Clauza intr-un contract de inchiriere ??

Discutii privind raporturile de Drept Comercial
kko

Clauza intr-un contract de inchiriere ??

Post by kko » 09 Aug 2005, 13:14

Cum ar trebui sa sune, in opinia voastra, o clauza intr-un contract de inchiriere spatiu comercial care sa-I confere proprietarului dreptul ca, la expirarea locatiunii/rezolutiunea de drept a contractului(pact comisoriu expres IV), sa poata prelua/"evacua" locatarul/intra in respectivul spatiu fara a mai fi nevoie de obtinerea unei hot.judecatoresti de evacuare si executare silita ???

excalibur

Post by excalibur » 09 Aug 2005, 13:19

O parere:

"Contractul se reziliaza de plin drept, fara indeplinirea vreaunei formalitati si fara a fi necesara interventi ainstantelor judecatoresti, iar locatarul va elibera spatiul in termen de 10 zile de la data la care locatarul i-a solicitat in scris acest lucru, sub sanctiunea de a plati locatorului daune ...(o sum adescurajant de mare)"

kko

Post by kko » 09 Aug 2005, 13:40

In contracte este inserata deja o astfel de clauza :
"La data incetarii ori la data rezilierii de drept a contractului conform clauzelor convenite, locatarul este obligat sa evacueze spatiul de indata, fiind de drept pus in intirziere. In situatia in care continua sa ocupe spatiul si dupa aceasta data, locatarul va plati locatorului, cu titlu de clauza penala, o suma reprezentind contravaloarea in lei a 100 EURO pe fiecare zi de intirziere, pina la data evacuarii efective a spatiului.
De la data incetarii sau rezilierii de drept a contractului, orice plata efectuata de catre locatar nu constituie tacita relocatiune."

Problema este ca degeaba; locatarii nu se inghesuie sa paraseasca imobilele inchiriate chiar si notificati fiind prin ex.judecatoresc&....Ceea ce ma obliga sa cer evacuarea lor prin instanta si sa cer sa-mi achite sumele cu titlu de clauza penala. Ineficient; timp pierdut , termene lungi si fara " sume incasate efectiv". Ma intereseaza o clauza prin care eu, proprietar, sa pot intra in spatiul meu, de indata (sau sa zicem in maxim x zile de la data incetarii/rezilierii de drept a contractului), fara a mai apela la forta coercitiva &....Este posibil??? Eu gandesc ca da insa nu-mi sunt clar conturate consecintele unei astfel de clauze....

excalibur

Post by excalibur » 09 Aug 2005, 13:53

Nu cred ca este posibil.

kinga

Post by kinga » 09 Aug 2005, 14:22

De acord cu Excalibur, nu este posibil. Chiar daca ai un pact comisoriu de gradul IV. Faptul ca inserezi o asemenea clauza te ajuta in sensul ca, instanta nu poate cenzura motivele incetarii contractului ci doar sa constata faptul ca, contractul nu mai este in fiinta. Dar pentru evacuarea chiriasului - care ocupa un spatiu fara forme legale din moment ce in baza pactului contr. nu mai exista- ai nevoie de o sentinta judecatoreasca, altfel nu merge.

kko

Post by kko » 09 Aug 2005, 14:35

Proprietarul "meu" este hotarat si pus pe fapte, datorita chichitelor folosite de locatari pt. a amana evacuarea efectiva.

I-am zis si eu ca nu se poate, insa acest "nu se poate" l-a enervat&... si il inteleg&....

Dar daca&.... in situatia in care locatarul ar accepta prin contract dreptul proprietarului de a elibera prin "forte proprii" spatiul de toate bunurile proprietatea locatarului "evacuandu-l astfel efectiv" din spatiu ( daca locatarul nu s-a evacuat de buna voie intr-un anumit termen), scotandu-I toate bunurile in strada ( locatarul, prin reprezentantul sau semnatar al contractului de inchiriere, asumandu-si intreaga responsabilitate-eventual reprezentantul poate fi chiar custode- pentru bunurile astfel evacuate)&....??? Care ar putea sa fie consecintele pentru proprietar ????Ce actiunea ar putea formula locatarul astfel evacuat si ce prejudicii ar putea reclama ???

kko

Post by kko » 09 Aug 2005, 14:42

:grin: :grin: :grin: stiu, mi-au mai spus unii ca am tendinta dubioasa de a ma transforma in "izvor de drept".... :grin: :grin: :grin:

Dar de ce sa nu analizam varianta pro/contra a unei "evacuari conventionalen??? :grin: :grin:

kinga

Post by kinga » 09 Aug 2005, 15:00

Nu este legal. Evacuarea pe cale administrativa este posibila numai in cazurile expres prevazute de lege, sau cel putin asa aduc aminte ca au fost cateva cazuri si de evacuare administrativa in privinta imobilelor care apartineau statului. In rest obligatoriu evacuarea se face pe cale judecatoreasca.
Ce poate sa faca chiriasul in cazul tau?
Sa te dea in judecata, sa solicita anularea clauzei din contract ca abuziva, cu plata de despagubiri.

kko

Post by kko » 09 Aug 2005, 15:55

Pai Kinga, si eu am zis la inceput ca nu se poate. Apoi m-am mai gandit...

Eu vorbeam despre o "evacuare/eliberare a spatiului cu acordul partilor" si nu o evacuare unilaterala din partea proprietarului, abuziva, etc.....

Un oarecare X, daca vrea sa se mute, poate conveni cu Y ca acesta sa-i elibereze spatiul, la o anumita data, respectiv sa-i care bunurile mobile pana la KM 52 in afara localitatii (locul de mutare/transport al respectivelor bunuri).... Un astfel de contract este abuziv ?

In cazul prezentat de mine, privind eliberarea spatiului si mutarea lucrurilor in strada ,cu acordul partilor , este ilegala? Care ar fi norma de drept incalcata?

Stiti si voi cat de greu este evacuarea unui locatar care n-ar chef sa se mute .... Uziteaza de toate caile de atac posibile... eu am avut un caz in care o evacuare a unui locatar - soc.com- a durat 4 ani....

kinga

Post by kinga » 09 Aug 2005, 16:29

Ai uitat sa precizezi ceva : este vorba de spatiu locativ ptr. persoane fizice sau persoane juridice? Este important totusi sa nuantam.

norocel

Post by norocel » 09 Aug 2005, 17:05

Sa stii ca si eu am fost de muuuuuuulte ori enervat de cate de greu poti scoate pe cineva dintr-un spatiu chiar dupa ce obtii hotarare judecatoreasca. :-x
Daca ar fi o locuinta, stiu sigur ca exista prevederi in Legea nr. 114/1996 care interzic evacuarea fara hotarare judecatoreasca, dar tu vorbesti de un spatiu comercial si poate s-ar gasi solutii.
Prin contract, chiriasul si-a asumat obligatia de a parasi spatiul.
Este o oblligatie de a face.
Art. 1077 Cod civil spune ca "Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului."

Daca gasesti o solutie...da de veste si altora. :grin:

kko

Post by kko » 09 Aug 2005, 22:55

Da, proprietarul este o SC cu capital integral privat, care are in patrimoniu mai multe spatii comerciale pe care le inchiriaza la alte SC.

Exista locatari care au platit 1 luna si dupa aceea pauza ori care platesc cu f. mare intarziere desi contractele prevad rezilierea de drept fara somatie si interventia instantei. Am avut un caz in care dupa ce am notificat concediul locatiunii si am formulat actiune in evacuare, fostul chirias a incercat s-o lungeasca, a achitat in continuare chiria cu OP in contul proprietarului incercand sa invoce relocatiunea tacita. Banii i-am returnat in contul sau cu mentiunea "chirie nedatorata-contract expirat" si a evacuat spatiul dupa vreo 8 luni in care a epuizat majoritatea mijloacelor procedurale disponibile. Altul , cu contractul expirat de la inceputul anului, sta in spatiu fara sa plateasca si asteapta sa fie evacuat silit s.a.m.d

Nu am gasit inca o formula magica pentru clauza cu pricina dar am observat prin alte contracte tentative in acest sens, unele destul de amuzante (contractul este titlu executoriu in temeiul caruia executorul poate proceda la evacuare fara interventia instantei si fara vreo formalitate prealabila; la expirarea termenului locatiunii, proprietarul are dreptul sa sparga usa si sa schimbe incuietorile&...etc)

