Avocatura Com - Justitie fara secrete

Salutare la toata lumea!

Intrebare(a): cum se calculeaza impozitul pe profit la vanzarea unei case construite in regie proprie?

Mulnumesc frumos!

HOTARAREA nr. 610/2005 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 44/2004
(M.O. nr. 575/04.07.2005)
Codul fiscal:
Definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal
Art. 771. - (1) Sunt supuse impozitarii veniturile realizate din transferul dreptului de proprietate asupra constructiilor de orice fel si terenul aferent acestora, care se instraineaza in termen de pana la 3 ani inclusiv, de la data dobandirii, precum si veniturile realizate din transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor de orice fel, fara constructii, dobandite dupa 1 ianuarie 1990.
Norme metodologice:
1512. Definirea unor termeni:
a) prin constructii de orice fel se intelege:
- constructii cu destinatia de locuinta;
- constructii cu destinatia de spatii comerciale;
- constructii industriale, hale de productie, sedii administrative, platforme industriale, garaje, parcari;
- orice constructie sau amenajare subterana ori supraterana cu caracter permanent, pentru a carei edificare este necesara autorizatia de constructie in conditiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare;
b) prin terenul aferent acestora (constructiilor) se intelege terenuri - curti, constructii -, conform titlului de proprietate.
In cazul in care constructiile au fost demolate, la instrainarea terenului se va aplica regimul de impozitare prevazut pentru terenurile fara constructii;
c) prin transferul dreptului de proprietate se intelege instrainarea, prin acte juridice intre vii, a dreptului de proprietate in oricare dintre modalitatile prevazute de lege.
Este supus impozitarii si transferul dreptului de proprietate asupra unei cote indivize din imobilele mentionate la art. 771 alin. (1) din Codul fiscal.
Nu este supusa impozitarii constituirea unor dezmembraminte ale dreptului de proprietate uzufruct, uz, habitatie, servitute, superficie cu privire la imobilele mentionate la art. 771 alin. (1) din Codul fiscal;
d) prin terenuri de orice fel, fara constructii, se intelege: terenurile situate in intravilan sau extravilan, dobandite dupa data de 1 ianuarie 1990.
Daca ulterior dobandirii terenului pe acesta s-a edificat o constructie, acestui teren i se va aplica regimul de impozitare pentru terenurile mentionate la lit. b) (teren aferent constructiilor);
e) data de la care incepe sa curga termenul de 3 ani este data actului de dobandire, iar calculul termenului de 3 ani se face in conditiile dreptului comun, finalizandu-se in ziua celui de-al treilea an de la dobandire.
Pentru constructiile noi, termenul de 3 ani curge de la data incheierii procesului-verbal de receptie finala a constructiei, in conditiile legii.
Pentru constructiile neterminate, la instrainarea acestora valoarea de baza se va stabili pe baza unui raport de expertiza, care va cuprinde valoarea constructiei neterminate la care se adauga valoarea terenului aferent stabilita in conditiile legii, raport ce va fi intocmit, pe cheltuiala contribuabilului, de un expert autorizat in conditiile legii, iar termenul de 3 ani se calculeaza de la data expirarii termenului legal prevazut in autorizatia de construire.
In situatia imobilelor definite la art. 771 alin. (1) din Codul fiscal, care au fost detinute intr-o stare de indiviziune, sistata printr-un act de partaj voluntar sau judiciar, data si modalitatea dobandirii va fi data la care fiecare coindivizar a dobandit proprietatea, avand in vedere caracterul declarativ si retroactiv al efectelor partajului.
Codul fiscal:
(2) Venitul impozabil din transferul proprietatilor imobiliare, cu exceptiile prevazute la alin. (3), reprezinta diferenta favorabila dintre valoarea de instrainare a proprietatilor imobiliare, terenuri si/sau constructii, si valoarea de baza a acestora.
Norme metodologice:
1513. Prin valoare de baza se intelege valoarea bunului imobil care face obiectul tranzactiei, stabilita sau evaluata in conditiile art. 771 alin. (4) din Codul fiscal.
Prin valoare de instrainare a proprietatilor imobiliare se intelege:
- pretul de vanzare declarat de parti, in cazul instrainarii imobilului prin contract de vanzare-cumparare;
- valoarea stabilita de partile contractante pe baza propriei aprecieri, in cazul transferului dreptului de proprietate prin alte acte incheiate in forma autentica: donatie, intretinere, renta viagera, schimb, dare in plata etc.
Prin venit impozabil se intelege diferenta pozitiva ce rezulta in urma scaderii valorii de baza din valoarea de instrainare a proprietatilor imobiliare.
Codul fiscal:
(3) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1) aportul in natura la capitalul social al societatilor comerciale, precum si veniturile realizate din instrainarea constructiilor de orice fel cu terenul aferent, terenurile fara constructii din intravilan si extravilan dobandite de contribuabil prin:
a) reconstituirea dreptului de proprietate;
b) mostenire sau donatie intre rudele pana la gradul al patrulea inclusiv;
c) schimb imobiliar.
Norme metodologice:
1514. Nu sunt supuse impozitarii veniturile realizate din instrainarea constructiilor de orice fel cu terenul aferent, precum si a terenurilor fara constructii din intravilan si extravilan, daca au fost dobandite de transmitator prin:
a) reconstituirea dreptului de proprietate in conditiile legilor speciale: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si a celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si ale Legii nr. 169/1997, cu modificarile si completarile ulterioare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, cu modificarile ulterioare, si Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicata, si orice alte acte normative cu caracter reparatoriu;
b) mostenire legala sau/si testamentara. In cazul succesiunii testamentare nu are relevanta gradul de rudenie intre autorul succesiunii si mostenitorul testamentar sau legatarul cu titlu particular;
c) donatie intre rude pana la gradul al patrulea inclusiv. In cazul in care gradul de rudenie nu rezulta in mod explicit din actul de dobandire, transmitatorul va putea face dovada rudeniei pana la gradul al IV-lea inclusiv cu persoana de la care a dobandit imobilul, cu acte de stare civila.
