| | |
Avocatura - profesia de avocat
HOME
STIRI
CASE DE AVOCATURA PROPRIETATE INTELECTUALA LIBRARIE INTERVIURI CAUTA UN AVOCAT FORUM
LEGISLATIE
EDITORIAL
ACADEMICA EVENIMENTE cazul tau documente utile jurindex cariere stiri din barouri examene portalul instantelor
Mediatori Executori Judecatoresti Notari Publici Judecatori Procurori Lichidatori
Curs valutar: 1€ = 4.3902 lei, 1$ = 3.2286 lei, 1£ = 5.5209 lei, 1CHF = 3.6123 lei
Facebook Avocatura.com Linkedin Avocatura.com newsletter Avocatura.com RSS Avocatura.com

Spete: Hotararea 36
Civil - reziliere contract
Instanta: CA PLOIESTI
Faza: Apel
Data: 24-02-2010

Discutii similare pe forum

Reziliere contract - scris de dani_key - 3 raspunsuri
Buna ziua. Ma iertati daca am postat subiectul. Va rog daca ma puneti ajuta cu cateva pareri. Lucrez la o firma de accesorii incaltaminte si avem un contract de prestari servicii cu o firma de internet. Pretul abonamentului lunar fiind de 200 euro, am hotarat sa incercam sa reziliem contractul cu firma respectiva pe cale amiabila. Cum ei nu aproba rezilierea, am hotarat sa ii chemam in instanta. Credeti ca am avea vreo sansa? Care credeti ca ar fi pasii pentru o reziliere in favoarea noastra? Pr...
Reziliere contract RCS-RDS - scris de ligiaradulescu - 6 raspunsuri
Buna ziua, in urma incheierii unui contract cu cei de la RCS-RDS, in septembrie au venit sa imi instaleze serviciile stipulate in contract, respectiv televiziune digitala, HBO si net. Problema este ca nu receptionez HBO, nu reusesc sa gasesc aceste decodoare. Mi se spune ca nu sunt pe stoc. Am vrut sa reziliez contractul, insa mi s-a adus la cunostinta ca sunt obligata sa platesc pentru perioada inclusa in contract, motivand ca oferta este in limita stocului disponibil. Cum as putea sa reziliez...
Reziliere contract comercial - scris de croc - 33 raspunsuri
cum poate beneficiarul unui contract de prestari servicii ( de agent) sa-l rezilieze in conditiile in care prestatorul isi indeplineste intocmai obligatiile asumate, dar este imposibil de lucrat cu persoana care reprezinta societatea in respectiva relatie contractuala. (prestatorul are un singur angajat, care este administrator si reprezinta societatea in relatiile de afaceri; este o microintreprindere). nu este prevazuta in contract posibilitatea denuntarii unilaterale.
Reziliere contract de inchiriere! - scris de andre1478 - 4 raspunsuri
Care este modalitatea prin care se reziliaza un contact de inchiriere a unui spatiu comercial? Se face act aditional la contact sau este suficienta o cerere de reziliere. Mentionez ca motivul pentru care dorim sa reziliem contactul nu este prevazut in contactul de inchiriere la incetare sau reziliere.
Reziliere contract-practica? - scris de ozana - 7 raspunsuri
In cazul unui contract de vanzare-cumparare(aprovizionare) in care nu este prevazuta posibilitatea rezilierii conventionale(prin acordul ambelor parti) pot sa fiu obligata la plata unor despagubiri in cazul in care intrerup colaborarea inainte de termenul prevazut pt.incetarea contractului? Eu am calitatea de cumparator iar in contract este prevazuta exclusivitatea pentru achizitionarea marfurilor doar de la firma respectiva.
R O M A N I A
                    CURTEA DE  A P E L   P L O I E S T I
          -Sectia  civila  si pentru cauze cu minori si de familie-

                                   D E C I Z I A NR.36
                     Sedinta  publica din data de 24  februarie  2010
                                                       Presedinte  -   (...)
(...)
                                                       Judecator   -   (...)
(...) (...)
                                  Grefier    -  (...) (...)
                     Pe rol fiind pronuntarea asupra  apelului  formulat  de
reclamantul N. J., domiciliat in comuna E.,  Sat  E.,  nr.  10,  Cod  postal
(...), Judet  D  si   cu  domiciliul  ales  pentru  comunicarea  actelor  de
procedura   in  B,(...),  sector  4,  Cod  postal  (...)-  la  Cabinetul  de
Avocatura  E. E.- in incinta  SC (...) D. SRL   impotriva  sentintei  civile
nr.1890 pronuntata la 28 octombrie 2009 de  T r i b u n a l u l   D a m b  o
v i t a, in contradictoriu cu paratul E. J., domiciliat in  comuna  E.,  Sat
P. T, Cod postal (...), Judet D.
            Dezbaterile si sustinerile  partilor au  avut   loc  in  sedinta
publica din data de 17 februarie  2010, fiind consemnate  in  incheierea  de
sedinta din acea data, care  face  parte   integranta  din  prezenta,  cand,
instanta,  avand  nevoie  de  timp  pentru  a  studia  actele  si  lucrarile
dosarului, a amanat pronuntarea la  24  februarie  2010,  cand  a  pronuntat
urmatoarea decizie.
