Avocatura
PENTRU AVOCATI:
construieste-ti afacerea

Ora este UTC + 2




Scrie un subiect nou Răspunde la subiect  [ 17 mesaje/636 afisari ]  Du-te la pagina 1, 2  Următorul
Autor Mesaj
 Subiectul mesajului: lg. 10
MesajScris: 30 Dec 2005, 23:13 
Am o intrebare la care sper sa gasesc un raspuns, deoarece nu am reusit sa gasesc o parere coerenta (cu o baza legala in spate).
Daca se realizeaza o vanzare-cumparare a unei proprietati retrocedate cf lg.10/2001 fara respectarea dreptului de preemtiune al chiriasilor, care ar fi posibilitatile de atac ale acestora din urma si caile de aparare ale cumparatorului?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 31 Dec 2005, 11:04 
Dreptul de preemtiune al chiriasului la dobandirea locuintei este reglementat in O.U.G. nr. 40/1999, art. 18-21. Modificarile nu le-am gasit, atentie, s-ar putea sa existe! Incerc sa -ti raspund din ce stiu si am la indemana.

Daca a fost incalcat dreptul de preemtiune, la cererea chiriasului, acesta se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare/cump.

Am in vedere situatia in care este vorba despre o locuinta care a fost instrainata prin vanzare cumparare.

Termenul de 60 de zile este un termen de decadere, subrogarea produce efecte independent de vointa cumparatorului, subrogande-se in drepturile cumparatorului, chiriasul devine succesor cu titlu particular al vanzatorului.
Chiriasul va face oferta de plata si consemnarea sumei, prin executorul judecatoresc, care va tine loc de titlu de proprietate pt. fostul chirias si este irevocabila.

Vanzatorul va raspunde fata de cumparator pentru evictiune, daca sunt indeplinite conditiile obligatiei de garantie pt. evictiune.


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 31 Dec 2005, 16:06 
Membru senior
Membru senior

Membru din: 23 Mai 2005, 13:00
Mesaje: 991
Localitate: Arges
nu am citit legea,dar este interesant acest aspect.stiam ca in legislatia noastra practica este aceea de desfiintare a actului astfel incheiat si ulterior sa aibe loc o noua instrainare cu respectarea dispozitiilor legale.(intre noi fie vorba,asta e o mare prostie,fiind de preferat subrogatia).daca legea specifica aceasta,atunci avem dispozitii speciale si au aplicabilitate.altfel,ar putea cere anularea contractului incheiat.

_________________
non bis in idem


Raportează acest mesaj
Sus
 Profil  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 01 Ian 2006, 16:59 
Membru activ
Membru activ

Membru din: 17 Mai 2005, 13:00
Mesaje: 255
Localitate: Dolj
si daca in contractul initial de vanzare au fost inserate anumite clauze convenite de parti..in urma subrogarii raman obligatorii si valabile fata de chiriasul apoi dobanditor?

_________________
"Dar uiti ca daca-s urme pe zapada,/Noroiul e lasat de pasii tai."


Raportează acest mesaj
Sus
 Profil  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 01 Ian 2006, 18:03 
Chiriasul devine succesor cu titlu particular al vanzatorului cu toate consecintele juridice ce decurg din acest statut, asa zice in cursul meu.

Asa ca, ma gandesc ca chiriasul profita de drepturile reale si este tinut sa respecte obligatiile reale nascute din conntractele incheiate de vanzator in legatura cu bunul ce i-a fost transmis, avand calitatea de avand cauza in cazul in care sunt indeplinite cele trei conditii.(data certa anterioara a contractului, drepturi/obligatii strans legate de bun, indeplinirea formelor de publicitate, atunci cand se cere)

Cand nu sunt indeplinite aceste 3 conditiil, chiriasul va deveni tert propriu zis fata de contractul incheiat de catre vanzator.

Sunt curioasa daca s-au aplicat in practica prevederile acestei ordonante, in cursul meu scrie ca institutia subrogarii chiriasului in drepturile cump. reprezinta o noutate in peisajul legislatiei romanesti.


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 02 Ian 2006, 23:21 
Din cate am studiat eu, dreptul de preemtiune este valabil (cf. oug40/1999) doar in conditiile in care proprietarul refuza reinnoirea contractului de inchiriere pt. ca locuinta urmeaza sa fie vanduta.
Daca vanzarea-cumpararea are loc fara ca sa fie afectate contractele de inchiriere aflate in derulare chiriasii mai pot invoca dreptul de preemtiune la cumparare?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 03 Ian 2006, 10:50 
Daca proprietarul intentioneaza sa nu reinnoiasca contarctul de inchiriere, pt. ca locuinta urmeza sa fie vanduta, el are obligatia sa notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere.

