Contract vanzare cumparare active incheiat in baza HG457/1997

[solicitant]

Buna ziua,

Va rog a ma ajuta cu o parere sau speze ale instantelor in legatura cu urmatorul aspect;
Subsemnatul am cumparat in baza Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2669/18.11.1997, la licitatie publica un activ la care vanzatorea , societate comerciala, nu detinea dreptul de proprietate asupra terenului aferent in suprafata de 264 mp. Procedura de licitare si contractul de vanzare cumparare s-au desfasurat/intocmit in baza prevederilor HG 457/1997 pentru aprobarea NORMELOR METODOLOGICE
privind procedurile de privatizare si conditiile de organizare si desfasurare a vanzarilor de actiuni, de parti sociale si de active.
La data scoaterii la vanzare a activului, societatea comerciala vanzatoare a comandat o Expertiza/Raport de evaluare prin care expertul evaluator a determinat atat valoarea de piata a activului cat si a terenului aferent. Intrucat la data licitatiei nu avea terenul in proprietate, in sedinta de licitatie pretul de vanzare a activului a fost redus cu c/valoarea terenului, activul fiind adjudecat de catre mine si incheindu-se Procesul verbal de adjudecare in acest sens.
In Contractul de vanzare cumparare incheiat in forma autentica, s-a stipulat expres ca “Vanzatorul se obliga totodata sa vanda Cumparatorului terenul aferent activului vandut, dupa obtinerea Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului si intabularea in Cartea Funciara, la pretul pietii prin negociere directa intre parti, conform prevederilor art. 70 (2) din Hotararea Guvernului nr.457/1997”.
Precizez ca pretul terenului stabilit de catre expertul evaluator la data de 24.05.1997 pentru vanzarea la licitatie a activului a fost de 8.345.344 lei (vechi)- echivalentul a 1.177 USD (la cursul de 7088/1USD). Dupa obtinerea Certificatului de atestare a dreptului deproprietate asupra terenului, in luna ianuarie 2004 vanzatoarea comanda aceleiasi firme care a evaluat initial terenul, o noua evaluare a terenului si aceasta stabileste valoarea de piata a terenului ca fiind 163.000.000 lei (vechi), echivalentul a 4.959 USD (la cursul BNR din 19.01.2004 de 32.868 lei/1USD) sau 3965 EURO; deci o diferenta valorica de 3782 USD fata de pretul terenului la data licitatiei. Pretul in euro/mp la data aceea ar fi fost de aproximativ 16 euro. Am precizat ca in cadrul sedintei de licitatie pretul de vanzare a activului a fost redus exact cu c/valoarea terenului aferent – adica cu suma de 8.345.344 lei vechi.
In aceasta situatie, daca vanzatorul si-ar fi respectat obligatia contractuala si mi-ar fi notificat invitatia la negociere/incheierea contractului de vanzare cumparare a terenului dupa obtinerea dreptului de proprietate asupra terenului si intabularea in Cartea Funciara, asa cum era prevazut prin lege si s-a obligat contractual – pretul de piata care ar fi fost pus in discutie “prin negociere” ar fi fost cel stabilit prin evaluarea din ianuarie 2004, adica cel de 16 euro/mp, conform clauzei din contractul de vanzare cumparare a activului. Situatie in care vanzatoarea nu m-ar fi putut obliga la un pret mai mare decat pretul de piata stabilit de expert, dupa cum nici subsemnatul nu as fi putut pretinde un pret sub aceasta valoare, avand in vedere ca "negocierea" contractuala se refera la pretul pietii. Nu s-a intamplat aceasta deoarece, in anul 2004 s-a schimbat structura actionariatului iar noul actionar majoritar al vanzatoarei, mizand pe cresterea pretului terenurilor, a considerat ca pretul "pregatit" prin evaluarea comandata chiar de catre ei in ianuarie 2004, in vederea vanzarii terenului, dupa cum precizeaza evaluatorul in raportulde evaluare, nu-i satisface pretentiile, desi era de peste patru ori mai mare decat cel stabilit de acelasi expert la scoaterea la vanzare a activului. Vanzatoarea m-a notificat doar la data de 21 iulie 2005, pretinzand fara nicio dovada/evaluare, pretul de 100 euro/mp teren.
Considerand ca sunt santajat nu am acceptat pretul pretins de catre vanzatoare si in anii urmatori am avut cateva "negocieri"/ discutii cu reprezentantul acesteia, fara a ajunge la vreo intelegere.
