finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Succesiuni, Terenuri, Constructii, Dezmembraminte, Societati Comerciale
LEX

finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de LEX » 17 Feb 2010, 22:48

Buna seara,

Rog lamuriri cu o anumita problema.

Sunt pe cale sa vand un apartament.
Am facut cu cei care vor sa cumpere (un cetatean strain si o tanara domnisoara) precontract si au dat avansul, urmand sa facem contractul de vanzare cumparare la achitarea diferentei pana la un termen X.
A trecut timpul, eu nu am mai auzit nimic despre ei iar acest termen X se aproprie.
Aparent fata a disparut iar cetateanul strain a plecat si el la el acasa.
Mentionez ca pe antecontract scrie ca fata se va alege cu nuda proprietate iar promitentul cumparator (strainul) cu uzufructul.

In schimb, cand l-am contactat pe agentul imobiliar prin care s-a facut tranzactia, acesta mi-a spus ca el are imputernicire de la cetateanul strain si diferenta de bani de la el.
Fata este momentan inca disparuta dar desigur, s-ar putea ca agentul imobiliar sa se prezinte cu o imputernicire si din partea ei.

Intrebarile mele sunt:
1) Ce se va intampla daca nu se prezinta cumparatorii pana in data X (data in care eu voi fi prezent la notar cu toate actele in regula).
2) Ce sa fac daca se prezinta agentul imobiliar cu imputernicire doar de la cetateanul strain ? Fara nefiind prezenta.
3) Ce sa fac daca se prezinta agentul imobiliar cu imputernicire de la amandoi, ei nefiind prezenti si nici casatoriti.

Va multumesc anticipat pentru orice ajutor!

Avatar utilizator
agenda
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2483
Membru din: 12 Iul 2007, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de agenda » 17 Feb 2010, 23:46

daca se prezinta agentul cu imputernicire de la unul sau de la amandoi...notarul va verifica imputernicirea/imputernicirile. daca este in regula si tu iti primesti suma reprezentand diferenta de pret...poti vinde fara nicio teama.

LEX

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de LEX » 18 Feb 2010, 00:27

@ agenda

Nicaieri in precontract nu scrie ceva de imputernicire/procura.
Iar notarul cu agentul sunt foarte buni prieteni.

Si daca chiar merge cu imputernicire, nu trebuie sa aiba de la amandoi asa ceva deoarece numele amandurora apar in acte?

Nu de alta, dar avansul nu este unul mic si nu vreau sa il platesc dublu.
Am fost la 2 avocati (contra cost evident), unul a ridicat din umeri dupa ce m-a tinut 20 min altul s-a pronuntat.

Avatar utilizator
agenda
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2483
Membru din: 12 Iul 2007, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de agenda » 18 Feb 2010, 02:13

nu este necesar sa se mentioneze in precontract nimic despre imputernicire daca nu s-a folosit la incheierea acestuia.

legea permite celor care nu se pot prezenta fizic la incheierea unui contract de vanzare cumparare sa imputerniceasca o alta persoana in acest sens.

evident trebuie sa fie o procura din celor care nu se prezinta fizic. poate exista o singura procura prin care ambii imputernicesc pe agent.

pe de alta parte tu esti vanzatorul, problema pusa era mai grava daca tu achizitionai.

pe tine trebuie sa te intereseze sa existe procura valabila (se va constata de catre notar) si sa primesti bani.

ai suspiciuni cu privire la notar? schimba notarul.

nu prea inteleg temerile tale. ce se intampla daca nu se prezinta cumparatorii pana la data x depinde de continutul precontractului.

de regula..... ramai tu cu avansul si cauti alt cumparator. daca refuzi sa semnezi pt ca au venit cu procura...de regula......ai putea fi obligat sa achiti dublul avansului.
dar eu presupun....totul depinde de contractul semnat.

de ce te temi ca vei achita dublul avansului...ca nu pricep la ora asta

LEX

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de LEX » 18 Feb 2010, 02:32

Nu mi se pare in regula toata povestea asta... cu disparutul amandurora, procura, etc.
Daca erau prezenti amandoi dormeam si eu linistit noaptea.