Pornind insa de la prevederile art.969 al.1 C.civ ( Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante) si art.1077 C.civ amintit de tine, Norocel, mi se pare plauzibila o clauza privind evacuarea "conventionala" a spatiului in conditiile stabilite de parti. In acest sens, cu putina indrazneala as putea afirma ca "autorizarea"la care se refera art.1077 nu inseamna neaparat autorizarea instantei, ci si autorizarea data de locatar proprietarului ca acesta din urma sa preia imobilul si sa-I scoata bunurile in strada intr-un anumit termen de la incetarea sau rezilierea de drept a contractului prin pact comisoriu expres de gr.IV. Si asta pt. ca, decat sa ma judec eu cu ei, intr-o veselie, pt. evacuare, mai bine sa se judece ei cu mine ca i-am scos afara conform contractului. :evil: :evil:

Nu sunt adeptul "firmelor" de rusi determinati sa convinga, insa mi se pare anormal si hartuire ca proprietarul sa fie nevoit sa se judece in nestire pentru evacuarea imobilelor sale, cu ocupantii abuzivi ai acestora , plini de idei cum sa iasa cat mai tarziu posibil...

norocel

Post by norocel » 10 Aug 2005, 06:41

KKO wrote: Am avut un caz in care dupa ce am notificat concediul locatiunii si am formulat actiune in evacuare, fostul chirias a incercat s-o lungeasca, a achitat in continuare chiria cu OP in contul proprietarului incercand sa invoce relocatiunea tacita. Banii i-am returnat in contul sau cu mentiunea "chirie nedatorata-contract expirat"...
De ce sa-i retunezi banii? Daca a folosit spatiul, datoreaza chirie si nu cred ca prin acceptarea chiriei pentru aceasta perioada se poate spune ca opereaza tacita relocatiune, daca l-ai notificat cu privire la intentia de a nu mai prelungi contractul.


KKO wrote: Nu am gasit inca o formula magica pentru clauza cu pricina dar am observat prin alte contracte tentative in acest sens, unele destul de amuzante (contractul este titlu executoriu in temeiul caruia executorul poate proceda la evacuare fara interventia instantei si fara vreo formalitate prealabila; "...


Cred ca esti de acord cu mine ca partile nu pot constitui prin vointa lor alte titluri executorii decat cele reglementate de lege.

Succes, si daca reusesti ceva, spune-ne si noua!

kinga

Post by kinga » 10 Aug 2005, 07:31

Salut KKO.
Trebuie sa-ti marturisesc ca ieri, dupa ce am ajuns acasa am rasfoit tratatele de drept civil ale lui Deak si Chirica si am constatat ca ai dreptate.
In momentul in care asa inversunat sustineam ca este nelegala evacuarea conventionala am avut in vedere legile speciale, care sunt destul de impovaratoare pentru saracul proprietar, mai ales daca este vorba de o casa nationalizata si redobandata (din pacate cunosc cazuri in care dupa un proces de 3 ani a reusit sa evacueze chiriasii) , dar mi-au "scapat" dispozitiile dreptului comun.
ei bine, pe drept comun, (Codul civil) nu ai nici o restrictie in acest sens.
poti sa stipulezi un pact comisoriu de gradul IV, prin care sa specifici ca in cazul desfiintarii contractului, chiriasul se obliga sa elibereze spatiul in termen de ...., in caz contrar recunoaste dreptul proprietarului de a evacua imobilul prin mijloace proprii, si sa depoziteze bunurile chiriasului intr-un spatiu potrivit, pe seama si pe cheltuiala chiriasului.
De fapt principala obligatie a chiriasului este obligatia de restituire a lucrului
Ce este foarte important , in opinia mea, sa precizezi procedura de evacuare, gen se va deplasa o comisie, formata din .... membrii, in prezenta chiriasului, se va intocmi un proces verbal, se vor inventaria bunurile( pentru ca ulterior sa nu te acuze nimeni de furt)

roxana_juridic

Post by roxana_juridic » 10 Aug 2005, 07:43

Norocel wrote:Art. 1077 Cod civil spune ca "Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului."
s-ar putea sa ma insel, dar eu stiam ca posibilitatea asta exista numai daca e vorba de o obligatie care nu presupune un fapt personal din partea debitorului. Ori evacuarea, adica mutarea fizica a locatarului presupune un fapt personal din partea locatarului, adica parasirea locuintei. daca el se afla permanent in spatiu si refuza sa-l paraseasca nu vad cum ar putea creditorul sa aduca la indeplinire obligatia pe cheltuiala debitorului.
cred ca art. poate fi aplicabil doar cat priveste evacurarea bunurilor lui din locuinta.

Post Reply

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 14 guests