Mai precizez ca in baza prevederilor din ANEXA 19 din Normele Metodologice la HG nr.457/1997 – actul normativ in baza caruia s-a desfasurat vanzarea la licitatie si incheiat contractual de vanzare-cumparare a activului unde se mentioneaza, citez : “*1) Contractul de vanzare-cumparare este orientativ, partile avand dreptul sa-si fixeze drepturile si obligatiile in functie de fiecare situatie particulara in parte, potrivit principiului libertatii contractuale, in conformitate cu art. 969 din Codul civil”, am conditionat cumpararea activului/ incheierea contractului de vanzare cumparare de acordarea dreptul de folosinta asupra terenului, respectiv servitutea de trecere cu mijloace auto la activul cumparat, pe o portiune de aproximativ 12 mp pe terenul vanzatoarei, gratuit, potrivit principiului libertatii contractuale, deoarece vanzatoarea avea tot interesul (cel putin asta declara) sa urgenteze obtinerea cerificatului de atestare a dreptului de proprietate/intabularea terenului pentru a-si incasa pretul. Daca s-ar fi dorit/obtinut negocierea "pe bani" aceasta s-ar fi inserat in clauzele contractuale.
In luna noiembrie 2014 am notificat eu vanzatoarea in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare a terenului, prin care le-am oferit pretul stabilit de evaluator in luna ianuarie 2004, insa vanzatoarea nu a dat curs acesteia; nici macar nu mi-a transmis un raspuns.
Acum, la data de 30 martie 2017, dupa 20 de ani, vanzatoarea m-a notificat, pretinzand pretul de 90 euro/mp teren si ma ameninta cu actionarea in judecata unde vor pretinde si c/valoarea dreptului de folosinta asupra terenului pe ultimii trei ani - suma de 9216 euro (256 mp x 1 euro/mp x 36 luni) si c/valoarea servitutii de trecere in cuantum de 5580 euro (155 mp x1 euro/mp x 36 de luni) desi portiunea afectata servitutii de trecere este de doar aproximativ 10 mp teren la marginea terenului de 155 mp proprietatea vanzatoarei;deci nu am servitute pe intreg terenul sau; acestea in conditiile in care in contractul de vanzare cumparate incheiat nu se prevede niciun pret al folosintei/al servitutii de trecere.
Toate aceste "indulgente" considerate de catre vanzatoare, sunt cu conditia ca eu sa renunt la servitutea de trecere cu auto, notata in Cartea funciara.
Avand in vedere ca potrivit art. 962 din Codul civil in vigoare la data incheierii Contractului de vanzare-cumparare a activului “Obiectul conventilor este acela la care partile sau numai una dintre ele se obliga” si ca prin contractul susmentionat vanzatooarea este cea care s-a obligat sa-mi vanda terenul dupa obtinerea Certificatului de atestare a dreptului de proprietate si intabularea in Cartea Funciara, la pretul pietii prin negociere directa intre parti, conform prevederilor art. 70 (2) din Hotararea Guvernului nr.457/1997, am refuzat pretentiile acesteia deoarece consider ca negocierea nu inseamna impunerarea unilaterala a pretului si la data cand considera convenabil vanzatorul.
Fiind interesat in legatura cu modul in care s-au solutionat disputele pe aceasta tema, in Revista DREPTUL nr.11/2005 am gasit intr-un studiu - autor Marius Galan, o precizare importanta si anume ca legiuitorul a emis HG 457/1997 , printre altele si datorita faptului ca, citez: "Asadar, constientizandu-se ca pana la clarificarea regimului juridic al terenurilor aflate in patrimoniul societatilor comerciale, mai exact a stabilirii existentei si intinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate in administrarea acestora, in temeiul prevederilor Hotararii Guvernului nr.834/1991, societatile comerciale pot avea interesul sa vanda anumite constructii, dorind sa excluda posibilitatea abuzului vanzatorilor, care ar fi profitat de pozitia de forta pentru a stabili pentru vanzarea terenurilor preturi exagerat de mari, legiuitorul a stabilit, pe de o parte, obligativitatea vanzarii terenurilor numai in favoarea cumparatorilor activelor (constructii), iar, pe de alta parte, a fixat ca pret al vanzarii pretul pietii". - pag.138, ultima fraza in partea de jos. Or, vanzatoarea exact acest lucru l-a facut si incearca sa mi-l impuna mie, in conditiile in care ea este aceea care nu a respectat termenele si conditiile stabilite contractual - vanzarea terenului aferent activului vandut, dupa obtinerea Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului si intabularea in Cartea Funciara, la pretul pietii prin negociere directa intre parti, adica la pretul pietii determinat la comanda sa in luna ianuarie 2004.
Fata de cele susmentionate, va rog a ma ajuta prin precizari suplimentare, eventual spete/solutii concrete din practica instantelor de judecata, pentru a sti ce pozitie ar trebui sa iau.
In masura in care considerati ca sunt necesare precizari suplimentare sau acte doveditoare, vi le pot pune la dispozitie.

Va multumesc pentru ingaduinta si va doresc succes in activitate.

Cu stima.