In cazul in care imobilul a fost dobandit de la mai multi proprietari aflati in indiviziune, este suficient ca dobanditorul sa faca dovada gradului de rudenie cu oricare dintre coindivizarii transmitatori;
d) schimb imobiliar, indiferent de natura bunului imobil: constructii de orice fel cu terenul aferent, terenuri fara constructii in intravilan sau extravilan, indiferent de persoanele intre care s-a facut schimbul.
Transmiterea, prin mostenire, donatie sau schimb imobiliar, a constructiilor de orice fel si a terenului aferent, precum si a terenurilor de orice fel, fara constructii, indiferent de modalitatea de dobandire a acestora, neconstituind o operatiune juridica aducatoare de venituri, nu genereaza o diferenta favorabila in sensul prevederilor art. 771 alin. (2) din Codul fiscal si, in consecinta, nu este supusa impozitului pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal.
Nu este supus impozitarii aportul in natura adus la capitalul social al societatilor comerciale, indiferent de forma de organizare a acestora.
In situatia constituirii ca aport la capitalul social, adus de catre asociati, constand in constructii de orice fel cu terenul aferent si/sau terenuri fara constructii situate in intravilan ori extravilan, nu are relevanta data sau modul de dobandire a bunurilor imobile de natura celor de mai sus, care sunt aportate la capitalul social al unei societati comerciale.
Codul fiscal:
(4) Valoarea de baza a bunurilor imobile prevazute la alin. (1), in functie de modalitatea de dobandire, se stabileste avandu-se in vedere:
a) pretul de achizitie pentru bunurile imobile dobandite prin cumparare, majorat cu 5%;
b) valoarea imobilului mentionata in act, daca acesta a fost dobandit prin donatie, schimb, renta viagera, dare in plata, adjudecare, contract de intretinere, hotarare judecatoreasca etc., majorata cu 5%;
c) pentru constructiile noi, costul acestora la data realizarii, dovedit prin raport de expertiza intocmit de un expert autorizat, in conditiile legii, la care se adauga valoarea terenului aferent, stabilita in conditiile prezentei legi;
d) valoarea rezultata din expertizele utilizate de catre camerele notarilor publici, la data dobandirii imobilelor a caror valoare de baza nu se poate stabili prin modalitatile prevazute la lit. a)-c);
e) valoarea stabilita in functie de modul de dobandire, in conditiile prevazute la lit. a) si b), pentru terenurile situate in intravilan si extravilan, actualizata cu rata inflatiei pe economie din ultima luna pentru care exista date oficiale comunicate de catre Institutul National de Statistica, daca la data dobandirii nu erau intocmite expertize de catre camerele notarilor publici. Pentru terenurile si constructiile de orice fel, dobandite de contribuabili intr-o modalitate din care nu rezulta valoarea la care acestea au fost dobandite, valoarea de baza este valoarea minima stabilita in prima expertiza utilizata de camera notarilor publici in circumscriptia careia se afla terenul;
f) pretul de achizitie pentru bunurile dobandite in conditiile prevazute la lit. a) sau valoarea mentionata pentru bunurile dobandite in conditiile prevazute la lit. b), la care se adauga costul lucrarilor si serviciilor de natura sa creasca valoarea imobilului, la data efectuarii acestora, dovedite prin raport de expertiza intocmit de un expert autorizat, in conditiile legii.
Norme metodologice:
1515. a) Prin pret de achizitie se intelege pretul cu care a fost cumparat bunul imobil. Pretul de cumparare se majoreaza cu 5% din acel pret rezultand valoarea de baza.
b) In oricare dintre modurile de dobandire mentionate la art. 771 alin. (4) lit. b) din Codul fiscal, valoarea de baza se calculeaza prin majorarea valorii mentionate in act cu 5%.
c) In cazul constructiilor noi, prin costul acestora la data realizarii se intelege valoarea stabilita prin expertiza la care se adauga valoarea terenului aferent.
d) In cazul in care, din orice motive, valoarea de baza pentru bunurile dobandite conform lit. a), b) si c) nu se poate stabili prin modalitatile prevazute mai sus pentru fiecare bun, valoarea de baza va fi aceea stabilita prin expertizele utilizate de camerele notarilor publici la data dobandirii acestor imobile. In cazul in care in aceste expertize erau mentionate o valoare minima si o valoare maxima, valoarea de baza va fi considerata valoarea minima stabilita in expertize.
e) Pentru terenurile dobandite intr-o perioada cuprinsa intre 1 ianuarie 1990 si data de la care notarii publici au inceput sa utilizeze expertizele folosite de camerele notarilor publici, prin care s-au stabilit valorile de circulatie pentru bunurile imobile, valoarea de baza se stabileste prin majorarea pretului de achizitie, calculata in conditiile lit. a), ori a valorii mentionate in act, pentru terenurile dobandite in modalitatile prevazute la lit. b), cu rata inflatiei pe economie, calculata pana in ultima luna si comunicata lunar Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania de catre Institutul National de Statistica.
Pentru terenurile neconstruite din intravilan si extravilan, dobandite intr-o modalitate din care nu rezulta valoarea terenului ce a facut obiectul tranzactiei, valoarea de baza este valoarea minima stabilita in prima expertiza utilizata de camera notarilor publici in circumscriptia careia se afla terenul.
Pentru constructiile de orice fel cu terenul aferent acestora, dobandite intr-o modalitate din care nu rezulta valoarea imobilului, valoarea de baza o reprezinta valoarea minima stabilita in expertizele utilizate de camerele notarilor publici la data dobandirii bunului imobil.
f) Bunurile dobandite in una dintre modalitatile prevazute la lit. a) si b) pot suferi, intre momentul dobandirii si momentul instrainarii, imbunatatiri care sa le aduca un spor de valoare. Acest spor de valoare se va dovedi printr-un raport de expertiza intocmit de un expert autorizat, in conditiile legii. In aceasta situatie valoarea de baza se va stabili prin cumularea valorilor stabilite in conditiile lit. a) si b), la care se va adauga valoarea imbunatatirilor stabilite prin expertiza intocmita in conditiile de mai sus.

