vanzare partiala apartament

Succesiuni, Terenuri, Constructii, Dezmembraminte, Societati Comerciale
Post Reply
magdaf

vanzare partiala apartament

Post by magdaf » 27 Dec 2006, 21:16

La multi ani!

Sora mea are nevoie de bani si, pentru ca ea nu poate face imprumut, le cere parintilor (pensionari) sa faca ei imprumut si sa garanteze cu casa lor...ceea ce, din diverse motive, ma ingrijoreaza un pic, ca si pe parinti, care totusi vor sa ajute.

Sora are in proprietate un apartament (fara obligatii, achitat etc), fiind proprietar unic. As dori sa va rog sa-mi spuneti daca este posibil, pentru siguranta, sa le vanda parintilor mei o parte din apartament, adica sa devina toti trei prorietari cu cote egale. Din nou, din alte motive, nu vrea sa-l vanda pe tot, deci ideea ar fi ca parintii sa devine si ei prorietari impreuna cu sora cu cote de 1/3 fiecare. Este posibila o astfel de vanzare partiala, in urma careia toti trei sa detina apartamentul in devalmasie (sper ca folosesc bine termenul)?

Va multumesc anticipat pentru raspunsuri.

alinutzza

Post by alinutzza » 30 Dec 2006, 22:45

Se poate, daca partile contractului convin in acest sens. In practica, nu vad insa cu ce i-ar ajuta sa devina proprietari pe cota parte din apartament. Chiar crezi ca se poate ajunge la situatia sa se faca ulterior iesire din indiviziune, plata de sulta, executare silita etc?
Daca-i asa, mai bine sa nu accepte ipoteca pe casa lor.
Faptul ca ar deveni proprietari pe o cota parte nu ii incalzeste cu nimic in situatia (nefericita) in care sora nu ar avea posibilitatea de a achita creditul si parintii raman fara casa.

Melinda

Post by Melinda » 03 Jan 2007, 00:41

Nu recomand contractul de vanzare-cumparare pentru ca este fictiv.
Ar fi indicat incheierea unui contract de donatie mai ales ca din anul acesta aveti "beneficii" la transcrierea notariala. :idea:

Devalmasia exista doar intre soti.

magdaf

Post by magdaf » 03 Jan 2007, 19:55

La multi ani si un an bun tuturor!

Va multumesc mult pentru raspunsuri.

Gandeam ca fiind coproprietari, parintii ar putea garanta chiar cu cota lor de apartament (daca este posibil, ca nici asta nu este clar...)

Puteti, va rog, sa-mi spuneti de ce actul de vanzare-cumparare ar fi fictiv? Pana la urma, parintii ii dau banii urmand sa ii doneze inapoi partea lor dupa ce ea achita datoria.

Desi tinem la sora mea, suntem constienti ca poate face surprize. Are venit bun, dar instabil. Plus ca este obisnuita sa fie ajutata... Este divortata si are un copil (cu ea) si probabil ca vanzarea este mai sigura (daca nu este atacata ca fictiva, dupa cum spuneti) decat donatia, care poate fi revocata probabil de fostul sot in situatia in care, Doamne fereste, i se intampla ceva si ia el copilul.

Va rog mult sa-mi sugerati orice cale credeti ca este mai buna si mai SIGURA. Suntem intr-un oras mic si nu prea putem intreba mult fara sa dam nastere la barfe. ...Si nu as vrea ca parintii sa plateasca pentru bucuria de a o ajuta pe sora cu ani de emotii pana va fi achitata datoria, in cazul fericit ca nu vor fi surprize.

Multumesc inca o data.

alinutzza

Post by alinutzza » 03 Jan 2007, 20:11

Chiar, de ce sa fie fictiva vanzarea? :-? Din punctul meu de vedere, atat timp cat e perfectata in conditiile legii, vanzarea e perfecta si nu exista nici o interdictie de instrainare intre parinti si copii (spre deosebire de soti). Probabil Melinda se referea la prezumtia de liberalitate care se aplica in cazul reductiunii liberalitatilor excesive - cand c de v - c intre succesibil sunt prezumate la liberalitati deghizate, sau la actiunea oblica cand daca exista relatii de rudenie intre tertul dobanditor si debitor - complicitatea nu mai trebuie dovedita. -
K tot se vorbeste de soti - exista coproprietate pe cote - parti si coproprietate devalmasa. Coproprietatea pe cote parti indivize ia nastere si din vointa partilor (cum e cazul c de v-c), iar coproprietatea devalmasa a sotilor este cu totul altceva.
In alta ordine de idei, nici o banca nu acorda credit care are ca garantii reale o cota parte indiviza (fie ea si devalmasa...). Deci, pt ca creditul sa fie acordat ar trebui sa garanteze cu cota parte atat parintii - cu cota lor, cat si sora - cu cota ei.
Doresti sa ti se ofere o solutie sigura, dar din pacate asa ceva nu exista, pentru ca oricum intorci datele problemei, este cert ca parintii isi asuma un risc in momentul in care garanteaza cu imobilul lor un imprumut al sorei tale. Oricand se poate intampla sa nu mai poata plati ( Doamne fereste, se poate imbolnavi sau sa-si piarda serviciul). In aceste conditii, creditul este un RISC ASUMAT.
Parerea mea proprie si personala: NU garanta cu bunurile tale creditele altora. Au fost foarte multi care au patit-o.

magdaf

Post by magdaf » 03 Jan 2007, 20:23

Va multumesc. Inteleg ca este un risc mare si de aceea suntingrijorata.