                                C U R T E A :
        Asupra apelului civil de fata:
        Prin  cererea  inregistrata  la  aceasta   instanta   sub   nr(...),
reclamantul N. J. a chemat in judecata pe paratul E. J.,  solicitand  sa  se
dispuna rezilierea antecontractului de  vanzare-cumparare  autentificat  sub
nr. 481/04.09.2008 la Biroul Notarului Public  O. N. si obligarea  paratului
la daune interese compensatorii, in valoare de 171 000 Euro,  echivalent  in
lei, din momentul efectuarii platii.
        In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca a incheiat cu paratul
un antecontract de vanzare-cumparare (autentificat sub nr.481/04.09.2008  la
Biroul Notarului Public  O. N.) avand ca obiect imobilul  spatiu  comercial,
camera si grup sanitar din imobilul cu demisol, parter, etaj si  mansarda  -
etajul 1, situat in(...), orasul G, judetul D, prin care el s-a  obligat  sa
cumpere imobilul, iar paratul sa i-l vanda la pretul de 62 000 euro.
        A mai sustinut reclamantul, ca a achitat, in avans,  suma  de  30000
Euro si ca a convenit cu paratul ca el, ca  promitent-vanzator,  sa  procure
toate actele necesare pentru perfectarea contractului de  vanzare-cumparare,
pe  cheltuiala  sa,  inclusiv  documentatia  cadastrala  si  incheierea   de
intabulare, convenind ca, pana la 11.09.2008, el, promitent  cumparator,  sa
achite diferenta de pret.
        Reclamantul a mai aratat ca la data de 11.09.2008 l-a  contactat  pe
parat sa ii achite diferenta de pret, dar  cum  acesta  nu  isi  indeplinise
obligatia  de  procurare  a  documentelor  necesare,  au   amanat   semnarea
contractului, iar la data de 16.09.2009 a  achitat  paratului  inca  27  000
Euro, ramanand de achitat diferenta de 5000 euro, ce urmau sa  fie  inmanati
in momentul perfectarii contractului, dar nu mai tarziu de 20.10.2008,  data
limita pe care o convenisera in antecontract, insa   nici  la  aceasta  data
paratul nu si-a indeplinit  obligatiile  asumate  prin  antecontract,  motiv
pentru care, i-a trimis o notificare prin Biroul  Executorului  Judecatoresc
E. N., prin care ii cerea sa se prezinte la Biroul Notarului  Public  O.  N.
la data de 13.12.2008 pentru a prezenta documentele cadastrale.
        A sustinut reclamantul ca paratul s-a prezentat la notar unde a  dat
o declaratie in sensul ca nu si-a indeplinit obligatiile si ca  paratul  i-a
comunicat ca mai trebuie sa faca operatia de dezmembrare a imobilului si  i-
a trimis o notificare prin intermediul Biroul Executorului  Judecatoresc  E.
N. sa se prezinte la sediul  Biroul  Notarului  Public  O.  N.  la  data  de
20.12.2008 pentru a  achita  diferenta  de  pret  de  5000  Euro  si  sa  se
finalizeze actul, insa, desi s-a prezentat la biroul notarial,   paratul  nu
s-a prezentat.
         S-a mai aratat ca antecontractul de vanzare-cumparare a dat nastere
unor obligatii de a  face,  in  sarcina  ambelor  parti,  obligatiile  fiind
reciproce  si  interdependente,  ca  perfectarea  contractului  de  vanzare-
cumparare nu a avut loc din culpa exclusiva a paratului, care s-a  razgandit
si este de rea-credinta, refuzand incheierea contractului.
        A precizat reclamantul ca, potrivit  prevederilor  antecontractului,
in cazul in care perfectarea contractului de vanzare-cumparare  nu  are  loc
din culpa  promitentului  vanzator  care  nu  isi  indeplineste  obligatiile
asumate in vederea perfectarii contractului in forma autentica pana  la  cel
mai tarziu la data de 20.10.2008, acesta va restitui triplul  sumei  primite
ca avans din pretul vanzarii.
        Prin intampinarea depusa  la dosar la 01.04.2009, paratul  E.  J.  a
solicitat respingerea  actiunii,  aratand  ca  si-a  indeplinit  obligatiile
contractuale, ca  la  data  de  17.12.2008  a  fost  autentificat  actul  de
dezmembrare a imobilului, urmand sa fie  inscris  in  cartea  funciara,  iar
operatiunile de inscriere in cartea  funciara  au  fost  efectuate  si  s-au
incheiat la datele de 26.03.2009 si 27.03.2009.
