vreau sa ajut un prieten care mi-a cerut parerea si caruia nu am stiut sa-i raspund la intrebare;

situatia sta in felul urmator: este o casa in care locuiesc doua familii;
una la parter, iar cealalta la etaj.
intrarile sunt separate in intregime, nu au in comun nimic, cu exceptia podului casei.
acest pod reprezinta problema prietenului meu care locuieste la etaj;
iar problema are doua aspecte:

1. nu apare in actele nici unuia dintre cei doi proprietari ai casei, si nici in actele celor de la care au dobandit casa (atat cat au ei cunostinta, pentru ca nu detin actele tuturor proprietarilor casei); cum sa faca pentru a avea trecut in actele de proprietate si acest pod?

2. proprietarul etajului 1 spune ca proprietarul parterului nu are nici o pretentie la pod (care este mansardabil) si ca ar renunta cu draga inima, in scris, la notariat, la partea sa din pod;

eu nu sunt multumita de ceea ce mi-a dat prin cap, drept pentru care va rog si pe voi sa aruncati o privire si sa va dati cu parerea;

pentru problema nr. 1 m-am gandit in primul rand la cercetarea tuturor actelor de proprietate, poate ca a existat in actele vreunuia podul si astfel se face numai o rectificare; am mai auzit si opinia potrivit cu care ar fi nimerita o uzucapiune, dar mi se pare ca nu este cea mai buna solutie asta;

pentru nr. 2, m-am gandit ca este o coproprietate comuna si fortata si ca nu ar putea renunta la ea; dar se pare ca aceste doua locuinte sunt complet separate;

:?

la prima parte a problemei inca nu m-am gindit, dar in ce priveste a doua parte a problemei - cea cu proprietatea stabila si fortata - stiu ca regula este, intr-adevar, aceea ca nici unul din coproprietari nu poate sa ceara partajarea ei. insa exista si exceptii de la regula, ea putind sa inceteze daca mentinerea ei nu (mai) este absolut necesara, iar natura bunului in discutie permite partajarea lui, cum e cazul de fata. chiar zilele trecute am citit in C. Birsan - Drepturile reale - despre asta

ai dreptate, cred ca se incadreaaza, cu atat mai mult cu cat intrarea prin pod se face numai prin intrarea celui care locuieste la etaj, intrare care este in totalitate separata de cea prin care se ajunge in ap. de la parter.

iar ca forma, ar fi ok un act incheiat in fata notarului?

eu zic ca da. sper sa nu ma fi grabit sa raspund, si sa fi zis prostii, dar nu cred.

nu-i bai, vom ajunge impreuna la un rezultat corect, am mai trecut prin asta :)

si eu as zice tot ca tine;

lucrez de 2 ani ca si consilier juridic, dar experienta efectiva am tare putina, ca asa a fost situatia la locul asta de munca, asa ca de putine din problemele care se discuta pe forum m-am lovit si eu in practica... din pacate, dar invat acum cit pot de la voi, poate poate recuperez. oricum, si faptul ca intru si vad cum puneti problemele ma ajuta f. mult, si ma "impulsioneaza" sa citesc si sa imi reamintesc chestii de detaliu pe care altcindva le stiam.
asta e off-topic, sper sa nu se supere nimeni

unde este casa...daca este in regim de carte funciara se scoate o foaie in extenso, sau asa ceva si se vede exact cat are cota fiecare din pod...
in contractul de vanzare se specifica rar cota exact din pod...se spune deobicei ca se transmite bunul cu partile comune indivize cei apartin.
In CF insa scrie exact cat are fiecare pe cote parti.
in mod normal este intradevar proprietate comuna fortata...

se poate fara probleme merge la notar pentru a se vinde de catre cel de la mansarda cota lui. Cel mai bine e sa merga la notar si sa intrebe ce act sa faca.
Declaratia de renuntarea nu cred ca este cea mai buna varianta de act, din moment ce dreptul este real. Mai degraba contract de vanzare sau conventie.
Faptul ca proprietatea e fortata nu se aplica in cazul podurilor, mai ales la speta data. Stiu multe cazuri similare care toate s-au rezovat fara probleme...daca oamenii se inteleg...

Nici vorba de uzucapiune... amandoi exercita posesie asupra podului, daca amandoi locuiesc in casa respectiva...

casa este in Bucuresti;

notarii consultati s-au declaratin imposibilitate sa face ceva deoarece podul nu este mentionat in acte;
nu este mentionata nici fraza referitor la suprafete comune sau dependinte comune sau orice altceva de genul asta pentru singurul motiv ca nu exista nimic comun;
totul este bine delimitat;

apartamentul de la parter nici nu are acces in pod, deoarece accesul se face prin intrarea celui de la etaj;

Pai daca o sa cauti la notari solutii creative, io zic sa-ti faci o lista (foarte) scurta de notari...


Vezi si tu istoric cine a construit casa si cui i-a vandut un apartament, ca in situatia asta e posibil sa nu ai coproprietate.

Daca nu se dovedeste ca podul este proprietate excusiva a unuia dintre proprietari, inseamna ca este comuna si fortzata.

Altfel, coproprietatea se desface prin partaj voluntar.

Faptul ca nu exista referire expresa la pod, asta nu inseamna ca podul nu exista. :)

Faptul ca nu scrie clar cine este proprietar exclusiv/coproprietar asta nu inseamna ca podul n-are proprietar. :)

Notarii care s-au declarat in imposibilitate te-au trimis la plimbare, ca n-au chef sa gandeasca, sau poate chiar nu pot sa gandeasca.