Aceasta notificare trebuie sa indeplineasca sub sanctiunea nulitatii absolute urm. conditii: -sa fie facuta prin executor
-sa indice motivul refuzului de a reinnoi contractul
-sa fie facuta cu cel putin 1 an inainte de expirarea contractului
-sa cuprinda pretul la care locuinta urmeza sa fie vanduta.

Notificarea este irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere iar chiriasul poate: 1) sa accepte oferta, situatie in care contractul de vanzare/c. se perfecteaza
2) sa accepte oferta, notificand propr. ca intentioneaza sa obtina un imprumut pt. plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste in puterea legii cu inca o perioada de 1 an, perioada care curge de la expirarea termenului contractual.
3) nu se declara de acord cu oferta, caz in care va parasi locuinta la expirarea termenului.

Daca totusi chiriasul este interesat, el va trebui sa comunice proprietarului, la mutarea din locuinta, in scris cu confirmare de primire adresa la care i se va notifica contractul de vanzare/cump., sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cump.

Daca proprietarul vinde locuinta unui tert la pretul cuprins in oferta de vanzare sau la un pret mai mare, chiriasul nu se poate prevala de incalcarea vreunui drept.
In caz contrar, inseamna ca a fost incalcat dreptul de preemtiune al chiriasului, la cererea acestuia intervine sanctiunea specifica, chiriasul se poate subroga in drepturile cump.

Sanctiunea se aplica si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere.

Vezi daca au fost sau nu afectate contractele de inchiriere si daca proprietarul a respectat dispozitiile prevazute in oug.


[/i]


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 03 Ian 2006, 19:09 
Problema care se pune este ca proprietarul nu a reinoit contractele de inchiriere dupa momentul retrocedarii (2002) astfel incat nu au fost respectate prevederile legii 10/2001 - in prezent nu exista contracte de inchiriere.
Din cate am inteles eu din cuprinsul legii, contractele se prelungesc de drept doar in situatia cand partile nu se inteleg asupra cuantumului chiriei, nefiind facute precizari legate de sanctionarea proprietarului in cazul in care refuza incheierea unor contracte de inchiriere noi.
Care este dupa parerea voastra procedura de urmat in acest caz?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 03 Ian 2006, 19:12 
Si inca o problema...
Ce se intampla daca notarul public autentifica vanzarea-cumpararea fara ca procedura prevazuta de legea 10/2001 si OUG 40/1999 sa fie respectata?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 04 Ian 2006, 21:00 
Potrivit legii, proprietarul are dreptul de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere in cazurile prevazute in art. 14 alin. 2 lit.a) b) c) d) din OUG nr. 40/1999.

Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce in toate cazurile( lit.a, b,c,d) numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul jud.
In LIPSA notificarii sau daca notificarea este nula se produce REINNOIREA contractului de inchiriere. (art. 22 alin.1 si 2).

In cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de preemtiune ( este cazul tau) si fara notificarea ofertei de vanzare chiriasului sanctiunea este dreptul chiriasului la REINNOIREA contractului de inchiriere (art.22 alin.3), cu opozabilitate fata de tertul cumparator.


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 05 Ian 2006, 20:20 
In concluzie : se poate realiza vanzarea-cumpararea fara notificare in prealabil a chiriasilor (deoarece din cate am inteles eu dreptul de preemtiune al chiriasilor se naste doar in cazul in care nu se reinoieste contractul de inchiriere pentru ca imobilul urmeaza sa fie vandut) cu obligarea cumparatorului de a respecta contractele de inchiriere existente.
Dar totusi cred ca se poate ca respectivele contracte sa nu fie prelungite din alte motive prevazute de ordonanta respectiv neplata chiriei.
Va rog sa analizati cele spuse de mine si sa confirmati sau nu legalitatea acestora.
Multumes mult pentru raspunsurile primite.


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 05 Ian 2006, 21:11 
Incerc sa raspund punctual la intrebarile tale.

1. Da, se poate realiza v/c fara notificarea prealabila iar proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere in cazurile prevazute in art. 14 alin.2 lit.a,c,d.

2. Dreptul de preemtiune se naste in cazul prevazut la lit.b al art.14, deci cand proprietarul intentioneaza sa vanda.


3.Daca totusi locuinta este vanduta unui tert, cu nerespectarea dreptului de preemtiune si fara notificarea ofertei chiriasului, acesta va avea dreptul la reinnoirea contractului, cu opozabilitate fata de tertul cumparator.

4.Daca proprietarul vinde locuinta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajos pt. cumparator, decat cel prevazut in oferta adresata chiriasului ori daca vinde locuinta INAINTE de expirarea perioadei de inchiriere, intervine SUBROGAREA chiriasului (la cerere) in drepturile cump.

