Salut.
Intentionez sa cumpar un apartament care se incadreaza in legea 112/1995, in sensul ca actualii proprietari au cumparat acest apartament pe legea 112, dar mai au de asteptat vreo 2 ani pana il vor putea vinde legal altcuiva decat fostilor chiriasi/proprietari.
Agentul imobiliar mi-a spus ca se practica incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare in urma caruia vanzatorul promite vanzarea imobilului cand va fi posibil (dupa 2 ani!), iar cumparatorul promite cumpararea.
Voi cumpara acest apartament, voi semna un antecontract, voi plati avansul sau poate intreaga suma (cum ma sfatuiti?) si ma voi muta in noul apartament, desi nu sunt inca proprietarul lui.
Va rog sa-mi spuneti care va fi situatia mea timp de 2 ani, pana voi deveni proprietar; in acest antecontract poate aparea o clauza care sa ma protejeze cumva in cazul in care proprietarul, desi nu se razgandeste asupra vanzarii, vrea sa se intoarca totusi in acel apartament? Adica, timp de doi ani, eu risc zilnic ca proprietarul sa ceara sa eliberez apartamentul, ca doar e proprietar inca, pana la semnarea contractului de vanzare-cumparare... Sau ma sfatuiti sa continui sa locuiesc in chirie pana voi semna contractul, pentru ca oricum nimic nu-mi poate garanta dreptul de a locui apartamentul pe care astept sa-l cumpar?
Un alt lucru care ma nelinisteste este valabilitatea juridica a antecontractului; ce lege reglementeaza valabilitatea lui (art.969 e cam vag?), la ce sa fiu atenta cand semnez un astfel de contract, in calitate de cumparator?
Scuze daca am incurcat ceva termeni juridici, sau daca nu m-am exprimat suficient de...riguros...din pacate, nu cunosc domeniul prea bine (daca l-as cunoaste poate nu as mai avea nevoie de consultanta, nu? ) si va multumesc anticipat pentru ajutor.

O alta problema pe care o am legata de acelasi subiect este creditul imobiliar cu care intentionez sa achit apartamentul. Banca de la care voi cere creditul poate refuza aceasta cerere din cauza situatiei apartamentului (care nu poate fi vandut inca, in urma legii 112/1995)? Poate banca sa-mi acorde un credit pentru un apartament in posesia caruia nu voi intra decat dupa 2 ani?

nu;

peste 2 ani vei intra, probabil, in chiar proprietatea apartamentului nu numai in posesie!
cum sa garantezi creditul cu ceva ce nu este al tau?

nu stiu cum este la Cluj dar in Bucuresti notarii refuza legalizarea unor astfel de antecontracte, le apreciaza ca fiind si ele contrare Legii 112.
personal nu te-as sfatui.
Si nici nu cred ca banca va accepta garantarea creditului cu acest apartament. Garantia instituita are ca scop asigurarea bancii ca-si poate recupera suma prin executarea silita a ta asupra bunului afectat de garantie.
Ori daca apartamentul nu este al tau iar proprietarul nu e parte in act (si nici nu poate fi ca nu el ia creditul) atunci banca nu are cum sa-si recupereze suma in caz de neplata ca pe tine nu are pe ce sa te execute pentru ca apartamentul nu e al tau iar pe proprietar nici atat ca nu are titlu.
Mai mult decat atat, se apreciaza de regula ca nu pot fi ipotecate imobilele dobvandite pe 112 de chiriasi caci si aceasta constituie o eventuala forma de instrainare inainte de trecerea termenului de 10 ani prevazut de lege. (de exemplu faci un contract de imprumut si-ti garanteaza actualul proprietar cu casa. termenul de plata expira si tu il executi silit si iei casa, pe care altfel nu puteai s-o cumperi ca nu poate fi transmisa prin acte intre vii timp de 10 ani)

Va multumesc pentru sfaturi si pentru promptitudine.

Presupunand ca voi obtine creditul in ciuda legii 112 care planeaza asupra imobilului (presupunere exagerata poate), inteleg ca antecontractul poate fi usor atacat in instanta si declarat nul, tocmai pentru faptul ca el insusi incalca o lege.

In acest caz, risc sa pierd banii pe care ii voi fi dat ca avans in momentul semnarii antecontractului, daca nu voi fi facut un alt document (legalizat la notariat) cu vanzatorul apartamentului, document care sa ateste ca eu am dat o suma de bani vanzatorului (in alte scopuri decat vanzarea acelui apartament), suma pe care vreau sa o primesc inapoi in anumite conditii; se poate face un astfel de document/contract de "imprumut"?

este deja foarte complicat!
chiar vrei asta?
iti dai seama cati bani vei pierde prin procese, etc., etc.

Gandeste dintr-un alt p.d.v decat juridic. Cei care vor sa vanda acest apartament ,desi inca nu au dreptul, sunt intr-o dificultate financiara sau doar vreau sa-si imbunatateasca nivelul de viata? Sunt atatea procese in care nu mai ai ce sa executi silit! In plus avand in vedere ca tu intentionezi sa platesti apartamentul mi se pare ca este vorba de un contr. de vanz/cump. si nu de un antecontract.

Ce te faci daca de-a lungul celor 2 ani vin altii si le ofera mai mult?

Antecontractul ar fi perfect valabil deoarece ar naste in sarcina ambelor parti numai obligatia de a incheia contractul peste doi ani si deci nu poate contraveni cu nimic Legiii 112. Numai ca riscul este foarte mare pentru cazul in care vanzatorul s-ar razgandi sau ar cere ulterior un pret mai mare. In temeiul antecontractului daca-ti preda posesia apartamentului nu va mai putea (cel putin in acesti 2 ani) sa ceara evacuarea.
Problemele care apar sunt:
- banca nu ar aproba un astfel de credit, deoarece antecontractul nu este vanzare-cumparare si pe langa faptul ca nu transmite dreptul de proprietate nu obliga nici la plata pretului si deci antecontractul nu poate nu poate constitui un temei valabil pentru acordarea creditului
-"posibilitatea" vanzatorului de a nu mai dori sa incheie actul, si atunci va fi necesar un proces, care ar putea dura...

Eu nu sfatuiesc pe nimeni sa recurga la o astfel de cale pentru a-si dobandi o proprietate

Nu ar fi mai simplu sa cumperi un alt apartament? Parerea mea e ca nu merita sa risti.