Cum vi se par solutia:

-parintii garanteaza cu casa, incheie contractul de v-c si stipuleaza ca au drept de vanzare a apartamentului si a separarii oricand doresc

Astfel, gandesc ca daca apar probleme cu plata, se pot imprumuta (habar nu am unde) pana se separa si vand apartamentul si platesc si nu mai trebuie sa treaca prin procese de plata de sulta, executare silita etc.

Sau trebuie sa insiste pentru cumpararea intregului apartament?
Sora zicea ca vrea si ea sa faca un mic imprumut si de aceea cred ca dorea sa detina si ea o parte.

Mii de multumiri

alinutzza

Post by alinutzza » 03 Jan 2007, 20:32

Draga , NU poti face asa, pentru ca:
1. Odata cu ipoteca, apare si interdictia de instrainare si grevare a imobilului, pana la achitarea creditului - obligatorie, se inscrie in CF. Asa k, pana nu plateste creditul si se radiaza ipoteca, nu-i voie sa se vanda nimic (nici nu se poate).
2. Daca creditul nu e mare, de ce sa fie necesara o garantie imobiliara? Vezi pe la banci daca nu exista posibilitate ca pe veniturile sorei eventual cu parintii garanti coplatitori - nu se poate obtine un credit?
3. Faptul ca ar detine o parte sau tot imobilul nu schimba cu nimic datele problemei, riscul e acelasi.

parole

Post by parole » 03 Jan 2007, 23:25

Oricum am invarti-o banca nu-i proasta si nu va accepta niciodata o ipoteca pe un imobil al carui titlu de proprietate, hai sa zicem contractul de v-c, cuprinde un pret infim. Fie ca sora vrea sa vanda o parte sau tot apartamentul e de inteles ca parintii nu-i vor putea oferi in schimb un pret pe masura valorii bunului, ca daca ar fi putut o imprumutau direct si scapau de conditiile creditarii bancare.

Dupa mine cea mai potrivita solutie este donatia. E adevarat ca nu o avantajeaza prea bine dar trebuie sa-si asume si ea un risc. Iar increderea reciproca care se prezuma ca exista intre membrii unei familii ar trebui sa scada sansele ca acel risc sa se materializeze.

In privinta garantiei pe veniturile parintilor pe care o propunea alinutzza nu cred ca are prea multe sanse de reusita, daca vorbim de o creanta pentru a carei garantare se cere o ipoteca, decat daca eventual parintii tai castiga cateva mii de euro lunar si nu cred ca este cazul.

Melinda

Post by Melinda » 04 Jan 2007, 00:09

Alinutzza,
Cred ca faci o confuzie, in speta exista doua imobile: unul a parintilor in proprietate devalmasa (acesta ar constitui garantia) si un alt imobil a ficei (surorii) din care s-ar vinde 2/3 catre parinti.

Am sustinut ca vanzarea-cumpararea ar fi fictiva pentru ca un astfel de contract presupune transferul proprietatii in schimbul unei sume de bani, adica pretul imobilului, care in cazul de fata este fictiv (nu ar exista decat formal).
In realitate suma data de parinti este un imprumut si nu pretul cotei de 2/3din apartament.
In cazul de fata ar exista doua garantii reciproce. Parintii se imprumuta (pentru fiica lor) garantand cu casa lor, dar vor si ei o garantie pentru imprumutul dat, adica o cota parte din apartamentul fiicei.

magdaf,
La incheierea contractului de vanzare-cumparare nu este necesar stipularea ca parintii tai au drpt de vanzarea a cotei din apartament si ca pot iesi din indiviziune, aceste drepturi se subanteleg.
Parintii si sora fiind coproprietari, pot vinde apartamentul impreuna de comun acord, iar daca nu va exista o intelegere in acest sens, atunci iesirea din indiviziune inevitabil se va face prin proces.

