situatie incurcata

Discutii privind Dreptul Civil, Noul Cod Civil si Noul Cod de Procedura Civila
Post Reply
Motanu

situatie incurcata

Post by Motanu » 24 Mar 2006, 14:57

Am o problema in legatura cu un antecontract de vanzare-cumparare a unei constructii.
Datele problemei:
Prin intermediul unei societati imobiliare, societatea A (vanzator) incheie un antecontract de v-c cu societatea B (cumparator)(eu) la data de 20 ianuarie, cu plata unui avans si cu obligatia ambelor parti de a se prezenta in data de 30 martie pentru a incheia contr. de v-c in forma autentica (asta se intampla acum trei ani, cu mult inainte de a ajunge chestiunea la urechile mele). In antecontract vanzatorul afirma ca imobilul este liber de sarcini. Tot aici partile stabilesc, pentru cazul in care v-c nu s-ar mai incheia, penalitati pentru partea care ar fi prejudiciata.
La data de 23 ian., primesc pe fax un contract de inchiriere intre vanzator si un locatar, din care reiese bineinteles ca spatiul comercial este inchiriat si ca acest contract urmeaza sa inceteze peste vreo doi ani (nimeni nu mai stie exact de unde provovine fax-ul). Exista si o clauza prin care contractul de locatiune inceteaza "prin desfiintarea titlului proprietarului".
Situatie in care eu refuz sa inchei contractul de vanzare-cumparare la data convenita.
Intrebarile problemei:
1. Locatiunea este o sarcina? Eu spun ca da, si ca poate fi inregistrata in foaia de sarcini a CF, dar am auzit si pareri contrarii. (in aceasta situatie as fi indreptatit sa refuz incheierea contr. de v-c si sa solicit restituirea avansului?)
2. Cum se calculeaza in acest caz prescriptia?
3. Vanzarea imobilului poate fi considerata o desfiintare a titlului proprietarului (in mod normal ar trebui interpretata ca o transmitere, nu ca o desfiintare a titlului). Daca ar fi interpretata ca desfiintare, atunci as fi avut solutia de a incheia contractul de vanzare si de a solicita apoi rezilierea locatiunii.
4. Ce sanse as avea sa obtin in instanta restituirea avansului, dar fara a ma expune posibilitatii de a mi se cere (si de a fi obligat sa platesc) penalitatea pentru nerespectarea obligatiei de a incheia contractul.
Am incercat sa fiu concis si sper ca nu v-am innebunit.

salavastru

Post by salavastru » 24 Mar 2006, 16:15

1. E vorba de o obligatie scriptae in rem, deci opozabila cumparatorului(daca e consemnat printr-un inscris autentic sau sun semn. priv cu data certa...), asa ca se poate spune ca e o sarcina. Dar in afara cazului in care nu este prevazut in antecontract altfel, o astfel de situatie te-ar putea indreptati sa soliciti o anulare a conventiei pe cale judecatoreasca in temeiul invocarii dolului prin reticenta.
2. Prescriptia actiunii in anulare curge de la data de la care ai aflat de existenta locatiunii.
3. Nu e desfiintare pentru ca are loc o stramutare a dreptului de proprietate, cumparatorul devine succesor cu titlu particular al vanzatorului. In cazul desfiintarii, dreptul locatarului se piere ex nunc-se considera ca nici n-a existat. Clauza contractuala nu face decat sa reia principiul accesorium sequitur principale.
4. Sansele depind de dovedirea in instanta ca inducerea in eroare se rasfrange asupra unui aspect determinant (dolus dans la causa contractui) al acordului de vointa. Spre exemplu, exercitarea stapanirii de fapt asupra imobilului in persoana proprie era hotaratoare, firma ta urmand sa-si deschida un punct de lucru acolo.

aho

Post by aho » 24 Mar 2006, 19:03

de fapt termenul de prescriptie ptr. act. in anulare incepe sa curga de la data cand a cunoscut cauza de anularii insa nu mai terziu de 18 luni de la data incheirii (9,2 D167) m.m. chiar dc. contractul a fost notat in cf nu mai poti invoca nik.
parerea mea este sa inchei contractul ca risti sa pierzi pe act. in anulare si n-ai decat sa te judeci cu vanzatorul ptr. despagubiri/ garantia ptr. evictiune, sau ar mai fi varianta rezolutiunii conventie ptr. neex. obligatiei de a transmite posesia ; eu nu vad insa sanse intr-o actiune in anulare

salavastru

Post by salavastru » 25 Mar 2006, 11:34

Nu poti cere garantia pt evictiune dupa incheierea contractului, pentru ca nu se indeplinesc conditiile cerute de lege pt invocarea quem de evictionem tenet actio...: trebuie sa fie vorba de fapte anterioare inch contr. dar necunoscute de cumparator ori ulterioare dar neprevazute, ori tu stiai de existenta oblig. scriptae in rem anterior manifestarii acordului de vointe. La fel si pt rezolutiune, contractand in cunostinta de cauza ti-ai asumat riscul opozabilitatii locatiunii.
Daca intr-adevar au trecut 3 ani de la inceputul curgerii prescriptiei (de la data de la care ai aflat de existenta locatiunii-cel mai tarziu 18 luni) si act in anulare e prescrisa (acum am vazut paranteza ta cu cei trei ani), deci nu mai poti cere avansul. Termenul de 18 luni nu se aplica in cazul tau, de asta nu l-am mai mentionat, am vazut ca faxul ti-a fost trimis la 3 zile dupa inch. antecontractului, deci asta este momentul de inceput al prescriptiei.
Si dreptul cocontractantului de a cere instantei darea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare ori despagubiri ori clauza penala e pe cale de a fi prescris. Termenul de trei ani curge de la data prevazuta pentru incheierea contractului de v-c (30 martie).

Motanu

Post by Motanu » 27 Mar 2006, 08:08

Va multumesc. :cafea:

luc4s

Re: situatie incurcata

Post by luc4s » 27 Mar 2006, 20:28

Motanu wrote: . Exista si o clauza prin care contractul de locatiune inceteaza "prin desfiintarea titlului proprietarului".
Poate gresesc eu, dar daca e prevazut asa ceva, Motanu mai e obligat sa respecte contractul de inchiriere? :roll:

salavastru

Post by salavastru » 28 Mar 2006, 11:05

Gresesti, da, e adevarat. Asa dupa cum am scris si intr-un mesaj anterior, desfiintarea titului locatorului se refera la situatia rezolvirii, anularii... actului. E vorba deci despre cazurile in care actul prin care locatorul a dobandit proprietatea (de exemplu contract de vanzare-cump, de intretinere ori testament..) este lipsit de efecte juridice datorita unei cauze de ineficacitate.

Motanu

Post by Motanu » 28 Mar 2006, 12:35

Si eu am interpretat clauza in sensul ca locatiunea inceteaza numai in cazul desfiintarii titlului. Or, vanzarea-cumpararea fiind o modalitate de transmitere, si nu o cauza de desfiintare a titlului vanzatorului, in aceasta situatie clauza de incetare devine inoperanta, iar eu ca dobanditor al imobilului sunt obligat sa respect locatiunea incheiata cu vechiul proprietar.

Post Reply

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 35 guests