in act.
Subsemnatul vanzator promit ca voi consimti la intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara a imobilului vandut, pe numele cumparatorului. Prezentul tine loc de chitanta de plata pentru sumele aratate mai sus ca date si primite in cuprinsul sau. Prezentul act reprezinta vointa partilor si inlatura orice intelegere orala sau scrisa anterioara incheierii lui.
Alte clauze: _______
Actul a fost redactat de parti la data de:_______/ ______/ __luna noiembrie 2004__, in 4(patru) exemplare, azi data semnarii, eliberandu-se 1(un) exemplar cumparatorului si 3(trei) exemplare vanzatorului.

VANZATORI : CUMPARATORI :
Sunt de acord cu vanzarea NUME B.I. Seria&....Nr&....
NUME B.I. Seria&...Nr&...
(numele, prenumele si semnatura) (numele, prenumele si semnatura)

MARTORI :
1. MARTOR 1 B.I. Seria&....Nr&...
2. MARTOR 2 B.I. Seria&....Nr&...

(numele, prenumele si semnatura)