Buna ziua,

Acum 5 luni am realizat un precontract de vanzare cumparare pentru un teren agricol. Proprietarul se angaja prin contractul respectiv ca pan la data de 1 septembrie sa - si realizeze actele de mostenire pentru acel pamant de la parintii lui (decedati). Odata ce a primit banii de la mine, nici macar nu mai vrea sa auda sa-si faca actele pentru a putea intocmi contractul de vanzare-cumparare. Stiu ca prin precontractul semnat el s-a obligat legal sa intocmeasca actele pana la data de 1.09.2006.

Puteti va rog frumos sa imi spuneti cum ar trebui sa procedez pentru a-l determina pe mostenitor sa-si realizeze actele? Unde trebuie sa ma adresez si la cine sa reclam? Pot sa am castig de cauza cu acel precontract? Mentionz ca precontractul a fost realizat la notar, iar suma a fost platita cu martori.

Va multumesc mult,
Mihai

Mai mult ca sigur vrei sa te vezi proprietar asupra acelui teren. Totusi si in situatia in care contractul nu se va incheia suma de bani pe care ai platit-o poate fi recuperata. Asa ca cel putin din acest punct de vedere nu trebuie sa-ti faci mari probleme.

Acel antecontract de care vorbesti ar fi avut o soarta relativ simpla daca ar fi fost incheiat cu un proprietar. De multe ori instanta pronunta o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de consimtamantul partii indaratnice la perfectarea contractului de vanzare-cumparare intemeindu-se tocmai pe antecontractul incheiat de parti.

In cazul tau situatia este mai delicata pentru ca ai tratat cu un neproprietar care isi asuma prin acel antecontract doua obligatii distincte, obligatia de a deveni proprietar si obligatia ca odata devenit proprietar sa incheie contractul de v-c.

Prima obligatie de obicei nu se regaseste in continutul unui antecontract. Mai mult o asemenea obligatie nu poate fi executata silit in natura, adica instanta nu va putea obliga niciodata pe cineva sa devina proprietar asupra unui teren daca acel cineva se opune in acest sens si daca acel cineva in mod obiectiv nu poate dobandi proprietatea din varii motive.

Exista anumite cai de constrangere ce pot fi aplicate de instanta pentru a determina o persoana sa devina proprietar dar de cele mai multe ori nu aduc roade pentru ca sunt foarte delicate.

In alta ordine de idei ar putea exista mult mai multe sanse sa-ti recuperezi
suma de bani platita si sa obtii despagubiri banesti pentru neexecutarea antecontractului decat sa te vezi intr-un final proprietar asupra acelui teren.

Foarte bine ar fi daca ati fi stipulat o clauza penala in antecontract prin care sa evaluati cuantumul despagubirilor care ti se datoreaza in caz de neexecutare, altfel va trebui sa probezi in instanta ca ai suferit prejudicii in urma neexecutarii antecontractului si ca daunele pe care le-ai incercat sunt echivalente cu o anumita valoare in bani. De obicei in lipsa clauzei penale instantele se dovedesc a fi foarte zgarcite

Nu inteleg cum ai putut realiza un precontract la un notar, cu o persoana care nu are calitatea de promitent vanzator, decat dupa dezbaterea succesinii. Cred ca este o neintelegere undeva. Mostenitorul decedatilor nu are nici o calitate fara certificatul de mostenitor, care atesta acest lucru. Altfel spus, el nu este proprietar (inca) si nu poate semna nici macar un precontract. El devine proprietar doar dupa ce se dezbate succesiunea, respectiv se autentifica la notariat certificatul de mostenitor.

Nu eu l-am realizat ci parintii mei au fost la notar cu imputernicirea data de mine si au facut acest precontract cu persoana respectiva care este sotia decedatului(titularul). Notarul a spus ca asa se face si a facut actele ....

Vreti sa spuneti ca acel precontract nu are nici o valoare? Puteti va rog sa-mi spuneti ce pot face in acest caz?

Multumesc mult,
Mihai

Pai stai putin ca nu mai inteleg nimic:prima oara ai spus ca e vorba de pamantul parintilor decedati(parintii respectivului care trebuie sa dezbata mostenirea) si apoi ca au facut actele cu sotia decedatului/................ 8O Lamureste-ma te rog!!!

