Page 1 of 2

Denuntare unilaterala contract

Posted: 03 Jan 2005, 11:11
by croc
Avem un contract de locatie;
La cap. incetarea contractului, sunt enumerate urmatoarele cazuri de incetare: reziliere conventionala; reziliere ca urmare a neindeplinirii obligatiilor; expirarea termenului pentru care a fost incheiat contractul; pierirea lucrului;

Locatarul vine, la jumatatea perioadei pentru care a fost incheiat contractul, si ma anunta ca denunta unilateral contractul, cu preaviz de 30 de zile;

Evident ca nu vreau sa-l las sa iasa din spatiu pana cand nu voi gasi alt chirias;

Daca totusi, nesocotind raspunsul meu conform caruia nu poate denunta unilateral contractul, elibereaza spatiul si nu mai plateste chirie, in conditiile in care nu am clauza penala inclusa in contract, singura solutie este sa-i chem in judecata cu solicitarea de daune echivalente cuantumului chiriei ?

Si daca asta este singura solutie, ce fel de actiune va fi introdusa?

A avut cineva vreo speta asemanatoare?

Posted: 03 Jan 2005, 11:49
by jus2001
Eu cred ca daca avem de-a face cu un contract de locatiune pe o durata determinata locatarul nu are posibilitatea sa denunte unilateral contractul de locatiune daca nu se stabileste aceasta posibilitate in mod expres prin contract. Potrivit art. 24 lit. a din lg. nr. 114/1996 contractul de inchiriere a locuintei poate inceta inainte de termen prin denuntarea unilaterala ceruta numai de chirias. Si pentru ca aceasta lege se completeaza cu dreptul comun isi gaseste aplicare si art. 1436 alin 2 C.civ care stabileste o exceptie de la principiul mutuus consensus, mutuus dissensus - atunci cand durata locatiunii nu a fost determinata prin contract, locatiunea poate inceta prin manifestarea de vointa a uneia dintre partile contractului. Asadar eu cred ca putem avea de-a face cu o actiune in rezilierea contractului pentru nerespectarea obligatiilor contractuale - in speta, plata chiriei - putandu-se cere si daune-interese, dar nu cred ca se poate introduce o actiune prin care sa se solicite obligarea chiriasului de a nu parasi spatiul inchiriat pana la gasirea unui nou chirias.

Posted: 03 Jan 2005, 12:08
by teo
il poti obliga eventual la plata chiriei pt perioada din contract ramasa, dar numai daca contractul e pe perioada determinata

Posted: 03 Jan 2005, 12:11
by croc
mda, probabil ca asa vor sta lucrurile;

este vorba despre un spatiu comercial, nu despre o locuinta;

eu ma gandeam insa la faptul ca rezilierea pentru neplata este o optiune a partii care si-a executat obligatiile asumate, aceasta putand solicita insa obligarea partii contractante la executarea contractului;

data fiind insa natura contractului nu prea vad, intr-adevar, cum as putea sa-l oblig sa "ramana chirias";

pot insa, cred, sa-l oblig sa-mi plateasca in continuare chiria;

eu nu am nici un interes sa termin, intr-o forma sau alta contractul, pana cand nu am un nou locatar;

de fapt pe mine ma intereseaza ca, intr-o forma sau alta, sa am acoperita perioada in care imi caut un nou locatar;

as putea sa fac asta, fie cerand daune interese in actiunea in rezilierea contractului ca urmare a neplatii, fie cerand obligarea locatarului la executarea obligatiilor asumate;

referitor la prima modalitate - reziliere cu daune interese- nu sunt prea sigura ca instanta imi va acorda daunele in cuantumul solicitat (chiria pana la data incheierii unui nou contract de locatie);
in cea de-a doua modalitate: -obligarea la executarea obligatiilr asumate-, nu stiu care este practica instantelor, nu am mai avut o astfel de speta;

as vrea parerea voastra cu privire la cea mai potrivita cale de a avea acoperite lunile de cautare a unui nou locatar (cam 3-4 luni estimam noi)

Posted: 03 Jan 2005, 12:21
by teo
obligarea la executarea contractului consta tocmai in plata chiriei si folosirea de bun ca un bun si adevarat proprietar

Posted: 03 Jan 2005, 12:38
by croc
da, contractul este pe durata determinata, asa cum am aratat;

multumesc frumos pentru raspunsuri!

m-ar fi interesat "cum se comporta" instantele in astfel de situatii, in care dintre cele doua actiuni as avea castig de cauza si, bineinteles, daca rationamentul meu este corect sau daca aveti o alta idee, o alta cale, mai dreapta (directa)! :D

Posted: 03 Jan 2005, 13:05
by teo
ameninta-l cu mass-media daca ai ceva cunostiinte printre ziaristi
sau daca mai are bunuri retineile pt ca locatorul are un drept de gaj general pt plata chiriei aupra bunurilor aduse de chirias si un privilegiu daca daca aceste bunur au fost instrainate

