Page 1 of 2

cine se prezinta la notariat pentru act de vanzare-cumparare

Posted: 26 Jun 2006, 13:20
by ducris
Buna ziua,


Am nevoie, va rog, de sfatul dvs:

In anul 2005, am incheiat un antecontract prin notariat de vanzare- cumparare a unei suprafete de 500mp care se desprinde dintr-o suprafata totala de 1200mp cu locuinta pe ea. Practic, o persoana din mediul rural se obliga sa-mi vanda 500mp teren dintr-o proprietate de 1200 mp, locuinta ramanandu-I persoanei respective, cei 500 mp reprezentand, pe romaneste, "fundul curtii". Persoana in cauza are 3 copii, din care unul minor. Le-am facut succesiunea la notariat (sotul decedat), am rezolvat problema intabularii si a lotizarii. Acum trebuie sa inchei actul final de vanzare cumparare la notariat. Intrebarea mea este urmatoarea: La notariat trebuie sa se prezinte in calitate de vanzator DOAR persoana in cauza, sau si cei trei copii ai sai? Mentionez ca la succesiune nu au fost pretentii a nici uneia din parti, mamei ramanandu-I 1/2 plus procentul legal din cotele revenite copiilor.

Va multumesc anticipat pentru raspuns.

Cristian D.

Posted: 26 Jun 2006, 14:51
by leustean
Nu prea se intelege (d.p.d.v. juridic) ceea ce vreti sa spuneti din expunerea facuta asupra situatiei de fapt, dar eu inteleg ca in prezent sint coproprietari atat copiii, cat si sotul supravietuitor, ca urmare a decesului unuia dintre soti.
Asa fiind, la incheierea contractului de vanzare cumparare, vor trebui sa fie prezenti atat sotul, cat si copiii.
Sau, daca nu prezenti in persoana, vor trebui sa fie prezenti mandatarii acestora (imputernicitii lor), in baza unei procuri autentice (fiind vorba despre vanzarea unui teren).
Este de precizat ca unul dintre vanzatori (sotul) poate fi imputernicit al celorlalti copii coproprietari (cu alte cuvinte, poate cumula dubla calitate, si de vanzator, si de imputernicit).
Asa incat, fie ca toti coproprietarii sint reprezentati de un tert mandatar (ales de comun acord de acestia, mandatar care poate fi chiar unul dintre coproprietari) , fie ca unul dintre coproprietari este si mandatar al celorlalti (in baza unei procuri autentice), solutia este aceeasi : coproprietarii (toti cei care exista) trebuie sa fie prezenti la notar fie personal, fie prin reprezentant, in asa fel incat sa se constate exprimarea valabila a consimtamantului lor de a vinde.
Aceasta constatare, a liberei exprimari a consimtamantului, se face de catre notar.
In privinta unuia dintre copii care este minor, acesta va fi reprezentat de mama sa ramasa in viata, care va incheia in acest caz contractul atat in nume propriu, cat si ca reprezentant al copilului sau minor.
Daca nu am inteles corect, imi cer scuze.
Reveniti cu amanunte.
Dar raspunsul general in cazul oricarei vanzari este ca, la perfectarea contractului, de fata vor trebui sa fie prezenti la notar toti coproprietarii asupra imobilului.
Numai bine!

Posted: 26 Jun 2006, 15:23
by robin_hood_2
Vanzarea nu o poate face decat persoana in al carei lot a cazut terenul de 500mp.
Inteleg ca terenul promis nu este in lotul persoanei cu care ai incheiat antecontractul ( si care a dobandit imobilul).Intrebarea este:Cel care e proprietar al lotului vrea sa-ti vanda?El nu e obligat s-o faca, pt. ca n-a fost parte in antecontract.Poate sa-ti vanda fara sa mai luati in discutie antecontractul-asa, ca o continuare a cuvantului dat de mama sa, daca a fost de acord cu ea sau ca expresie a interesului sau.Dar daca n-a fost de acord si a tacut ca sa se vada "cu sacii in pod", iar acum n-are nici o obligatie?
In mod normal, daca succesorii s-au inteles de la bun inceput ( si pana la sfarsit) si antecontractul a fost incheiat cu consimtamantul tuturor (in fapt), chiar daca numai o persoana a fost cocontactant, iar ei sunt oameni de cuvant, acum ar trebui sa mearga la notariat cu tine cel care e proprietarul parcelei si sa faceti vanzarea, asa cum ati gandit-o la inceput.
Probleme sunt (pt. tine;mai ales ca zici c-ai alergat si platit pt. formalitati) daca acest succesor nu vrea sa vanda.Sau vrea sa-ti ia si pielea...
Persoanei cu care ai incheiat antecontractul ii poti cere daune-interese.
In fine, mai putem specula, dar ideea e ca cel cu care ai incheiat antecontractul nu are ceea ce ti-a promis.
Dupa parerea mea, vei deveni proprietarul parcelei daca asta s-a dorit de la bun inceput, de catre cei implicati.Daca nu, poti obtine numai daune-interese de la cocontactantul din antecontract.Numai la asta-ti mai poate folosi, concret, antecontractul.