In primul rand eu vreau sa ma feresc de tepe, pe scurt sa nu fiu nevoit sa dau dublul avansului (care apropo ei au insistat sa fie mare)- in cazul in care eu refuz semnarea fara amandoi de fata sau in cazul in care semnez cu procura din partea unuia, celalalt putand invoca ca am vandut fara sa fie de acord/de fata.

Pe scurt am inteles de la dvs. ca daca se prezinta cu procura din partea amandurora (amandoi sunt trecuti in antecontract), sa merg mai departe.
In caz ca are doar din partea unuia iar celalalt nu este prezent sa refuz ?

Multumesc pentru informatii!

Avatar utilizator
agenda
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2483
Membru din: 12 Iul 2007, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de agenda » 18 Feb 2010, 02:47

LEX scrie:Nu mi se pare in regula toata povestea asta... cu disparutul amandurora, procura, etc.
Daca erau prezenti amandoi dormeam si eu linistit noaptea.

In primul rand eu vreau sa ma feresc de tepe, pe scurt sa nu fiu nevoit sa dau dublul avansului (care apropo ei au insistat sa fie mare)- in cazul in care eu refuz semnarea fara amandoi de fata sau in cazul in care semnez cu procura din partea unuia, celalalt putand invoca ca am vandut fara sa fie de acord/de fata.

Pe scurt am inteles de la dvs. ca daca se prezinta cu procura din partea amandurora (amandoi sunt trecuti in antecontract), sa merg mai departe.
In caz ca are doar din partea unuia iar celalalt nu este prezent sa refuz ?

Multumesc pentru informatii!
daca unul nu este prezent si nu a acordat altcuiva imputernicire .. da ..in principiu poti refuza...mai mult .. se va considera incalcarea obligatiei de catre ei si vei ramanecu avansul. insa iarasi...depinde de ce anume scrie in contractul ala mai ales ca e vorba de uzufruct si nuda proprietate.

daca exista procura si aceasta este autentica si verificata de notar eu zic ca nu ai de ce sa iti faci probleme.

si oricum nu vad logica unei tepe care se savarseste prin a scoate o suma mare de bani din buzunar ca sa obtii nu stiu ce suma dupa ani de procese...raportandu-ma la pretul unui apartament

dar daca ai atat de multe suspiciuni referitor la treaba asta....schimba notarul...si mergi oricum la un alt notar doar pt a primi o alta opinie la ce am zis eu.

Avatar utilizator
vulpacris
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 1827
Membru din: 23 Ian 2009, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de vulpacris » 18 Feb 2010, 08:55

:floare: agenduta

Are dreptate, a mai fost o speta in care cel care posta primise 15000 ca avans si, dupa 6 luni avea de dat 50000.

Si culmea, totul era legal pentru ca fusese prevazut in antecontract.

Prin antecontract se prevad clauze cu obligatii care trebuiesc indeplinite de catre promitentul vanzator pana la termenul stabilit in mod imperativ pentru semnarea contractului, sarcini care de regula exced controlul promitentului vanzator, de genul obtinerii unor documente cadastrale si a altor acte, care prin lege au stabilite termene de emitere de 30 de zile, si care, insumate, dau un termen mai mare decat are promitentul vanzator la dispozitie.

Plus ca, in antecontract nu se prevede in nici o clauza ce se intampla daca promitentii cumparatori nu se prezinta la termenul stabilit in mod imperativ pentru semnarea contractului, sau se prezinta doar unul dintre ei (de regula sunt 2 sau 3), si contractul nu se semneaza, respectiv, daca termenul imperativ de sanctionare a promitentului vanzator se proroga de drept pentru care urmeaza a fi stabilit pntru urmatoarea infatisare inaintea notarului pentru semnarea contractului.

Astfel, promitentii cumparatori pot invoca inaintea instantei buna lor credinta, pe care si-o dovedesc cu avansul mare pe care l-au dat, sustinand ca asa le-a impus promitentul vanzator, care la termenul stabilit sa semneze contractul a refuzat semnarea contractului sau, nu avea documentatia necesara, neindeplinindu-si astfel obligatia asumata.