Posted: 04 Jan 2005, 17:23
by stefanmihaiv
Si eu m-am confruntat cu un caz asemanator. Ai putea sa introduci o actiune in raspundere civila contractuala, prin care sa ceri atat chiria restanta, cat si daune moratorii pt neexecutarea la timp a obligatiei( chiar daca nu e stipulata o clauza penala, cred ca ele vor fi luate la nivelul dobanzii legale, cf art 1088 C.Civ) precum si, bineinteles, cheltuieli de judecata. Sunt de acord cu nnprocurorunnin ceea ce priveste imposibilitatea rezilierii unilaterale, atata vreme cat ea nu este enumerata in contract printre cazurile de incetare a acestuia. Chiriasul poate sa plece, poate sa nu stea nici o secunda in spatiul inchiriat, nu conteaza, chiria tot trebuie sa o plateasca! Altfel oricine ar putea sa nu-si respecte angajamentele juridice si sannisi ia jucariile si sa plecenn.
Din nefericire, tot mai multi proprietari, de dragul unei chirii nitel mai mari, accepta sa incheie contracte de inchiriere cu diverse firme, uneori acestia isi pun si sediul pe apartamentele inchiriate, apoi, cu rea-credinta, nu-si respecta obligatiile. Un ultim caz de care am auzit este despre o firma care comercializa cuptoare cu microunde, Aolii impex, sau cam asa ceva, care a plecat fara sa-si radieze sediul...

Posted: 12 Jan 2005, 15:02
by croc
am primit si raspuns la avertizarea mea ca nu poate denunta unilateral contractul;
raspunsul suna cam asa:ba pot sa denunt unilateral contractul pentru ca nu este interzisa in mod expres in contract denuntarea unilaterala, si in virtutea lui ubi lex non.................... :lol: , si a lui 969 cod civ., inseamna ca intentia reala a partilor este de a nu interzice aceasta modalitate specifica de incetarea a contractului;

eu ma duc cu asta in judecata!!! :twisted:

voi ce parere aveti despre motivarea sa ?

Posted: 12 Jan 2005, 16:16
by attorneyatlaw
sigur ca ubi lex non distinquit nic nos distinquere debemus insa mie imi rezulta destul de clar ca un contract de natura contractului de inchiriere, care este unul bilateral, cu titlu oneros si incheiat mutuus consensus nu poate inceta decat mutuus disensus.denuntarea unilaterala este permisa, conform clauzelor contractuale, fiind exceptie de la regula.
Deci, daca contractul nu prevede posibilitatea denuntarii unilaterale atunci ea nu poate interveni si nu invers (zic eu).
In atare situatie, zic eu, treci la judecata.

Posted: 12 Jan 2005, 16:21
by croc
:twisted: :twisted: :twisted:

Posted: 12 Jan 2005, 17:31
by stefanmihaiv
Motivarea cu nn ubi lex...nn in cazul de fata e un sofism....de fapt e o tampenie de-a binelea!

Posted: 13 Jan 2005, 10:27
by elis
croc wrote:raspunsul suna cam asa:ba pot sa denunt unilateral contractul pentru ca nu este interzisa in mod expres in contract denuntarea unilaterala, si in virtutea lui ubi lex non.................... :, si a lui 969 cod civ., inseamna ca intentia reala a partilor este de a nu interzice aceasta modalitate specifica de incetarea a contractului;
Denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere, inainte de expirarea termenului, este interzisa chiar de art. 969 Cod civil.
Sigur ca locatarul poate totusi denunta contractul dar locatorul il poate actiona in judecata pentru a plati daune.

Posted: 14 Jan 2005, 10:37
by croc
privilegiul special mobiliar al locatorului de imobile asupra bunurilor mobile ale chiriasului ii da dreptul sa ceara instituirea unui sechestru asigurator;

avand in vedere ca nu mi-a platit chiria pe ultima luna, ca nu a platit nici cheltuielile de intretinere, ma gandesc sa fac asa:

cerere de chemare in judecata pentru chirie si celelalte cheltuieli neachitate; in paralel cerere de infiintare a a sechestrului asigurator asupra bunurilor mobile care se afla inca in spatiul proprietatea mea;

1. cum vi se pare cale aleasa?

2. problema este insa alta: de la 01.02. va pleca; eu vreau sa obtin obligarea lui la plata chiriei in continuare, cu titlu de daune, pana cand imi gasesc un chirias sau expira contactul lui (mai am 1 an si jumatate);
nu pot sa cer asta in cererea de chemare in judecata pentru plata chiriei pe luna decembrie pentru ca inca nu a plecat;

voi face o cerere separata dupa ce pleaca! aceasta din urma cerere poate fi insotita, in paralel de o alta cerere de sechestru asigurator?

mie imi pare prea complicata solutia asta si cred ca exista alta mai simpla, dar nu o vad eu acum!

ce parere aveti?

Posted: 14 Jan 2005, 13:35
by attorneyatlaw
de ce te complici cu cererea de sechestru asigurator?
Drept de retentie pana la plata chiriei cu ce te supara, ca doar sunt in imobilul proprietatea ta.