Daca nu gasesti notar care sa-ti faca actul, mergi in instanta cu o actiune in iesire din indiviziune. S-ar putea sa te conste mai ieftin

Uzucapiunea n-ar prea merge, fiindca un copr nu poate uzucapa impotriva celuilalt copr, fiindca poseda atat pentru sine, cat si pentru celalalt cop.
Dar poate ca unul dintre coproprietari a inteles, acum 30 de ani, sa exercite posesia doar in nume propriu, si impotriva celuilalt copr. C what I mean?

Proprietatea asupra unui aparatmante este alcatuita din 2 drepturi :
1) un drept principal si exclusiv de proprietate asupra apartamentului
2) un drept accesoriu de proprietatea fortata asupra partilor de folosinta comuna ale cladirii
In mod normal, un imobil cu mai multe apartamente apartinand unor proprietari diferiti, ar trebui sa fie intabulat intr-o carte funciara colectiva .

In acest sens: art. ART. 47 din L 7/1996:
Daca o constructie face obiectul proprietatii pe etaje sau pe apartamente, se va intocmi o carte funciara colectiva pentru intreaga constructie si cate o carte funciara individuala pentru fiecare etaj sau apartament avand proprietari diferiti.
Imobilul va fi indicat in cartea funciara colectiva cu un numar de parcele nefractionat. In cartile funciare individuale, fiecare etaj sau apartament se va indica cu un numar fractionat, al carui numarator va fi numarul de parcela aratat in cartea funciara colectiva, iar numitorul va fi, dupa caz, numarul etajului sau al apartamentului.
Inscrierile care privesc intreaga cladire se vor face in ambele carti funciare.


In zona din care provin eu si era aplicabila L 115/1938, era mult mai clar expusa aceasta situatie Art. 59. - Daca vreo cladire face obiectul proprietatii pe etaje sau pe apartamente, se va deschide o carte funciara colectiva pentru intreaga cladire si cate o carte funciara individuala pentru fiecare etaj sau apartament.
Imobilul in intregul sau va fi indicat in cartea funciara colectiva cu un numar nefractionat, iar in cartile funciare individuale, fiecare etaj sau apartament va fi indicat cu un numar de parcela fractionat, al carui numarator va fi numarul aratat in cartea funciara colectiva, iar numitorul va fi indicele etajului sau apartamentului.
In cartea funciara colectiva se vor inscrie toti proprietarii etajelor ori apartamentelor. Aceasta carte va arata: in titlu, cladirea care face obiectul proprietatii individuale pe etaje ori apartamente, impreuna cu numarul ei de parcela, iar in partea I, numarul de parcela al fiecarui etaj ori apartament, cu indicarea cartii funciare in care se gaseste inscris, precum si partile indivize comune ale cladirii.
In cartea funciara individuala se va inscrie proprietarul etajului sau apartamentului, se va arata dreptul de coproprietate asupra partilor comune indivize si se va face trimitere la numarul cartii funciare a intregii cladiri.
Inscrierile privitoare la intreaga cladire se vor face atat in cartea funciara colectiva, cat si in cele individuale.

Intrucat prin Bucuresti cartile funciare au aparut relativ tarziu fata de zonele cu traditie in CF, este posibil sa se fi omis intabularea intregii constructii intr-o carte funciara colectiva, astfel incat eu zic ca de aici trebuie sa pornesti, respectiv de la intabularea in CF a intregii constructii(intr-un CF colectiv) si abia mai apoi sa vezi ce faci cu podul&...

Cum influenteaza acest aspect situatia?

nu stiu daca influenteaza cu ceva, nu sunt sigura pentru ca pana la urma, asa cum cel de la etaj are dreptul asupra terenului, asa si cel de la parter are dreptul asupra acoperisului;

ma gandesc ca va influenta numai in ceea ce priveste incadrarea acestei situatii la exceptiile de la principiul conform caruia nu poti renunta la dreptul de proprietate in cadrul unei coproprietati fortate;

Croc, nu trebuie sa-ti faci asa de multe probleme.
Am vazut in practica o situatie in blocuri de aparatamente, cand asociatia de proprietari, prin presedintele acesteia, au semnat contract de vanzare-cumparare cu privire la o spalatorie( aflata in coproprietate fortata)cu proprietarul apartamentului alaturat respectivei spalatorii(si care a dorit sa se extinda) . Actul a fost autentificat de notar iar respectivul si-a intabulat dreptul de proprietate asupra spalatoriei( nu imi aduc aminte, dar este posibil sa fi existat si o schita de apartamentare /"parcelare" cu privire la respectiva spalatorie pentru a i se da atributele de identificare ulterioare in CF)
Problema ta principala in acest moment, este faptul ca nu ai identificate nicaieri partile comune din constructie si, dupa cum deduc eu, nu exista vreo carte funciara colectiva.

da, KKO, asta este problema de fapt;

si cum naiba sa rezolv asta?

daca le gasim in vreun act. de la construire pana in prezent, e relativ ok, ca se va face rectificare; cum? nu imi dau seama acuma;

dar daca nu se mentioneaza nicaieri nimic despre podul asta?

Cred ca este vorba doar despre o modificare a datelor tehnice ale cladirii.
Procedura?
Nu o stiu pentru ca urmeaza sa fie aprobata (art. 35 indice 1 Legea nr. 7/1996).