5.Da Gc, proprietarul are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv, am scris in mesajul anterior (art. 14 alin. 2 lit. c), iar in acest caz chiriasul sigur ca nu mai are drept de preemtiune!

Ai ordonanta cu ultimele modificari?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 05 Ian 2006, 21:24 
Multumesc ildi!
Dar din cate am reusit eu sa aflu (ici si colo :) dreptul de preemtiune se naste doar in cazul in care : Proprietarul refuza reinnoirea contractului de inchiriere... pe motiv ca locuinta urmeaza sa fie vanduta .
Adica dreptul de preemtiune apare doar in acest caz - strict legat de refuzul reinoirii contractului.
Insa daca cumparatorul cumpara in perioada de derulare a contractului si respecta contractul de inchiriere existent chiriasul nu are drept de preemtiune.
Daca proprietarul nu notifica vanzarea (fara a fi afectat ulterior vanzarii contractul de inchiriere existent) chiriasii se mai pot subroga in drepturile cumparatorului?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 05 Ian 2006, 21:43 
Da, proprietarul refuza reinnoirea pt. ca locuinta urmeaza sa fie vanduta, caz in care proprietarul este obligat sa notifice chiriasului intentia de a vinde cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual!

Deci, contractul de inchiriere este in derulare si proprietarul are aceasta obligatie iar chiriasul poate exercita dreptul sau de preemtiune. Astfel, proprietarul nu poate vinde locuinta nerespectand dreptul chiriasului de a cumpara el, la pretul si conditiile prevazute in oferta comunicata de catre proprietar.

Subrogarea are loc doar in cazul in care propr. notifica chiriasul dar vinde locuinta la un pret mai avantajos unui tert.

Lipsa notificarii si nerespecatrae dreptului de preemtiune fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere, opozabil tertului.

Este interesant modul in care sanctiunea difera de la un caz la altul, unii autori considera ca si in ultimul caz ar trebui sa fie recunoscut dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului.

Oare m-ai inteles?
Nu ai de ce sa imi multumesti, ma bucur daca am fost de folos.


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
 Subiectul mesajului:
MesajScris: 05 Ian 2006, 21:48 
M-am zapacit complet...
Adica daca cumpar fara ca proprietarul sa faca vre-o notificare risc sa pierd contractul?
Sau risc doar prelungirea contractului deja existent? Si daca da pentru ce perioada?


Raportează acest mesaj
Sus
  
Răspuns cu citat  
Afişează mesajele din ultimele:  Sortează după  
Scrie un subiect nou Răspunde la subiect  [ 17 mesaje ]  Du-te la pagina 1, 2  Următorul

Ora este UTC + 2


Puteţi scrie subiecte noi în acest forum
Puteţi răspunde subiectelor din acest forum
Nu puteţi modifica mesajele dumneavoastră în acest forum
Nu puteţi şterge mesajele dumneavoastră în acest forum
Nu puteţi publica fişiere ataşate în acest forum