        A mai sustinut paratul ca l-a notificat  pe  reclamant  la  data  de
27.03.2009 sa se prezinte la 03.04.2009 la Biroul  Notarului  Public  O.  N.
pentru incheierea, in forma autentica, a contractului  de  vanzare-cumparare
si ca la data de 20.12.2008, cand l-a notificat pe reclamant sa se  prezinte
la Biroul Notarului  Public   O.  N.,  nu   s-a  putut  prezenta,  fiind  in
imposibilitate de a se deplasa conform actelor medicale,  insa  ca  el  si-a
indeplinit  obligatiile  ce  ii  reveneau,  efectuand   toate   operatiunile
necesare pentru incheierea in forma autentica a contractului.
        Paratul a mai precizat ca reclamantul a intrat in posesia imobilului
la data de 04.09.2008 si ca a vandut aceasta parte din  proprietate  fiindca
a suferit un accident rutier si a avut nevoie de  bani  pentru  spitalizare.
        Printr-o cerere intitulata "intampinare completatoare",  paratul  E.
J. a cerut respingerea actiunii, atat pentru ca  reclamantul  nu  a  achitat
integral pretul imobilului, cat si pentru ca  intre  parti  a  intervenit  o
intelegere in sensul de a stinge litigiul dintre ele, in conditiile in  care
reclamantul va fi lasat sa foloseasca cu titlu gratuit un spatiu de 200  mp.
situat in imediata vecinatate a imobilului ce face obiectul litigiului.
        Prin sentinta civila nr.1890 pronuntata la 28 octombrie 2009,  T r i
b u n a l u l   D a m b o v i t a a  respins,  atat  actiunea  formulata  de
catre reclamantul N. J., cat  si  cererile de acordare  a  cheltuielilor  de
judecata formulate de reclamant si parat.
         Pentru a se pronunta  astfel,   instanta  de  fond  a  retinut  ca,
potrivit art. 1020 din Codul civil "conditia rezolutorie  este  subinteleasa
totdeauna in contractele  sinalagmatice,  in  caz  cand  una  din  parti  nu
indeplineste angajamentul sau", iar in conformitate cu art. 1021  din  Codul
civil "intr-acest caz, contractul nu este desfiintat  de  drept.  Partea  in
privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea  sau  sa  sileasca
pe  cealalta  a  executa  conventia  cand  este  posibil,  sau  sa-i   ceara
desfiintarea,  cu  daune  -  interese.  Desfiintarea  trebuie  sa  se  ceara
inaintea justitiei care, dupa circumstante, poate acorda  un  termen  partii
actionate.".
        S-a mai aratat ca, rezolutiunea  contractului  este  o  sanctiune  a
neexecutarii  culpabile  a  contractului  sinalagmatic  iar  pentru   a   fi
admisibila actiunea in rezolutiunea unui contract se cer  a  fi  indeplinite
cumulativ mai multe conditii:  una  dintre  parti  sa  nu  isi  fi  executat
obligatiile ce ii revin, in tot  sau  in  parte;  neexecutarea  sa  fi  fost
imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia si debitorul  obligatiei
neexecutate sa fi fost pus in intarziere in conditiile  prevazute  de  lege.
        In speta, tribunalul a retinut ca reclamantul a incheiat cu  paratul
un antecontract de vanzare-cumparare (autentificat  sub  nr.  481/04.09.2008
la  Biroul  Notarului  Public  O.  N.),  avand  ca  obiect  imobilul  spatiu
comercial, situat in(...), orasul G, judetul D, prin  care  s-a  obligat  sa
cumpere imobilul, iar paratul sa i-l vanda la pretul de 62 000  euro  si  ca
reclamantul a achitat in avans suma de 30.000 Euro, convenind cu paratul  ca
el,  ca  promitent  vanzator,  sa  procure  toate  actele  necesare   pentru
perfectarea contractului de vanzare-cumparare, pe  cheltuiala  sa,  inclusiv
documentatia  cadastrala  si  incheierea  de  intabulare,   iar,   pana   la
11.09.2008, reclamantul, promitent cumparator, sa achite diferenta de pret.
        A mai retinut  instanta ca la data  de  11.09.2008  reclamantul  l-a
contactat pe parat sa  ii  achite  diferenta  de  pret,  dar  cesta  nu  isi
indeplinise obligatia de procurare a  documentelor  necesare,  motiv  pentru
care partile au amanat semnarea contractului,  iar  la  data  de  16.09.2009
reclamantul a achitat paratului  inca  27  000  Euro,  ramanand  de  achitat
diferenta de 5000 euro, ce urmau sa fie  inmanati  in  momentul  perfectarii
contractului, dar nu mai  tarziu  de  20.10.2008,  data  limita  pe  care  o
convenisera in antecontract, insa nici  la  aceasta  data  paratul  nu  si-a
indeplinit  obligatiile  asumate  prin  antecontract,  motiv   pentru   care
reclamantul a trimis o notificare prin Biroul Executorului  Judecatoresc  E.