"Frate ca frate, dar branza-i pe bani" :mrgreen:

magdaf

Post by magdaf » 04 Jan 2007, 02:37

va multumesc tuturor pentru interesul acordat si pentru sfaturi.


ambele credite (cel pe care sora cere sa-l faca paintii si cel pe care il face ea sunt relativ mari, ~5000euro fiecare).

parole,
ma gandeam ca donatia nu-i indicata, pt ca sora are copil si daca i se intampla ceva si fostul sot ia copilul poate sa ceara sa o revoce. gresesc?

cand vorbeam de vanzare, chiar ma gandeam sa fie trecut in c v-c suma reala si corespunzatoare pretului de circulatie (chit ca probabil taxele de trebuie platite sunt mari); parintii ar plati pt cota lor (care, pana la urma, nu trebuie sa fie de 2/3, ci doar cat sa acopere ce-i dau surorii) cu imprumutul si ceva economii de mai au, astfel incat oricand sa poata demonstra cu acte ca au avut banii aceia la momentul cumpararii. in aceste conditii, se mai poate revoca vanzarea? mentionez ca sora locuieste in alta localitate si ar continua sa locuiasca in apartament.

daca faptul ca parintii ii dau bani poate fi privit ca un imprumut, exista proceduri legale prin care sa fie stipulat acest lucru si pe care parintii sa le foloseasca daca apar probleme, sa recupereze banii?

melinda,
ma gandeam la conditii de stipulat in contract pt situatia cand apar neintelegeri si se ajunge la proces; gandeam ca astfel de conditii pot accelera procesul. ideea era ca ei sa poate iesi din indiviziune indiferent de vointa surorii.



multumesc din nou

parole

Post by parole » 04 Jan 2007, 17:14

magdaf, e adevarat, exista riscul acesta in cazul donatiei dar il vad preferabil fata de fictivitatea unei vanzari, insa numai cat timp bunul pe care urma sa-l fi vandut era chiar bunul pe care ati fi urmat sa-l ipotecati. Pretul asta fictiv prezinta importanta numai daca ati fi ipotecat apartamentul, integral sau pe cote. Daca ipotecati casa parintilor atunci problema pretului fictiv nu se mai pune pentru ca banca nu se mai intereseaza de situatia juridica a apartamentului, ci doar de casa.

Deci eventualele probleme care ar trebui preintampinate ar fi cele legate de parinti si sora. De exemplu daca surorii nu i se plateste in fapt pretul apartamentului, chiar daca pretul in contract este prevazut la reala valoare a apartamentului, ea poate cere desfiintarea vanzarii. Si ar avea interes sa o faca in situatia in care imprumutul nu se restituie, casa o ia banca iar parintii raman pe capul ei in apartament. Ca sa-i scoata din apartament va ataca vanzarea pentru neplata pretului. De aceea eu zic ca dupa incheierea contractului si inainte de contractarea imprumutului la banca cu ipoteca aferenta sa faceti o chitanta, pe care evident o vor semna ambele parti, o vor data, si din care sa reiasa ca sora ta a primit integral pretul apartamentului iar parintii tai s-au achitat de obligatia asta. Dupa ce obtin parintii imprumutul banii ii vor da evidend surorii dar nu cu titlu de imprumut, ci cu titlu de plata in fapt a pretului apartamentului. Zic in fapt, pentru ca in drept parintii vor fi facut plata la data stipulata in chitanta.

parole

Post by parole » 04 Jan 2007, 17:59

Bai, frate, io-s chiar singurul bou de pe forumul asta??? :-D Magdaf, sau cum te cheama, ei fi si tu ruda cu ramaiana, daca nu de sange, cel putin de suferinta ori de facultate! :-D

magdaf

Post by magdaf » 04 Jan 2007, 20:12

multumesc pentru sfaturi.

in legatura cu cel de-al doielea mesaj de l-ati postat, desi initial nu am inteles ce vreti sa spuneti, citindu-va postari recente, cred ca am inteles. sper sa nu gresesc...

probabil suspectati ca as fi un avocat incepator sau ca as avea legatura cu practica juridica. nici vorba! fac stiinte exacte.

cu ceva timp in urma (mai bine de un an, cred), cand familia mea avea alta problema juridica, am descoperit forumul. si de atunci intru mereu si citesc postari. caci mi se pare interesanta abordarea juridica, chiar ma facineaza. seamana mult cu logica si combinarea de legi si teoreme din mate si fizica...chiar ma gandeam sa-i arat ce frumos este asta fiului meu cand va creste...pana ce am cunoscut pe cineva, care, desi avea perfecta dreptate, a pierdut un proces si a suferit mult datorita avocatului bun al partii adverse si avocatului sau slab. si asa am constatat ca, implicit, avocatii buni pot crea si suferinta...in fine, asta este alta poveste si probabil pot fi contrazisa.

va multumesc si as fi recunoscatoare pentru orice sfat de mi l-ati putea da in continuare.

jojo

Post by jojo » 05 Jan 2007, 09:31

parole wrote:Bai, frate, io-s chiar singurul bou de pe forumul asta???
Nici vorba, da de unde...
Hai parole ca exagerezi. mai suntem cativa :-D :-D :-D

Post Reply

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 9 guests