Căutare după:
Mergi la:  
Vorbeste cu altii!
Ultimele 50 de mesaje


sechestru - Scris de Vio in Consulta un avocat la 24 Jul, 05:10
transcriere sechestru - Scris de mariana dinu in Ce v-ar mai interesa? la 23 Jul, 22:19
Poprire cont bancar instituita abuziv de anaf - Scris de Adi81 in Consulta un avocat la 23 Jul, 21:26
taxa pt eliberarea actului de adjudecare - Scris de Vizitator in Executare silita la 23 Jul, 21:17
parasire localitate - Scris de Vizitator in Consulta un avocat la 23 Jul, 20:02
Vecinul face poze cu curtea mea - Scris de Vizitator in Civil la 23 Jul, 19:04
Intrebari despre proceduri licitatie - Scris de Vizitator in Executare silita la 23 Jul, 19:03
parasire localitate - Scris de vizitator in Penal la 23 Jul, 18:46
Digital goods - pot fi revandute? - Scris de Vizitator in Comercial la 23 Jul, 18:45
pot da in judecata Sony pentru fapta de insulta si calomnie? - Scris de Vizitator in Comercial la 23 Jul, 18:40
executare silita - Scris de Vizitator in Executare silita la 23 Jul, 18:38
Cesiune parti sociale după deschiderea insolvenței - Scris de Bibilica012 in Lichidare - Reorganizare la 23 Jul, 17:11
Primaria nu inainteaza dosarul catre ANPR - Scris de Leon Carmen in Civil la 23 Jul, 16:04
sex cu o prostituata minora - Scris de Leon Carmen in Penal la 23 Jul, 16:02
Prescriere credit - Scris de Leon Carmen in Executare silita la 23 Jul, 15:58
act de vanzare-cumparare - Scris de Vizitator in Consulta un avocat la 23 Jul, 13:34
Restituire timbrul de mediu - Scris de Eta in Contencios Administrativ la 23 Jul, 13:20
Probleme cu pomii vecinului - Scris de ionpescaru in Civil la 22 Jul, 18:52
retragere licenta transport - Scris de moldovan in Comercial la 22 Jul, 16:45
Actiune cu obiect accesoriu (dobanda moratorie) posibila? - Scris de nikk in Civil la 22 Jul, 16:20
retrocedare pamant - Scris de marguta26 in CEDO la 22 Jul, 13:33
DONATIE DEGHIZATA - Scris de Vizitator in Consulta un avocat la 22 Jul, 11:36
Pensie intretinere minori - Scris de Vizitator in Consulta un avocat la 22 Jul, 05:42
Achizitionare teren primarie - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 21 Jul, 22:28
cesiune de parti sociale in insolventa - Scris de Bibilica012 in Lichidare - Reorganizare la 21 Jul, 20:50
top factoring - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 21 Jul, 17:04
succesiune - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 21 Jul, 16:56
malpraxis - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 21 Jul, 16:45
intrzdictia de a vorbi cu sotul,respectiv martorii din dosar - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 21 Jul, 16:23
M-a inselat arhitectul - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 21 Jul, 16:11
legea 290/2003 contestatie - Scris de adrianas in Civil la 21 Jul, 15:40
caut avocat pentru folosinta comuna spatiu birou clasa A+ - Scris de Avocatdefinitiv1 in Dati de stire. la 21 Jul, 12:19
Caut coleg avocat pt impartire spatiu de birou - Scris de Avocatdefinitiv1 in Dati de stire. la 21 Jul, 12:17
teren in indiviziune - Scris de Vizitator in Civil la 17 Jul, 16:24
Prescriere credit - Scris de Leon Carmen in Executare silita la 17 Jul, 13:46
Acordul vecinilor pentru mansardare in curte comuna - Scris de ovidiuuu in Civil la 17 Jul, 00:23
Cumparare online cutit - Scris de Vizitator in Comercial la 16 Jul, 23:50
Deranjarea linistii si ordinii publice - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 16 Jul, 13:15
neplata pensiei alimentare - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 16 Jul, 12:57
F.N.I - Scris de Leon Carmen in Civil la 16 Jul, 10:39
refuz semnare si plata concediu prenatal si postnatal - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 16 Jul, 10:05
Relatie intre un major si o minora - Scris de Ciprian123 in Familiei la 15 Jul, 17:48
Crestere salariala raportata la indicele de inflatie - Scris de vasianp in Muncii la 15 Jul, 10:27
cererea de apel - Scris de laurentiu in Civil la 15 Jul, 07:45
succesiune dupa mama, cu sot decedat - Scris de rica turcu in Succesiuni la 14 Jul, 19:45
Vanzarea unei proprietati - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 14 Jul, 18:12
contract vanzare - cumparare - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 14 Jul, 17:58
Dreptul familiei - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 14 Jul, 17:45
Incadrare tarife de gaze mai mari. - Scris de office_euromarmenor in Consulta un avocat la 14 Jul, 17:37
CONSTRUCTIE ILEGALA? - Scris de C_A_Coltuc in Consulta un avocat la 14 Jul, 09:34
s
u
s
s
t
o
p
j
o
s
  • alegi un avocat
  • te intalnesti cu un avocat
  • semnezi cu un avocat
  • Cauta un avocat
    Dupa nume:
    Dupa cabinet:
    DOCUMENTE UTILE
    Timbru de mediu
    Dobanda legala
    Taxa judiciara de timbru
    Cunoaste-ti problema
    Penal
    Civil
    Comercial
    Proprietate Intelectuala
    Contencios administrativ si fiscal
    Litigii de munca
    Minori si familie
    Asigurari sociale
    Faliment - procedura insolventei
    Drept maritim si fluvial
    CEDO
    Utilizatori online:
    12 utilizatori neinregistrati
    Cautari frecvente:
    Powered by phpBB Group
    Acceptand sa utilizati acest site, declarati in mod expres si implicit ca sunteti de acord cu Termenii si Conditiile impuse de SC CND LEGALIS SRL. Preluarea si reproducerea informatiilor si imaginilor publicate pe site-ul www.avocatura.com se poate face doar cu respectarea Termenilor si Conditiilor. SC CND LEGALIS SRL este operator de date cu caracter personal inscris in registrul de evidenta a prelucrarilor de date cu caracter personal sub nr. 20896 si nr. 21292. © Copyright SC Avocatura.com SRL 2005-2010 ©   Copyright SC CND LEGALIS SRL 2011