N., prin care ii cerea paratului sa se prezinte la Biroul  Notarului  Public
O. N. la data de 13.12.2008 pentru a prezenta documentele cadastrale.
        De asemenea, s-a retinut ca paratul s-a prezentat la notar  la  data
de 13.12.2008 si a dat o declaratie in sensul ca se afla  in  imposibilitate
de a perfecta contractul de vanzare-cumparare pentru ca a intrat  de  curand
in posesia documentatiei cadastrale pentru tot imobilul,  fiind  necesara  o
operatie de dezmembrare a imobilului si ca urmeaza a incheia  contractul  la
o data pe  care  o  vor  conveni  ulterior,  dupa  efectuarea  operatiei  de
dezmembrare,  iar  paratul  i-a  trimis  reclamantului  o  notificare   prin
intermediul Biroul Executorului  Judecatoresc   E.  N.  sa  se  prezinte  la
sediul Biroul Notarului Public  O. N. la data de 20.12.2008 pentru a  achita
diferenta de pret de 5000 Euro si sa se finalizeze actul,  insa  la  aceasta
data paratul nu s-a putut prezenta la notar din motive medicale.
        S-a mai aratat ca din actele medicale rezulta ca paratul a suferit o
fractura de femur drept cu plaga postoperatorie cu serom,  iar  medicul  i-a
recomandat imobilizare in perioada 10.12.2008- 24.12.2008 insa,  la data  de
17.12.2009, paratul a autentificat actul de dezmembrare al  imobilului  care
a facut partial obiectul promisiunii bilaterale  de  vanzare-cumparare,  iar
la data de  27.03.2009  a  finalizat  formalitatile  legate  de  intabularea
dreptului de proprietate asupra imobilului instrainat.
        Avand in vedere ca paratul si-a indeplinit obligatiile asumate  prin
antecontract,  de  a  procura  toate  actele  necesare   pentru   efectuarea
contractului de vanzare-cumparare, ca executarea  cu  intarziere  a  acestei
obligatii nu ii este imputabila si ca reclamantul  nu  mai  doreste  sa  isi
indeplineasca obligatia  de  a  achita  si  restul  de  pret,  tribunalul  a
apreciat ca nu sunt  indeplinite  conditiile  prevazute  de  lege  pentru  a
dispune rezolutiunea antecontractului  de  vanzare-cumparare,  motiv  pentru
care a respins primul capat de cerere privind rezolutiunea  antecontractului
de  vanzare  -cumparare  autentificat  sub   nr.481/04.09.2008   la   Biroul
Notarului Public O. N..
        Tinand  seama  ca  paratul  a  facut  dovada  ca   si-a   indeplinit
obligatiile asumate prin antecontract, de a procura  toate  actele  necesare
pentru efectuarea contractului de vanzare-cumparare,  inclusiv  documentatia
cadastrala si incheierea  de  intabulare,  ca  executarea  cu  intarziere  a
obligatiei de procurare  a  documentatiei  cadastrale  si  a  incheierii  de
intabulare nu ii este imputabila paratului, iar neexecutarea  obligatiei  de
a incheia actul in forma autentica  nu  s-a  datorat  culpei  promitentului,
precum si ca intelegerea dintre parti a fost aceea ca  promitentul  vanzator
sa restituie triplul sumei primite avans la  incheierea  contractului  numai
in  cazul  in  care  promitentul  vanzator  nu  isi  respecta   obligatiile,
tribunalul a respins si cel  de-al  doilea  capat  de  cerere  referitor  la
acordarea  de  despagubiri  cu  titlul  de  daune  interese   compensatorii,
apreciind ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1073-1083  din
Codul civil pentru angajarea raspunderii civile contractuale a paratului  si
anume vinovatia debitorului parat.
        Fata de solutia data cererii si de dispozitiile art.274  C o d  u  l
d  e  procedura  civila,  tribunalul  a  respins  cererea  de   acordare   a
cheltuielilor de judecata formulata de reclamant.
        De asemenea, tribunalul a respins si cererea paratului de acordare a
cheltuielilor de judecata, avand in vedere  ca  acesta  nu  a  depus  dovada
achitarii onorariului de aparator.
        Impotriva acestei  sentinte  a  formulat  apel  reclamantul  N.  J.,
criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, avand in vedere  faptul  ca
perfectarea contractului de vanzare  cumparare  nu  a  avut  loc  din  culpa
exclusiva a paratului care s-a  razgandit  si  cu  rea  credinta  a  refuzat
incheierea contractului de vanzare cumparare.
        De asemenea, reclamantul arata ca a fost H. sa-si onoreze  obligatia
asumata prin incheierea antecontractului de vanzare cumparare, fapt  dovedit
de prezenta sa in fata notarului public  in  vederea  incheierii,  in  forma
autentica, a contractului de vanzare cumparare.
        Nesocotind conventia  partilor,  instanta  de  fond  a  pronuntat  o
hotarare cu aplicarea gresita a dispozitiilor art.1020 -  1021  si  art.1312
cod civil.
        Arata apelantul ca art.1312 cod civil constituie o  regula  speciala
si derogatorie de la regula instituita de art.983 cod civil,  in  sensul  ca
vanzatorul, fiind de regula cel  care  stabileste  conditiile  contractului,
trebuie sa explice clar obligatiile sale, iar daca intelesul actului  ar  fi
indoielnic, clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului.