Sa presupunem ca acest teren i-a ramas omului dupa ce parintii lui au decedat si ca el e singurul mostenitor(pt ca despre asta nu ne-ai dat amanunte).Din moment ce ati realizat acel antecontract de vanzare-cumparare(care de altfel este perfect valabil), cel care s-a obligat sa-ti vanda terenul a acceptat tacit mostenirea!In aceste conditii daca nu va puteti intelege altfel urmeaza ca tu sa introduci actiune in instanta impotriva vanzatorului- promitent, care nu si-a respectat obligatia de a face prin care ceri daune-interese(adica iti recapeti pretul platit, pagubele suferite prin nerespectarea obligatiilor din antecontract etc.)Mai exista varianta ca instanta, pe baza principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract vanzare-cumparare.Daca nu exista intelegere calea este instanta, insa toate cartile sunt la tine!

Imi cer scuze. A fost greseala mea. Probabil ca ma gandeam la fiul ei cu care am vorbit... De fapt precontractul a fost semnat cu sotia decedatului care este proprietar de drept al terenului. Ea este cea care refuza sa faca actele acum ... sau mai bine zis ma ocoleste cand ma vede.

Puteti va rog sa-mi spuneti cat dureaza o astfel de procedura in instanta si ce fel de dovezi trebuie sa aduc pentru ca despagubirea sa tina cont de contract de vanzare - cumparare?

Va multumesc,
Mihai

Trebuie lamurita o problema, tipa de care amintesti si cu care ai incheiat antecontractul este sau nu este proprietara?

Daca este proprietara atunci problema se poate rezolva simplu cu ajutorul unui avocat pe care ar fi bine sa-l contactezi.

Sotia supravietuitoare, prin incheierea acelui antecontract de vanzare -cumparare a acceptat tacit mostenirea si punerea sa in posesiune se face prin eliberarea certificatului de mostenitor de catre notar, insa ea poate vinde si inainte de a avea acel certificat(deoarece exercita un drept al sau propriu).Acum tu trebuie sa astepti implinirea termenului(adica 1 septembrie), intre timp sa-ti cauti un avocat(desi ai avea posibilitatea sa te aperi si singur innsa nu iti recoman), iar daca nu isi respecta obligatia pana atunci introduci actiune(de restu se ocupa avocatul).
In ceea ce priveste durata unui proces depinde.....paote tine mult sau putin(instantele sunt foarte aglomerate).
Cu partea asta nu prea am inteles ce vrei sa spui......

Nu sunt sigur ca am inteles ce ati vrut sa spuneti prin:


Vreti sa spuneti ca ea poate realiza contractul de vanzare cumparare chiar daca nu are actul de mostenitor? Are acest drept doar pt. ca este sotia defunctului titular? Din cate am intels de la notar, ea trebuie ca mai intai sa-si faca actul de mostenire si abia mai apoi poate sa vanda bucata aceea de pamant.

Va multumesc,
Mihai

Pt cunoscatori la pag 473, Francisc Deak, Universul Juridic 2002 scrie asa, citez:"Mostenitorul nesezinar(asa cum e si sotul supravietuitor) poate sa instraineze bunurile mostenite inainte de a fi pus in posesiune(adica prin certificatul de mostenitor), deoarece exercita un drept al sau propriu..."Voi ce intelege-ti de aici?
Iar pt b75mihai- nu te mai stresa ca treaba e clara!Asa cum am mai spus antecontractul tau e valabil, sotia defunctului acceptand tacit mostenirea prin intocmirea acestui act de dispozitie, iar tie nut-i ramane de facut decat sa astepti implinirea termenului de 1 septembrie, iar daca pana la aceasta data nu si-a respectat obligatia de a vinde terenul atunci o actiunezi in instanta!Avocatul, pecare va trebui sa-l angajezi, se va ocupa de tot!

...parerea mea e ca aceasta solutie se impune in cazul in care mostenitorul nesezinar e singurul mostenitor(legal sau legatar) al defunctului...