Bineinteles, "agentul" depune marturie in favoarea lor, in sensul ca la data semnarii contractului el avea si banii lasati de promitentii cumparatori si procuri din partea acestora, procuri pe care le si prezinta in instanta, iar promitentul vanzator a refuzat sa mai semneze contractul sau, ca nu a reusit sa-si respecte obligatiile asumate neobtinand documentatia necesara pentru intocmirea contractului.

Daca semneaza contractul numai cu unul dintre promitentii cumparatori, de regula cu fata "cetatean roman", si incaseaza banii de la aceasta, celalalt promitent cumparator "cetatean strain" cere constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, avand in vedere clauza din antecontract prin care se prevede expres aceasta conditie de valabilitate a contractului de vanzare-cumparare, respectiv, ca acesta sa fie semnat de ambii promitenti cumparatori, acesta fiind nul de drept in caz contrar.

Dupa anularea contractului, incepe urmarirea promitentului vanzator pentru recuperarea banilor dati acestuia, bani pe care acesta in cele 4-6 luni care trec pana la constatarea nulitatii contractului, ii cheltuieste in cea mai mare parte si nu-i mai are.

Oricum, in ambele situatii, nesemnarea contractului la termenul stabilit prin antecontract, sau, prin anularea contractului de vanzare-cumparare si repunerea partilor in situatia anterioara, promitentul vanzator nu are banii necesari la plata carora este obligat.

Pentru recuperarea datoriei, in temeiul antecontractului in care se prevede, la una dintre clauze, ca reprezinta titlu executoriu de drept in privinta obligatiilor asumate expres prin acesta, sau, si mai bine pentru ei, in temeiul hotararii judecatoresti prin care s-a constatat nulitatatea cvc, il executa silit, si ii pun sechestru pe imobilul ce a facut obiectul tranzactiei, il scot la vanzare, il cumpara prin interpusi la a treia licitatie, si asa, cu 15000 dati initial cumpara un imobil de 200 sau 300 mii.

Este o teapa clasica, stie LEX de ce sufla si in iaurt.

Nici nu poate sa mearga la alt notar, care sa constate indeplinite conditiile de catre el, si neprezentarea promitentului cumparator, deoarece tot prin clauza se prevede ca la data de..., ora de..., se va prezenta la bnp X-ulescu, si nerespectarea acestei clauze este prevazut a atrage nulitate de drept a cvc, daca este intocmit la alt notar,deoarece, in acest caz, agentul scoate amandoua procuririle si intocmeste cvc si nmaneaza banii vanzatorului, acesta fiind satisfacut.

Problema, in cazul lui, este daca in antecontractul lui exista si aceste clauze de nulitate a cvc.

:cafea:
"Cuiusvis hominis est errare, nullius nisi insipientis in errore perseverare"

Avatar utilizator
agenda
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2483
Membru din: 12 Iul 2007, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de agenda » 18 Feb 2010, 13:32

:floare: interesant caz!

pai da...depinde de ce anume este prevazut in contractul lui.

acu tu ai scris asta:
"Daca semneaza contractul numai cu unul dintre promitentii cumparatori, de regula cu fata "cetatean roman", si incaseaza banii de la aceasta, celalalt promitent cumparator "cetatean strain" cere constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, avand in vedere clauza din antecontract prin care se prevede expres aceasta conditie de valabilitate a contractului de vanzare-cumparare, respectiv, ca acesta sa fie semnat de ambii promitenti cumparatori, acesta fiind nul de drept in caz contrar."

din nou depinde foarte mult de ce e scris in contract.
de regula obligatiile sunt conjuncte...si s-ar putea ca in acest caz sa fie mai logic ca sa poata instraina separat si uzufructul si nuda....
dar aici oricum nu stim nimic...nu stim cu s-au obligat sa achite si cat fiecare.....
si nici nul de drept nu va putea fi...maxim nulitate relativa

sa redea contractul
:kiss: :cake:

LEX

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de LEX » 18 Feb 2010, 15:07

In contract scrie in felul urmator:

II. Obiectul contractului
...unde promitenta cumparatoare X va cumpara nuda proprietetate iar promitentul cumparator Y va cumpara uzufructul acestuia.

III. Momentul incheierii contractului de v-c
Contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul de mai sus mentionat se va incheia pana la data de .... la cererea oricareia dintre parti.