        Avand in vedere ca partile au convenit asupra clauzei  contractuale,
conform careia contractul va fi incheiat pana cel  mai  tarziu  la  data  de
20.10.2008, urmeaza a  se constata ca acesta este un termen  extinctiv  care
marcheaza momentul stingerii obligatiilor, termen pe care vanzatorul nu  l-a
respectat, intocmind documentatia  cadastrala  la  data  de  27.03.2009,  in
conditiile in care primul termen de judecata stabilit in prezentul  dosar  a
fost la data de  4 martie 2009.
        Culpa vanzatorului consta in faptul ca a stat in pasivitate pana  in
luna decembrie 2008, cand in urma notificarilor transmise  de  reclamant,  a
facut primul  pas  spre  obtinerea  documentatiei  cadastrale,  neputand  fi
retinute motivele invocate de parat in sensul imposibilitatii de  prezentare
la notariat datorita starii de sanatate, cata vreme adeverinta  medicala  nu
este emisa potrivit  legii,  iar  in  perioada  prescrisa  paratului  pentru
repaus la pat, acesta s-a prezentat la notariat  pentru  efectuarea  actului
de dezmembrare.
        Pe cale de consecinta, apreciaza apelantul ca erau  intrunite  toate
conditiile  de  admisibilitate  a  actiunii  sale,   astfel  incat  solicita
desfiintarea in tot a sentintei atacate si admiterea actiunii, astfel cum  a
 fost formulata.
        La data de 11.02.2010, paratul intimat E. J. a formulat intampinare,
aratand ca motivele  invocate  nu  pot  conduce  la  desfiintarea  hotararii
potrivit art.297 cod pr.civila, iar dispozitiile art.1020, 1021 si  art.1312
cod civil au fost aplicate corect de catre  prima  instanta,  mai  mult,  in
speta, aplicandu-se  dispozitiile  art.983  cod  civil  si  nu  dispozitiile
art.1312 cod civil.
        Apreciaza intimatul ca, intrucat reclamantul nu a achitat  diferenta
de 5000 euro pana la data de 11.09.2008,  nici  acesta  nu  si-a  indeplinit
obligatia, iar nerespectarea, de catre  parat  a  termenului  stipulat,  s-a
produs din motive neimputabile, cu atat mai mult cu cat, partile au  inteles
sa renunte la aceste  termene, prin incheierea unei tranzactii, la  data  de
10.02.2009.
        Pe cale de consecinta, dupa  expunerea  apararilor  sale,  intimatul
parat a solicitat respingerea, ca nefondat  a   apelului,  apreciind  ca  nu
sunt intrunite conditiile pentru a  se dispune rezolutiunea contractului  de
vanzare cumparare.
        Examinand sentinta atacata, prin prisma motivelor de apel formulate,
raportat la actele si lucrarile dosarului si  textele  legale  incidente  in
cauza,  Curtea   de  Apel   constata   ca   apelul   este   fondat,   pentru
considerentele ce se vor arata in continuare:
      Caracteristica esentiala a  contractelor  sinalagmatice  o  constituie
reciprocitatea  si   interdependenta   obligatiilor   ce   revin   partilor,
imprejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza  juridica  a
obligatiei corelative, implicand  simultaneitatea  de  executare  a  acestor
obligatii, deci posibilitatea de invocare a  exceptiei  de  neexecutare,  in
cazul in care simultaneitatea nu este respectata.
      Fata de prevederile art.1020 si  art.1021  Cod  civil,  cand  una  din
parti, in mod culpabil, nu indeplineste angajamentul sau, partea  care  si-a
respectat obligatiile are alegerea sau sa sileasca  pe  cealalta  a  executa
conventia, cand este posibil sau sa ceara desfiintarea acesteia,  cu  daune-
interese.
      Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penala  este  aceea  prin  care  o
persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga  de
a da un lucru in caz  de  neexecutare  din  parte-i,  iar  conform  art.1069
alin.1 Cod civil, clauza penala este o compensatie a daunelor  interese,  ce
creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.
      Rezulta asadar ca, potrivit legii, clauza penala este o modalitate  de
evaluare conventionala a daunelor-interese,  executarea  ei  fiind  posibila
numai  atunci  cand  sunt  intrunite  conditiile  acordarii  acestor  daune,
printre care figureaza si culpa.
      In speta de fata, partile  au  incheiat  un  antecontract  de  vanzare
cumparare cu caracter sinalagmatic, in sensul ca promitentul vanzator E.  J.
s-a obligat a vinde promitentului cumparator N. J., dreptul  de  proprietate
asupra unui imobil - spatiu comercial, situat in(...), orasul G, judetul  D,
pentru un pret de 62.000 euro din care suma de 30.000 euro a  fost  achitata
la data intocmirii antecontractului de vanzare  cumparare  autentificat  sub
nr.481/4.09.2008 la  BNP O. N..