Posted: 27 Jun 2006, 08:24
by ducris
va multumesc mult pentru raspunsuri. problema mare de care ma lovesc consta in faptul ca unul din copii nu mai este de gasit, in sensul ca lucreaza si locuieste undeva in Bucuresti, nu se stie unde, nemaiexistand nici un contact intre acesta si mama sa. Astfel, nu pot lua legatura cu acesta persoana de nici un fel. In privinta lotizarii, mi s-a intocmit dosarul de lotizare la Oficiul de Cadastru, cu specificatiile lotului de 500mp care se desprinde din suprafata de 1200 mp, fara a se cunoste, evident in al cui lot se incadreaza terenul in cauza, ei fiind cu totii mostenitori. Precizez, in plus, ca antecontractul a fost incheiat doar cu mama copiilor, ca si promitent vanzator. Ei sunt, toti, oameni de cuvant si sunt de acord sa mearga la notariat pentru perfectarea actelor, doar ca unul din copii nu poate fi de gasit sub nici o forma. Invatati-ma, va rog, daca am posibilitatea de a-mi rezolva problema prin actiune in instanta. Mai fac o precizare:In antecontractul incheiat la notariat am introdus urmatoarele clauze, in cazul in care promitentul vanzator sau promitentul cumparator renunta la vanzare-cumparare:1.daca promitentul cumparator renunta, pierde avansul achitat promitentului vanzator(in speta, mama)2. daca promitentul vanzator renunta la vanzare este obligat sa inapoieze promitentului cumparator dublul sumei primita ca avans.3. daca una din parti(oricare)renunta, cealalta parte are dreptul de a solicita instantelor de judecata competente o sentinta judecatoreasca care sa tina loc de act de vanzare-cumparare. inrebarea mea este: eu cu cine ma judec? :(

va multumesc mult pentru raspunsuri.

Posted: 27 Jun 2006, 08:37
by leustean
Problema dvs. este de natura procedurala, iar nu de drept substantial.
Faptul ca nu gasiti adresa unui coproprietar nu trebuie sa va duca cu gandul ca ar putea fi posibila realizarea vanzarii si in absenta acestuia.
Nu se poate eluda consimtamantul sau la instrainarea bunului.
Cu alte cuvinte, trebuie sa il gasiti pe acest om.
Aceasta nu este insa o problema juridica.

Faptul ca numai batrana a incheiat antecontractul nu ii transforma si pe ceilalti coproprietari (copii ai acesteia) in parti ale aceluiasi antecontract.

Ea nu va putea instraina decat cota sa.

Posted: 27 Jun 2006, 08:45
by ducris
bun, batrana poate instraina doar cota sa, sunt perfect de acord cu dvs. Ce se poate face acum? Ce procedura pot urma astfel incat sa existe scriptic o precizare ca mamei ii revine chiar bucata de teren de 500 mp. Trebuie facuta iesire din indiviziune? Mamei ii revine oricum mult mai mult din cei 1200 mp(masa succesorala).

Posted: 27 Jun 2006, 09:35
by robin_hood_2
Teoretic, femeia iti poate vinde cei 500mp chiar acum, iar soarta contractului va depinde de rezultatul partajului.Drepturile tale de cumparator se vor consolida retroactiv daca lotul resp.va fi atribuit la partaj femeii;ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea vanzarii in timpul indiviziunii.Iar daca spui ca se inteleg si ca nu vor fi probleme, poti face actele, urmand ca, ulterior, cand va fi gasit cel care nu are adresa cunoscuta, sa se faca partajul pe cale amiabila.

Posted: 27 Jun 2006, 09:40
by leustean
Covingeti-i sa faca un partaj voluntar in urma caruia sa ii ramana batranei partea pe care v-a promis-o (sau macar acea parte, ca sa v-o poate vinde apoi dvs.).
Si partajul voluntar, ca si vanzarea, presupune gasirea fiului lipsa.
De problema aeasta nu veti scapa nici dvs, nu vor scapa nici ei.

De asemenea, am inteles ca doriti o singura bucata de teren, nu intreaga parcela.
In situatia aceasta, daca nu isi fac in prealabil partajul,chiar si in situatia in care ar veni toti la notar si ar fi de acord cu vanzarea unei parcele, tot nu s-ar va putea realiza fara un partaj prelabil.
Li se va cere partajul ca sa poate vinde doar o bucata de teren.
Daca vor sa vanda tot, o pot face si fara sa mai treaca printr-un partaj.

In ceea ce va priveste, observ ca v-ati pus speranta intr-un antecontract care nu are forta obligatorie pentru ceilalti coproprietari (fiind incheiat doar cu batrana) si care nu opereaza vreun transfer al dreptului de proprietate, fiind antecontract, nu un contract propriu-zis.

