Am cumparat in iulie 2007 un teren de 1000mp pe persoana juridica, de la o persoana fizica, ce avea terenul in baza unui titlu de proprietate emis de primarie. Am apelat la un credit ipotecar, deci terenul a fost ipotecat si pus ca garantie. Din 2007 platesc lunar rata si dobanda pana in 2017. In 2009, pe baza unei autorizatii de constructii, ridic, tot pe societate, o cladire, pe terenul de 1000mp. Acum, in ianuarie 2010, sunt chemata in judecata de o persoana care sustine ca terenul era al sau . Aceasta persoana ne-a chemat in judecata pe noi, pe primarie, pe comisia de lichidare fond CAP, comisiile judetene si locale de fond funciar si pe persoana de la care am cumparat terenul. Reclamantul cere anularea titlului de proprietate al persoanei de la care am cumparat si a contractului nostru de vanzare-cumparare. Reclamantu cere 5000 de mp, din care fac parte si cei 1000 mp cumparati de noi. Reclamantul nu a stapanit niciodata acest teren, acesta fiind in paragina pana l-am cumparat noi. El a fost inginer agronom, iar terenul a apartinut fostuli CAP, iar pe acest teren se afla un imobil pe care l-a cumparat . El are o factura pe acest imobil (o anexa darapanata), nu pe teren. El a pacalit primaria si a platit impozit pe terenul de 5000mp, insa fara a fi proprietar. Acest fost inginer CAP a primit deja din partea primariei alti 10000mp, ce au fost acordati specialistilor in agronomie, si acum vrea si acest teren. El s-a judecat deja in 2 randuri cu primaria, a pierdut procesele, insa a cerut si a obtinut casarea dosarelor in care a pierdut si a pornit acest nou proces in 2009. Noi, insa, am fost chemati de-abia in 2010.
Avocata primariei e total dezinteresata de lupta cu reclamantul, iar persoana de la care am cumparat, la fel. Noi, ca societate de buna-credinta, care, spre deosebire de ceilalti care au primit terenuri gratis, am platit si vom plati cu varf si indesat acest teren, ce riscam? Am facut investitii enorme in imobilul de pe teren, avem act de vanzare-cumparare certificat de notar, iar cumpararea s-a facut si dupa ce juristii bancii au verificat toate actele, altfel nu am fi primit creditul. Ce optiuni avem, avand in vedere ca persoana de la care am cumparat avea titlu de proprietate, noi avem totul in regula, si avem autorizatie de construire emisa de primarie? Putem fi obligati sa platim terenul de doua ori sau sa despagubim reclamantul, avand in vedere faptul ca platim lunar o rata imensa la banca oricum? Cum facem ca terenul sa ramana al nostru?Putem sa chemam in garantie cumparatorul, avand in vedere ca e oricum parat si el in proces? Putem sa iesim cumva din proces, urmand ca reclamantul sa se judece cu ceilalti, pentru ca nu e vina mea daca primaria a emis un titlu de proprietate gresit, eu sunt de buna credinta, si eventual daca reclamantul castiga, sa fie despagubit de primarie? Nu de noi, pentru ca nu vrem sa ne ia terenul pe care am construit si nici sa-i platim inca o data terenul, si nici sa-l despagubim pentru ca mai apoi sa cerem banii de la primarie/vanzator/etc.

Art. III alin. (2 ind. 4) din Legea nr. 169/1997, asa cum a fost modificata si completata prin Legea nr. 247/2005:

"In cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren".

si alin. (3):

"In situatia in care, pe terenurile care au facut obiectul unor acte juridice constatate nule potrivit alin. (1), s-au edificat constructii de orice fel, sunt aplicabile dispozitiile art. 494 din Codul civil".

Cred ca acum aveti temeiurile legale pe care sa le invocati in apararea dvs. si, cred, nu stiu de ce am aceasta impresie, ca si "cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul", si despre care spuneti ca este dezinteresat, o sa devina brusc, extrem de interesat, avand in vedere textul de lege citat.

De asemenea, puteti sa notificati banca asupra litigiului cu privire la terenul grevat de ipoteca lor, si care garanteaza recuperarea creditului, precum si posibilitatea pierderii acestui proces, asta ca sa-i faceti sa intevina in proces si ei, cu toti juristii si avocatii lor.

In orice caz, singura dvs. aparare este, doar invocarea bunei credinte cu care ati incheiat contractul de vanzare-cumparare, si numai dupa ce situatia juridica a terenului a fost verificata si de catre banca, inainte de acordarea creditului care a fost folosit pentru achitarea pretului cerut de catre vanzator.