      Prin acelasi antecontract promitentul-vanzator s-a obligat sa  procure
toate actele necesare pentru efectuarea contractului  de  vanzare  cumparare
pe  cheltuiala  sa,  inclusiv  documentatia  cadastrala  si  incheierea   de
intabulare, sa nu  instraineze  sau  sa  nu  greveze  cu  sarcina  imobilul,
declarand ca acesta nu face obiectul  unei  ipoteci,  servituti,  clauze  cu
uzufruct viager sau orice alte asemenea sarcini.
      Trebuie precizat ca partile,  spre  deosebire  de  alte  contracte  de
asemenea gen, au inteles sa stipuleze in mod expres o serie de  conditii  si
termene, respectiv acelea ca incheierea in forma  autentica  a  contractului
de vanzare cumparare urmeaza a se efectua in momentul achitarii integrale  a
diferentei de pret, respectiv cel mai tarziu pana la  data  de   11.09.2008,
iar daca acest  lucru nu este posibil din motive ce  nu  pot  fi  imputabile
partilor, contractul  va  fi  incheiat  pana  cel  mai  tarziu  la  data  de
20.10.2008.
      S-a  mai  mentionat,  in  cadrul  conventiei  ca,  in  cazul  in  care
promitentul vanzator nu respecta obligatiile  ce  ii  incumba,  promitentul-
cumparator se poate adresa  instantei  de  judecata  pentru  a-l  obliga  sa
restituie triplul sumei primite ca  avans  la  incheierea  antecontractului,
declarand pe proprie raspundere ca nu este  insolvabil  si  detine  si  alte
bunuri in afara spatiului ce constituie obiectul antecontractului.
      E. in ordine cronologica actiunile celor  doi  contractanti,  instanta
de apel constata ca la data  de  05.09.2008  prin  incheierea  nr.54722/2008
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara D a pronuntat, la  solicitarea
promitentului-vanzator,  radierea dreptului de ipoteca si  a  interdictiilor
inscrise asupra imobilului, in baza incheierii nr.10081/2006.
      Ca atare, desi in cadrul antecontractului de vanzare-cumparare  acesta
garantase promitentul-cumparator ca imobilul nu face obiectul  unei  ipoteci
sau altei asemenea sarcini, imobilul era  in  realitate  ipotecat  si  supus
notarii unor interdictii care au fost radiate ulterior.
      La data de 16.09.2008, Oficiul de Cadastru si  Publicitate  Imobiliara
D  pronunta  incheierea  nr.56235  prin  care  dispune  indreptarea   erorii
materiale cu privire la constructiile  C.1,  C.2,  situate  pe  terenul  din
orasul G, in suprafata de 196 mp.
      La  aceeasi  data,  cumparatorul  N.  J.  i-a  inmanat  promitentului-
vanzator E. J. si suma de  27.000  euro,  ramanand  un  rest  de  5000  euro
neachitat, conform declaratiei autentificate sub  nr.512/16.09.2008  la  BNP
O. N. (fila  63  dosar  fond)  rest  ce  urma  a   fi  achitat  la  data  de
20.10.2008, termenul limita convenit  de  parti  in  antecontractul  initial
pentru incheierea contractului in forma autentificata.
      Cum nici la data de 20.10.2008 si nici  ulterior,  cumparatorul  nu  a
mai fost contactat de catre vanzator  pentru  incheierea  actului  autentic,
acesta a procedat la notificarea paratului E. J. prin  intermediul  Biroului
Executorului Judecatoresc (filele 11, 12 dosar fond ) pentru a se  prezenta,
la data de 13.12.2008,  pentru definitivarea acestei operatiuni.
        La   aceasta   data,   conform   declaratiilor   autentificate   sub
nr.758/13.12.2008 si 759/13.12.2008, precum  si  incheierii  de  certificare
nr.1636/2008 intocmit de BNP   O.  N.,  (filele  10,  16,  17  dosar   fond)
promitentul-vanzator E. J. a  declarat ca  s-a aflat in  imposibilitatea  de
a perfecta contractul de  vanzare-cumparare, intrucat  a  intrat  recent  in
posesia documentatiei cadastrale pentru tot  imobilul  al  carui  proprietar
este,  urmand  sa  efectueze,  in  cel  mai  scurt  timp,   operatiunea   de
dezmembrare si ulterior contractul de vanzare-cumparare.
      Raportat la sustinerile din declaratia  autentificata,  urmeaza  a  se
constata ca  din  incheierea  nr.56235  emisa  de  oficiul  de  Cadastru  si
Publicitate Imobiliara  D  din  16.09.2008,  precum  si  extrasul  de  carte
funciara eliberat la aceeasi data, rezulta ca imobilul in litigiu avea  deja
intocmita documentatie cadastrala,  acesta purtand numarul cadastral  nr.977
si fiind intabulat dreptul de proprietate in cartea  funciara   a   orasului
G, nr.830 (filele 31- 33 dosar  fond).