Acum nu va ramane decat sa ii asteptati sa se hotararasca sa vanda sau realizeaza partajul. Puteti in schimb sa ii cereti batranei banii conform clauzei penale din contract (restituirea dublului pretului), desi cred ca nu asta urmariti.
Explicati-le sa se judece in instanta cu paratul lipsa (pentru partaj).
Va fi complicat, daca nu ii cunosc adresa, poate nici daca mai traieste nu stiu. Trebuie sa produca dovezi ca nu au cunostinta de adresa paratului, cu toate ca au facut tot ce le-a stat in putinta sa o afle. Numai astfel se poate realiza judecata cu acesta prin publicitate.
Daca insa reusesc, asteptati sa se termine procesul desfasurat astfel si mergeti apoi la notar.
In orice caz, mult succes.

Posted: 27 Jun 2006, 09:45
by leustean
Sau, cum a indicat Robin Hood, puteti sa cumparati acum cei 500 mp, dar o sa stati mereu cu frica in san ca la partaj partea aceea s-ar putea sa nu ii revina batranei.

Posted: 27 Jun 2006, 09:46
by robin_hood_2
Inca ceva, chiar daca atunci cand se face lotizarea, initial, terenul resp. nu-i va reveni femeii, vanzarea poate ramane valabila, daca ei se inteleg si se despagubesc intre ei.Sunt mai multe variante.

Posted: 27 Jun 2006, 09:57
by ducris
sa inteleg ca nu ma pot folosi de clauza nr.3 din antecontract privitoare la hotararea unei instante de judecata care sa tina loc de act de vanzare-cumparare?
va multumesc mult pentru sfaturi...
si inca ceva...am copii de pe buletinele tuturor, inclusiv dupa buletinul persoanei de negasit, care, evident nu mai locuieste acolo...imi foloseste la ceva??

Posted: 27 Jun 2006, 10:34
by leustean
Se poate folosi clauza, dar nu in sensul urmarit sau sperat de dvs: acela de a va vedea cu terenul in mana si fara emotia ca il veti pierde vreodata.
Instanta va constata o eventuala vanzare a cotei parti ideale a batranei din dreptul sau de proprietate.
O vanzare a parcelei de 500 mp nu o sa va constata niciodata o instanta.
Vi se va respinge cererea in acest sens.
Din multele motive pe care nu le mai expun.

A se constata vanzarea cotei ideale din dreptul de proprietate al batranei inseamna ca dvs sa deveniti copropietar in locul batranei, alaturi de copiii ei.
Dupa care o sa va luptati sa iesiti din indiviziune cu acestia.

Trebuie sa ii convingeti sa se judece cu copilul de negasit, asa cum am spus.
Acesta este sfatul meu. Este solutia care va ofera cel mai mic risc si cea mai buna protectie.
Depinde insa de dvs. cat de tare doriti sa riscati.

Posted: 27 Jun 2006, 11:31
by codobelc
Poate mi-a scapat mie, dar nu am inteles daca persoana lipsa (fiul) a semnat si el antecontractul, sau nu.
Daca l-a semnat, teoretic se poate intenta o actiune prin care sa se solicite pronuntarea unei hot. jud. care sa tina loc de contract. Citarea prin publicitate poate fi o solutie, daca sunt indeplinite conditiile prevazute de lege.
Daca nu a semnat nici antecontractul, fie intai se rezolva partajul, la initiativa unuia din ceilalti proprietari (citandu-l pe cel lipsa tot prin publicitate), fie cumparati cota parte indiviza de la cei prezenti, ramanand in coproprietate cu absentul pe cei 500 mp.
In cea de-a doua situatie sunteti nevoit sa apelati dvs la partaj, tot prin publicitate, avand sanse mari de atribuire, avand in vedere cota superioara de proprietate.
Solutii ar mai fi, dar acestea par cele mai "simple". Evident ar fi sublim sa apara absentul, sa semneze si toata lumea sa fie fericita.

Posted: 27 Jun 2006, 11:34
by Han_solo
"Mentionez ca la succesiune nu au fost pretentii a nici uneia din parti, mamei ramanandu-I 1/2 plus procentul legal din cotele revenite copiilor"
Problema e simpla .... daca ai facut cadastrul (si intabularea banuiesc io) acolo in incheierea de intabulare sau in dosarul cadastral sunt proprietarii de drept si de fapt ai terenului . Nu ai specificat clar daca in urma succesiunii copii au acceptat sau nu succesiunea. Cel mai simplu e sa vezi in incheierea de intabulare sau in dosarul cadastral. daca ai nelamuriri mergi la un notar si el iti va da mai multe amanunte

Posted: 27 Jun 2006, 11:35
by Han_solo
"Mentionez ca la succesiune nu au fost pretentii a nici uneia din parti, mamei ramanandu-I 1/2 plus procentul legal din cotele revenite copiilor"
Problema e simpla .... daca ai facut cadastrul (si intabularea banuiesc io) acolo in incheierea de intabulare sau in dosarul cadastral sunt proprietarii de drept si de fapt ai terenului . Nu ai specificat clar daca in urma succesiunii copii au acceptat sau nu succesiunea. Cel mai simplu e sa vezi in incheierea de intabulare sau in dosarul cadastral. daca ai nelamuriri mergi la un notar si el iti va da mai multe amanunte