Nu va complicati cu sustinerea apararilor in favoarea celorlalti parati din dosar, pentru a mentine valabilitatea titlului de proprietate, deoarece este inutil.

Cereti ca, in cazul in care vanzatorul pierde procesul si se constata nulitatea titlului de proprietate al acestuia, sa fie mentinut ca si fiind legal si valabil incheiat contractul de vanzare-cumparare, potrivit textului de lege speciala, conform principiului lex specialis derogat legi generali, iar, vanzatorul, paratul cazut in pretentii, sa fie "obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren".

Instainarile succesive stipulate in textul de lege le motivati astfel:

-statul a instrainat acest teren, prin autoritatile publice administrative si administrativ-jurisdictionale, specializate, infiintate in temeiul art 12 din Legea nr. 18/1991, republicata, prin atribuirea, in baza legilor organice speciale din materia fondului funciar, in proprietatea titularului Titlului de proprietate a carui nulitate se cere a fi constatata;

-acesta, actionand cu buna credinta, in baza actului de proprietate emis chiar de catre statul roman, prin autoritatea administrativ-juridictionala Comisia Judeteana .... de fond funciar, si-a exercitat dreptul de proprietar al acestui teren si, a instrainat acest teren catre dvs. prin actul de vanzare-cumparare, autentic, incasand pretul cerut .

Asta deoarece constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate se cere in contradictoriu cu autoritatile emitente ale acestuia iar, vanzatorul este citat in calitate de beneficiar-titular al dreptului de proprietate prevazut in actul administrativ-jurisdictional dar, nefiind el emitentul actului juridic.

De asemenea, puteti cere instantei:

- sa constate ca ati construit cu buna-credinta pe terenul detinut cu justa cauza, in calitate de proprietar al acestuia;

- sa constate ca sunteti proprietarul constructiei;

- sa constate ca reclamantul, care revendica dreptul de proprietate asupra acestui teren, nu are dreptul sa ceara ridicarea acestei constructii, fiind aplicabile prevederile ultimei teze a art. 494 Cod civil, conform art. III alin. (3) din Legea nr. 169/1997, lege organica speciala din materia fondului funciar.

Multumesc pentru raspuns! Situatia e fosrte incalcita. Exista/au existat 4 dosare:
- Nr 1: nu se stie decat ca a fost incheiat, reclamantul a pierdut contra Primariei.
- nr 2: are ca obiect "actiune in constatare REJUDECARE" (nu stiu daca asta inseamna ca se rejudeca prin dosarul nr 3 sau ca reprezinta o rejudecare a nr 1). Pe portal.ro scrie ca reclamantul l-a pierdut si pe asta in aprilie 2008, si totusi apare si data de aprilie 2009, la care nu scrie nimic. S-a cerut casarea acestui dosar si a fost obtinuta (nu stiu cum ne afecteaza asta).
- Nr 3 (inceput in aprilie 2009): la care am fost chemati noi, primaria, comisia de lichidare CAP, comisile de fond funciar. Despre acest dosar am scris prima data pe forum. Cererea cuprinde anularea TP al celui de la care am cumparat, anularea contractului meu de vz-cump, si probabil cererea de a i se da terenul reclamantului.
- Nr 4: Din nr. 3, capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a TP celui de la care am cumparat s-a disjuns si deci s-a suspendat nr 3. In nr 4 noi nu am fost citati si nu aparem ca parte, apar doar reclamantul, primaria si cel de la care am cumparat si care e total dezinteresat sa se apere, repet. La primul termen - urmeaza in curand - reclamantul va trebui sa indice motivele de nulitate absoluta a TP. Putem/ar trebui totusi sa ne prezentam si sa cerem sa se constate ca noi suntem cumparatori de buna credinta sau sa punem concluzii? Nu vrem sa stam pasivi pana suntem pusi in fata faptului implinit...
Nu ar fi normal ca, in cel mai rau caz, prin absurd, primaria sa-i dea escrocului, pardon reclamantului teren in alta parte ?
Putem sa-l dam in judecata pe acest procesoman, care asteapta sa i se dea pomana, pentru ca ne cauzeaza stres si timp pierdut? Va doresc mult succes!

Trebuie sa faceti cerere de interventie in dosarul nr. 4, iar, interesul dvs. legitim este acela de a pastra ca si fiind valabil si legal titlul autorului dvs., care v-a transmis dreptul de proprietate asupra acestui teren prin actul de vanzare cumparare, a carui nulitate se cere a fi constatata, de catre acelasi reclamant in cauza dosarului 3, a carei judecare este suspendata pana la ramanerea ca definitiva si irevocabila a hotararii ce urmeaza a se pronunta in dosarul nr. 4.