IV. PREŢUL CONTRACTULUI DE VÂNZARE -CUMPĂRARE
Preţul vanzarii este ... .Promitenta vinzatoare primeşte azi data autentificării prezentului antecontract de vinzare cumpărare suma de ..., urmind ca restul de pret de ... sa-l primeasca de la promitentii cumpărători odata cu autentificarea contractului de vinzare cumpărare.

V. CONŢINUTUL CONTRACTULUI
Drepturile promitentei-vânzătoare:
Promitentul-vânzător are dreptul să ceară până la data de ... încheierea contractului de vânzare-cumpărare si sa primeasca restul de pret.

Obligaţiile promitentei -vânzătoare
Promitenta-vânzătoare are obligaţia să încheie contractul de vânzare-cumpărare la cererea promitentilor cumpărători si sa procure toate actele necesare la vanzare si sa lase apartamentul in folosinţa incepind cu data de .... , impreuna cu bunurile convenite.

Drepturile promitentilor –cumpărători:
Promitentii-cumpărători au dreptul sa locuiasca in apartament incepand cu data de .... si să ceară până la data de ... încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Obligaţiile promitentilor -cumpărători
Promitentii-cumpărători au obligaţia să încheie contractul de vânzare-cumpărare la cererea promitentei vânzătoare si sa achite restul de pret, precum si sa achite contravaloarea utilitatilor apartamentului incepind cu data de ... (curent electric, intretinere, apa calda si rece, cablu TV).

VI. TRANSMITEREA DREPTURILOR
Transmiterea drepturilor dobândite de către promitentii-cumpărători în urma încheierii prezentului antecontract nu este posibilă decât cu acordul prealabil scris al promitentei -vânzătoare.

VII. RISCUL LUCRULUI
Prezentul antecontract nu reprezintă un act translativ de proprietate, riscul pieirii bunului rămânând în sarcina promitentei -vânzătoare până la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

VIII. RĂSPUNDEREA CONTRACTUALĂ
In cazul in care promitenta vinzatoare se razgindeste si nu mai vrea sa vinda apartamentul se obliga sa restituie promitentilor cumpărători suma ... (DUBLUL) , iar in cazul in care promitentii cumpărători se razgindesc sa cumpere apartamentul , pierd avansul de ....

IX. FORŢA MAJORA
Forţă majoră exonerează părţile de răspundere în cazul executării necorespunzătoare sau cu -întârziere a obligaţiilor asumate prin prezentul contract.
Prin forţă majoră se înţelege un eveniment independent de voinţa părţilor, imprevizibil şi insumontabil, apărut după încheierea contractului şi care împiedică părţile să-şi execute obligaţiile asumate.

X. SOLUŢIONAREA LITIGIILOR
Orice litigiu decurgând din sau în legătură cu acest contract, inclusiv referitor la validitatea, interpretarea, executarea ori desfiinţarea prezentului contract se va soluţiona de către instanţele judecătoreşti competente.
Redactat si autentificat azi ... in 5 exemplare la sediul biroului notar public ...


Chiar azi am fost acolo. Nimeni in apartament ( de ceva vreme dupa spusele veciniilor).
Pe langa asta, ei ( de fapt agentul caci promitentii cumparatori erau ca robocop) chiar au insistat sa dea un mare avans .

Am vorbit si azi cu agentul, are procura de la strain dar fata e inca disparuta (desigur, s-ar putea s-o scoata).
Alta problema ar fi ca termenul de expirare este in weekend (acesta) iar notarul nu vrea sa lucreze. Zice sa venim luni pentru certificat.
Initial, ei (adica notarul + agentul) m-au pus sa vin direct luni, dupa expirarea contractului. Noroc ca m-am interesat de actele necesare (certif fiscal, adev de la asociatie, extras de carte funciara etc) si am facut rost de ele caci altfel, eram cu termenul expirat si chiar trebuia sa fac ce vroiau ei.

Mentionez ca toata "actiunea" se pretrece intr-un orasel mic.

Pana la urma cum sa procedez ?