Asta e actul normativ in vigoare acum. De la 1 ian 2007, intra in vigoare l. 343/2006[/b]

In caz ca te interesa si modul de calcul: :))
Codul fiscal:
Stabilirea si plata impozitului pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare
Art. 772. - (1) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului impozabil determinat potrivit art. 771.
(2) Notarii publici care autentifica actele intre vii translative ale dreptului de proprietate au obligatia de a calcula, de a incasa si de a vira impozitul la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost autentificat actul.
Norme metodologice:
1518. Cota de impozit de 10% se aplica pentru veniturile din transferul proprietatilor imobiliare, realizate incepand cu data de 4 iunie 2005 si pana la 31 decembrie 2005 inclusiv. Incepand cu data de 1 ianuarie 2006, veniturile realizate din transferul proprietatilor imobiliare sunt impozitate cu cota de 16%.
1519. Impozitul determinat in conditiile prezentelor norme metodologice se va incasa de catre notarul public la autentificarea actului si se va vira la bugetul de stat, pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare, intr-un cont unic deschis de Trezoreria Statului.
Incasarea impozitului determinat in conditiile de mai sus de catre notarii publici se va face fie prin emiterea de chitante cu regim special fiscal (cod 14-4-1), fie prin emiterea de bonuri fiscale cu aparate de marcat electronice fiscale. Aceste chitante sau bonuri fiscale se vor centraliza lunar in Fisa pentru operatiuni diverse (cod 14-6-22/b), care sta la baza inregistrarilor in declaratia informativa.
Impozitul incasat in cursul unei luni se va declara lunar la organul fiscal in a carui raza teritoriala se desfasoara activitatea notarului public, pana la data de 25 a lunii urmatoare celei in care a fost autentificat actul.
Cheltuielile ocazionate de aplicarea acestor reglementari sunt deductibile, fiind cheltuieli aferente veniturilor realizate de notarii publici.
Codul fiscal:
(3) In cazul in care transferul dreptului de proprietate asupra constructiilor sau terenurilor se face prin alta procedura decat cea notariala, contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut, in maximum 5 zile de la data instrainarii bunului, la organul fiscal in a carui raza teritoriala isi are domiciliul fiscal. Contribuabilii care nu au domiciliul fiscal in Romania declara venitul obtinut la organul fiscal in a carui raza teritoriala este situat imobilul instrainat.
Norme metodologice:
15110. Stabilirea impozitului pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, in cazul in care transferul dreptului de proprietate asupra constructiilor sau terenurilor se face prin alta procedura decat cea notariala, revine organului fiscal competent, prin emiterea unei decizii de impunere.
Prin organ fiscal competent se intelege:
- organul fiscal in a carui raza teritoriala se afla domiciliul fiscal al contribuabilului, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal in Romania;
- organul fiscal in a carui raza teritoriala se afla imobilul instrainat, pentru ceilalti contribuabili persoane fizice.
Termenul de plata a impozitului este de 30 de zile de la data comunicarii deciziei de impunere.