      Ca  atare, afirmatia  promitentului-vanzator in sensul  ca  nu  exista
intocmita documentatia cadastrala pentru intregul imobil, este O.  si  chiar
daca era  necesara intr-adevar dezmembrarea imobilului, acesta  a  lasat  sa
treaca,  atat  data  de  20.10.2008  -  termenul  limita  de  incheiere    a
contractului de  vanzare-cumparare, cat si data  de  13.12.2008  -  data  la
care fusese notificat de cumparator  pentru  intocmirea  actelor  notariale,
fara sa procedeze la intocmirea actului de dezmembrare  si  a  documentatiei
aferente acestora.
      Acest act de dezmembrare a fost intocmit abia la data  de  17.12.2008,
fiind autentificat   sub  nr.763/2008  la  BNP  O.  N.  si  desi  notificase
cumparatorul a se prezenta la acelasi notariat pentru  perfectarea  actelor,
la data de 20.12.2008, conform notificarii emise de  B.E.J.  E.  N.  (filele
14, 15 dosar fond) promitentul-vanzator nu s-a prezentat nici la  acea  data
la  sediul   biroului   notarial,   conform    incheierii   de   certificare
nr.1670/20.12.2008 (fila  13 dosar fond).
      Desi paratul a incercat a sustine ca aceasta neprezentare s-a  datorat
starii  sale  de  sanatate,  invocand  adeverinta  medicala  din   data   de
16.12.2008 emisa de  medic E. E., care  recomanda  imobilizarea  pacientului
in perioada  16.12.2008 - 25.12.2008, instanta constata ca  aceasta  nu  l-a
impiedicat  a  se  prezenta  la  notariat  in  ziua   urmatoare,   respectiv
17.12.2008, pentru  intocmirea  actului  de  dezmembrare,  motivul  real  al
neprezentarii sale la data de 20.12.2008, fiind acela ca nici la  acea  data
nu se afla in posesia documentatiei cadastrale  finale  care  a  fost  emisa
abia la  data  de  26.03.2009,  conform   sustinerilor  inserate  in  cadrul
intampinarii.
      Fara a exclude o stare de sanatate  precara  a  vanzatorului-promitent
existenta  inca  dinainte  de  perfectarea  antecontractului   de   vanzare-
cumparare, conform sustinerilor acestuia, Curtea de Apel  constata  insa  ca
necesitatea  radierii dreptului de ipoteca, in  conditiile  in  care  acesta
asigurase cumparatorul de inexistenta sarcinilor asupra  imobilului,  precum
si intarzierea in efectuarea  demersurilor  pentru  intocmirea   actului  de
dezmembrare  si  ulterior   pentru   intocmirea   documentatiei   cadastrale
necesare vanzarii, s-a  datorat in exclusivitate paratului  care  s-a  aflat
in culpa pentru neexecutarea contractului,  atat la data stabilita de  catre
parti, cat si ulterior,  la datele  care au fost notificate potrivit legii.
      Nu se poate aprecia, in acest context, ca motive obiective au  dus  la
neexecutarea contractului din partea promitentului-vanzator  care,  la  data
incheierii  antecontractului  de   vanzare-cumparare,    cunostea   situatia
imobilului sau si s-a angajat a  procura  documentatia  cadastrala  necesara
vanzarii in termenul stipulat.
       Aceasta  s-a  datorat,  in  realitate,  relei  sale   credinte   prin
declararea O. a situatiei imobilului si neglijentei sale in  intocmirea,  in
timp util, a documentatiei cadastrale, desi  cumparatorul  s-a  achitat,  la
termenul stipulat in antecontract, respectiv 11.09.2008, de mare  parte  din
obligatia sa de plata a pretului, din suma  totala  de  62.000  euro  acesta
achitand anticipat suma de 57.000 euro, ramanand un rest de 5000 euro  care,
raportat  la  pretul  stabilit  prin  conventia  partilor,  apare  ca  fiind
nesemnificativ.
      In schimb, intarzierea vanzatorului apare ca  fiind  esentiala  pentru
perfectarea ulterioara a contractului de  vanzare-cumparare, cata  vreme  de
la data de 16.09.2008 cumparatorul a fost  lipsit,  atat  de  suma  de  bani
achitata vanzatorului, cat si  de  spatiul  comercial  necesar  desfasurarii
unei activitati comerciale.
      Incercarea de stingere pe cale amiabila si  extrajudiciara  a  acestui
litigiu, prin oferirea unui alt spatiu comercial reclamantului, spatiu  care
nu intrunea insa conditiile celui contractat, apare  ca  fiind  tardiva,  in
conditiile in care a fost incheiata la data de  10.02.2009,  respectiv  dupa
aproximativ  5  luni  dupa  termenul  expres  stabilit  pentru   perfectarea
contractului de vanzare cumparare in  forma  autentica  si  dupa  promovarea
prezentei actiuni.