Avatar utilizator
agenda
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2483
Membru din: 12 Iul 2007, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de agenda » 18 Feb 2010, 16:49

aiurea contract!

aici trebuie sa vina si vulpita :-D

asa in mare pana vine vulpea...
pe de o parte sunt si mai convinsa ca obligatia este divizibila...astfel incat rezulta ca in cazul in care apare agentul cu procura doar pt cumparatorul uzufructului tu nu poti refuza vanzarea doar a uzufructului catre acesta tu ramanand cu nuda proprietate.
pt ca art. iii arata ca oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.

pe de lata parte pretul nu este stabilit separat pentru nuda proprietate si uzufruct...si ambii sau obligat sa plateasca pretul. ar rezulta astfel ca obligatia lor este solidara si tu poti cere plata intregului pret chiar daca vinzi doar uzufructul.. :shock:

hai ca incep sa ma zapacesc deja :-D ...

oricum pana vine vulpea si lamureste tu ar trebuie sa le ceri in scris incheierea contractului si apropo tu nu ai cum sa fi in posesia extrasului de carte funciara pt autentificare. acesta se elibereaza doar la cererea notarului.

ma mai gandesc :razz:

Avatar utilizator
johei
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 1235
Membru din: 04 Feb 2008, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de johei » 18 Feb 2010, 18:04

Fara sa ma pricep prea bine in astfel de probleme nu cred ca vanzatorul are cine stie ce riscuri...

In contract scrie clar, ca el poate fi obligat sa plateasca daune doar daca nu vrea sa vanda...
Ori in privinta vanzarii scrie peste tot: cumparatorii!
Nici unde nu vad ceva despre "cumparator", asa ca.. indiferent ca unul dobandeste doar uzufructul iar celalat doar nuda proprietate, contractul poate fi incheiat doar cu amandoi!

Asa ca, daca apar imputerniciri valabile nu vad nici un risc al vanzatorului...
Cine stie sa citeasca, are oarescare avantaje.

LEX

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de LEX » 18 Feb 2010, 18:42

Extrasul de carte funciara nu il am dar a trebuit sa insist super mult pana sa fie de acord notarita sa il ceara ca sa fie eliberat PANA la data de expirare... ea vroia sa il scoata de luni, prima zi dupa weekendul in care expira.

In sfarsit, incurcare mare dar incet incet, treaba incepe sa se clarifice.

Toate cele bune!

Avatar utilizator
vulpacris
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 1827
Membru din: 23 Ian 2009, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de vulpacris » 18 Feb 2010, 18:57

Daca se prezinta agentul cu imputernicirile sau, cu fata si imputernicire, si notarul confirma ca totul este corect, parerea mea, puteti semna linistit deoarece nu arata a fi un contract cu probleme.

:floare: agenduta ai vazut bine :cake: :grin:

Dar pretul nu a fost precizat pentru fiecare drept in parte, asa ca, vanzatorul trebuie sa primesca intregul pret, iar cumparatorii isi impart cum vor ei drepturile.

:cafea:

P.S. Ca si avertizare, pe forum se pot formula doar pareri personale.
"Cuiusvis hominis est errare, nullius nisi insipientis in errore perseverare"

Avatar utilizator
agenda
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2483
Membru din: 12 Iul 2007, 13:00

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de agenda » 18 Feb 2010, 19:58

insa este nasol daca nu se prezinta niciuna dintre parti ... reprezentati sau nu.

pt ca promitenti cumparatori au deja folosinta apartamentului...asta e o invitatie la probleme

Avatar utilizator
angel
Membru de baza
Membru de baza
Mesaje: 2003
Membru din: 13 Mai 2009, 13:00
Localitate: Bucuresti

Re: finalizare contract vanzare-cumparare prin imputernicire

Mesaj de angel » 19 Feb 2010, 01:22

vulpacris scrie:Daca se prezinta agentul cu imputernicirile sau, cu fata si imputernicire, si notarul confirma ca totul este corect, parerea mea, puteti semna linistit deoarece nu arata a fi un contract cu probleme.

Subscriu.

P.S. Ca si avertizare, pe forum se pot formula doar pareri personale.
:roll: Da' ce-i cu avertismentul asta Vulpe? cred ca toata lumea are cunostinta de acest aspect...sau poate nu?! :roll:

Scrie răspuns

Cine este conectat

Utilizatori ce ce navighează pe acest forum: Niciun utilizator înregistrat și 0 vizitatori