      Pe cale  de  consecinta,  urmeaza  a  se  observa  ca  sunt  intrunite
dispozitiile art.1020, 1021 cod  civil  pentru  a  se  dispune  rezolutiunea
antecontractului de vanzare cumparare, avand in vedere faptul ca  s-a  facut
dovada existentei obligatiei paratului de a intocmi  actul  autentic  la  un
termen limita, stipulat  de  catre  parti,  ca  acesta  nu  si-a  indeplinit
aceasta  obligatie  la  termenul  stabilit,   desi   reclamantul,   potrivit
notificarii emise  de  BEJ  E.  N.,  s-a  declarat  H.  sa-si  indeplineasca
obligatiile si a solicitat intocmirea formelor autentice  ale  contractului,
iar neexecutarea obligatiei vanzatorului s-a datorat in mod exclusiv  culpei
acestuia, conform celor aratate mai sus.
      Prin respingerea actiunii reclamantului de  catre  instanta  de  fond,
Curtea de Apel  constata ca aceasta  a  pronuntat  o  hotarare  nelegala  cu
incalcarea art.1020, 1021 cod civil, astfel  incat,  in  baza  dispozitiilor
art.296 cod pr. civila urmeaza a fi  admis  apelul  reclamantului  si  a  se
dispune  schimbarea  in  tot  a  sentintei  in   sensul  admiterii  actiunii
acestuia si rezolutiunii antecontractului sus aratat.
      Pe cale de consecinta, se va face  aplicarea  dispozitiilor  art.1066,
1069 cod civil, avand in vedere faptul ca partile au stabilit in  mod  clar,
neindoios (pentru a  interveni, eventual interpretarea  clauzelor  de  catre
instanta, in conditiile art.983 cod  civil)  ca  in  caz  de  neexecutare  a
contractului de catre vanzator acesta va restitui triplul sumei  primite  de
la promitentul-cumparator, instanta va dispune obligarea paratului la  plata
sumei  de  171.000  euro  catre   reclamant,  cu  titlul  de    despagubiri,
respectiv  triplul  sumei  de  57.000  euro  primita   de   la   promitentul
cumparator.
      Aceasta obligatie nu poate fi marita sau micsorata de catre  instanta,
cata vreme  aceasta a fost conventia partilor, iar potrivit art.969  si  970
cod  civil  conventiile  legal  facute  au  putere  de  lege  intre  partile
contractante si trebuie executate cu buna  credinta.
      Facand aplicarea  dispozitiilor art.274 cod pr. civila, va fi obligat
intimatul parat la plata sumei de 15.682,3  lei cu titlu de cheltuieli de
judecata,  reprezentand taxa judiciara de  timbru, conform solicitarii
apelantului si inscrisurilor atasate la dosarul cauzei.
                            PENTRU ACESTE MOTIVE
                               IN NUMELE LEGII
                               D E C  I D E :
      Admite apelul formulat de reclamantul N. J., domiciliat in comuna  E.,
Sat E., nr. 10, Cod postal (...), Judet D  si   cu  domiciliul  ales  pentru
comunicarea actelor de procedura  in B,(...), sector 4,  Cod  postal  (...)-
la Cabinetul de Avocatura  E. E.- in incinta  SC  (...)  D.  SRL   impotriva
sentintei civile nr.1890 pronuntata la 28 octombrie 2009 de  T r i b u  n  a
l u l   D a m b o v i t a, in contradictoriu cu paratul  E.  J.,  domiciliat
in comuna E., Sat P. T, Cod postal (...), Judet D.
       Schimba in tot sentinta civila nr.1890 din 28.10.2009  pronuntata  de
T r i b u n a l u l   D a m b o v i t a, in sensul ca admite actiunea.
       Dispune rezilierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub
nr. 481/4.09.2008 de  BNP O.  N.  si  obliga  paratul   la  plata  sumei  de
171.000 EURO, catre reclamant, cu titlu de despagubiri.
      Obliga intimatul parat la plata sumei de 15.682,3  lei,  cu  titlu  de
cheltuieli de judecata.
      Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
      Pronuntata in sedinta publica, astazi 24 februarie 2010.
      Presedinte,
Judecator,
         (...)  (...)                                                  (...)
(...) (...)
                                    Grefier,
                                  (...) (...)
Red.tehnored.J./CC
6.ex.05.03.2010
d.fond (...) Trib.D
j.fond.T. E.
operator date cu caracter personal
notificare nr.3120


Daca ai o speta asemanatoare, si vrei parerea GRATUITA a unui avocat, trimite-ne intrebarile tale.


Iti recomandam si urmatoarele spete:



HOME STIRI SFATUL EXPERTULUI LEGISLATIE FORUM AVOCATI ADRESE UTILE DOCUMENTE UTILE CONTACT
Acceptand sa utilizati acest site, declarati in mod expres si implicit ca sunteti de acord cu Termenii si Conditiile impuse de SC CND LEGALIS SRL. Preluarea si reproducerea informatiilor si imaginilor publicate pe site-ul www.avocatura.com se poate face doar cu respectarea Termenilor si Conditiilor. SC CND LEGALIS SRL este operator de date cu caracter personal inscris in registrul de evidenta a prelucrarilor de date cu caracter personal sub nr. 20896 si nr. 21292. © Copyright SC Avocatura.com SRL 2003-2013 ©   Copyright SC CND LEGALIS SRL 2013